Tribunal Judiciaire · Ch4.2 Inférieur à 10000 € — 3 juillet 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE
DE [Localité 6]

Ch4.2 Inférieur à 10000 €

N° RG 25/02036 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MMB7






















Copie exécutoire
délivrée le : 03 Juillet 2025

à :
SELARL L.BESSON-MOLLARD


Copie certifiée conforme 
délivrée le : 03 Juillet 2025

à :
Madame [G] [Z]
Monsieur [O] [Z]





TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE
4ème CHAMBRE CIVILE - 4.2 - TJ 
JUGEMENT DU 03 JUILLET 2025


ENTRE :

DEMANDERESSE

LE SYNDICAT DE LA COPROPRIETE DE L’IMMEUBLE [Adresse 9] 
représenté et agissant par son syndic en exercice la SAS GIGNOUX LEMAIRE, dont le siège est [Adresse 1]
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laurence BESSON-MOLLARD de la SELARL L.BESSON-MOLLARD, avocat au barreau de GRENOBLE


D’UNE PART

ET :

DEFENDEURS

Madame [G] [Z]
née le 21 Février 1945 à [Localité 7] (38)
demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

Monsieur [O] [Z]
né le 25 Octobre 1972 à [Localité 6] (38)
demeurant [Adresse 2]

non comparant

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 12 Mai 2025 tenue par Mme Françoise SILVAN, Magistrat à titre temporaire près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assistée de Mme Ouarda KALAI, Greffier et en présence de Monsieur [U] [P], auditeur de Justice;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 03 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :



EXPOSE DU LITIGE :

A la suite du décès de M. [M] [Z] le 4 mai 2022, Mme [G] [Z] et son fils M. [O] [Z] sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire d’un logement T1 au sein de la copropriété de l'immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 3] à [Localité 5].
 
Plusieurs lettres de relances ont été envoyées à « M. ou Mme [M] [Z] ».

Le 9 avril 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS GIGNOUX LEMAIRE, a fait délivrer un commandement de payer valant mise en demeure, à M. [M] [Z] et Mme [G] [Z] de payer la somme de 2 731,95 €. Ce commandement les informait qu’en vertu de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles à l’issue du délai de trente jours.

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9] représenté par son syndic en exercice, la SAS GIGNOUX LEMAIRE, a fait assigner M. [O] [Z] et Mme [G] [Z] devant le tribunal judiciaire et demande de les condamner solidairement en paiement de sommes suivantes : 
- 3 770,02 € au titre des charges exigibles au 1er janvier 2025, avec intérêts à compter du 9 avril 2024 et de l’assignation sur la somme de 4 115,50 € ;
- 201 € au titre des frais nécessaires
- 2 000 € de dommages et intérêts
- 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 

A l’audience du 12 mai 2025, le demandeur a actualisé sa créance à la somme de 4 146,75 €. 

Régulièrement cités à l’audience par convocation à l’étude, M. [O] [Z] n’a pas comparu ni personne pour lui. 

Mme [G] [Z], après avoir expliqué les difficultés financières à la suite du décès de son époux en 2022 n’a pas contesté la dette et a proposé de régler la somme totale de 1200 € par mois, toutes dettes confondues. Avec le syndic, ils ont fait part de leur accord pour que la dette soit réglée sur 10 mois. 

Le syndic a demandé l’homologation de cet accord par le tribunal et maintenu sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande d’homologation

En application des dispositions de l’article 768 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, le tribunal homologue, à la demande des parties, l’accord qu’elles lui soumettent.

En l’espèce, Mme [G] [Z] a précisé qu’elle était d’accord pour payer la dette en 10 fois à raison de 1 200 € par mois et s’opposait au règlement de dommages et intérêts. 

Le syndic a cependant maintenu sa créance envers les défendeurs à la somme de 4 146,75€ outre 1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’a pas précisé s’il abandonnait la solidarité et les dépens.

Dans ces conditions, il y a lieu de constater qu’il n’y a pas un accord clair et non équivoque sur la dette puisqu’un règlement de 1200 € par mois sur 10 mois conduirait à un montant bien supérieur à la dette réclamée. En outre, quand bien même un autre dossier oppose les mêmes parties, la somme de 1200 € par mois serait inférieure à la totalité des deux créances, outre surtout que l’absence de M. [O] [Z] ne permet pas d’homologuer un accord sur lequel il ne s’est pas exprimé.

Par conséquent, il y a lieu de constater que l’accord des parties porte uniquement sur un délai de 10 mois.

Sur la créance

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnée à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient au juge chargé d’appliquer l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 de constater le vote du budget prévisionnel par l’assemblée générale de la copropriété ainsi que la déchéance du terme, avant de condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles. 

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : 
- Le relevé de propriété avec la fiche du décès de M. [M] [Y]
- Le contrat de mandat de syndic, 
- Le règlement de copropriété,
- L’arrêté de compte du 01/01/22 au 29/04/25,
- Le commandement de payer du 9/04/24, adressé à la dernière adresse connue du syndic
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 30/06/21 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31/12/20, et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2022 (31 décembre)
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 2/06/22 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31/12/21, révision du budget de l’exercice 2022 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2023 (31 décembre)
- Le procès-verbal de l’assemblée générale du 11/06/24 comportant approbation des comptes pour l'exercice clos au 31/12/23, révision du budget prévisionnel 2024 et vote du budget prévisionnel pour l’exercice 2025 (31 décembre).

Les comptes ayant été approuvés pour les exercices clos aux 31 décembre 2020 à 2023 et les budgets prévisionnels ayant été adoptés pour les exercices suivants (2024 et 2025 – 31 décembre), la demande du syndicat des copropriétaires sera accueillie dans son principe, sauf à déduire du décompte produit aux débats les sommes de 300,08 € correspondant à des frais de mise en demeure (qui ne sont néanmoins pas justifiées en l’absence des accusés réception) et de contentieux, indemnisés par l’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 700 du code de procédure civile, qui pourraient, de par leur régime, faire l’objet d’un décompte séparé de celui des charges de copropriété.

Dans ces conditions, il sera fait droit à la demande en paiement de la somme de 3 846,67€.

Sur la solidarité nu-propriétaire et usufruitier

Est licite la clause d’un règlement de copropriété instaurant une solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier, envers le syndicat des copropriétaires, pour le paiement des charges de copropriété.

En l’espèce, l’article 126 du règlement de copropriété contient une clause de solidarité. 

M. [O] [Z] et Mme [G] [Z] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 3 846,67 € correspondant aux charges échues et aux charges provisionnelles de l’année 2025, telles qu’elles figurent sur le décompte arrêté au 29 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025. Il apparaît que M. [O] [Z], n’a pas été destinataire du commandement de payer du 9 avril 2024 et ne peut donc être condamné à payer des intérêts à compter de cette date. En outre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des mises en demeure par lettre recommandée avec accusé réception et a attendu un an avant d’assigner après le commandement de payer, alors qu’un seul délai de 30 jours est exigé et que le taux d’intérêt légal est supérieur à 3,5 %.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. 

En l’espèce, un délai pour s’acquitter du paiement de la dette locative sera accordé selon les conditions prévues par le dispositif de la présente décision.
En cas d’absence de paiement intégral d’une seule échéance, l’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Aux termes de l’article 2274 du code civil, la bonne foi est toujours présumée, et c'est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi des débiteurs et de rapporter la preuve de l’existence d'un préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, qui ne serait pas déjà réparé par la condamnation des défendeurs au paiement de la dette avec intérêts moratoires, la demande en dommages et intérêts formée est rejetée.

Sur les frais nécessaires

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’envoi des lettres de relance par lettre recommandée avec accusé réception. En outre, M. [O] [Z] n’en a jamais reçu, ni même le commandement. 

Par ailleurs, ces soi-disant lettres ne constituent pas une tentative de règlement amiable au sens du code de procédure civile et la demande de dommages et intérêts dans son quantum, démontre la volonté du syndicat des copropriétaires de s’affranchir de toute conciliation, puisque l’assignation à l’encontre des mêmes parties pour un montant supérieur à 5000 €, ne contient pas de demande de dommages et intérêts.

Cette demande doit être rejetée.

Sur les frais accessoires

M. [O] [Z] et Mme [G] [Z], qui perdent le procès, supporteront solidairement les dépens, avec application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 
Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement M. [O] [Z] et Mme [G] [Z] à lui verser la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, exécutoire par provision,

CONDAMNE solidairement M. [O] [Z] et Mme [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS GIGNOUX LEMAIRE, la somme de 3 846,67 € au titre de l’arriéré des charges et des provisions devenues exigibles selon décompte au 29 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025 ;

DIT que M. [O] [Z] et Mme [G] [Z] pourront solidairement s’acquitter de la dette par des versements mensuels de 385 euros le 5 de chaque mois pendant 10 mois, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du présent jugement, le dernier versement étant ajusté au solde de la dette ;

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible dans sa totalité sans mise en demeure préalable ;

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois ;

CONDAMNE solidairement M. [O] [Z] et Mme [G] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 9], représenté par son syndic, la SAS GIGNOUX LEMAIRE, la somme de 400 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 

REJETTE toutes les autres demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [O] [Z] et Mme [G] [Z] aux dépens avec application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 03 JUILLET 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE 
Ouarda KALAI Françoise SILVAN