Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 4]
[Adresse 5]
[Localité 2] 


N° RG 25/00768 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FSKA

Minute : 







JUGEMENT
DU 02 JUILLET 2025




AFFAIRE :

[T] [V], [K] [Z] épouse [V]

C/

[M] [O]

















Copies certifiées conformes
- Me EMERIAU
- M. [O]
- Sous-Préfecture

Copie exécutoire 
Me EMERIAU

délivrées le :


JUGEMENT 
________________________________________________________


DEMANDEURS :

Monsieur [T] [V]
demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES

Madame [K] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Isabelle EMERIAU, avocat au barreau de NANTES

__________________________________________________________


DEFENDEUR :

Monsieur [M] [O]
demeurant [Adresse 7]
comparant en personne 

__________________________________________________________


COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : 
Hélène CHERRUAUD

GREFFIER : 
Stéphanie MEYER



DEBATS : A l’audience publique du 14 mai 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT : 
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT




Exposé du litige

Par contrat sous seing privé du 14 décembre 2020 prenant effet à compter du 15 décembre 2020, monsieur [T] [V] et madame [K] [Z] épouse [V], représentés par leur mandataire [Adresse 8], ont donné à bail à monsieur [M] [O] un appartement situé au 2ème étage (N°26) de la résidence [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel de 518,11 € et une provision sur charges de 50 € correspondant aux charges de copropriété, en plus de la taxe d’ordures ménagères et du coût d’entretien de la chaudière au gaz, pour une durée de trois ans. Le bail a été reconduit tacitement. 

Des loyers étant demeurés impayés, les bailleurs ont fait délivrer à monsieur [S] le 21 novembre 2024 un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour la somme en principal de 1.631,25 € et sommation de justifier d’une assurance locative.

Ils l’ont ensuite fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire par acte de commissaire de justice en date du 4 février 2025, aux fins de constat de la résiliation du bail, de paiement et d’expulsion.

Le diagnostic social et financier de la situation du locataire a été réceptionné par le greffe le 17 mars 2025.

L’affaire a été retenue à la première audience du 14 mai 2025 à laquelle les parties ont comparu, les demandeurs représentés par leur avocat et le défendeur en personne. 

Monsieur et madame [V] ont soutenu leurs demandes dans les termes de leur assignation, en actualisant le montant de l’arrière locatif, aux fins de voir au visa notamment des articles 1193, 1231-6, 1231-7, 1728, 1217 et 1219 du code civil, des articles 514, 514-1, 696 et 700 du code de procédure civile, des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 : 
- constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ; 
- constater que la location consentie à monsieur [S] a cessé de plein droit ; 
- à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail aux torts de monsieur [O] ; 
- ordonner l’expulsion de monsieur [O] ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ; 
- condamner monsieur [O] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 3.259,37 €, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision à intervenir ; 
- condamner monsieur [O] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la complète libération des locaux ; 
- condamner monsieur [O] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ; 
- condamner monsieur [O] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture. 

Monsieur [O] a déclaré souhaiter rester dans le logement dans l’attente de l’octroi d’un logement social, expliquant les loyers impayés par une diminution de ses ressources du fait des blessures quil lui ont été infligées dans le cadre d’une agression dont il a été victime sur la voie publique le 29 janvier 2021, ayant nécessité deux interventions chirurgicales, en plus de dépenses imprévues de remplacement d’un véhicule. Il a fait état d’une expertise judiciaire en cours auprès du tribunal de Saumur.

Il a sollicité des délais suspensifs de paiement, en proposant de régler 79 € par mois, en plus du loyer courant. 

Les demandeurs se sont opposés à la demande de délais, en faisant valoir qu’en dépit d’efforts de paiement ces derniers mois que monsieur [O] n’a pas repris totalement le loyer actuel de 611,54 € et en soulignant qu’il a bénéficié d’une aide du SECOURS CATHOLIQUE.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION

I - SUR LA RÉSILIATION

- sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6]-Atlantique par la voie électronique le 10 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa nouvelle version alors en vigueur.

De plus, les bailleurs justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Le bail consenti à monsieur [O] contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant que le bail sera résilité de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer les loyers ou un mois après la délivrance d’un commandement de satisfaire à l’obligation d’assurance, demeuré infructueux, pour défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie des loyers, charges et accessoires et défaut d’assurance. 

Les bailleurs ont fait délivrer le 21 novembre 2024 un commandement de justifier une assurance et de payer un arriéré locatif de 1.631,25 € suivant un décompte détaillé arrêté au 18 novembre 2024. 

Il ressort du décompte fourni par les époux [V] que l’intégralité de la somme n’a pas été réglée dans le délai imparti. Il n’est pas non plus rapporté la preuve de la communication d’une assurance en cours de validité dans le délai réduit d’un mois. 

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 21 décembre 2024. 

- sur la demande de délais suspensifs de délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au jour de l’audience, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1345-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa (...) ».

Il ressort du décompte arrêté au jour de l’audience que monsieur [O] a réglé la somme de 611 € le 4 février 2025, la somme de 412 € le 4 mars 2025, la somme totale de 488 € en plusieurs versements courant le mois d’avril 2025 dont un provenant d’une aide caritative, la somme de 700 € le 2 mai 2025 ; qu’il a ainsi repris le paiement du loyer courant intégral, qui s’élève à 611,54 €. 

D’après le diagnostic social et financier, le coût du logement pèse lourdement sur son budget limité à des indemnités de chômage d’un montant mensuel de 1.442 € ; monsieur [O] est en attente d’un décision de justice pour l’indemnisation de son préjudice. 

Malgré des efforts de paiement entrepris par monsieur [O], il n’est manifestement pas en situation de régler la dette locative, en plus du loyer courant. Il n’a pas sollicité le bénéfice d’une procédure de surendettement. Il sera en conséquence débouté de sa demande de délais suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire. 

Il convient en conséquence d’ordonner son expulsion, ainsi que de tout occupant de son chef.


II – SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…).

Le montant de l’arriéré locatif sollicité n’est pas contesté par monsieur [O], occupant sans droit ni titre depuis le 22 décembre 2024.

Il convient de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 22 décembre 2024 jusqu’à la date de libération complète des lieux.

Il sera condamné au paiement de la somme de 3.259,37 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus incluant l’échéance de mai 2025 et le virement reçu le 2 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.


III – SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [O], succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les bailleurs, il serait inéquitable de laisser à leur charge les frais irrépétibles. Néanmoins il convient de réduire l’indemnité sollicitée à de plus justes proportions. Monsieur [O] sera condamné à leur verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil. 

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, en application de l’article 514 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de déroger au principe.


PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le
14 décembre 2020 entre monsieur [T] [V] et madame [K] [Z] épouse [V] d’une part et monsieur [M] [O] d’autre part, portant sur l’appartement N°26 situé au 2ème étage de la résidence [Adresse 9], [Adresse 1], sont réunies à la date du 21 décembre 2024 ;

DÉBOUTE monsieur [M] [O] de sa demande de délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire ; 

ORDONNE en conséquence à monsieur [M] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour monsieur monsieur [M] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [T] [V] et madame [K] [Z] épouse [V] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son xpulsion ainsi qu’à celle de tout occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE monsieur [M] [O] à verser à monsieur [T] [V] et madame [K] [Z] épouse [V] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 22 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération complète des lieux ;

CONDAMNE monsieur [M] [O] à payer à monsieur [T] [V] et madame [K] [Z] épouse [V] la somme de 3.259,37 € au titre des loyers, charges et indemnités impayés échus incluant l’échéance de mai 2025 après déduction du virement du 2 mai 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; 

CONDAMNE monsieur [M] [O] à verser à monsieur [T] [V] et madame [K] [Z] épouse [V] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [M] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les demandeurs du surplus de leurs prétentions ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par le greffe à la préfecture de [Localité 6]-Atlantique en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.


Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
S. MEYER H. CHERRUAUD