Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

FB/YL
N° RG 24/00025 - N° Portalis DBZI-W-B7I-ENBQ 
MINUTE N° 
DU 01 Juillet 2025

Jugement du UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[C], [N], [V] [M], [W], [I], [X] [B] épouse [M]
c/
S.A.S. LADL (LES ATELIERS DU LABO), intervenante volontaire, Association LE LABO DU NAUTILUS


ENTRE :
Monsieur [C], [N], [V] [M], demeurant 50 impasse Hent er Mor - Kérignard - 56370 SARZEAU
Madame [W], [I], [X] [B] épouse [M], demeurant 50 impasse Hent er Mor - Kérignard - 56370 SARZEAU
Représentés par Maître Jean-michel YVON de la SELARL JEAN MICHEL YVON AVOCAT, avocats au barreau de LORIENT


ET :
S.A.S. LADL (LES ATELIERS DU LABO), intervenante volontaire, sise Quiniac - 56250 SAINT-NOLFF
Association LE LABO DU NAUTILUS, sise Quiniac - 56250 SAINT-NOLFF
Représentées par Maître Benjamin THOUMAZEAU de la SELAS CAP CODE, avocats au barreau de RENNES



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- M. François BROSSAULT, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS


DEBATS : en audience publique le 22 Avril 2025
devant François BROSSAULT, magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 Juillet 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [C] [M] et son épouse Madame [W] [B], propriétaires d’un ensemble immobilier sis lieu dit QUINIAC à 56250 SAINT NOLFF, ont fait bail et donné à louer ce bien à l’association LE LABO DU NAUTILUS.

Le bail a été reçu par Maître [S] [T], Notaire à ELVEN le 30 octobre 2014.

Le contrat de bail a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er octobre 2014 pour prendre fin le 30 septembre 2023 ;

Le 1er janvier 2019, l’association LE LABO DU NAUTILUS a accordé une sous-location à la société LADL (LES ATELIERS DU LABO) qui a été autorisée par les époux [M].

Les époux [M] ont entendu ne pas renouveler le bail en adressant un courrier recommandé à leur locataire, reçu le 2 mars 2023 ;

Par acte du ministère de Commissaire de justice du 30 mars 2023, les époux [M] ont délivré un congé sans offre de renouvellement à l’association LE LABO DU NAUTILUS souhaitant mettre un terme au bail et donnant congé pour le 30 septembre 2023.

Le 12 décembre 2023, les époux [M] ont assigné l’association LE LABO DU NAUTILUS devant le tribunal judiciaire de Vannes.

La société LADL a déclaré intervenir volontairement à l’instance.

Le Juge de la mise en état a prononcé la clôture de l’instruction le 7 février 2025, et fixé l’audience de plaidoirie au 22 avril 1025.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.


EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 13 janvier 2025, les époux [M] demandent au tribunal, au visa des articles 1737 et suivants du Code Civil de  :

VALIDER le congé délivré par Monsieur et Madame [M] à l’association LE LABO DU NAUTILUS pour la date du 30 septembre 2023 ;

ORDONNER l’expulsion de l’association LE LABO DU NAUTILUS et de tous occupants de son chef, des locaux qu’elle occupe désormais sans droit ni titre depuis le 30 septembre 2023 sur la commune de SAINT-NOLFF au lieudit Quiniac ;

CONDAMNER l’association LE LABO DU NAUTILUS à verser à Monsieur et Madame [M] une indemnité d’occupation mensuelle de 647,10 € du 1er octobre 2023 à la libération effective des lieux ;

CONDAMNER l’association LE LABO DU NAUTILUS à verser à Monsieur et Madame [M] la somme de 893,54 € au titre des charges de l’année 2023 ;

DEBOUTER l’association LE LABO DU NAUTILUS de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER l’association LE LABO DU NAUTILUS à verser aux requérants une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER l’association LE LABO DU NAUTILUS aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 9 janvier 2025, l’association LE LABO DU NAUTILUS et la société LADL demandent au tribunal, au visa des articles L145-9 et l’article L145-40-2 du code de commerce de  :

DECLARER recevable l’intervention volontaire de la société LADL ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [M] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;

DECLARER nuls les congés délivrés les 1er mars 2023 et 31 mars 2023 ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [M] au remboursement à l’association LE LABO DU NAUTILUS des charges d’électricité, d’eau et taxes d’ordures ménagères payées depuis le 1er octobre 2014, date d’effet du bail, pour un montant total de 3 232,83 € ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [M] à verser à l’association LE LABO DU NAUTILUS une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNER Monsieur et Madame [M] aux entiers dépens ;

Au soutien de ses prétentions, l’association LE LABO DU NAUTILUS argue être titulaire d’un bail commercial et à ce titre être bénéficiaire des droits protecteurs attachés à la fin de bail commercial, et aux charges récupérables, et soutient que le congé ne respecte pas les formes dévolues au congé commercial.

Les époux [M] rétorquent qu’il s’agit d’un bail civil sans aucune garantie de renouvellement ou de paiement d’une indemnité d’éviction.


MOTIFS DU JUGEMENT

Sur le bail et le droit au renouvellement

Selon les dispositions de l’article L145-1 du code de commerce le statut des baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité, que ce fonds appartienne, soit à un commerçant ou à un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d'une entreprise du secteur des métiers et de l'artisanat immatriculée au registre national des entreprises, accomplissant ou non des actes de commerce.

Le bénéfice des baux commerciaux permet au preneur d'obtenir la durée minimale du bail et à son terme, soit le renouvellement du bail, soit l'indemnisation du non-renouvellement.

À côté des activités entrant dans le cadre de l’article 145-1 du code de commerce, d'autres activités, pourtant commerciales, mais exercées par des personnes qui n'ont pas pour but la recherche de bénéfices ne donnent pas droit à l'application du statut, même si l'existence d'une clientèle ne fait pas de doute. Il en est ainsi des associations.

En dehors des règles obligatoires prévues par le statut des baux commerciaux, les parties, bailleur et preneur, doivent se référer aux dispositions supplétives du Code civil.

Les parties peuvent néanmoins déroger à un autre régime d’ordre public mais le choix du statut des baux commerciaux doit être clair et sans équivoque, nécessitant l’insertion au sein du bail d’une clause spécifique stipulant l’accord des parties pour convenir que le bail adopte volontairement le statut des baux commerciaux.

En l’espèce,

L’association, dans ses écritures expose avoir :

Une mission d’information, informer et orienter le public vers des alternatives existantes pour vitre et consommer autrement, 
d’expérimentation, tenter d’apporter des solutions à des problématiques non résolues et les expérimenter, 
et d’accompagnement, accompagner les personnes désireuses d’entreprendre en développement durable.

Force est de constater qu’il ne s’agit aucunement d’une activité commerciale.

Le bail fixe la destination des lieux loués : atelier de construction de prototypes, maintenance, stockage, bureaux ; et non pas d’une activité de production destinée à la vente.

Le bail précise que la location est consentie et acceptée sous les conditions édictées au code civil et que le bail cessera de plein droit à son terme.

Il convient de relever que le bail ne présente aucune clause d’adoption non équivoque du statut des baux commerciaux.

La page de garde du bail, qui porte une mention BAIL COMMERCIAL, mise en avant par le locataire ne suffit pas à déterminer que les parties ont souhaité adopter le statut des baux commerciaux.

En ce sens, Maître [T] va écrire le 11 mars 2024 que, compte tenu de la nature civile du bail, c’est à tort et par erreur si une page de garde non signée avec un intitulé bail commercial a pu être jointe audit bail lors de son envoi par la secrétaire de l’Office.

Le congé délivré par le Commissaire de justice porte en titre la mention « congé sans offre de renouvellement », si l’intitulé de la feuille de signification du congé fait référence à un « congé sans offre de renouvellement de bail commerc » cela ne suffit pas plus à caractériser la volonté des parties d’avoir soumis initialement le bail au statut des baux commerciaux.

Dès lors il doit être relevé que le bail signé entre les parties le 30 octobre 2014 est un bail soumis aux seules dispositions du code civil, n’ouvrant aucun droit protecteur de renouvellement ou paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur le congé et ses conséquences

Selon l’article 1737 du code civil, le bail cesse de plein droit à l'expiration du terme fixé, lorsqu'il a été fait par écrit, sans qu'il soit nécessaire de donner congé.

Les bailleurs sont néanmoins tenus de donner congé afin que le bail ne perdure pas en bail non écrit.

Rien ne s’oppose à cette faculté de donner congé, et le bail ne prévoit aucun délai de préavis stipulant seulement que le bail cesse de plein droit à son terme.

Le congé expose que « les requérants, propriétaires desdits locaux, entendent en application des stipulations du présent bail, vous donner congé pour la date d’expiration du bail, à savoir le 30 septembre 2023 ».

Le congé doit donc être déclaré valable ; 

L’expulsion de l’association LE LABO DU NAUTILUS et de tout occupant de son chef sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

L’ASSOCIATION LE LABO DU NAUTILUS occupe ainsi les lieux sans droit ni titre, et occasionne par ce fait, un préjudice aux époux [M] qu’il convient de réparer en fixant une indemnité d'occupation mensuelle.

Le congé du 30 mars 2023 précise qu’à compter du celui-ci, il sera du jusqu’à la restitution des locaux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuel.

Les époux [M], dans leurs écritures, rappellent que le loyer originel de 495 € n’a jamais été augmenté.

Cette indemnité d’occupation qui doit ainsi être fixée à 495 € sera due à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux matérialisée par la remise des clés.

Il convient de rappeler que conformément à l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement.

En conséquence, les indemnités d’occupation à échoir non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal dès leur date d'exigibilité.

Sur la régularisation des charges

Les époux [M] sollicitent le remboursement de charges consommées ou récupérables au titre de l’année 2023.

Le bail précise que :
Le locataire remboursera au bailleur sa quote part dans les charges récupérables telles qu’elles sont définies par la loi. Ces charges sont exigibles sur justification en contre partie :
- des services rendus liés à l’usage des différents élémants de la chose jugée
- des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun d ela chose louées,
- des impositions et taxes d’enlèvements des oredures ménagères et la fiscalité y afférentes, qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

Le local loué n’est pas doté de compteurs dédiés pour les consommation d’électricité et d’eau.

Les charges appelées par le bailleur comprennent une participation aux dépenses d’électricité et de consommation d’eau. Les charges des années précédentes ont été réglées par l’association LE LABO DU NAUTILUS sans discussion.




Sur le principe toute rétrocession d'énergie par un client direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers est interdite, sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

La Cour de cassation dans un arrêt du 2 octobre 2013 N° 12-24.795, a conforté ce principe de non refacturation de l'électricité au locataire. 

Certes, les époux [M] ne justifient pas de cette autorisation, mais le locataire ne conteste pas bénéficier d’eau et d’électricité dont il fait usage.

Il est difficile de dispenser le locataire de compenser l'avantage dont il a bénéficié.

L’association LE LABO DU NAUTILUS sera ainsi condamnée à rembourser aux époux [M] l’eau et l’électricité dont elle a bénéficié.

Le propriétaire peut fixer un pourcentage selon la surface ou la destination des lieux donnés en location. C'est le cas notamment lorsque le bailleur occupe une partie des lieux et qu'il n'est pas possible d'individualiser les consommations.

Les époux [M] ont fixé une clef de partage à 50% des consommations d’eau et d’électricité qui jusqu’à la présente instance n’a pas été discutée par l’association LE LABO DU NAUTILUS.

De même les époux [M] ont fixé une clef de partage à 1/6 de la taxe d’ordures ménagère squi porte sur plusieurs bâtiments avec 6 occupants, cette répartition n’a pas été plus discutée jusqu’à la présente instance par le locataire.

L’association LE LABO DU NAUTILUS a ainsi accepté les clefs de répartition pendant 8 ans, il convient de poursuivre cette répartition pour la neuvième année de location.

Dès lors, il sera fait droit à la demande de paiement des charges au titre de l’année 2023.

Sur les demandes reconventionnelles

Le caractère civil du bail ayant été reconnu, les demandes de l’association LE LABO DU NAUTILUS et de la société LADL fondées sur la reconnaissance d’un bail commercial seront rejetées.

Sur les autres demandes 

Les époux [M] ont engagé, des frais, l’équité commande qu’il leur soit attribué une indemnité titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qu’il convient de fixer à 3000 €

L’ensemble des dépens doit être laissé à la charge de l’association LE LABO DU NAUTILUS.


PAR CES MOTIFS


Le Tribunal, 

DECLARE recevable l’intervention volontaire de la société LADL ;

DECLARE valable le congé délivré à l’association LE LABO DU NAUTILUS le 1er mars 2023 par lettre recommandée et réitéré par ministère de Commissaire de justice le 30 mars 2023 ;


AUTORISE le bailleur, à défaut pour L’ASSOCIATION LE LABO DU NAUTILUS d'avoir libéré les lieux après la signification du commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE l’association LE LABO DU NAUTILUS à payer à [C] [M] et son épouse Madame [W] [B] une indemnité d'occupation fixée au montant au montant du dernier loyer réglé, soit 495 €, due jusqu'à la libération définitive des lieux, matérialisée par la remise des clés, et ce, à compter du 1er octobre 2023 ;

CONDAMNE l’association LE LABO DU NAUTILUS à payer à [C] [M] et son épouse Madame [W] [B] 893,54 € au titre des charges de l’année 2023 ;

DEBOUTE l’association LE LABO DU NAUTILUS de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE l’association LE LABO DU NAUTILUS à payer à [C] [M] et son épouse Madame [W] [B] 3 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE l’association LE LABO DU NAUTILUS aux dépens.




LE GREFFIER LE PRESIDENT