Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 6]
[Adresse 8]
[Localité 5] 


N° RG 25/00869 - N° Portalis DBYT-W-B7J-FSSJ

Minute : 







JUGEMENT
DU 02 JUILLET 2025




AFFAIRE :

OPH SILENE

C/

[O] [F]




















Copies certifiées conformes
- SILENE
- Mme [F]
- Sous-Préfecture

Copie exécutoire 
SILENE

délivrées le :


JUGEMENT 
________________________________________________________


DEMANDEUR :

OPH SILENE
demeurant [Adresse 2]
[Localité 7]
Rep/assistant : Mme [N] [E], munie d’un pouvoir

__________________________________________________________


DEFENDEUR :

Madame [O] [F]
demeurant [Adresse 3]
non comparant

__________________________________________________________


COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION : 
Estelle HAMON

GREFFIER : 
Stéphanie MEYER



DEBATS : A l’audience publique du 7 mai 2025

A l'issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 2 juillet 2025

JUGEMENT : 
REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT




EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 octobre 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [O] [F] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer total et révisable de 437,10 €, provision sur charges incluse.

Une situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 10]-Atlantique le 27 novembre 2024 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.857,38 €, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 26 février 2025, l’OPH SILENE a fait assigner Madame [O] [F] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :
1 - constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 3 février 2025 ;
2 - ordonner l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;
3 - condamner la défenderesse au paiement des sommes suivantes :
* la somme de 3.424,58 € au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 430,16 €, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;
* la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Aucun diagnostic social et financier n'a été transmis au greffe du tribunal concernant la situation de Madame [O] [F].

A l’audience du 7 mai 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représenté par Madame [N] [E], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 4.968,43 € arrêtée au 30 avril 2025. Il a déclaré être opposé à l’octroi de délais de paiement, la locataire n’ayant procédé à aucun règlement depuis le mois de juillet 2024. 

Madame [O] [F], bien que régulièrement convoquée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.


MOTIFS


Aux termes de l'article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.


Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 28 février 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine a été réalisée le 27 novembre 2024 et l’assignation délivrée le 26 février 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.


Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

La locataire n’a pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l'absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, Madame [O] [F] n’a pas actualisé sa situation sociale et financière, ce qui ne permet pas d’apprécier sa capacité à contribuer à l’apurement de la dette locative. En outre, il ressort des pièces versées au dossier qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis le mois de juillet 2024. Aussi, le maintien dans les lieux n'aurait pour conséquence que d'aggraver la dette locative sans aucune garantie de recouvrement pour le bailleur. Il n'est donc pas possible d'accorder de délais de paiement en l'absence de toute reprise de règlement.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur et que le bail est résilié depuis le 4 février 2025.

Dès lors, la procédure d'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation due par Madame [O] [F] jusqu'à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer, soit la somme de 430,16 €, augmentée des charges qu'elle aurait payé en cas de non-résolution du bail.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

La défenderesse n'ayant pas comparu, le tribunal se prononcera dans les limites de l'assignation, soit pour la période arrêtée au 31 janvier 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Le décompte fourni n'appelant aucune critique, Madame [O] [F] sera condamnée à payer la somme de 3.424,58 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la locataire au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 3 décembre 2024.


PAR CES MOTIFS


Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 30 octobre 2022 entre l’OPH SILENE et Madame [O] [F] au 4 février 2025 et DIT que Madame [O] [F] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés au [Adresse 4], en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l'expulsion de Madame [O] [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.424,58 €, au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [O] [F] à payer à l’OPH SILENE une indemnité d'occupation fixée au montant du loyer, soit la somme de 430,16 €, augmenté des charges qu'elle aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du mois du 1er février 2025 et ce jusqu’à son départ effectif des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;


RAPPELLE qu’en application de l’article L. 441-2-3 du Code de la construction et de l’habitation, la [Adresse 9] (DDETS) - [Adresse 1], peut être saisie sans condition de délai lorsque le demandeur, de bonne foi, est dépourvu de logement ou menacé d’expulsion sans relogement, afin d’étudier les possibilités de relogement ;

DIT n'y avoir lieu à faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE Madame [O] [F] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024.


AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC
PAR LE GREFFE LE 02 JUILLET 2025


LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX
S. MEYER DE LA PROTECTION
E. HAMON