Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 6 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 8]

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REFERENCES : N° RG 24/06565 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZWAO

Minute : 
25/00029
em





Monsieur [S] [X]
Représentant : Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS

 

C/


Madame [N] [G]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me Avner DOUKHAN

Copie délivrée à :
Mme [N] [G]
M le sous-préfet de la SSD

Le


AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection, 

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l'audience publique du 21 NOVEMBRE 2024
tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection 
Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier


ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [S] [X], demeurant [Adresse 5] - [Localité 10]
représenté par Me Avner DOUKHAN, avocat au barreau de PARIS


D'UNE PART


ET DÉFENDERESSE :

Madame [N] [G], demeurant [Adresse 3] - [Localité 7]
non comparante, ni représentée


D'AUTRE PART






RAPPEL DES FAITS

Par exploit de commissaire de justice délivré le 3 juillet 2024, M. [S] [X], a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans Mme [N] [G] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- prononcer la résiliation judiciaire du bail consenti le 28 juillet 2018 sur les locaux sis [Adresse 3], [Localité 9] avec un loyer, charges comprises de 700 euros, pour manquements de la locataire à son obligation de paiement des loyers et charges,

- dire que le sort des meubles et mobiliers trouvés dans les lieux sera réglé selon les dispositions prévues par les L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

- supprimer tout délai ; 

- condamner la défenderesse à lui payer :

. la somme de 25 200 € correspondant à la dette locative, 
. l’indemnité mensuelle d’occupation à hauteur de 700 euros par mois à compter de la résiliation judiciaire et jusqu’à la libération complète des lieux,
. une indemnité de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamner la défenderesse aux dépens.

A l’audience du 21 novembre 2024, M. [S] [X], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et ajoute que le dernier loyer réglé date de juillet 2021. Il est opposé à tout délai de paiement. 

Bien que régulièrement citée, Mme [N] [G], n’est ni présente, ni représentée. 

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité 

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine Saint Denis par la voie électronique le 5 avril 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, M. [S] [X] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 juillet 2024 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. Sur le principe et le montant de la créance

En vertu des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 1353 nouveau du code civil reprenant les dispositions de l’article 1315 du même code prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

Un bail a été consenti entre les parties le 28 juillet 2018 sur les locaux sis [Adresse 3], [Localité 9] avec un loyer, charges comprises de 700 euros. 

M. [S] [X] produit un décompte, terme de juin 2024 inclus, laissant apparaitre une dette locative à hauteur de 25 200 euros. 

Mme [N] [G] qui ne démontre aucun paiement libératoire sera condamnée à payer cette somme, laquelle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de résiliation judiciaire

Conformément aux dispositions des articles 1728, 1134 du code civil, de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

En vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il est constant qu’il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résolution du contrat.

Il ressort des pièces versées par le bailleur, qu’aucun loyer n’a été versé depuis juillet 2021 soit il y a plus de 3 ans et que la dette locative est très importante pour atteindre en juin 2024 la somme de 25 200 euros de sorte, au regard de l’ensemble de ces éléments, il est démontré que la défaillance de la défenderesse est d’une gravité suffisante pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Dans ces conditions, les manquements réitérés de Mme [N] [G] à son obligation de paiement sont suffisamment graves pour que la résiliation du bail soit prononcée à compter du lendemain de l’assignation, soit du 4 juillet 2024.

Occupante sans droit, ni titre à compter du 4 juillet 2024, Mme [N] [G] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le bail s'était poursuivi. 

IV. Sur la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution :

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.
 
D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction du délai de deux mois.

V. Sur les demandes accessoires 

Mme [N] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Au regard de l’équité et de la situation respective des parties, Mme [N] [G] sera condamnée à verser à M. [S] [X] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit ; rien ne justifie de l'écarter.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débat public, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, mis à la disposition des parties par les soins du greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail liant M. [S] [X] et Mme [N] [G] conclu le 28 juillet 2018 s’agissant d'un appartement à usage exclusif d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 9] à compter du 4 juillet 2024 ;

CONDAMNE Mme [N] [G] à payer à M. [S] [X], la somme de 25 200€, terme du mois de juin 2024 inclus, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision; 

ORDONNE à Mme [N] [G] et à tout occupant de son chef de quitter les lieux sis[Adresse 3], [Localité 9] et de les laisser libres de toute occupation, avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE la demande d’astreinte et de suppression du délai de 2 mois formulée par la M. [S] [X] ; 

ORDONNE, à défaut de libération volontaire, l’expulsion de Mme [N] [G] ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux loués et ce, au besoin, avec l’assistance de la force publique, après expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux prévu par les articles L. 4111 et L. 4121 du code des procédures civiles d’exécution et demeuré infructueux ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle dont Mme [N] [G] est redevable depuis la résiliation du bail, en lieu et place du loyer et des charges et jusqu’à son départ effectif, au montant du loyer et des charges normalement exigibles, et la condamne, en tant que de besoin, à payer cette indemnité à la M. [S] [X] ; 

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 4331 et suivants et R. 4331 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; 

DIT que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ; 

PRECISE, en application de l’article 24 IX de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L441-2-3 du code de la construction et de l’habitation en Seine-Saint-Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante : 

Commission de médiation DALO de Seine-Saint-Denis
[Adresse 12]
[Localité 6]

CONDAMNE Mme [N] [G] aux dépens;

CONDAMNE Mme [N] [G] à verser à M. [S] [X] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 

CONDAMNE Mme [N] [G] aux entiers dépens de la présente procédure. 
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ainsi juge et prononce à AULNAY-SOUS-BOIS le 6 janvier 2025.




LE GREFFIER, LA JUGE,