Tribunal Judiciaire · 7eme chambre-Proc orales — 4 juillet 2025

Minute n° 25/ 249 




AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

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JUGEMENT DU 04 JUILLET 2025
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ENTRE :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “ SDC FAIRWAY [Adresse 11]” - sis [Adresse 3]
représenté par son syndic la société la SAS LAMY
dont le siège social est [Adresse 4]
pris en son agence LAMY [Localité 12]
[Adresse 6]
[Adresse 9]
[Localité 5]

Demandeur représenté par Me Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, substitué par Me Anne Sophie GEOFFROY MEDANA, avocat au barreau de NANTES

D'une part,

ET:

Monsieur [U] [T]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Défendeur non comparant 

D'autre part,


COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Constance DESMORAT
GREFFIER : Nathalie DEPIERROIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 09 Mai 2025
date des débats : 09 Mai 2025
délibéré au : 04 Juillet 2025 par mise à disposition au greffe


N° RG 25/00704 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NTZH

COPIES AUX PARTIES LE :
EXPOSE DU LITIGE

Par actes séparés de commissaire de justice en date des 5 et 27 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] a fait assigner M. [U] [T] aux fins de condamnation au paiement de la somme de 5.860,25 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais de recouvrement (échéance du 4ème trimestre 2024 compris), ordonner la capitalisation des intérêts, la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts et 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. Il demande également que l'exécution provisoire de droit du jugement soit rappelée.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] fait valoir que M. [U] [T] est copropriétaire des lots n°604 et 705 situés dans l'immeuble se trouvant [Adresse 2] à [Localité 8].
A ce titre, il est tenu au paiement des charges de copropriété régulièrement votées et approuvées au cours des assemblées générales des copropriétaires.
Outre le paiement de l'arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires sollicite une somme à titre de dommages et intérêts dès lors que la carence fautive et l'absence de réaction aux sollicitations de M. [U] [T] lui a causé un préjudice.

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 mai 2025 à laquelle le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Le délibéré a été fixé au 4 juillet 2025 par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 du code de procédure civile.


MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu des articles 472 et 473 du code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que M. [U] [T], ni présent ni représenté, a été cité à étude, la présente affaire est susceptible d'appel.

Par ailleurs, aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le Juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur le paiement des charges et frais nécessaires

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

L'article 10-1 de cette loi précise que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :
a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

L'article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 (soit les avances provisions et remboursements) portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.


En l'espèce, à l'appui de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 10] produit aux débats :
- un relevé de propriété de M. [U] [T] portant sur la propriété des lots n°604 et 705 au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8],
- le relevé de compte faisant apparaître un arriéré de charges de 5.860,25 euros au 24 octobre 2024,
- les appels de fonds, répartition des charges du 4ème trimestre 2019 au 4ème trimestre 2024
- les relances, les mises en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception des 13 mars 2020, 16 mars 2023 et 12 décembre 2023 ainsi que la sommation de payer du 29 mars 2024
- les procès-verbaux d'Assemblée Générale des 21 juin 2021, 29 juillet 2022, 5 juin 2023, 24 avril 2024 et 30 août 2024 votant les budgets prévisionnels du 1er octobre 2021 au 31 mars 2026
- le contrat désignant la S.A.S NEXITY LAMY en qualité de syndic pour la période considérée. 

Il découle des pièces produites que M. [U] [T] est copropriétaire non résident au sein de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 8]. Le décompte démontre que M. [U] [T] n'a effectué aucun versement effectif afin de payer ses charges de copropriété depuis le 21 juillet 2020 entrainant une aggravation du montant de la dette. Les paiements effectués postérieurement par titre interbancaire de paiement ont couvert le montant des courriers de mise en demeure.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [U] [T] reste redevable de la somme de 5.860,25 euros au titre de l'arriéré de charges et frais nécessaires selon décompte arrêté au 24 octobre 2024.
Tous les frais figurant au décompte des charges doivent être considérés comme nécessaires au recouvrement de la créance.

Le syndicat des copropriétaires sera autorisé à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 5.860,25 euros.

2- Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6, alinéa 3, du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le fait de ne pas respecter cette obligation est fautif.

En l'espèce, M. [U] [T] ne paie plus ses charges de copropriété depuis le 21 juillet 2020 et ne s'est pas rapproché du syndic malgré les nombreuses et mises en demeure afin de trouver une issue amiable au litige. 

Il s'ensuit que la carence de M. [U] [T] est manifeste. Il sera condamné au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

3- Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, M. [U] [T] qui succombe à la présente instance sera condamné aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.


PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [U] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY les sommes de :

- 5.860,25 euros au titre de l'arriéré de charges de copropriété et frais nécessaires arrêté au 24 octobre 2024
- 500 euros de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive ;
- 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 10] situé [Adresse 2] à [Localité 8] représenté par son syndic la SAS NEXITY LAMY à capitaliser les intérêts échus par année entière sur la somme principale de 5.860,25 euros ;

CONDAMNE M. [U] [T] aux entiers dépens ;

RAPPELLE le caractère exécutoire de droit à titre provisoire de la présente décision.


Le présent jugement a été signé par Constance DESMORAT, Vice-président et Nathalie DEPIERROIS, Greffier.

Le Greffier, Le Président,
N. DEPIERROIS C. DESMORAT