Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
C.S 40263
[Localité 5] 


N° RG 25/00636 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FR3W

Minute : 







JUGEMENT
DU 02 JUILLET 2025




AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[Z] [X]



















Copies certifiées conformes
- Me DAVID
- Me DOUVISI-MORRIS

Copie exécutoire 


délivrées le :


JUGEMENT 
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DEMANDEUR :

OPH SILENE
demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Sylvie DAVID de la SCP GUYON & DAVID, avocats au barreau de SAINT-NAZAIRE

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DEFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]
demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Me Lauric DOUVISI-MORRIS, avocat au barreau de SAINT-NAZAIRE

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : 
Estelle HAMON

GREFFIER : 
Stéphanie MEYER



DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT : 
CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 8 août 2023, l'OPH SILENE a donné à bail à Monsieur [P] [X] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel total et révisable de 579,51€, provision sur charges incluse. 

Le contrat de bail rappelle l'obligation de jouir paisiblement des locaux et les règles concernant la sécurité et la salubrité. 

Monsieur [P] [X] a signé le règlement intérieur le 8 août 2023 qui précise dans son chapitre II que le locataire est tenu de ne pas troubler la tranquillité ou la sécurité de l’immeuble ainsi que sa bonne tenue et doit s'abstenir de générer des troubles anormaux de voisinage. Il est rappelé dans le chapitre I qu'en cas de procédure d'expulsion pour non respect du règlement intérieur et/ou condamnation pénale d'un locataire ou d'une personne vivant sous son toit, que celle-ci soit directement liée ou pas, en raison notamment de trafic de stupéfiants, l'OPH SILENE engagera toute action en justice en vue de la résiliation du bail et donc de l'expulsion des résidents.

Monsieur [S] [X], frère de Monsieur [P] [X] réside dans les lieux objet de la présente procédure mais n'est pas co-titulaire du bail. 

Monsieur [M] [K] est un neveu de Monsieur [P] [X]. 

Par jugement correctionnel en date du 10 février 2025, Monsieur [M] [K] a été condamné à un emprisonnement délictuel de six mois avec maintien en détention ainsi qu'à une interdiction de séjour dans le département de [Localité 7]-Atlantique pour une durée de cinq ans pour avoir à [Localité 8] le 5 février 2025 fait usage de cannabis, détenu du cannabis, de la cocaïne et de l'héroïne et pour avoir notamment détenu des plaquettes de prégabaline sans document justificatif régulier (Lyrica). 

La constitution de partie civile de l’OPH SILENE a été déclarée recevable au soutien de l'action publique. 

Par acte de commissaire de justice du 26 février 2025, l'OPH SILENE a fait citer Monsieur [P] [X], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection de de [Localité 8], au visa de l'article 1728 du code civil et de l'article 7 de la loi du 06 juillet 1989 modifiée, afin de faire constater l'inexécution fautive par ce dernier de ses obligations en qualité de locataire et d'obtenir au bénéfice de l'exécution provisoire :
- le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs du défendeur ;
- l'expulsion de Monsieur [P] [X] et celle de tout occupant son chef et si besoin avec le concours de la force publique ;
- la condamnation de Monsieur [P] [X] au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer à compter de la résiliation du bail ;
- 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- les entiers dépens.

A l'audience du 7 mai 2025 où le dossier a pu être retenu, l'OPH SILENE, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il rappelle le caractère particulièrement grave des faits, commis dans la résidence où se trouve le logement, objet de la procédure, et les troubles nécessairement générés dans le quartier par les agissements de Monsieur [M] [K], troubles qui n’ont cessé que du fait de son interpellation puis de son incarcération suite à une dénonciation. Il estime que Monsieur [P] [X] ne pouvait ignorer les agissements de son neveu, même majeur, compte tenu des éléments retrouvés chez lui lors de la perquisition à savoir notamment dans le salon 80 plaquettes de prégabaline mais également 17,8g de cocaïne. Il constate par ailleurs que les déclarations de Monsieur [P] [X] sont contredites par celles de son frère et par celles de son neveu, tant sur la durée de l'hébergement de ce dernier que sur la présence de produits stupéfiants au domicile. Il rappelle enfin les conséquences pour l'ensemble des habitants de l'immeuble et des quartiers de l'installation des trafics et l’impossibilité pour les locataires voisins de dénoncer les agissements compte tenu des risques de représailles avérés. Il conclut en conséquence à l'existence de troubles anormaux du voisinage susceptibles de permettre une résiliation du bail.

Monsieur [P] [X], représenté par son conseil, sollicite le rejet de l'ensemble des demandes formulées par l'OPH SILENE à son encontre. Il indique avoir hébergé de façon épisodique son neveu mais ne pas avoir été au courant des agissements de ce dernier, la détention de prégabaline étant pour lui justifiée par une ordonnance de son frère. Il rappelle la condamnation de son neveu et le fait que ce dernier ne pourra plus se présenter à son domicile compte tenu de la peine d'interdiction de paraître en [Localité 7]-Atlantique pendant 5 ans et estime que cette condamnation règle définitivement les troubles éventuels dont souhaite se prémunir le bailleur. Il justifie être à jour de son loyer et accueillir régulièrement son fils mineur à son domicile. 

La décision, contradictoire, a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIFS

Sur la demande principale

Les articles 1728 du code civil et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Cela consiste pour le preneur à user du bien loué en bon père de famille, c'est-à-dire en respectant à la fois la destination des lieux ainsi que la tranquillité de son voisinage.

En application des articles 1184, 1728 et 1315 du Code Civil, il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail, justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail.

Il est constant que le juge doit d'abord vérifier la réalité du manquement invoqué puis en apprécier la gravité.

L'OPH SILENE verse aux débats le contrat de bail en date du 8 août 2023, le règlement intérieur signé par le locataire ainsi que le jugement correctionnel en date du 10 février 2025. 

S'agissant des agissements de Monsieur [M] [K], les éléments de procédure et la condamnation présente au dossier attestent du fait que ce dernier a utilisé le logement, objet de la présente procédure, pour stocker des produits stupéfiants et notamment des médicaments dans des quantités qui ne peuvent sérieusement être retenues comme correspondant à une consommation personnelle, ce d'autant si l'on retient le discours de Monsieur [P] [X] qui indique que son neveu n'était là que pour quelques jours. Par ailleurs, ces affirmations de Monsieur [P] [X] sont également contredites par le fait que l'arrestation de Monsieur [M] [K] fait suite à une dénonciation pour trafic de médicaments, ce qui implique que sa présence sur les lieux était plus qu'épisodique, et par l'attestation de la mère de Monsieur [M] [K] qui indique elle que son fils faisait des allers-retours réguliers depuis plusieurs mois entre son domicile et celui de son oncle. 

Monsieur [P] [X] est responsable de l'attitude et des faits et gestes des personnes qu'il héberge ou reçoit à son domicile, et donc du comportement de son neveu, même majeur. Le règlement intérieur qu'il a signé en août 2023 est particulièrement explicite sur ce point et rappelle avec précisions les conséquences d'un manquement notamment en cas de condamnation pour trafic de stupéfiants. 

Les explications données à l'audience par Monsieur [P] [X] ne peuvent suffire à l'exonérer de sa responsabilité et ne permettent pas de retenir le fait qu'il n'aurait pas été au courant, au moins pour partie, des agissements de son neveu, notamment au regard des éléments trouvés dans le logement lors de la perquisition et ce d'autant que son frère Monsieur [S] [X] avait lui une parfaite connaissance des faits. Enfin, seule l'interpellation puis l'incarcération de Monsieur [M] [K] ont permis de mettre fin à l'utilisation du logement, objet de la présente procédure, dans le cadre d'un trafic de médicaments.

Dès lors, il résulte de l'ensemble de ces éléments que Monsieur [P] [X] et son neveu sont responsables de faits qui ont causé un trouble grave aux conditions d'hébergement des autres locataires de l'ensemble immobilier, mais également au bailleur et à la société dans son ensemble s'agissant notamment de faits délictuels.

Certes, Monsieur [M] [K] a quitté les lieux suite à son incarcération et fait l'objet d'une interdiction de paraître sur le département de [Localité 7]-Atlantique pour une durée de cinq ans, ce qui devrait exclure un retour de ce dernier sur les lieux. Cependant, seule l'attitude de Monsieur [P] [X], qui soit n'a rien vu soit a fermé les yeux, alors que son frère qui réside à son domicile était lui parfaitement conscient de la situation, a permis à Monsieur [M] [K] de mettre en place son trafic de médicaments. Dès lors, seul le départ de Monsieur [P] [X] permettra de garantir un non renouvellement de telles difficultés et la tranquillité de l'immeuble et des autres locataires.

Il doit donc être conclu à des manquements graves à ses obligations du locataire, résultant tant de l’article 1728 du Code Civil que de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient donc de prononcer la résiliation du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire avec effet à la date du présent jugement et d'ordonner l'expulsion du preneur des lieux qu'il louait, ainsi qu'il sera dit au dispositif. 

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

L'OPH SILENE sollicite par ailleurs la condamnation de Monsieur [P] [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et charges contractuellement fixés par les parties. Cette demande est parfaitement fondée dès lors que le bail est résilié afin de compenser un éventuel maintien dans les lieux de l'ancien locataire, ce jusqu'à la libération effective des lieux loués, ce dernier devenant du fait de la résiliation occupant sans droit ni titre du logement.


Sur les demandes annexes
 
L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l'article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce, aucun motif ne justifie d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 8 août 2023 entre l'OPH SILENE et Monsieur [P] [X] relatif à l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Adresse 9] [Localité 1], ce aux torts exclusifs du locataire, avec effet à la date du présent jugement ;

DIT qu'à défaut pour le locataire d'avoir libéré les lieux après la signification de la présente décision, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] à payer à l'OPH SILENE une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal au loyer fixé dans le contrat de bail, augmenté des charges qu'il aurait payé en cas de non-résolution du bail, due à compter de la présente décision et ce jusqu'à la sortie effective des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile ;

REJETTE le surplus des demandes formulées par l'OPH SILENE ;

REJETTE l'ensemble des demandes formulées par Monsieur [P] [X] ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [P] [X] aux entiers dépens.


AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC
PAR LE GREFFE LE 2 JUILLET 2025


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
S. MEYER DE LA PROTECTION
E. HAMON