Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

MB/YL
N° RG 23/00959 - N° Portalis DBZI-W-B7H-EJOK 
MINUTE N° 
DU 01 Juillet 2025

Jugement du UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[B] [D], [O] [D]
c/
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.S. MMA IARD, S.A.S. CABINET BENEAT [V], S.A.S. SGIBC


ENTRE :
Madame [B] [D], demeurant La Maison Neuve de Couedel - 56220 PLUHERLIN
Monsieur [O] [D], demeurant La Maison Neuve de Couedel - 56220 PLUHERLIN
Représentés par Maître Jean-marie BERTHELOT de la SARL BERTHELOT RANCHERE AVOCATS, avocats au barreau de RENNES


ET :
Société MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, sise 14 bd Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS
S.A.S. MMA IARD, sise 14 bd Marie et Alexandre Oyon - 72030 LE MANS
S.A.S. CABINET BENEAT [V], sise 3 place Lesage - 56370 SARZEAU
S.A.S. SGIBC, sise 33 rue Thiers - 56000 VANNES
Représentées par Maître Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, avocats au barreau de RENNES



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS


DEBATS : en audience publique le 22 Avril 2025
devant Marie Élodie GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 Juillet 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :



FAITS ET PROCEDURE

Suivant acte authentique du 30 novembre 1988, Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] ont acquis en l’état de futur achèvement une maison d’habitation sise à VANNES, secteur 5 de la Zone d’Aménagement Concerté de Cliscouët, quartier de « ER CLOS BIHAN » cadastrée section CK numéro 381. A la date de l’acquisition, le nom de la rue actuelle ([G] [J]) et la numérotation n’existaient pas. Au début des années 1990, les époux [D] ont confié à la société BENEAT-[V] un mandat de gestion de leur maison sise au 38 rue Jean François de Surville. L’activité de la société BENEAT-[V] est en partie gérée par la société SGIBC. Ces deux sociétés sont assurées auprès des sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES. Monsieur et Madame [P], propriétaires de la maison voisine sise au 36 rue Jean François de Surville, en ont également confié la gestion à la société BENEAT-[V]. A compter du 15 décembre 1998, le bail portant sur la maison appartenant aux époux [D] a mentionné (par erreur) l’adresse du 36 rue Jean François de Surville au lieu du 38. Consciente de cette erreur, la société BENEAT-[V] a proposé le 1er septembre 2022 la signature d’un avenant au contrat de bail en date du 10 juin 2019 visant à rectifier l’identité du bailleur pour la maison sise au 36 en indiquant que le bailleur « n’est pas Monsieur et Madame [D] [O] mais Monsieur et Madame [P] ». Considérant que l’agence immobilière avait manqué à son devoir d’information dans l’exécution du mandat et dans la mission de gestion immobilière qui lui incombaient, les époux [D] ont par actes des 20, 22 et 23 juin 2023 saisi ce tribunal d’une action en responsabilité contractuelle à l’encontre des sociétés BENEAT-[V] et SGIBC et de leurs assureurs, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES.

Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 7 mars 2024, Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] ont demandé au tribunal de :

A titre principal,
 - condamner solidairement la société SGIBC et le cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] la somme de 15 937,20 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, date de la mise en demeure, au titre des honoraires injustement versés par les demandeurs
- condamner solidairement la société SGIBC et le cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] la somme de 11 360 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, date de la mise en demeure, en raison de la différence de loyer non perçue par les demandeurs

A titre subsidiaire,
 - condamner solidairement la société SGIBC et le cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] la somme de 10 624,80 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, date de la mise en demeure, au titre des honoraires injustement versés par les demandeurs
- condamner solidairement la société SGIBC et le cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] la somme de 9 088 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, date de la mise en demeure, en raison de la perte de chance de percevoir un loyer correspondant à la valeur locative



En tout état de cause,
- condamner solidairement la société SGIBC et le cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] la somme de 20 269,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023, date de la mise en demeure, en raison des travaux réalisés par les demandeurs
- débouter les sociétés SGIBC et cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES de toutes leurs prétentions contraires
- condamner solidairement les sociétés SGIBC et cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES à verser à Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner les sociétés SGIBC et cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES aux entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 30 novembre 2023, les sociétés SGIBC et cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES demandent quant à elles au tribunal de :
- débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions
- condamner les époux [D] à verser aux sociétés SGIBC et cabinet BENEAT-[V] et leurs assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024 pour l’affaire être plaidée à l’audience du 22 avril 2025. A cette date, l'affaire a été mise en délibéré pour le jugement être mis à disposition le 1er juillet 2025.


MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES :

Dans leurs conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D], se fondant sur les articles 1984 et suivants du code civil, font valoir que :
1/ il incombait à l’agence immobilière de vérifier les caractéristiques du bien et sa conformité avec le titre de propriété ; que la société BENEAT-[V] a commis une faute en leur faisant signer des baux qui concernaient une autre maison que la leur ; qu’elle a manqué à son obligation d’information en commettant cette erreur pendant plus de vingt ans et en tentant d’y remédier par la signature d’un avenant
2/ l’agence immobilière ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’ils auraient eux-mêmes commis une faute en signant un mandat de gestion ainsi que les baux afférents en indiquant qu’ils auraient été propriétaires de la maison sise au numéro 36
3/ en tant que mandataire, l’agence immobilière est tenue de réparer les préjudices qu’ils ont subis ; qu’ils doivent leur rembourser les honoraires indument perçus mais aussi la différence de loyer de 40 euros par mois en moyenne sur 20 ans et qu’ils doivent leur rembourser également les travaux effectués dans la maison du numéro 36.

Dans leurs conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, les sociétés SGIBC et BENEAT-[V] ainsi que leurs assureurs les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES arguent que :
1/ l’agence immobilière n’a pas tenté de dissimuler l’erreur d’adresse et qu’elle n’a pas manqué à son obligation d’information sur l’interversion des maisons ; qu’elle a toujours agi de bonne foi et de façon identique pour les deux mandats sans qu’aucune faute de gestion ne puisse lui être reprochée
2/ les époux [D] ont signé les deux mandats de gestion et les baux afférents sans relever l’erreur d’adresse du bien donné en location ; ce manquement de leur part est exclusif de toute responsabilité du mandataire
3/ à défaut, les époux [D] ne peuvent prétendre à aucune indemnisation.


MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 1992 du Code Civil, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. 

En l’espèce, les défenderesses admettent que les mandats initiaux ainsi que les premiers baux prévoyaient les bonnes adresses. Elles ne contestent pas que l’inversion des numéros des maisons a eu lieu à compter du bail du 15 décembre 1998 sans que l’erreur d’adresse ne soit découverte avant août 2022. Il en résulte que si les mandants auraient pu s’apercevoir, effectivement, de la confusion opérée par l’agence immobilière dans la rédaction des mandats à compter de décembre 1998, c’était à la société SGIBC et au cabinet BENEAT-[V] qu’il incombait de procéder aux vérifications relatives à la désignation de l’immeuble géré au nom des consorts [D]. L’agence immobilière ayant manqué à son devoir de conseil et d’information auquel elle est astreinte en sa qualité de professionnelle, sans que sa bonne foi ne soit mise en cause, est responsable de la faute qu’elle a commise dans la mission de gestion confiée par les époux [D]. 

Les demandeurs sollicitent sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil, la réparation des préjudices qu’ils prétendent avoir subis.

Les époux [D] considèrent que la valeur locative de leur immeuble est plus importante que celle de l’immeuble voisin. Ils estiment la différence de loyer entre les deux maisons à environ 40 euros par mois en moyenne pendant 20 ans pour solliciter la somme de 11 360 euros ou subsidiairement celle de 9 088 euros représentant une perte de chance de percevoir un loyer correspondant à la valeur locative. Or, comme l’indiquent les défenderesses, cette demande qui ne se fonde sur aucune pièce comptable doit être dirigée contre les propriétaires pour un éventuel trop perçu et non contre le mandataire. Il en est de même des travaux qu’ils prétendent avoir effectués à tort dans la maison des consorts [P]. Il leur appartient de diriger leur demande à l’encontre de leurs voisins afin que soit opérée une compensation entre les sommes versées par les consorts [P] au titre des travaux dans leur propre immeuble et celles qu’ils prétendent avoir réglées pour améliorer l’immeuble de ces derniers. 

Mais encore, les époux [D] ne peuvent obtenir le remboursement des honoraires versés dès lors que cette rémunération était calculée sur les loyers perçus et non sur des loyers plus importants étant observé qu’hormis l’inversion des numéros des maisons, la gestion locative a été correctement exécutée par la société SGIBC et le cabinet BENEAT-[V].

Au vu de l’ensemble de ces éléments, les époux [D] sont déboutés de leurs demandes indemnitaires. En conséquence, les sociétés MMA IARD et MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES ne sont tenues de garantir aucune somme.

Aucune circonstance tirée de l’équité ne permet de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Chaque partie succombant partiellement, il convient de laisser à chacun la charge de ses propres dépens.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit que la société SGIBC et le cabinet BENEAT-[V] sont responsables de la faute commise dans la mission confiée par les époux [D] en mentionnant une désignation erronée du bien donné en gestion ; 

Déboute Monsieur [O] [D] et Madame [B] [D] du surplus de leurs prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie conserve la charge de ses propres dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



LE GREFFIER LE PRESDIDENT