Tribunal Judiciaire · JCPCIVIL — 4 juillet 2025

Minute n° 25/391


AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 04 Juillet 2025
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DEMANDEUR :

S.C.I. JFM DEVELOPPEMENT
[Adresse 4]
[Localité 3]

Demanderesse représentée par 
Me Antoine FEREZOU, avocat au barreau de NANTES - 298 
D'une part,
DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [N]
[Adresse 1]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Défendeur comparant en personne 
 
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE
GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Mai 2025 
date des débats : 16 Mai 2025
délibéré au : 04 Juillet 2025


RG N° RG 25/00334 - N° Portalis DBYS-W-B7J-NRVS

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Antoine FEREZOU
CCC Monsieur [Z] [N] + PREFECTURE
Copie dossier




EXPOSÉ DU LITIGE : 

Suivant acte sous seing privé en date du 6 février 2011, Monsieur [H] [C] a donné à bail à Monsieur [Z] [N] un logement situé [Adresse 1] - [Localité 2]. 

Par acte notarié en date du 30 novembre 2022, la SCI JFM DEVELOPPEMENT est devenue propriétaire du logement situé [Adresse 1] - [Localité 2].

Le 11 septembre 2023, la SCI JFM DEVELOPPEMENT a fait délivrer à Monsieur [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et les articles 14-1 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, le mettant en demeure d'avoir à régler la somme principale de 1898,16 euros au titre des loyers et charges échus et impayés et de justifier de l’occupation des lieux.

Par ordonnance du 7 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes statuant en référé a déclaré irrecevable la demande de la SCI JFM DEVELOPPEMENT visant à la résiliation du bail et l’a déboutée de sa demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif concernant la période de décembre 2023 à avril 2024. Cette ordonnance a fait l’objet d’un appel, toujours en cours, sur ce dernier chef de jugement. 

Par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2024, notifié au représentant de l'Etat dans le département le 20 décembre 2024, la SCI JFM DEVELOPPEMENT a fait assigner en référé Monsieur [Z] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 23 octobre 2023 et la résiliation du bail à cette même date ;Condamner Monsieur [Z] [N] à restituer sans délai les locaux vides de toute occupation et les clés de l’appartement ;Ordonner à défaut de restitution volontaire des clés dans le mois de la date de l’ordonnance à intervenir, l’expulsion de Monsieur [Z] [N], ou celle de tous occupants de son chef, avec le concours, en tant que besoin, de la force publique et d’un serrurier ;Fixer conformément au contrat de bail, l’indemnité d’occupation à 474,54 euros augmenté de 10 %, par provision et par mois avec effet rétroactif et jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner par provision Monsieur [Z] [N] à lui payer cette indemnité d’occupation, prorata temporis rétroactivement depuis le 23 octobre 2023 et jusqu’à parfaite libération ;Condamner par provision Monsieur [Z] [N] à lui payer la somme de 3796,32 euros, correspondant aux arriérés de loyers de mai 2024 au jour de la présente assignation, sauf à parfaire ;Déclarer que les sommes dues s’imputeront par priorité sur le dépôt de garantie de 355 euros, dont le montant lui restera intégralement acquis ;Condamner Monsieur [Z] [N] à lui payer une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens ;Condamner Monsieur [Z] [N], dans l’hypothèse où, à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par le jugement à intervenir, une exécution forcée serait nécessaire, à supporter le montant des sommes retenues par l’huissier.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 16 mai 2025, lors de laquelle la SCI JFM DEVELOPPEMENT a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, sollicitant la fixation de l’indemnité d’occupation à la somme de 488,69 euros par mois, conformément au montant visé dans ses conclusions signifiées au défendeur le 6 mai 2025. Elle a par ailleurs actualisé sa créance à la somme de 6211,62 euros, à parfaire au jour de l’audience, et ne s’est pas opposée à l’octroi au locataire de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au vu de la reprise intégrale du paiement du loyer juste avant l’audience, le 12 mai 2025.

Monsieur [Z] [N], comparant, a exposé sa situation personnelle et financière et formulé une demande de délais de paiement en proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer courant.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur. 

La décision a été mise en délibéré au 4 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

Par ailleurs, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande :
Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 20 décembre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la SCI JFM DEVELOPPEMENT justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance d’une assignation aux fins de constat de résiliation du bail, conformément à l’article 24 II de la loi susvisée. 

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l'action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois – délai prévu au contrat –, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 6 février 2011 étaient réunies à la date du 12 novembre 2023.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :
Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la SCI JFM DEVELOPPEMENT est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail du 6 février 2011.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 6211,62 euros pour la période de mai 2024 à mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse. 

Lors de l’audience, Monsieur [Z] [N] a déclaré avoir effectué le 12 mai 2025 un versement de 475 euros, outre 150 euros au titre du remboursement de la dette, ce qui n’a pas été contesté par le bailleur. 

En conséquence, Monsieur [Z] [N] sera condamné par provision à payer à la SCI JFM DEVELOPPEMENT la somme de 5586,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er mai 2024 au 12 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, somme à laquelle il conviendra de déduire le dépôt de garantie de 355 euros qui restera acquis à la société bailleresse.


Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire :
En vertu de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Dans les mêmes conditions, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [Z] [N] a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience, en versant la somme de 475 euros le 12 mai 2025, outre 150 euros au titre du remboursement de la dette. 

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [Z] [N] a connu des difficultés financières en lien avec des difficultés personnelles et professionnelles après avoir honoré son loyer jusqu’au mois de décembre 2023. Il précise que son activité de chauffeur de taxi a été impactée par la crise du Covid, par la concurrence des VTC et par le non-règlement de sa cotisation auprès de la coopérative des taxis de [Localité 6]. Son salaire a donc été réduit de moitié, passant de 1500 euros par mois, à environ 700 euros par mois. 

Lors des débats, Monsieur [Z] [N] a confirmé ces éléments en précisant que sa situation financière est en cours d’amélioration et qu’il parvient à se verser la somme de 750 à 1000 euros par mois. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, en proposant de régler 150 euros par mois en sus du loyer courant, ce à quoi la société bailleresse a donné son accord.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que [Z] [N] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de sa dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif. 

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. 

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. 

Il convient par ailleurs de rappeler que si Monsieur [Z] [N] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’il règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Il pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et il sera redevable à titre provisionnel d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, soit la somme de 488,69 euros, avec revalorisation - indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial - due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion. 
L'indemnité d'occupation ayant pour seul objet la compensation et l’indemnisation de l’occupation sans droit ni titre du logement, la demande de majoration de 10 % de la SCI JFM DEVELOPPEMENT sera rejetée. 

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires : 
Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [N], qui succombe, sera condamné aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 11 septembre 2023. 

Par ailleurs, l’équité commande de débouter la SCI JFM DEVELOPPEMENT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référés, après débats en audience publique, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Vu les articles 834 et 835 du Code de Procédure Civile ; 

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la SCI JFM DEVELOPPEMENT à l’encontre de Monsieur [Z] [N] ;

CONDAMNE par provision Monsieur [Z] [N] à payer à la SCI JFM DEVELOPPEMENT la somme de de 5586,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation pour la période du 1er mai 2024 au 12 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, somme à laquelle il conviendra de déduire le dépôt de garantie de 355 euros qui restera acquis à la société bailleresse ;

ACCORDE à Monsieur [Z] [N] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 35 échéances de 150 euros, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ; 

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ; 

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par le locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ; 

DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ; 

En tant que de besoin, dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, 

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 12 novembre 2023 ;

DIT que Monsieur [Z] [N] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés [Adresse 1] - [Localité 2] en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Monsieur [Z] [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

CONDAMNE par provision Monsieur [Z] [N] à payer à la SCI JFM DEVELOPPEMENT, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 488,69 euros, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ; 

DÉBOUTE la SCI JFM DEVELOPPEMENT, de sa demande au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE Monsieur [Z] [N] aux dépens,

DEBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de cette décision sera communiquée au représentant de l’Etat dans le département.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION 
Aurélien PARES Pierre DUPIRE