Tribunal Judiciaire · VENTES — 4 juillet 2025

Le présent jugement a été signé par Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution, et par Monsieur Farid DRIDI, Greffier présent lors du prononcé

N° RG 24/02645 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KG3Z
1 copie exécutoire à : Me Grégory KERKERIAN SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES
1 expédition à : Me Jean bernard GHRISTI / Me Marc FOLLANA 

délivrées le :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025
___________________________

FORMATION :

PRÉSIDENT : Madame Agnès MOUCHEL, Juge de l’Exécution 

GREFFIER : Monsieur Farid DRIDI,

DÉBATS : 

A l’audience du 25 avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2025 prorogé au 04 Juillet 2025.

Jugement prononcé après débats publics, par mise à disposition au Greffe, par décision contradictoire et en premier ressort par Madame Agnès MOUCHEL.

DEMANDERESSE 

S.A. EFG BANK AG
dont le siège social est [Adresse 5],
immatriculée au registre des sociétés sous le n°CHE-105.956.745,
agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, 
domicile élu : chez SELARL KERKERIAN & ASSOCIES Avocats, dont le siège social est sis [Adresse 3]

CREANCIER POURSUIVANT LA VENTE représenté par Maître Nathalie MONASSE de la SELARL KIEFFER - MONASSE & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocat plaidant, Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocats au barreau de DRAGUIGNAN, avoat postulant, substitué par Me Hanna AKACHA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

DEFENDERESSE 

Société SELEN
immatriculée au RCS de MONACO sous le n°15SC17470,
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 9]

DEBITEUR SAISI représentée par Me Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


EN PRESENCE DE :

Etablissement public TRESOR PUBLIC - SIP DE [Localité 8], dont le siège social est sis [Adresse 2]

CREANCIER INSCRIT représenté par Me Marc FOLLANA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

★★★ 

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La société EFG BANK AG poursuit la vente, au préjudice de la société SELEN, sur saisie immobilière des biens et droits immobiliers lui appartenant, situés sur la commune de [Localité 10], cadastrés section BD [Cadastre 1].

Ainsi, le créancier poursuivant lui a fait délivrer un commandement aux fins de saisie immobilière le 16 janvier 2024, publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 7] le 27 février 2024, volume 2024 V numéro 21.

Suivant exploit du commissaire de justice en date du 11 mars 2024, le créancier poursuivant a fait assigner la société SELEN à l’audience d’orientation du juge de l'exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN du 5 juillet 2024.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’examen de l’affaire a été retenu à l’audience du 25 avril 2025, en la présence des conseils de chacune d’elles.

Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 20 février 2025, la société EFG BANK AG a demandé au juge de :
-Débouter la société SELEN de toutes ses demandes, fins et conclusions, à l’exception de sa demande de vente amiable sur autorisation judiciaire, 
Vu les pièces énumérées selon bordereau annexé aux présentes, 
-Constater que la présente procédure est conforme aux articles L.311-2, L.311-4 et L. 311-6 du code des Procédure Civiles d’Exécution. 
Vu les articles R.322-4 du code des procédures civiles d’exécution, 
-Statuer ce que de droit conformément à l’article R.322-5 du code des procédures civiles d’exécution. 
-Mentionner le montant de la créance du poursuivant en principal, intérêts, intérêts majorés, accessoires et frais, s’élevant à la somme 2.910.544,60 euros, compte arrêté au 21 décembre 2023, outre les intérêts jusqu’au jour du paiement au taux de 10.17 % calculés sur le capital restant dû de 2 737 332.81 euros à compter du 21 décembre 2023 
-Juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir et au plus tard à la date prévue par l’article R.334-3 du code des procédures civiles d’exécution, complétant l’article R.334 -2. 
-Statuer sur l’autorisation de vente amiable qui serait présentée par le débiteur saisi. 
En cas d’autorisation de vente amiable, fixer le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra être vendu eu égard aux conditions économiques du marché et aux conditions particulières de la vente dont s’agit et énumérer les diligences qui devront être accomplies par 
le propriétaire. 
Fixer l’audience à laquelle il sera constaté les diligences du débiteur en vue de cette vente amiable, conformément à l’article R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution. 
Statuer sur le montant des frais de poursuite de vente du créancier poursuivant en l’état de la procédure. 
Juger que les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés selon le tarif en vigueur, seront payables par l’acheteur en sus de son prix comme les frais de poursuite en application des stipulations des conditions générales du cahier des charges du RIN ayant valeur normative et de l’article 1593 du code civil. 
Refuser, conformément au même article, toute prorogation à défaut de diligences. 
A défaut de vente amiable, 
-Ordonner, conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, la vente forcée et en fixer la date. 
Juger que la vente forcée aura lieu aux conditions générales des clauses du cahier des conditions de vente établi par l’Ordre des Avocats au Barreau de DRAGUIGNAN. 
Désigner, conformément à l’article R.322-26 du code des procédures civilesd’exécution, la société ACTAZUR BERGE-RAMOINO-WISS, commissaire de justice associés à [Localité 7] qui a établi le procès-verbal de description des biens, pour assurer les visites des biens saisis, en se faisant assister si besoin est, d’un serrurier et de la force publique, ou deux témoins, conformément aux articles L.142-1, L.431-1 et L.451-1 du code des procédures civiles d’exécution. 
Juger qu’à défaut par les occupants de permettre la visite des biens saisis ou en cas d’absence de l’occupant du local, le commissaire de justice procèdera en se faisant assister, si besoin, d’un serrurier et de la force publique ou de deux témoins, conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution. 
Ordonner que le commissaire de justice se fera assister lors de l’une des visites, d’un expert chargé d’établir, s’il y a lieu, les rapports amiante, termites, état des risques naturels et technologiques, diagnostic énergétique, diagnostic gaz et électricité et éventuellement l’état de surface conformément à la loi CARREZ et le diagnostic plomb. 
Ordonner que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer les visites, devra être signifiée, trois jours au moins avant les visites, aux occupants des biens saisis. 
Aménager la publicité de la vente forcée conformément à la demande qui en a été faite dans l’assignation. 
Rappeler que conformément aux articles L.322-13 et R 322-64 du code des procédures civiles d’exécution, le jugement d’adjudication à intervenir vaudra titre d’expulsion et que l’adjudicataire pourra le mettre à exécution à l’encontre du saisi et de tous occupants de son 
chef n’ayant aucun droit qui lui soit opposable. 
Qu’à cet effet le commissaire de justice charge de l’expulsion pourra se faire assister, si besoin est, de la force publique et d’un serrurier. 
-Juger qu’en cas de vente amiable sur autorisation de justice, comme de vente forcée, l’avocat qui poursuivra la procédure de distribution du prix de l’immeuble sera rémunéré conformément aux règles en vigueur pour les honoraires, émoluments et débours au titre des frais privilégiés 
de justice prélevés sur le prix, par priorité à tous autres, conformément à l’article R.331-2 du code des procédures civiles d’exécution et aux stipulations du cahier des conditions de vente. 
-Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, qui comprendront le coût des visites et des divers diagnostics et (ou) de leur réactualisation, dont distraction au profit de la société KERKERIAN & ASSOCIES, société d’avocats aux offres de droit. 
 
Conformément à ses conclusions notifiées par RPVA le 18 décembre 2024, la société SELEN a demandé au juge de : 
Vu l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution. 
Vu les articles 654 et 655 du code de procédure civil. 
Vu l’article R 321-3 du code des procédures civiles d’exécution. 
Vu les articles L 212-1 et L212-2 du code de la consommation. 
 
1/A TITRE PRINCIPAL, 
Vu l’article 710-1 du code civil issu de la loi du 28 mars 2011 

Vu l’article 9 de la loi n°66-1012 du 28 décembre 1966 
-JUGER que les procurations signées par la société SELEN ont été reçues non pas par devant notaire comme cela s’imposait mais uniquement sous seing privé tel que reconnu et relaté aux actes authentiques des 22 juillet 2020 et 20 août 2021 fondant les poursuites. 
-JUGER en conséquence que les actes authentiques des 22 juillet 2020 et 20 août 2021 fondant les poursuites sont nuls et de nullité absolue et sont en tout hypothèse inopposable à la société SELEN qui ne les a jamais signés. 
-JUGER que la BANQUE EFG AG ne dispose ainsi d’aucun titre exécutoire opposable à la société SELEN, de sorte que les poursuites engagées devront être annulées et celle-ci déboutée de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions 
-DEBOUTER en conséquence la requérante de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, 
-ORDONNER la mainlevée du commandement de saisie publié 
-CONDAMNER la requérante à payer à la société SELEN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil. 
2/ SUBSIDIAIREMENT, 
-JUGER que la clause de déchéance du terme contenue au contrat de prêt est abusive et la déclarer non écrite. 
-JUGER que la déchéance du terme notifiée est irrégulière, nulle et de nuls effets. 
-JUGER que la créance de la BANQUE EFG AG ne dispose nullement d’une créance échue et exigible à l’encontre de la société SELEN au sens de l’article L 311-2 du code des procédures civiles d’exécution. 
-ANNULER en conséquence les poursuites et DEBOUTER la BANQUE EFG AG de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société SELEN. 
-ORDONNER la mainlevée du commandement de saisie publié 
-CONDAMNER la requérante à payer à la société SELEN la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civil. 
3/ PLUS SUBSIDIAIREMENT ENCORE, 
Vu les articles R 322-15 et R 322-21 du code des procédures civiles 
d’exécution. 
-AUTORISER la société SELEN à vendre amiablement son bien 
immobilier, objet de la présente procédure, dans les délais prévus par la loi et fixer à la somme de 4.000.000 € le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu. 

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures respectives de chacune des parties pour un plus ample exposé des prétentions et moyens soutenus.


MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article R322-15 du code des procédures civiles d’exécution :
« A l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées,vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur ».
Les articles L311-2, L311-4 et L311-6 du même code disposent :
« Tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier ».
« Lorsque la poursuite est engagée en vertu d'une décision de justice exécutoire par provision, la vente forcée ne peut intervenir qu'après une décision définitive passée en force de chose jugée.
Toutefois, pendant le délai de l'opposition, aucune poursuite ne peut être engagée en vertu d'une décision rendue par défaut ».
«Sauf dispositions législatives particulières, la saisie immobilière peut porter sur tous les droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession».

En l’espèce, le créancier poursuivant a diligenté la procédure de saisie immobilière sur le fondement de :
- la copie exécutoire d’un acte reçu le 22 juillet 2020 par Maître [B] [F], notaire à [Localité 6], contenant prêt in fine accordé par elle-même à la société SELEN, d’un montant de 2 115 000 €, d’une durée de 5 ans,
- la copie exécutoire d’un acte dressé le 20 août 2021 par Maître [B] [F], notaire à [Localité 6], contenant reconnaissance de dette à son profit par la société SELEN d’un montant de 837 000€ ;

La société SELEN dénie la qualité de titre exécutoire à ces actes notariés, considérant que les procurations qu’elle a données aux collaboratrices de l’office notarial pour les signer auraient dû être reçues en la forme authentique, ce qui n’a pas été le cas, de sorte qu’il s’ensuit que les actes notariés doivent être considérés comme nul et de nullité absolue.
La société pursuivante rétorque cependant à juste titre qu’il a été jugé que l'inobservation de l'obligation, pour le notaire, de faire figurer les procurations en annexe de l'acte authentique ou de les déposer au rang de ses minutes ne fait pas perdre à l'acte son caractère authentique et, partant, son caractère exécutoire (cour de cassation - Chambre mixte
21 décembre 2012 / n° 11-28.688) et que si l'acte notarié doit comporter les procurations en annexe, à moins qu'elles ne soient déposées aux minutes du notaire rédacteur de l'acte, ces exigences ne visent pas la copie exécutoire qu'en délivre celui-ci (Cour de cassation - Première chambre civile 10 septembre 2015 / n° 14-13.237).
Par conséquent, la société SELEN doit être déboutée de sa demande en nullité des copies exécutoires sur un tel fondement.

Subsidiairement, la société SELEN soutient que la société poursuivante ne détient aucune créance exigible à son encontre dès lors que la clause contractuelle en application de laquelle elle a prononcé la déchéance anticipée du terme du prêt doit être qualifiée d’abusive et donc réputée non écrite en application du droit positif, tant national qu’européen.
Le créancier poursuivant fait cependant remarquer à juste titre que les parties (prêteur suisse et emprunteur monégasque) ont entendu soumettre leur relation contractuelle au droit suisse, ainsi que cela résulte de l’acte notarié.
En tout état de cause, la société SELEN ne peut se prévaloir de la législation protectrice relative aux clauses abusives que si elle démontre qu’elle a, dans le cadre de sa relation contractuelle avec la banque, la qualité de consommateur ou de non professionnel.
Or, d’une part elle n’a pas la qualité de consommateur puisqu’elle n’est pas une personne physique.
D’autre part, il ne peut être considéré qu’elle a conclu le contrat de prêt en dehors de son activité professionnelle dès lors que :
–l’objet du prêt constaté dans l’acte du 22 juillet 2020 est le «Financement de besoins de trésorerie »,
– au titre des caractéristiques de la reconnaissance de dette, l’acte du 20 août 2021 mentionne que l’objet du prêt est le « financement d’investissement auprès de la banque »,
ce qui est conforme à son objet social, tel qu’il résulte des statuts qui figurent en annexe de l’acte notarié.
Par conséquent, la société SELEN doit également être déboutée de sa tendant à voir annuler les poursuites de saisie immobilière sur un tel fondement.

Les contestations de la société SELEN n’ayant pas prospéré, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande tendant à voir ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière.

Les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution étant réunies et conformément à l’article R.322-18 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose que le jugement d’orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires, il convient de retenir en l’espèce la créance de la société poursuivante à la somme de 2 910 544,60 €, selon décompte provisoirement arrêté au 21 décembre 2023, lequel ne fait l’objet par ailleurs d’aucune contestation particulière de la part de la société poursuivie.

La société SELEN sollicite l’autorisation de pouvoir procéder à la vente amiable des biens saisis.

Au soutien de sa demande, elle produit une expertise valorisant son bien à la somme de 4 420 000 €, ainsi que les différentes mandats qu’elle a signés pour vendre le bien.

Au vu des diligences ainsi effectuées, il sera fait droit à sa demande et la vente amiable du bien saisi sera autorisée.

Les articles R.322-15 et R.322-21 du code des procédures civiles d’exécution disposent que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente, qu’il taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant, qu’il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.

En l’état des éléments du dossier, de la situation du bien, du procès-verbal descriptif, des conditions économiques du marché, il paraît légitime de fixer à la somme de 4 millions d’euros le prix en deçà duquel l’immeuble ne pourra pas être vendu, pour tenir compte des dispositions spécifiques en matière de vente amiable. 

Au vu de l’état de frais et des justificatifs produits, les frais de poursuite seront provisoirement taxés à la somme de 3925,26 € et devront être directement payés par l’acquéreur, en sus du prix de vente.
Également, les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront payables par l’acheteur en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite.

Les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente, avec distraction au profit du conseil du poursuivant.

Succombant principalement à l’instance, la société débitrice sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. 




PAR CES MOTIFS : 
Le juge de l'exécution immobilier du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN statuant en audience publique, en matière de saisie immobilière, par décision contradictoire et en premier ressort ; 
Déboute la société SELEN de ses demandes tendant à annuler les poursuites de saisie immobilière diligentées à son encontre par la société EFG BANK AG et ordonner la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière ; 
Dit que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont réunies ; 
Dit que la société EFG BANK AG poursuit la saisie immobilière au préjudice de la société SELEN pour une créance liquide et exigible, d’un montant de 2 910 544,60 € selon décompte provisoirement arrêté au 21 décembre 2023, sans préjudice des intérêts postérieurs et jusqu’à parfait paiement ; 
Autorise la vente amiable sur autorisation de justice des biens et droits immobiliers sur la commune de [Localité 10] (VAR), [Adresse 4], sur la parcelle cadastrée section BD n°[Cadastre 1] pour une contenance de 18a 86ca, une maison à usage d’habitation élevée d’un étage avec sous-sol, agrémentée d’une piscine et d’un patio avec fontaine composée :
- au sous-sol, d’un dégagement, d’une buanderie, d’une salle de cinéma, d’une chambre, d’une salle d’eau attenante avec WC,
- au rez de chaussée, d’une entrée avec placard mural, d’un WC, d’un petit salon, d’un séjour-salon, d’une cuisine, d’un dégagement-couloir, de 3 chambres avec salle d’eau attenante-WC-dressing pour chacune, 
- à l’étage, d’un dégagement, d’une chambre, d’une salle de bains avec WC ;

Rappelle que le débiteur saisi doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et qu’il doit rendre compte, au créancier poursuivant sur sa demande, des démarches accomplies à cette fin ; 
Fixe à la somme de 4 millions d’euros le prix en deçà  duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ; 
Rappelle qu’en application de l’article R.322-24 du code des procédures civiles d’exécution, le notaire chargé d'établir l'acte de vente pourra obtenir, contre récépissé, la remise par le créancier poursuivant des documents recueillis pour l'élaboration du cahier des conditions de vente ; 
Rappelle que la vente devra avoir lieu aux conditions fixées par le présent jugement et par celles non contraires fixées par le cahier des conditions de vente et que le prix devra être distribué à l’initiative du créancier le plus diligent ;
 
Invite le notaire qui recevra l’acte de vente à adresser au juge de l'exécution immobilier la copie de l’acte de vente reçu ;

Taxe provisoirement les frais de poursuite à la somme de 3925,26 € TTC et dit qu’ils devront être payés par l’acheteur, en sus du prix de vente ;

Dit que les émoluments de l’avocat poursuivant, calculés conformément au tarif en vigueur, seront également payables par l’acheteur en sus du prix de vente, comme les frais de poursuite ;

Dit que le dossier sera rappelé à l’audience du vendredi 17 octobre 2025 à 09 heures 00, et qu’à cette audience, le juge ne pourra accorder un délai supplémentaire de 3 mois que si le demandeur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et ce, afin de permettre la conclusion et la rédaction d’un acte authentique de vente ; 

Ordonne la mention du présent jugement en marge de la publication du commandement valant saisie immobilière du 16 janvier 2024, publié au Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement de [Localité 7] le 27 février 2024, volume 2024 V numéro 21 ;

Dit qu’il y sera procédé par les soins de Madame ou Monsieur le Directeur du Service de la Publicité Foncière et de l’Enregistrement au vu d’une expédition du présent jugement ;

Ordonne la mention du présent jugement en marge du cahier des conditions de vente déposé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 14 Mars 2024 ;

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente, dont distraction au profit de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE sur ses offres et affirmations de droit.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN le 04 juillet 2025.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT