Tribunal Judiciaire · 0P3 P.Prox.Référés — 4 juillet 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ




ORDONNANCE DU : 17 Octobre 2024
Président : Mme HAK, Vice-présidente
Greffier : Madame BOINE, Greffier
Débats en audience publique le : 04 Juillet 2024



 GROSSE :
 Le 17 octobre 2024
 à Me JERVOLINO
 Le ...................................................
 à Me ...............................................
Le ...................................................
 à Me ...............................................
 EXPEDITION :
 Le 17 octobre 2024
 à Mme [O]
 Le ..........................................................
 à Me ......................................................
Le ...........................................................
 à Me ......................................................


N° RG 24/02909 - N° Portalis DBW3-W-B7I-45KH

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. UNICIL SA D’HLM
dont le siège social est sis [Adresse 1] venant aux droits de la Société Phocéenne - D’habitations - [Localité 2]
représentée par Me Christophe JERVOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE





DEFENDERESSE

Madame [W] [O]
née le 06 Avril 1979
demeurant [Adresse 3]
comparante










EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du1er mai 2008, la société PHOCEENNE D’HABITATION, dans les droits de laquelle vient la SA UNICIL, a donné à bail à Madame [W] [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 210,44 euros outre 75,15 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier à Madame [W] [O], par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, un commandement de payer la somme de 873,49 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par assignation du 26 mars 2024, à laquelle il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, la SA UNICIL venant aux droits de la SOCIETE PHOCEENNE DHABITATION, a attrait Madame [W] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :
??constater le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ??ordonner l'expulsion de Madame [W] [O] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,??condamner Madame [W] [O] au paiement des sommes suivantes : 1.927,18 euros, à titre de provision correspondant à l’arriéré locatif une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actuel et aux charges et indexable, jusqu’à libération complète des lieux ; 350 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC les dépens comprenant le coût du commandement de payer et les frais d’exécution forcée. 
L'affaire a été appelée le 4 juillet 2024 et plaidée. 

Représentée par son avocat, la SA UNICIL, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, sauf à actualiser sa créance à un montant de 2.786,09 euros au 1er juin 2024. 

Madame [W] [O] a comparu en personne. Elle n’a pas contesté la dette mais a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement en faisant valoir une reprise des loyers courants. Elle a déclaré des ressources mensuelles de 720 euros et a proposé d’apurer sa dette par mensualités de 50 euros en plus des loyers courants. 

Le diagnostic social et financier de la locataire indique qu’elle vit seule. En invalidité depuis novembre 2019 suite à un accident de travail, elle a cumulé des dettes en raison de trop-perçus (8.321 euros auprès de la CAF et de la sécurité sociale) qu’elle règle régulièrement. 

Le délibéré a été fixé au 17 octobre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION,

En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur la recevabilité de la demande de résiliation

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. 

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 27 mars 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 4 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En revanche, la SA UNICIL ne justifie pas d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives des Bouches du Rhône ou de la CAF, réalisée moins de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 26 mars 2024. 

En conséquence, la demande de la SA UNICIL aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est irrecevable, la question de la recevabilité de l’action ayant été soulevée d’office par le juge et soumise aux débats. 

Les demandes subséquentes aux fins d'expulsion et de condamnation au paiement des indemnités d'occupation sont dès lors sans objet. 

Sur la demande en paiement des loyers et charges 
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. 
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte de la créance actualisé au 1er juin 2024 que la SA UNICIL rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. 
Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté un montant de 60,96 euros correspondant aux frais de non réponse aux enquêtes sociales qui ne sont pas justifiés au dossier. 
Madame [O] ne conteste pas le principe ni le montant de sa dette locative.
En conséquence, il convient de la condamner à payer la somme provisionnelle de 2.725,13 euros au titre de l’arriéré locatif. 
Sur les délais de paiement
L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l'espèce, il résulte du décompte versé par la bailleresse, que Madame [O] a bien réglé les derniers loyers courants avant l’audience. 

Les éléments contenus dans l'enquête sociale et l'examen du décompte mettent en évidence des efforts de paiement de Madame [O] et d’importantes difficultés personnelles et financières. Celle-ci n'est pas en capacité de rembourser la dette en totalité en une seule fois. Au regard de sa situation, de la durée du bail, de la qualité de la bailleresse, il convient de lui accorder des délais dérogatoires sur 36 mois, selon les modalités prévues au dispositif du jugement.
Sur les demandes accessoires

Madame [O], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, sans qu’il ne soit nécessaire de préciser plus en avant leur contenu.

La position économique des parties exige de rejeter la demande de frais irrépétibles formulée par la bailleresse. 

Il n'y a pas lieu de se prononcer actuellement sur les frais d’exécution forcée d'une décision dont l'exposé reste purement hypothétique et qui sont réglementés par l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution qui prévoit la possibilité qu'ils restent à la charge du créancier lorsqu'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés, étant rappelé qu'en tout état de cause, le titre servant de fondement à des poursuites permet le recouvrement des frais d’exécution forcée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection de MARSEILLE statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARONS irrecevable la demande de la SA UNICIL venant aux droits de la SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATION, aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

DISONS que les demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation sont sans objet,

CONDAMNONS Madame [W] [O] à payer à la SA UNICIL venant aux droits de la SOCIETE PHOCEENNE D’HABITATION, à titre de provision, la somme de 2.725,13 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 1er juin 2024 ; 

AUTORISONS Madame [W] [O] à s'acquitter de la dette en 36 échéances successives et égales d’un montant de 75 euros, payables avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, et jusqu'à extinction de la dette, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, intérêts et frais, ce en plus du loyer courant et des charges ; 
DISONS que chaque versement devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; 

RAPPELONS que la présente décision suspend la procédure d'exécution,

DISONS qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et ce, 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

DEBOUTONS la SA UNICIL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [W] [O] aux dépens de l'instance, 

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président