Tribunal Judiciaire · Chambre 24 / Proxi fond — 9 janvier 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS
[Adresse 3]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]
Télécopie : [XXXXXXXX02]
@ : [Courriel 9]





REFERENCES : N° RG 24/05769 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRF7

Minute : 
25/00061
ok





Société [8]
Représentant : Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

 

C/


Monsieur [S] [B]










Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS

Copie délivrée à :
M. [S] [B]

Le


AUDIENCE CIVILE







Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ ;

par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection
Assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier ;


Après débats à l'audience publique du 14 Novembre 2024 
tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Olivia KRITICOS, greffier audiencier ;



ENTRE DEMANDERESSE :

Société [8], dont le siège social est sis [Adresse 5], représenté par son Président

représentée par Maître Yves CLAISSE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS



D'UNE PART


ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [B], demeurant FOYER [8] [Adresse 4]
non comparant, ni représenté



D'AUTRE PART





EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 avril 2017, l'association [8] a mis à disposition de Monsieur [B] [S] un logement situé à [Adresse 4] à [Localité 7] (93), moyennant une redevance mensuelle initialement fixée à la somme de 426,68 euros, charges comprises. 

Par courrier recommandé du 8 octobre 2023, le conseil de l'association [8] a mis en demeure Monsieur [S] de payer la somme de 1 828,16 euros, au titre des redevances échues et impayées à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, l'association [8] a fait assigner le résident devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

o constater l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de résidence ;
o ordonner l'expulsion du résident et de tous occupants de son chef, dans un délai de 48 heures à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 80 euros par jour de retard ;
o ordonner le transport et la séquestration des meubles ; 
o condamner la locataire au paiement de la somme de 1 775, 54 euros au titre des redevances impayées, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure, ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal à celui de la redevance, révisable, jusqu'à complète libération des lieux ; 
o rejeter toute demande de délais de paiement ; 
o condamner la locataire à verser la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût de l'assignation et les actes subséquents tenant à la libération des lieux. 

Lors de l'audience du 14 novembre 2024, l'association [8], représentée par son avocate, a maintenu ses demandes conformément à l'acte introductif d'instance, sauf à actualiser le montant de l'impayé locatif à la somme de 1 650,50 euros.

Monsieur [B] [S], convoqué suivant acte signifié à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. 

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 9 janvier 2025. 


MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [B] [S] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L. 632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L. 632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire 

Aux termes des articles L. 633-2 et R. 633-3 du code de la construction et de l'habitation, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d'une inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat. 

L'article 1225 du code civil prévoit qu'une clause résolutoire doit préciser les engagements dont l'inexécution entraînera la résolution du contrat que la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l'espèce, le contrat de résidence signé par les parties dispose, en son article 15, que le contrat peut être résilié de plein droit à l'initiative de l'ADEF " en cas d'impayé lorsque trois termes mensuels consécutifs sont impayés ou bien ou en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter reste dû à l'ADEF ". 

Par ailleurs, une mise en demeure de payer la somme de 1 828,16 euros dans un délai d'un mois a été envoyée au résident le 8 octobre 2023. 

Cependant, il convient de relever que le courrier de mise en demeure ne mentionne pas expressément l'existence de la clause résolutoire. En effet, la phrase selon laquelle " sans règlement de la somme due, une procédure d'expulsion judiciaire sera initiée " n'est pas suffisamment précise pour considérer qu'elle fait référence à la clause résolutoire contenue dans le contrat. 

Dans ces conditions, les conditions relatives à l'acquisition de la clause résolutoire ne sont pas réunies et la demande formée à ce titre doit être rejetée. 

Il convient dès lors d'examiner la demande de résiliation judiciaire du bail. 


Sur la résiliation judiciaire 

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats que l'arriéré de redevances s'élevait à la somme de 1 828,16 euros lors de l'envoi de la mise en demeure de payer, le 8 octobre 2023. Suivant décompte arrêté au 10 juin 2024, la dette s'élevait à 1 775, 54 euros. Au jour de l'audience, le montant de la dette s'élève 1 650,50 euros. 

Il convient de relever que le montant de la dette diminue depuis l'envoi de la mise en demeure, en raison des règlements effectués par le résident (février, mars, avril, mai et juillet 2024) mais également d'un rappel d'APL en juin 2024. Cependant, la somme restant due représente plus de trois échéances mensuelles. En outre, au jour de l'audience, le résident n'a effectué aucun règlement depuis le 5 juillet 2024, soit depuis quatre mois. 

Ainsi, eu égard à l'importance de la dette et à l'absence de régularité dans le paiement des redevances courantes, l'inexécution des obligations de Monsieur [S] s'avère suffisamment grave au sens de l'article 1224 du code civil, pour justifier de prononcer la résiliation du contrat, le paiement de la redevance étant la contrepartie du droit de résider dans les locaux mis à disposition. 

La résiliation du contrat sera donc prononcée à effet au jour de la décision et l'expulsion des occupants sera ordonnée en conséquence. 

En revanche, l'association demanderesse ne justifie pas en quoi il serait nécessaire de prévoir un délai de 48 heures ou de prononcer une astreinte, le recours à la force publique étant une mesure suffisamment contraignante.


Sur la demande en paiement

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il convient de prendre en compte l'actualisation de la dette réalisée à l'audience malgré l'absence du défendeur dans la mesure où cette actualisation lui est favorable. 

En l'espèce, l'association [8] produit un décompte arrêté au 7 novembre 2024 indiquant que le solde dû par Monsieur [B] [S] est de 1 650,50 euros. 

Ce dernier, non comparant n'apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. 

Par conséquent, Monsieur [B] [S] sera condamné à payer la somme de 1 650,50 à l'association [8], avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 octobre 2023, comme sollicité dans l'assignation. 

En cas de maintien dans les lieux du résident ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat de résidence, il convient de le condamner au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui de la redevance qui auraient été due en cas de poursuite du contrat. 

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance, à partir de la résiliation ce jour, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à l'association [8] ou à son mandataire.


Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens. 

Ni l'équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, 

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de résidence conclu entre l'association [8] d'une part, et Monsieur [B] [S] d'autre part, portant sur le logement [Adresse 4] à [Localité 7], à la date du présent jugement ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [B] [S] à l'association [8] à une somme égale au montant de la redevance courante, révisable suivant les règles contenues dans le contrat ;

ORDONNE à Monsieur [B] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ; 

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ; 

REJETTE la demande d'astreinte ; 

CONDAMNE Monsieur [B] [S] à payer à l'association [8] la somme de 1 650,50 euros à valoir sur le montant des redevances échues non réglées à la date du 7 novembre 2024, incluant l'échéance du mois d'octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S], à compter de l'échéance du mois de novembre 2024, au paiement des redevances et des indemnités d'occupations mensuelles, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au gestionnaire ou à son mandataire ; 

DÉBOUTE l'association [8] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [B] [S] aux dépens de l'instance ; 

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits. 

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION