Tribunal Judiciaire · PAC - Contentieux — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC - CONTENTIEUX 

JUGEMENT DU 01 juillet 2025

MINUTE N° : 

MH/ELF
N° RG 24/04329 - N° Portalis DB2W-W-B7I-MWQ7
30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion
0A Sans procédure particulière

AFFAIRE : 
S.C.I. LES 2 J
C/ 
S.A.S. HOLDING 26


DEMANDERESSE

S.C.I. LES 2 J
dont le siège social est sis 24 Rue Vignon - 75009 PARIS

représentée par Maître Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-GRÉGOIRE LECLERC, avocats au barreau de ROUEN, avocats plaidant, vestiaire : 105



DÉFENDERESSE

S.A.S. HOLDING 26
dont le siège social est sis 26 Rue du Bosquet - 75007 PARIS
non constituée




JUGEMENT : réputé contradictoire 
 Et en premier ressort

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 juillet 2025

Le présent jugement a été signé par Marie HAROU, Vice Présidente, et par Emmanuel LE FRANC, Greffier présent lors du prononcé.


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EXPOSÉ DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 18 août 2022, la société SCI LES 2J a consenti à la société AUDITION26 un bail commercial portant sur les lots n°1 et 2 (locaux commerciaux) de l’ensemble immobilier situé à Rouen (76100), 87 rue Saint Sever et sur les lots n°1 et 2 (réserves commerciales) de l’ensemble immobilier situé à Rouen (76100), 10 et 12 allée Marcel Dupré, pour une durée de neuf années à compter du 16 août 2022, moyennant un loyer initial de 28 800 euros, hors taxes et hors charges, payable trimestriellement d’avance.

Le 19 décembre 2022, la société SCI LES 2J a fait délivrer à la société AUDITION26 un commandement de payer la somme de 2 482,50 euros au titre des loyers, charges et accessoires restés impayés (hors coût du commandement), décompte arrêté au 25 novembre 2022, et visant la clause résolutoire comprise dans le bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 9 octobre 2024, la société SCI LES 2J a fait assigner la société HOLDING26, venant aux droits de la société AUDITION26, devant le tribunal judiciaire de Rouen aux fins de voir :

- constater acquise la clause résolutoire,
- ordonner l’expulsion de la société HOLDING26 des lieux qu’elle occupe, ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,
- juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,
- condamner la société HOLDING26 à lui payer la somme de 67 092,22 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges, taxes, impôts et accessoires dus, arrêtée au troisième trimestre 2024, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter du commandement pour les sommes visées par le commandement et emportant capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil et à compter de l’assignation pour le reste des condamnations,
- condamner la société HOLDING26 au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 20 janvier 2023 et jusqu’à parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer en principal, charges et taxes en sus, augmenté d’un sixième d’une annuité de loyer en vigueur,
- condamner la société HOLDING26 à lui payer la somme de 3 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile,
- condamner la société HOLDING 26 aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer.


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Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer, pour un complet exposé des prétentions et moyens des parties, à leurs dernières conclusions lesquelles sont expressément visées.

Assignée en étude, la société HOLDING26 n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction est intervenue le 23 avril 2025.

La date de dépôt du dossier a été fixée au 7 mai 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

La présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire par application de l'article 473 du code de procédure civile.



MOTIFS


L'article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1- Sur le constat de la résiliation du bail et l’expulsion:

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail commercial du 18 août 2022 contient une clause résolutoire (page 18) stipulée en ces termes « à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer, charges provisions sur charges et rappels de charges, taxes et impôts, complément de loyer dus après fixation du loyer de renouvellement, clause pénale, indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux après notification d’un congé avec refus de renouvellement et en général de toutes sommes dues en exécution du présent bail que ce soit à titre principal ou accessoire, […]
Après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire infructueux pendant un mois et exprimant la volonté du BAILLEUR de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. […] »

Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2022, la société SCI LES 2J a fait délivrer à la société AUDITION26, aux droits de laquelle vient la société HOLDING26, un commandement de payer la somme de 2 482,50 euros au titre des loyers, charges et accessoires restés impayés, visant la cause résolutoire et mentionnant l’intention du bailleur de s’en prévaloir ainsi que le délai d’un mois.

Il ressort des pièces versées aux débats, et notamment du décompte du 13 septembre 2024, que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La société HOLDING26, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée, acquise au 20 janvier 2023, et d’ordonner l’expulsion de la société HOLDING26, dans les conditions prévues au dispositif.

La demande relative aux objets mobiliers restant dans les lieux n’appelle pas que le tribunal statue spécialement à ce sujet, dans la mesure où il s’agit d’une conséquence que les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution attachent de plein droit aux opérations d’expulsion.


2- Sur les demandes en paiement :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l'article 1728 du même code « le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 
2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le bail stipule un loyer annuel initial de 28 800 euros hors taxes et hors charges, indexé annuellement sur l’indice des loyers commerciaux avec pour indice de base 120,61 (1er trimestre 2022). Le bail précise que les loyers et les charges sont assujettis au paiement de la TVA.

Le bail prévoit deux abattements annuels, l’un de 4 800 euros hors taxes pour la première année, l’autre de 2 400 euros hors taxe pour la deuxième année, ainsi qu’une franchise totale de loyer du 16 août au 15 décembre 2022, pour tenir compte des travaux d’aménagement à réaliser par le preneur à ses frais exclusifs, les charges et taxes étant néanmoins dues pendant cette période.

Le bail prévoit également une provision sur charges de 2 850 euros hors taxes, payable en même temps que le loyer, avec régularisation annuelle.

Sur l’indemnité d’occupation

Le bail prévoit qu’en cas d’acquisition de la clause résolutoire, « une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un sixième d’une annuité de loyer alors en vigueur sera due au BAILLEUR » (page 18).

Cette clause s’analyse en une clause pénale que le juge peut, même d’office, réduire si elle est manifestement excessive.

Or, une telle indemnité d’occupation apparaît manifestement excessive et disproportionnée au regard du préjudice effectivement subi par la société SCI LES 2J du fait de l’acquisition de la clause résolutoire.

La société HOLDING26 sera, par conséquent, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisé selon les stipulations contractuelles et augmenté des charges et taxes, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail et ce, jusqu’à restitution effective des lieux.

Sur l’arriéré de loyers, charges, indemnités d’occupation, taxes, impôts et accessoires

Le décompte fourni mentionne dans le loyer du 2ème trimestre 2023 des frais d’huissier à hauteur de 116,44 euros. Or, ces frais ne correspondent pas au coût du commandement de payer du 19 décembre 2022, seul acte extrajudiciaire produit aux débats, qui est, au demeurant, inclus dans la demande de la société SCI LES 2J au titre des dépens. Dès lors la somme de 116,44 euros sera exclue du calcul de la créance et le montant retenu pour la TVA de cette échéance sera de 1 342,25 euros [(7 200 + 712,50 – 1 200) x 20 / 100].

Le décompte fourni mentionne dans le loyer du quatrième trimestre 2023 un ajustement de loyer de 126 euros et une TVA de 1 583,10 euros. Toutefois, l’ajustement de loyer n’est ni explicité ni justifié. Dès lors, la somme de 126 euros sera exclue du calcul de la créance et le montant retenu pour la TVA de cette échéance sera de 1 512,90 euros [(7 452 + 712,50 – 600) x 20 / 100].

Compte tenu des développements précédents, il ressort du décompte fourni que la créance de la société SCI LES 2J au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, taxes, impôts et accessoires est fondée et doit être arrêtée à la somme de 66 801,26 euros au 13 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse.

Il convient donc de condamner la société HOLDING26 au paiement de cette somme, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 482,50 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts par année entière, conformément à l’article 1343-2 du code civil, laquelle elle est de droit lorsqu’elle est sollicitée.


3- Sur les frais du procès

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la société HOLDING26, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 19 décembre 2022.

Compte tenu de l’issue du litige, la société HOLDING26 sera également condamnée à payer à la société SCI LES 2J la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel,

CONSTATE la résiliation du bail du 18 août 2022 liant les parties par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée acquise au 20 janvier 2023 ;

CONDAMNE la société HOLDING26 à restituer les lieux loués à Rouen (76100), 87 rue Saint Sever et 10 et 12 allée Marcel Dupré dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE la société HOLDING26 à payer à la société SCI LES 2J une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, révisé selon les stipulations contractuelles et augmenté des charges et taxes, qui aurait été dû en cas de non résiliation du bail, et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés ;

CONDAMNE la société HOLDING26 à payer à la société SCI LES 2J la somme de 66 801,26 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation, taxes, impôts et accessoires, arrêtée au 13 septembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2022 sur la somme de 2 482,50 euros et du 9 octobre 2024 pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la société HOLDING26 aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 19 décembre 2022 ;

CONDAMNE la société HOLDING26 à payer à la société SCI LES 2J la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE