Tribunal Judiciaire · 7eme chambre-Proc orales — 4 juillet 2025

Minute n° 25/251 



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT du 04 Juillet 2025
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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE [9] VOLUME 5 0'2 PARCS sis [Adresse 3]
représenté par son syndic la SAS GAALON GUERLESQUIN - Guerlesquin & Associés
[Adresse 6]
[Localité 5]

Demandeur représenté par Me Philippe BARDOUL, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Monsieur [H] [J]
[Adresse 1]
[Localité 4]

Défendeur non comparant 

D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Mai 2025
date des débats : 09 Mai 2025
délibéré au : 04 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe


N° RG 25/00854 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NU4Y

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la résidence dénommée " [8] " et " Volume 5 0'2 PARCS " a fait assigner M. [H] [J] aux fins de condamnation au paiement des sommes de 7.264,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement selon le décompte arrêté au 1er janvier 2025, 900 euros de dommages et intérêts, 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il demande également à ce que le tribunal dise n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [H] [J] est copropriétaire des lots n°3 et 14 situés dans l'immeuble se trouvant [Adresse 2] à [Localité 7].
A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires. Il déplore l'absence de paiement de M. [H] [J] en dépit des relances et mise en demeure. 
Outre le paiement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l'absence de réaction aux sollicitations de M. [H] [J] lui a causé un préjudice.
A titre informatif, le syndicat des copropriétaires fournit deux relevés de compte actualisés au 5 mai 2025. 

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 9 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [H] [J], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d'appel.

Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.


L'article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L'article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l'espèce, à l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la résidence " [8] " et " Volume 5 0'2 PARCS " produit aux débats :
- un relevé de propriété de M. [H] [J] portant sur la propriété des lots n°3 et 14 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7],
- un relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 6.150,57 pour le lot n°14 (appartement) et 1.113,99 euros pour le lot n°3 (parking) au 1er janvier 2025
- les appels de fonds et répartition de charges du 2èmetrimestre de 2021 au 1er trimestre de 2025 pour chacun des lots
- les mises en demeure des 6 septembre 2022 et 6 septembre 2023 
- les procès-verbaux d'Assemblée Générale des 9 mars 2021, 6 septembre 2021, 5 septembre 2022, 20 septembre 2023, 23 septembre 2024 et votant les budgets prévisionnels du 1er avril 2021 au 31 mars 2026
- le contrat désignant la SAS Guerlesquin & Associés en qualité de syndic pour la période considérée. 

Il découle des pièces produites que M. [H] [J] est copropriétaire non résident au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7]. Les décomptes démontrent l'absence de tout paiement par [H] [J] des charges de copropriété depuis le 17 février 2021 pour le lot n°14 et le 15 février 2021 pour le lot n°3 engendrant une aggravation de la dette.

Par "frais nécessaires" au sens de l'article 10-1 précité, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas de ces dispositions, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour "suivi du dossier contentieux", qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'assignation en justice, qui feront l'objet des dépens de l'instance, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l'assignation.

En l'espèce, les frais de procédure " SDC / [J] " (840 euros le 21 décembre 2023) sur le décompte relatif au lot n°14 seront pris en compte au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 


Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [H] [J] reste redevable de la somme de 5 310.57 euros pour le lot n°14 et 1 113.99 euros pour le lot n°3 au titre de l'arriéré de charges et frais nécessaires selon décomptes arrêtés au 1er janvier 2025 soit la somme totale de 6 424.56 euros.

Cette somme sera assortie avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.


2- Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l'espèce, M. [H] [J] n'a effectué aucun paiement afin de s'acquitter des charges de copropriété lui incombant depuis mars 2021 et n'a répondu à aucune des mises en demeure du syndicat des copropriétaires afin de tenter de trouver une issue amiable au litige. 

Il s'ensuit que la carence de M. [H] [J] est manifeste. Il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.


3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [H] [J] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [H] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier de la résidence dénommée " [8] " et " Volume 5 0'2 PARCS " sis [Adresse 2] à [Localité 7] représenté par son syndic la SAS Guerlesquin & Associés les sommes de :

- 6.424,56 euros avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 1er janvier 2025 se décomposant en 5 310.57 euros pour le lot n°14 et 1 113.99 euros pour le lot n°3
- 500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive 
- 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [J] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.


Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT