Tribunal Judiciaire · Première Chambre — 22 août 2025

N° RG 22/02310 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EWTE

C O U R D’ A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE COLMAR



[Adresse 1]
[Localité 1]



Service Civil
Sous-Section 1


I J 25/00357 
 N° RG 22/02310 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EWTE

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 22 AOUT 2025

* Copies délivrées à


Me PAULUS


 le ..................

* Copie exécutoire délivrée à

Me NICOLAS
Me BUFFLER

le.............................

* Appel de ................................

En date du ..............

sous référence :

RG :

n°d’appel :
Dans la procédure introduite par 

– DEMANDERESSE –

Madame [D] [S] [L] [E], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Benoît NICOLAS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 42

À l’encontre de : 

– DÉFENDERESSES –

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Antoine-guy PAULUS, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 31, Me Bernard BURNER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

S.C.P. ANDRÉ VOROBIEF & SERGE VOROBIEF, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Laurent BUFFLER, avocat au barreau de COLMAR, vestiaire : 20


CONCERNE : Demande en nullité de la vente ou d’une clause de la vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats à l’audience publique du 07 mars 2025
Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président au Tribunal Judiciaire de Colmar, statuant en juge unique, qui en a délibéré.

Greffier, lors des débats : Nathalie GOCEL

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées, 
Signé par Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président et Nathalie GOCEL, greffière présente au prononcé.

EXPOSE DES FAITS

Par acte de vente du 13 mai 2020, Madame [D] [S] [L] [E] a acquis un appartement auprès de Madame [U] [T], sis [Adresse 5] " à [Localité 2] pour un prix de 51.000 euros, dont 3.850 euros pour le garage et 47.150 pour l'appartement, reçu par la SCP ANDRE VOROBIEF & SERGE VOROBIEF - Notaires.

L'appartement était occupé par une locataire, Madame [A] [Y], qui était dans les lieux avant la vente et y est restée après la vente.

Après l'achat de son appartement, elle a fait état de plusieurs problèmes liés au bien, dont des fuites au droit de la salle de bain.

Par courrier du 31 mai 2021, le conseil de Madame [D] [S] [L] [E] a mis en demeure Madame [U] [T] de lui régler la somme de 7.144,09 euros au titre des frais de réfection de la salle de bain.

Par courrier du 17 juin 2021, le conseil de Madame [U] [T] a répondu qu'elle n'a jamais constaté de dégâts et qu'elle conteste avoir eu connaissance d'un quelconque vice affectant la baignoire ou plus généralement l'appartement.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2022, Madame [D] [S] [L] [E] a fait assigner Madame [U] [T] et la SCP André et Serge VOROBIEF devant la 1ère Chambre Civile du Tribunal Judiciaire de Colmar aux fins de :
A titre principal
- DIRE et JUGER que le consentement de Madame [S] [L] [E] a été vicié par les réticences dolosives de la partie venderesse.
- DIRE et JUGER que ces réticences dolosives sont constituées : d'une part des infiltrations au droit de la salle de bain, d'autre part par les conséquences notamment juridiques et financières du classement de l'immeuble en " [Adresse 6] "
A titre subsidiaire a défaut de réticence dolosive
- DIRE et JUGER qu'il a été commis une erreur, vice du consentement, cause d'une nullité du contrat de vente immobilière compte tenu des graves non conformités de l'immeuble eu égard à son classement en Immeuble de Grande Hauteur (IGH) devant nécessiter des travaux d'une telle ampleur qu'ils anéantissent complètement la valeur de l'immeuble.
- DIRE et JUGER que Madame [S] [L] [E] n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes si elle avait connu la réelle situation de l'immeuble.
En conséquence
- ANNULER le contrat de vente immobilière passé entre les parties à la date du 13 mai 2020 par-devant la SCP VOROBIEF, notaires à la résidence de Mulhouse, pour réticence dolosive de la partie venderesse, subsidiairement pour erreur.
- DIRE et JUGER que tant la venderesse, par application de l'article 1112-1 du code civil, que le notaire sur le fondement de l'article 1137 du code civil ont manqué à leurs obligations et devoir de conseil.
- DIRE et JUGER que Madame [S] [L] [E] a été victime d'une perte de chance de ne pas contracter.
- CONDAMNER le Notaire à garantir intégralement Madame [S] [L] [E] de l'ensemble des conséquences dommageables en réparation du préjudice subi.
- CONDAMNER, in solidum, les défenderesses à payer :
o 5.137,86 euros en remboursement des dépenses et travaux de réfection engagés par la demanderesse
o 51.000 euros en remboursement du prix de vente
o 2.738,00 euros au titre des frais d'acte
o 4.716,11 euros au titre des honoraires et émoluments versés
o 6.000 euros au titre des frais de négociation
o 1.582,49 euros au titre des charges de copropriété incombant au propriétaire
- CONDAMNER les défendeurs, in solidum, à payer 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi par Madame [S] [L] [E].
- CONDAMNER les défendeurs, in solidum, à supporter les frais de la nouvelle mutation du bien ainsi que l'ensemble des frais notariés y afférents.
En tout état de cause
- CONDAMNER les défendeurs, in solidum, à payer 4.000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 12 avril 2024, la SCP ANDRE VOROBIEF & SERGE VOROBIEF - Notaires, représentée par son conseil, sollicite du Tribunal de céans de :
- JUGER la demande irrecevable, subsidiairement mal fondée ;
- DÉBOUTER Madame [D] [S] [L] [E] de ses entiers fins, moyens et conclusions ;
 - CONDAMNER Madame [D] [S] [L] [E] aux entiers frais et dépens de l'instance, en sus à payer à la SCP ANDRE VOROBIEF &SERGE VOROBIEF une indemnité de 2.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- ÉCARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir
Subsidiairement
- JUGER que l'exécution provisoire du jugement à intervenir doit être écarté

Au soutien de ses prétentions la SCP ANDRE VOROBIEF &SERGE VOROBIEF expose qu'aux termes de l'article 30-5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière, combiné à l'article 28, les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultants d'un acte de vente immobilière ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées ou s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité ;
- que Madame [D] [S] [L] [E] fonde sa demande en nullité du contrat de vente sur la réticence dolosive, mais qu'elle n'apporte pas la preuve que le logement qu'elle a acheté avait subi un dégât des eaux ;
- que selon le courrier du 26 mai 2022, l'assurance du CREDIT MUTUEL de Madame [D] [S] [L] [E] précise qu'aucun constat de dégât des eaux n'a été transmis à l'assurance et qu'aucune expertise n'a été réalisée pour connaître l'origine des dégâts ; que c'est le voisin du dessous qui a été victime d'un dégât des eaux et que l'origine de la fuite se situe chez lui et qu'aucune expertise n'a été réalisée pour connaître l'origine des dégâts ;
- qu'en date du 27 janvier 2022, Madame [D] [S] [L] [E] a fait refaire la salle de bain, mais elle ne démontre pas l'existence d'un sinistre ;
- qu'il n'appartient au notaire de procéder à la vérification des déclarations effectuées par le vendeur qu'autant qu'il soit justifié d'éléments factuels lui permettant de douter de la véracité desdites déclarations ;
- qu'en l'espèce, la nullité de l'acte de vente n'est pas encourue et même si une réticence dolosive était mise à la charge de Madame [U] [T], la responsabilité du notaire instrumentaire ne peut pas être engagée ;
- que ce n'est que le 28 septembre 2022, soit deux ans après la vente que les copropriétaires ont été avisés des conséquences de ce classement et que l'action dirigée contre la SCP ANDRE VOROBIEF&SERGE VOROBIEF doit être rejetée.

Par conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 6 septembre 2024, Madame [U] [T], représentée par son conseil, sollicite du Tribunal de céans de :
- DIRE et JUGER que l'appartement objet de la vente est exempt de tout vice au moment de la vente,
- DIRE et JUGER que Madame [D] [S] [L] [E] avait connaissance du classement de l'immeuble en immeuble de grande hauteur au moment de la vente,
En conséquence
- DÉBOUTER Madame [D] [S] [L] [E] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,
- CONDAMNER Madame [D] [S] [L] [E] à verser à Madame [T] un montant de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER Madame [D] [S] [L] [E] aux entiers frais et dépens de la procédure,
- ÉCARTER l'exécution provisoire du jugement à intervenir

À l'appui de ses dires, elle expose que s'il existait une suspicion de fuite dans la salle de bain de l'appartement lorsqu'elle était encore propriétaire, les recherches entreprises n'ont pas permis de déterminer l'origine de la fuite ;
- qu'aucune fuite n'a été détectée dans la salle de bain de l'appartement ; que les prétendues fuites n'ont donné lieu à aucune déclaration de sinistre ;
- que les dégradations constatées sont uniquement localisées dans l'appartement situé en dessous de celui appartenant à Madame [D] [S] [L] [E];
- qu'aucun élément ne permet d'affirmer qu'une fuite existait dans la salle de bain de l'appartement litigieux, tant au moment où elle était encore propriétaire du logement, que postérieurement à la vente ;
- que Madame [D] [S] [L] [E] n'a jamais diligenté une expertise permettant de localiser la fuite et rapporter la preuve de l'existence d'une fuite dans l'appartement ;
- que la vente a eu lieu le 13 mai 2020 et que Madame [D] [S] [L] [E] ne justifie pas des raisons pour lesquelles elle a attendu près de deux ans avant de diligenter des travaux de réfection dans la salle de bain ;
- que sur la classification de l'immeuble en Immeuble de Grande Hauteur, Madame [D] [S] [L] [E] avait connaissance de ce fait par les procès-verbaux de l'assemblée générale qui lui ont été communiqués dans le cadre de la vente et que les conséquences occasionnées par le classement de l'immeuble en Immeuble de Grande hauteur n'étaient pas connues au moment de la vente ;

Par dernières conclusions régulièrement notifiées par la voie du RPVA le 11 octobre e 2024, Madame [D] [S] [L] [E], représentée par son conseil, reprend la totalité de ses demandes et conclut au débouté de l'ensemble des demandes des défendeurs.

Au soutien de ses conclusions, Madame [D] [S] [L] [E], représentée par son conseil, fait valoir :
- qu'elle a acquis selon acte de vente du 13 mai 2020 reçu par la SCP ANDRE VOROBIEF & SERGE VOROBIEF - Notaires, un appartement y inclus un garage, dépendants d'un ensemble immobilier situé à [...] - pour un prix de 51.000 euros, soit respectivement 47.150 euros pour l'appartement, et 3.850 euros pour le garage ;
- qu'elle sollicite qu'il soit prononcé la nullité de la vente ainsi que la prise en charge de son préjudice ;
- que l'immeuble a été classé en IGH (Immeuble de Grand Hauteur) et qu'aujourd'hui, de ce fait, il est voué à la destruction ;
- qu'il résulte du courrier du Maire daté du 28 septembre 2022 que les tours ont été classées en Immeubles de grande hauteur dès 2017 ;
- qu'aucune information ne luis a été donnée ; que le notaire a manqué à son devoir de conseil alors que l'acte est exempt de toute information à cet égard.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs écritures signifiées aux dates ci-dessus conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 décembre 2024.

L'affaire a été examinée à l'audience publique du 07 mars 2025 et mise en délibéré au 16 juin 2025.

MOTIFS

A titre liminaire :

Aux termes de l'article 4 du code de procédure civile, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L'article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir "dire et juger" et "dire" ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n'étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Aux termes de l'article 1137 du Code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.

Il est constant que le dol ne se présume pas et doit être prouvé.

La réticence dolosive requiert la réunion des conditions suivantes :

Le silence gardé sur un fait par l'un des cocontractants qui constitue un manquement à une obligation précontractuelle d'information ;

Le caractère intentionnel de ce manquement ;

Un manquement dont il résulte une erreur déterminante.

Selon l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l'article 1240 du même Code, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, l'article 1112-1 du Code civil énonce que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Sur la demande d'annulation de la vente

Madame [D] [S] [L] [E] indique qu'elle a été trompée, que Madame [U] [T] avait connaissance de la situation antérieure, qu'elle lui a caché les problèmes liés aux fuites d'eau dans la salle d'eau et de la situation la situation de classement de l'immeuble en [Adresse 6].

À l'appui de sa demande, elle verse aux débats :
o le compromis de vente
o l'acte de vente du 31 mai 2021
o la lettre de mise en demeure de payer la somme de 7.144,09 euros adressée à Madame [U] [T] du 31 mai 2021
o la lettre du 17 juin 2021 envoyée par le conseil de Madame [U] [T] au conseil de Madame [D] [S] [L] [E]
o la lettre de l'assurance CREDIT MUTUEL du 26 mai 2020

N° RG 22/02310 - N° Portalis DB2F-W-B7G-EWTE

o les échanges des courriels et de SMS
o les échanges de SMS entre Madame [U] [T] et Madame [A] [Y]
o les charges de copropriété arrêtées au 09 décembre 2020 au 03 mars 2022 pour les exercices 2020 et 2021
o l'information sur la mise en sécurité obligatoire de l'immeuble pour un prix de 56 millions d'euros TTC
o les différentes factures
o l'attestation de témoin de Madame [A] [Y] du 24 décembre 2022
o l'attestation de la société ASBN en charge des travaux de réfection

Il ressort des pièces produites que le problème de la fuite d'eau avait été signalé par Madame [A] [Y], occupante du logement, à plusieurs reprises à Madame [U] [T] suite aux plaintes de l'occupante du dessous (pièces 6 et 10). Celle-ci n'a pas estimé devoir faire procéder à une recherche de fuite en l'absence de dégâts apparents dans son propre logement. En tout état de cause, les échanges entre les divers occupants ont eu lieu à compter du 27 novembre 2019. La vente étant intervenue le 13 mai 2020, alors que le dégât des eaux dans le logement du dessous n'était pas résolu, ce point devait nécessairement être signalé par le vendeur à l'acquéreur. La réticence dolosive de Madame [U] [T] est établie à cet égard. Elle ne justifie toutefois pas l'annulation de la vente, en sorte que Madame [U] [T] sera condamnée au règlement de la réfection de la salle de bains qui a mis un terme aux infiltrations signalées - soit 3.000,80 € suivant les pièces 8 et 9.

Sur l'indication de ce que l'immeuble était classé grande hauteur, ce classement apparaît sur le procès-verbal d'AG du 19 décembre 2017, sur celui du 10 décembre 2018 et du 11 décembre 2019. Il est toutefois certain que comprendre la signification de ce classement requiert d'être particulièrement avisé. Par ailleurs, les résolutions figurant dans les PV d'AG ne font pas état d'une situation particulièrement préoccupante. En tout état de cause, les conséquences quant à l'avenir du bâtiment concerné n'ont été déterminées que postérieurement à la vente, ainsi qu'il est démontré par les pièces produites 2 et 3 - soit, en réalité, en 2022. Aucune réticence dolosive ne peut donc être imputée à Madame [U] [T], et il ne peut pas davantage être retenu que la SCP ANDRE VOROBIEF & SERGE VOROBIEF aurait manqué à son devoir de conseil quant à un immeuble classé IGH alors que les PV d'AG mentionnaient, pour celui de 2017, de futurs travaux à intervenir suite à cette classification, pour 2018, la mise en œuvre d'un contrat de mandataire sécurité IGH (lié au risque incendie propre à un tel bâtiment), et une validation de ce même contrat en 2019 pour un montant de l'ordre de 17.000 € - ce qui n'a rien à voir avec l'évaluation postérieure de travaux de mise en conformité et en sécurité chiffrés à 56 millions suivant avis donné aux propriétaires et occupants de l'immeuble par courrier du 28 septembre 2022 (pièce 7).

Mme [D] [S] [L] [E] sera donc déboutée de sa demande d'annulation de l'acte de vente.

Mme [U] [T] succombant à titre principal, elle supportera les frais et dépens de l'instance. Elle sera en outre condamnée à payer à Mme [D] [S] [L] [E] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700.

Mme [D] [S] [L] [E] sera condamnée pour sa part à payer à la SCP ANDRE VOROBIEF & SERGE VOROBIEF la somme de 1.000 € au titre de l'article 700.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par décision contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [U] [T] à payer à Mme [D] [S] [L] [E] la somme de 3.000, 80 € à titre de réparation pour la réfection de la salle de bain affectée d'un vice caché ;

DÉBOUTE Mme [D] [S] [L] [E] pour le surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [U] [T] à payer à Mme [D] [S] [L] [E] la somme de 1.500 € au titre de l'article 700 ;

CONDAMNE Mme [U] [T] aux frais et dépens de l'instance ;

CONDAMNE Mme [D] [S] [L] [E] à payer à la SCP ANDRE VOROBIEF & SERGE VOROBIEF la somme de 1.000 € au titre de l'article 700;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit.



La Greffière, Le Président,