Tribunal Judiciaire · JCP — 2 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS 

JUGEMENT DU 02 JUILLET 2025

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N° RG 25/01244 - N° Portalis DBZA-W-B7J-FCD4



Minute 25-




Jugement du :
02 juillet 2025




















La présente décision est prononcée le 02 juillet 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ; 


Sous la présidence de Monsieur Hubert BARRE, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Nathalie WILD greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ; 



Date des débats : 06 juin 2025




DEMANDERESSE :

Madame [X] [T]
[Adresse 5]
[Localité 4]

Comparant en personne


ET 



DÉFENDEUR : 

Monsieur [Z] [O] [R]
[Adresse 2]
[Localité 1]

non comparant ni représenté











EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 5 juillet 2024, Madame [T] [X] a consenti à Monsieur [O] [R] [Z] un bail d'habitation portant sur un logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 450,00 euros outre une provision pour charges d'un montant mensuel de 130,00 euros.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré au locataire le 4 novembre 2024, aux fins d’obtenir paiement de la somme en principal de 2 089,03 euros.

Par acte d’huissier du 7 mars 2025, dénoncé le 11 mars 2025 par voie électronique au représentant de l’État dans le département, Madame [T] [X] a fait assigner à comparaître Monsieur [O] [R] [Z] devant la juridiction de céans afin d'obtenir, sous bénéfice de l’exécution provisoire :
- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation ;
- l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 3] ;
- la condamnation de Monsieur [O] [R] [Z] au paiement de la somme de 3 883,63 euros due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025, outre les loyers et charges échus et à échoir jusqu'à la résiliation du bail ;
- la condamnation de Monsieur [O] [R] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’au départ des lieux ;
- la condamnation de Monsieur [O] [R] [Z] au paiement de la somme de 500,00 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'affaire a été appelée pour la première fois à l'audience du 6 juin 2025, au cours de laquelle Madame [T] [X] maintient ses demandes et actualise l'arriéré locatif à la somme de 6 869,13 euros.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [O] [R] [Z] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter.

Un rapport d'enquête sociale a été reçu au greffe avant l’audience et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.


MOTIVATION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Ainsi, le défaut de comparution de Monsieur [O] [R] [Z] n'empêche pas qu'il soit statué sur le litige l'opposant à Madame [T] [X].

Sur la recevabilité de la demande.

L’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

L'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, prévoit que « A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».

En l’espèce, il est établi que l'assignation du 7 mars 2025 a été dénoncée au représentant de l’État dans le département le 11 mars 2025 soit six semaines au moins avant l’audience du 6 juin 2025.

Par conséquent la demande est recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire.

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que «Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux».

Aussi, l'article 24 V de cette même loi ajoute que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Également, l'article 24 VII de cette loi énonce que «  Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».


En l'espèce, le bail du 5 juillet 2024 contient une clause résolutoire. Le commandement de payer délivré le 4 novembre 2024 visant cette clause est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

L’absence du locataire à l’audience ne lui permet ni de préciser sa situation actuelle, ni même de s’engager à reprendre le paiement des loyers courants et à formuler une proposition de règlement de l’arriéré locatif.

Aucune demande n'a été faite en ce sens.

Il n’est dès lors ni opportun ni même possible de statuer sur l’octroi de délais de paiement suspensifs.

En conséquence, l’expulsion de Monsieur [O] [R] [Z] et de tous occupants de son chef sera ordonnée dans les termes du dispositif.

Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés et l'indemnité d'occupation.
 
En vertu de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, Madame [T] [X] justifie de sa demande en paiement de l’arriéré locatif en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire et un décompte des sommes dues.

Par ailleurs, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis le 17 décembre 2024, Monsieur [O] [R] [Z] cause un préjudice à Madame [T] [X] qui sera réparé par sa condamnation à une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.

Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail, le bailleur ne peut plus se prévaloir des stipulations contractuelles, l'indemnité d'occupation correspondant à l'indemnisation du préjudice subi du fait de l'occupation sans droit ni titre, d'un montant fixe et non révisable.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [T] [X], et Monsieur [O] [R] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 6 869,13 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à la date du 5 juin 2025 et ce avec intérêts légaux à compter du jugement.

Il sera par ailleurs condamné à verser à Madame [T] [X] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 6 juin 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation à échoir non payées à terme seront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur les demandes accessoires

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l’article 696 du code de procédure civile.

La demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile n'étant pas justifiée, celle-ci sera rejetée.

Il est rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,


Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE Madame [T] [X] recevable en son action en résiliation du bail;

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 juillet 2024 entre Madame [T] [X] et Monsieur [O] [R] [Z] concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 17 décembre 2024 et que le bail est résilié de plein droit à cette date;

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [O] [R] [Z] et de celle de tous occupants de son chef ;

DIT qu'à défaut par Monsieur [O] [R] [Z] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 3], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l’expulsée ou à défaut par le bailleur ;

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [O] [R] [Z] à compter de la résiliation au montant équivalent du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] [Z] à payer en deniers ou quittances à Madame [T] [X] la somme de 6 869,13 euros, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation échus et impayés au 5 juin 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] [Z] à payer à Madame [T] [X] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 6 juin 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts légaux à compter de leur date d'exigibilité pour les indemnités d'occupation à échoir;

DIT que l'indemnité sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 15 du mois suivant;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la MARNE en application de l'article R412-2 du code des procédures civiles d'exécution;

DEBOUTE Madame [T] [X] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [O] [R] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l'assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 2 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Monsieur Hubert BARRE, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Nathalie WILD, Greffière.

Le greffier Le juge