Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 6]





REFERENCES : N° RG 24/01958 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y5ZJ

Minute : 
25/00054
ok





S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Représentant : Me Gaëlle LE DEUN, avocat au barreau de VAL D’OISE

 

C/


Monsieur [X] [M] [C]
Madame [W] [C]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Gaëlle LE DEUN

Copie délivrée à :
M. [X] [M] [C]
Mme [W] [C]
M. Le Sous-Préfet
Le


AUDIENCE CIVILE






Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 14 Novembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Me Gaëlle LE DEUN de la SELARL LE NAIR BOUYER & ASSOCIES avocat au barreau de VAL D’OISE



D'UNE PART


ET DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [M] [C], demeurant [Adresse 7]
non comparant, ni représenté

Madame [W] [C], demeurant [Adresse 7]
non comparante, ni représentée



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2022, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [M] [C] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 5] (93), moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 4 141,28 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 128,41 euros.
Monsieur [C] s'est marié avec Madame [W] [D] le 19 mai 2023. 
Le 16 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 2 774,55 euros au titre des loyers et charges dus à cette date.
Par acte de commissaire de justice du 19 février 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :
o constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 
o ordonner l'expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;
o condamner solidairement les locataires au paiement de la somme de 2 994,37 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 21 décembre 2023, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer, révisable, et des charges ; 
o condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, 
o condamner solidairement les locataires à verser la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. 
Initialement appelée à l'audience 20 juin 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi d'office en raison de l'absence du magistrat. 
Lors de l'audience du 14 novembre 2024, la SA CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de l'impayé locatif à la somme de 975,73 euros.
Cités à personne, Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] n'ont pas comparu. 
L'affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2025.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la recevabilité de la demande
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 20 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 21 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 19 février 2024, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.
Sur la résiliation du bail et la demande en paiement
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 16 octobre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois. 
Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 17 décembre 2023.
L'indemnité d'occupation sera donc fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.
S'agissant de la demande en paiement, il convient de prendre en compte l'actualisation de la dette faite à l'audience malgré l'absence des défendeurs dans la mesure où cette actualisation, à la baisse, profite aux locataires. 
Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur soutient que lui est due la somme de 975,73 euros au 4 novembre 2024, incluant l'indemnité d'occupation pour le mois d'octobre 2024.
Il ressort néanmoins du relevé de compte que ce montant inclut des " frais de contentieux " à hauteur de 146,42 euros. Ce type de frais relève des dépens et ne peut être inclus dans l'arriéré de loyer. 
Dès lors, il convient de condamner les locataires à verser au bailleur la somme de 829,31 euros.
En l'absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d'ordonner l'expulsion des locataires selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur la demande de dommages et intérêts 
L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. 
La société bailleresse sollicite la condamnation des locataires au paiement de dommages et intérêts du fait de leur résistance abusive. Cependant, elle ne démontre ni la résistance des locataires ni le caractère abusif de cette résistance. A l'inverse, il ressort du décompte que, depuis le mois de décembre 2023, ces derniers ont repris le paiement régulier des loyers et ont effectué plusieurs versements supplémentaires ayant permis de considérablement diminuer leur dette locative. 
Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts sera rejetée. 
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens. 
Ni l'équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.
La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE recevable l'action de la SA CDC HABITAT SOCIAL ;
CONSTATE à la date du 17 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre la SA CDC HABITAT SOCIAL d'une part, bailleur, et Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] d'autre part, preneurs, portant sur le logement [Adresse 7] à [Localité 5] ;
CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] sont occupants sans droit ni titre du dit logement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;
DIT qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C], en application des dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 829,31 euros à valoir sur le montant des loyers, indemnités d'occupation et charges échus non réglés à la date du 4 novembre 2024, incluant l'indemnité du mois d'octobre 2024 ;
CONDAMNE solidairement, à compter de l'échéance du mois de novembre 2024 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;
DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de dommages et intérêts ; 
DÉBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [M] et Madame [W] [C] aux dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.
Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits. 

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION