Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 4]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 8]





REFERENCES : N° RG 24/05774 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRGK

Minute : 
25/00066
ok





S.A. LOGIREP
Représentant : Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [F] [D]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés

Copie délivrée à :
M. [F] [D]
M. Le Sous-Préfet
Le


AUDIENCE CIVILE





Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 14 Novembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;


ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. HLM LOGIREP, société anonyme d’habitation à loyer modéré dont le siège social est sis [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [D], demeurant [Adresse 6]
comparant en personne



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE

La SA LOGIREP a donné à bail à Monsieur [F] [D] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] (93). 

Par acte de commissaire de justice du 7 juillet 2023, la SA LOGIREP a fait sommation au locataire de justifier de son assurance habitation. 

En outre, à la suite d'incidents de paiement, la société bailleresse a fait délivrer une sommation de payer les loyers et les charges par acte de commissaire de justice du 31 août 2023. 

Par acte de commissaire de justice du 20 avril 2024, la SA LOGIREP a fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir :

o prononcer la résiliation judiciaire du bail ; 
o ordonner l'expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l'assistance de la force publique ;
o condamner le locataire au paiement de la somme de 3 906,73 euros correspondant à l'arriéré locatif, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ; 
o ordonner la remise d'une attestation d'assurance sous astreinte de 10 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision de justice ; 
o condamner le locataire à verser la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer.

Lors de l'audience du 14 novembre 2024, la SA LOGIREP, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de l'impayé locatif à la somme de 6 492,43 euros. 

La demanderesse a souligné qu'elle ne disposait pas du contrat de bail. Elle a indiqué qu'il n'y avait eu aucun paiement en octobre et qu'elle s'opposait à toute demande de délais de paiement. 

Monsieur [F] [D] a reconnu qu'il occupait le logement en vertu d'un contrat de bail et qu'il était redevable d'un arriéré de loyer. Il a expliqué qu'il percevait 678 euros d'allocation mensuelle de retour à l'emploi mais qu'il était en contact avec le médiateur de France Travail au sujet d'un litige relatif au montant de cette allocation. Il a indiqué qu'il n'était pas en capacité de payer son loyer pour le moment dans la mesure où le montant du loyer est supérieur au montant de ses ressources. Il a néanmoins affirmé qu'il souhaitait rester dans le logement, expliquant qu'il paierait l'arriéré de loyer une fois qu'il aurait réglé ses difficultés avec France Travail. 

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2025. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département par voie électronique le 23 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 25 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 20 avril 2024, conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail et la demande en paiement

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que " Le locataire est obligé a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) g) De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant ". 

L'article 1217 du code civil dispose que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat. En particulier, en application des articles 1224 et 1227 du même code, le créancier peut demander en justice la résolution du contrat en cas d'inexécution suffisamment grave. 

Enfin, l'article 1229 indique que la résolution du contrat est qualifiée de résiliation lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat. Dans ce cas, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie.

En l'espèce, si la société bailleresse ne produit aucun contrat de bail, Monsieur [F] [D] reconnaît qu'il occupe le logement situé [Adresse 3] à [Localité 9] en vertu d'un contrat de bail et qu'il ne s'acquitte pas des loyers et charges. En outre, la SA LOGIREP produit des relevés de compte locataires indiquant que Monsieur [D] occupe le logement depuis le 15 décembre 2022. 

Dès lors, il y a lieu de considérer qu'il existe bien un contrat de bail entre Monsieur [D] et la SA LOGIREP. 

Il ressort du même décompte que Monsieur [D] est redevable de la somme de 6 492,43 euros au 6 novembre 2024, échéance du mois d'octobre 2024 incluse. 

Cependant, cette somme inclut 13 pénalités pour absence de réponse à l'enquête sociale, sans que la demanderesse ne justifie que le locataire se soit abstenu de répondre à ladite enquête. Ces frais doivent donc être déduit de la dette de Monsieur [D]. 

En outre, le décompte inclut également des frais de recouvrement du loyer (13 août 2023, 30 septembre 2023 et 31 juillet 2024) pour un total de 326,36 euros. Or, le contrat de bail n'étant pas produit, ces frais apparaissent injustifiés. En outre, il convient de rappeler l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 interdit les clauses contractuelles qui autorisent le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas de manquement aux clauses du contrat ainsi que celles qui font supporter au locataire des frais de relance ou de procédure. En conséquence, cette somme doit également être déduite de la dette du locataire. 

Il ressort de l'ensemble de ces éléments qu'au 6 novembre 2024, Monsieur [D] était redevable de la somme de 6 067,01 euros, échéance du mois d'octobre 2024 incluse. 

Cette somme représente plus de huit échéances impayées. En outre, d'après le décompte, les paiements effectués par le locataire sont très irréguliers, le décompte indiquant qu'en 2024, seuls trois paiements ont été effectués (janvier, avril et août). Ainsi, aucun règlement n'a donc été effectué depuis le mois d'août 2024. Le locataire s'était pourtant vu délivrer une sommation de payer le 31 août 2023, pour une somme en principal s'élevant à 1 672,91 euros. 

Par ailleurs, la bailleresse soutient que Monsieur [D] n'a pas justifié de la souscription de son assurance habitation auprès de son bailleur. Le locataire n'apporte aucun élément démontrant qu'il a respecté son obligation de s'assurer et d'en justifier alors même qu'il a fait l'objet d'une sommation de justifier de son assurance en juillet 2023. 

Il résulte de l'ensemble de ces éléments, et notamment de l'importance du montant de l'impayé, de l'irrégularité des règlements et de l'absence de justification de l'assurance, que les manquements de Monsieur [D] à ses obligations de locataires sont particulièrement graves, justifiant la résiliation du contrat de bail au jour du prononcé du jugement

L'indemnité d'occupation sera donc fixée à compter de cette date, au montant du loyer en cours, augmenté des charges. 

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée et Monsieur [D] sera condamné à verser à la SA LOGIREP la somme de 6 067,01 euros au titre des loyers et charges impayés. 

Sur la demande de délai de paiement

L'article 24 VII précise que le juge peut, à la demande du locataire ou du bailleur, et à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, dans la limite de trois années.

En l'espèce, il n'y a lieu à octroi de délais de paiement en raison de l'absence de reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience. L'expulsion sera dès lors ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur la demande de remise de l'attestation d'assurance 

Le bail étant résilié et l'expulsion du défendeur étant accordée, la demande de condamnation à produire l'assurance locative sous peine d'astreinte sera rejetée, une telle obligation étant nécessairement liée à la continuité du bail.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens. 

Ni l'équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SA LOGIREP ; 

PRONONCE, à la date de la présente décision, la résiliation du bail conclu entre la SA LOGIREP d'une part, bailleur, et Monsieur [F] [D] d'autre part, preneur, portant sur le logement [Adresse 3] à [Localité 9] (93) ;

CONSTATE qu'à partir de cette date, Monsieur [F] [D] est occupant sans droit ni titre dudit logement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [F] [D] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DIT qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de Monsieur [F] [D], en application des dispositions de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due à une somme égale au montant du loyer en cours, outre les charges récupérables ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] à payer à la SA LOGIREP la somme de 6 067,01 euros à valoir sur le montant des loyers et charges échus non réglés à la date du 6 novembre 2024, incluant l'indemnité du mois d'octobre 2024 ; 

CONDAMNE à compter de l'échéance du mois de novembre 2024 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [F] [D] à payer à la SA LOGIREP les loyers et les indemnités d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ;
DEBOUTE la SA LOGIREP de sa demande de remise de l'attestation d'assurance sous astreinte ; 

DÉBOUTE la SA LOGIREP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [D] aux dépens de l'instance ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.


LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION