Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 4 juillet 2025

TRIBUNAL 
JUDICIAIRE DE MONTARGIS



JUGEMENT DE PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
Du 04 Juillet 2025


N° du dossier : N° RG 25/00547 - N° Portalis DBYU-W-B7J-C4S5
N° de la minute : 25/


Rendu par mise à disposition au greffe le quatre Juillet deux mil vingt cinq, 
par, Elsa DAVID, Présidente du tribunal judiciaire de MONTARGIS, assistée de Céline MORILLE, greffier.

ENTRE :

Syndicat de copropriétaires RESIDENCE XAINTRAILLES ayant son siège social situé 61 Boulevard John Kennedy - 45200 MONTARGIS, pris en la personne de Maître [W] [I] menbre de la SELARL AJ ASSOCIES, administrateur provisoire désigné par ordonnance de Madame la présidente du Tribunal judiciaire de Montargis du 18 septembre 2018 renouvelée par ordonnance du 09 octobre 2024, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 423 719 178 00265, ayant son siège social est 90 Boulevard Flandrin 75016 PARIS, prisé en son agence d’ORLEANS, située 3 Rue Croix de Bois 45000 ORLEANS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. 
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/14 du 24/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTARGIS)

AVOCAT : Me Laura PREVERT, avocat au barreau de MONTARGIS

DEMANDEUR - D’UNE PART 

ET :

Monsieur [P] [X]
né le 26 Janvier 1981 à SARHALI JALANDHAR (Inde) (99)
demeurant 7 rue Paul Fouquet - 93600 AULNAY SOUS BOIS

Non comparant, non représenté

DÉFENDEUR - D’AUTRE PART

Après avoir entendu les représentants du demandeur à notre audience du 15 Mai 2025 , avons mis l'affaire en délibéré au 19 juin 2025, puis prorogé au 4 juillet 2025. 

FAITS PRETENTIONS PROCEDURE :
Par acte du 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Xaintrailles a fait assigner selon la procédure accélérée au fond [P] [X], copropriétaire de la résidence Xaintrailles située 61 boulevard John Kennedy à Montargis (45200), devant le tribunal judiciaire de Montargis aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de :
- la somme de 9.339,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 7 juin 2023 pour la somme de 2.900,74 euros et de l’assignation pour le surplus, au titre des charges impayées du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024 et des travaux,
- la somme de 51 euros au titre des frais de recouvrement,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- les dépens.
A l’audience du 15 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence Xaintrailles, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes.
[P] [X], pourtant régulièrement assigné, selon les formes prévues par le code de procédure civile, n’a pas comparu.
L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025, par mise à disposition au greffe, puis elle a été prorogée au 4 juillet 2025. 

MOTIFS :
Sur la demande en paiement des charges de copropriété dont le terme est échu
Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 art.9, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. 
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionnés à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. 
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.  

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.»
En vertu de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties commune et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des Copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. »
Aux termes de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de cette loi, le syndic peut exiger le versement notamment :
1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du décret ;
4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;
5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ressort des pièces du dossier et notamment du relevé de propriété produit aux débats que [P] [X] est propriétaire de biens formant les lots 43 C et 44 C, dépendant de la copropriété de la résidence dénommée Xaintrailles et représentant 386 et 431 tantièmes.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.



Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Xaintrailles justifie de sa demande en produisant :
le relevé de propriété
le règlement de copropriété 
les procès-verbaux des assemblées générales d’approbation des comptes en date du 17 mars 2022,
un décompte des impayés arrêté au 31 décembre 2024,
des appels de provision, régularisations de charges et factures de frais,
une lettre de mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 7 juin 2023.
Au vu des appels de charges concernés et de l’arrêté de compte, il y a lieu de considérer que, déduction faite des frais qui ne constituent pas des charges de copropriété au sens de l’article 10-1a de la loi du 10 juillet 1965, la somme de 9.339,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 7 juin 2023 pour la somme de 2.900,74 euros et de l’assignation pour le surplus, au titre des charges impayées du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024 et des travaux.
[P] [X] sera donc condamné au paiement de la somme de 9.339,14 euros.
Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965
Selon l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019: « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. (…) Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.»
En revanche, la rémunération du syndic prévue à l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 s'applique selon l'annexe 2 point V du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 « hors du recouvrement de créances auprès des copropriétaires », de sorte que ces dispositions sont sans rapport avec l'espèce.
Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété, liste en son annexe 1, disposition 9.1, intitulée « frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires », le coût des prestations imputables au seul copropriétaire concerné au titre des frais de recouvrement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965 : 

Mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,
Relance après mise en demeure,
Conclusion d'un protocole d'accord par acte sous seing privé,
Frais de constitution d’hypothèque,
Frais de mainlevée d’hypothèque,
Dépôt d'une requête en injonction de payer,
Constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice (uniquement en cas de diligences exceptionnelles),
Suivi du dossier transmis à l'avocat (uniquement en cas de diligences exceptionnelles).
Le syndicat des copropriétaires de la résidence dénommée Xaintrailles sollicite le remboursement des frais de recouvrement à hauteur de 51 euros, somme à laquelle [P] [X] sera condamné à lui verser. 
Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive
Selon les dispositions de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. 
Il en résulte que le demandeur doit justifier de la mauvaise foi du défendeur et du préjudice causé indépendamment du retard. 
Ni la mauvaise foi du défendeur, ni l’existence d’un préjudice causé indépendamment du retard ne sont établis, par conséquent il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive. 
Ainsi, faute de preuve d’un préjudice causé indépendamment du retard, la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive doit être écartée. 
Sur les dépens et les frais irrépétibles
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».
Ainsi, [P] [X] supportera la charge des dépens de la présente instance.





PAR CES MOTIFS
Le président du tribunal, statuant selon la procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, après en avoir délibéré conformément à la loi,
Condamne [P] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Xaintrailles :
- la somme de 9.339,14 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure de payer du 7 juin 2023 pour la somme de 2.900,74 euros et de l’assignation pour le surplus, au titre des charges impayées du 1er juillet 2022 au 1er octobre 2024 et des travaux,
- la somme de 51 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Xaintrailles de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,
Condamne [P] [X] aux dépens de l’instance,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe le 4 juillet 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE