Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 1 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

MB/YL
N° RG 23/00987 - N° Portalis DBZI-W-B7H-EJ6X 
MINUTE N° 
DU 01 Juillet 2025

Jugement du UN JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
[U] [D] veuve [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] (décédé), [V] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] (décédé), [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] (décédé), [T] [E] (décédé)
c/
S.A.R.L. LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K]

ENTRE :
Monsieur [T] [E] (décédé)
Madame [U] [D] veuve [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] (décédé), demeurant 1209 Route du Dolmen - 56780 ILE-AUX- MOINES
Madame [V] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] (décédé), demeurant 54 rue de la Mairie - 56780 ILE-AUX- MOINES
Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] (décédé), demeurant 8 ruelle de la Forge - 56780 ILE-AUX- MOINES
Représentés par Me Justine BRETON, avocat au barreau de VANNES, postulant de Maître Simona DI DIO de la SELARL SDG AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, 


ET :
S.A.R.L. LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K], sise rue de l’Eglise - 56780 ILE AUX MOINES
Représentée par Maître Claire BOEDEC de la SELARL LBG ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS


DEBATS : en audience publique le 22 Avril 2025
devant Madame Élodie GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 Juillet 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :


FAITS ET PROCEDURE

Suivant contrat de bail commercial du 23 mars 2005 renouvelé le 28 avril 2014, Monsieur [T] [E] a donné à bail à la SARL LONELY GALETTES un local commercial sis rue de l’Eglise à l’Ile aux Moines, aux fins d’exploitation d’une crêperie. 
Se plaignant de l’état de l’immeuble pendant la durée du bail, la société LONELY GALETTES a obtenu le 18 janvier 2022 un jugement de ce tribunal qui a :
- condamné Monsieur [T] [E] à régler à la SARL LONELY GALETTES la somme de 1 225,95 euros au titre de l’enlèvement de la chaudière fioul, avec capitalisation des intérêts et réactualisation en fonction de la variation de l’indice BT01
- condamné Monsieur [T] [E] à réaliser les travaux de remplacement de la couverture de la zone cuisine et réserves côté rue de la Forge dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement
- dit que le preneur devra justifier des factures d’eau dont il réclame partage avec le sous-compteur et condamné Monsieur [T] [E] à procéder à cette répartition ainsi qu’à la déclaration du sous compteur auprès du service d’eau
- condamné Monsieur [T] [E] à régler à la SARL LONELY GALETTES la somme de 5 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi entre janvier 2017 et janvier 2019 inclus puis la somme de 150 euros par mois de février 2019 jusqu’à la réalisation des travaux 
- condamné Monsieur [T] [E] à régler à la SARL LONELY GALETTES la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance.

La SARL LONELY GALETTES a fait délivrer à Monsieur [E] son congé à effet du 30 septembre 2023. A cette date, elle a été dissoute pour cessation totale d’activité sans disparition de la personne morale et Monsieur [Z] [K] a été désigné comme liquidateur.

Considérant que la SARL LONELY GALETTES lui devait des arriérés de loyers au titre de l’indexation conventionnelle, Monsieur [E] l’a assigné devant ce tribunal par acte du 30 juin 2023 en paiement, après compensation, de la somme de 13 619,14 euros outre 5 000 euros en réparation de son préjudice. 

Monsieur [T] [E] est décédé le 18 mai 2024. 

Madame [U] [E], époux survivant d’une part et Madame [V] [E] ainsi que Monsieur [B] [E], héritiers d’autre part, viennent aux droits de Monsieur [E] pour poursuivre l’action.

Par conclusions remises au greffe et à la société LONELY GALETTES par voie électronique le 9 juillet 2024, Madame [U] [D] veuve [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] ont demandé au tribunal, sur le fondement des articles 2224, 1103, 1347, 1347-1, 1217, 1221, 1231-1 du code civil, de :
- dire et juger Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] recevables et bien fondés en leur action en leur qualité d’ayant droit de Monsieur [T] [E] 
- constater que Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] exercent l’action successorale es qualité d’ayant droit de Monsieur [T] [E]
- constater que la créance de Monsieur [E] s’élève à 15 609,14 euros
- constater que la créance de la SARL LONELY GALETTES s’élève à 1 990 euros

En conséquence 
- ordonner la compensation entre les créances réciproques de Monsieur [E] et de la SARL LONELY GALETTES
 - condamner la SARL LONELY GALETTES à verser à Monsieur [E] la somme de 13 619,14 euros outre intérêts au taux légal à compter à compter du 19 juin 2023, date de la mise en demeure
- condamner la SARL LONELY GALETTES à rembourser à Monsieur [E] les frais afférents à l’installation d’un nouveau bac de dégraissage, soit la somme de 3 514,80 euros
- dire et juger irrecevable la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par la SARL LONELY GALETTES
- débouter la SARL LONELY GALETTES de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- condamner la SARL LONELY GALETTES à verser à Monsieur [E] la somme de 5 000 euros en raison de son préjudice
- condamner la SARL LONELY GALETTES à verser à Monsieur [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner la SARL LONELY GALETTES aux entiers dépens
- ordonner que la décision à intervenir sera assortie de l’exécution provisoire.

Par conclusions remises au greffe par voie électronique le 18 avril 2024, la SARL LONELY GALETTES prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] demande quant à elle au tribunal, sur le fondement de la loi n° 2023-568 du 7 juillet 2023 maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, de :
- déclarer la SARL LONELY GALETTES recevable et bien fondée en ses conclusions
- débouter Monsieur [T] [E] de toutes ses demandes, fins et prétentions
- condamner Monsieur [T] [E] à régler à la SARL LONELY la somme de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance du local commercial
- dire que les sommes susvisées produiront intérêts au taux légal et ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil
- condamner Monsieur [T] [E] à régler à la SARL LONELY la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
- condamner Monsieur [T] [E] aux entiers dépens de la présente instance, comprenant l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article 32 de la loi 91-650 du 9 juillet 1990 portant réforme des procédures civiles d’exécution, conformément aux dispositions de l’article R. 634-1 du code de la consommation dont distraction au profit de la SELARL LBG ASSOCIES, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 septembre 2024 pour l’affaire être plaidée à l’audience du 22 avril 2025. A cette date, l'affaire a été mise en délibéré pour le jugement être mis à disposition le 1er juillet 2025.


MOYENS ET ARGUMENTS DES PARTIES :

Dans leurs conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Madame [U] [D] veuve [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] font valoir notamment que :
1/ la SARL LONELY GALETTES n’a jamais respecté le contrat de bail stipulant une révision automatique du loyer tous les ans selon la variation de l’indice du coût de la construction à la date anniversaire du bail 
2/ au titre des arriérés de loyer, la SARL LONELY GALETTES est redevable de la somme de 15 609,14 euros dont elle ne peut s’exonérer au motif du retard dans la réalisation des travaux ou en raison de ses difficultés financières
3/ il a indemnisé à tort sa locataire pour l’enlèvement de la chaudière en lui réglant la somme prévue dans le jugement du 18 janvier 2022 puis en procédant à l’enlèvement de cette chaudière
4/ après compensation entre les créances, la SARL LONELY GALETTES lui reste redevable de 13 619,14 euros
5/ malgré ses demandes, la locataire n’a pas remis le bac de dégraissage qu’elle avait retiré
6/ la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du fait de l’inexécution du jugement précédent formée par la SARL LONELY GALETTES est irrecevable comme se heurtant à la chose jugée et aurait dû être tranchée par le juge de la mise en état.

Dans ses conclusions récapitulatives auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, la SARL LONELY GALETTES prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] argue que :
1/ Monsieur [E] ne lui a jamais réclamé de loyer indexé laissant présumer qu’il y avait renoncé
2/ la situation financière était difficile en 2023 alors que loyer qu’elle devait régler était trop lourd 
3/ Monsieur [E] ne peut, sous peine de remettre en cause l’autorité de la chose jugée, lui demander le règlement de la chaudière ni lui demander la remise en place du bac de dégraissage qui n’a pas été mentionnée dans l’état des lieux de sortie
4/ du fait de la tardiveté de l’exécution des travaux, elle a subi un préjudice de jouissance.


MOTIFS DE LA DECISION

1°) sur les demandes au titre de l’indexation du loyer commercial :

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il n’est pas contesté que l’action en paiement des sommes représentant l’indexation des loyers se prescrit par cinq ans.

En l’espèce, l’article 10 du contrat de bail du 28 avril 2014 stipule que le loyer est indexé sur l’indice du coût de la construction et que la révision se fera automatiquement sans qu’une notification soit nécessaire pour rendre exigible le montant du loyer révisé. 

L’action de Monsieur [E] à l’encontre de sa locataire porte sur le paiement des compléments de loyers du fait de l’indexation conventionnelle à compter du mois de juin 2018. Elle n’est donc pas prescrite et recevable.

Contrairement à ce que prétend la SARL LONELY GALETTES, la renonciation ne peut résulter du fait que Monsieur [E] ne s’est pas prévalu pendant plusieurs années de l’indexation des loyers. La SARL LONELY GALETTES ne peut donc pas plus opposer une renonciation à son bailleur ni se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparations pour refuser le paiement des loyers indexés. Mais encore, le contrat de bail stipule que le loyer sera automatiquement révisé tous les ans selon la variation de l’indice du coût de la construction. L’indice de référence est celui du 4éme trimestre 2013 soit 1615 et le nouveau loyer indexé est appliqué à compter du 1er avril de chaque année. Enfin, la SARL LONELY GALETTES ne peut se prévaloir de la loi du 7 juillet 2023 portant mesures d’urgence pour la protection du pouvoir d’achat. En effet, le plafonnement concerne la variation de l’indice des loyers commerciaux et non l’indice du coût de la construction qui est visé par le bail liant les parties. Au surplus, les considérations de la SARL LONELY GALETTES sur les difficultés financières rencontrées pendant la crise sanitaire sont sans incidence sur l’application du bail. 

Compte tenu de l’indexation applicable au 1er avril de chaque année, il est établi que la SARL LONELY GALETTES est redevable de la somme de :
- 686,27 € pour la période de juillet 2018 à mars 2019
- 1 548,50 € pour la période d’avril 2019 à mars 2020
- 2 709,88 € pour la période d’avril 2020 à mars 2021
- 3 167,39 € pour la période d’avril 2021 à mars 2022 
- 4 291,81 € pour la période d’avril 2022 à mars 2023
- 2 632,89 € pour la période d’avril 2023 à juin 2023
Soit au total la somme de 15 036,74€

La SARL LONELY GALETTES est, en conséquence, condamnée à verser à Monsieur [E] la somme de 15 036,74 euros outre les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2023, au titre de l’arriéré de loyers.

2°/ sur l’enlèvement de la chaudière :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 6° du même code attribue compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

La SARL LONELY GALETES soutient que Monsieur [E] ne peut, sous peine de remettre en cause l’autorité de la chose jugée, lui demander le règlement de l’enlèvement de la chaudière. Mais, la SARL LONELY GALETTES n’a pas soulevé ce moyen devant le juge de la mise en état. La fin de non-recevoir doit donc être écartée d’autant que la demande de la SARL LONELY GALETTES concerne des faits postérieurs au jugement du 18 janvier 2022. 

En effet, la SARL LONELY GALETTES ne conteste pas ne pas avoir exécuté le jugement du 18 janvier 2022 lui allouant la somme de 1 225,95 euros pour enlever la chaudière. De plus, Monsieur [E] produit une facture du 27 mars 2022 correspondant à l’évacuation de la chaudière de la crêperie. Il est, dès lors, suffisamment démontré que Monsieur [E] a réglé indument la facture de 572,40 euros correspondant à l’enlèvement de la chaudière qui devait être effectué par le preneur. La SARL LONELY GALETTES est, en conséquence, condamnée à régler à Monsieur [E] la somme de 572,40 euros outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 juin 2023, au titre de l’enlèvement de la chaudière.

3°/ sur la demande de compensation :

Monsieur [E] a fait constater par voie d’huissier le 8 juin 2023 qu’il avait exécuté les travaux de remise en état prévus au jugement du 18 janvier 2022. Sans être contredit, il se reconnaît devoir la somme de 1 990 euros correspondant à la somme de 5 000 euros fixée par le tribunal au titre du préjudice de jouissance outre la somme mensuelle de 150 euros due jusqu’à la réalisation des travaux (7 840 euros au 8 juin 2023) déduction faite de la somme de 5 850 euros déjà versée.

La SARL LONELY GALETTES est pour sa part redevable de la somme de 15 609,14 euros au titre de son arriéré locatif (loyers révisés : 15 036,74 € et enlèvement chaudière : 572,40 €).

Par application des articles 1347 et 1347-1 du code de procédure civile, il convient d’ordonner la compensation entre la créance de la SARL LONELY GALETTES et celle de Monsieur [E], ces obligations correspondant à des sommes d’argent, fongible ; étant aussi réciproques, certaines, liquides et exigibles. 
En conséquence, la SARL LONELY GALETTES reste redevable de la somme de 13 619,14 euros majorée des intérêts au taux légal à compter à compter du 19 juin 2023 à laquelle elle est condamnée.

4°/ sur le paiement de la facture d’installation d’un nouveau bac de dégraissage :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 6° du même code attribue compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

La SARL LONELY GALETES soutient que Monsieur [E] ne peut, sous peine de remettre en cause l’autorité de la chose jugée, lui demander la remise en place du bac de dégraissage qui n’a pas été mentionnée dans l’état des lieux de sortie. Mais, la SARL LONELY GALETTES n’a pas soulevé ce moyen devant le juge de la mise en état. La fin de non-recevoir doit donc être écartée d’autant que le litige portant sur le bac de dégraissage est né postérieurement au jugement du 18 janvier 2022. 

En effet, c’est dans l’état des lieux de sortie du 2 octobre 2023 (pièce n° 21 du demandeur), que l’huissier a mentionné l’absence de bac de dégraissage et/ou de regard au sol sans noter ni observations ni contestations de la part du liquidateur de la SARL LONELY GALETTES, présent sur les lieux. De plus, Monsieur [E] produit un devis du 7 juin 2024 pour l’installation d’un bac dégraisseur de 200 litres d’un montant de 3 514,80 euros TTC. Il convient, en conséquence, de condamner la SARL LONELY GALETTES à rembourser à Monsieur [E] cette somme qui correspond à l’installation d’un nouveau bac de dégraissage.

5°/ sur la demande d’indemnisation formée par le bailleur :

Monsieur [E] considère qu’en l’absence de règlement des compléments de loyer du fait de l’indexation, il a subi un préjudice moral évalué à 3 000 euros sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil et qu’en raison des troubles et tracas liés à l’instance qu’il a dû engager, il a subi un préjudice moral évalué à 2 000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Monsieur [E] démontre que la SARL LONELY GALETTES lui a causé un préjudice en ne lui versant pas les loyers révisés. En effet, il a été privé de cette source de revenus au cours des cinq dernières années alors que ses ressources n’étaient constituées que de sa retraite de 1 590 euros par mois. Il sera justement indemnisé par la somme de 1 500 euros de ce chef.

Mais encore, la présente procédure et les tensions qui l’ont précédée ont été sans conteste une source d’inquiétude pour Monsieur [E], alors âgé de 80 ans, particulièrement vulnérable en raison de son âge. Le préjudice qu’il a subi du fait des troubles et tracas générés par la voie judiciaire qu’il a été contraint de prendre sera indemnisé par la somme de 1 000 euros de dommages et intérêts.

En conséquence, la SARL LONELY GALETTES est condamnée à la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts.

6°/ sur la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance formée par le preneur :

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

L’article 789 6° du même code attribue compétence au juge de la mise en état pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Monsieur [E] soutient que la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du fait de l’inexécution du jugement précédent formée par la SARL LONELY GALETTES est irrecevable comme se heurtant à la chose jugée, sans avoir soulevé ce moyen devant le juge de la mise en état. Il n’est donc pas recevable à le faire devant le tribunal. 

Mais, le tribunal peut soulever d’office ce moyen tiré de l’autorité de la chose jugée en considérant que le jugement du 18 janvier 2022 a prévu qu’à la somme de 5 000 euros indemnisant le préjudice de jouissance s’ajouterait la somme de 150 euros par mois jusqu’à la réalisation desdits travaux. La demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance du fait de l’inexécution du jugement précédent formée par la SARL LONELY GALETTES se heurte, en conséquence, à la chose jugée et doit être déclarée irrecevable.

7°/ sur les autres demandes :

En application de l'article 700 du code de procédure civile, il convient de condamner la SARL LONELY GALETTES payer à Monsieur [T] [E] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant, la SARL LONELY GALETTES ne peut prétendre à une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile et elle est condamnée aux dépens de la présente instance.

Il est rappelé que conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit que Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] sont recevables et bien fondés en leur action en leur qualité d’ayant droit de Monsieur [T] [E] ;

Condamne la SARL LONELY GALETTES prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K], à payer à Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] la somme de 15 609,14 euros au titre de l’arriéré locatif ;

Constate que la créance de la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] à l’égard de Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] s’élève à 1 990 euros ;

Ordonne la compensation entre les créances réciproques de Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] et de la SARL LONELY GALETTES prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] ;

Condamne la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] à payer à Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] la somme de 13 619,14 euros outre intérêts au taux légal à compter à compter du 19 juin 2023 ;

Condamne la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] à payer à Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] la somme de 3 514,80 euros TTC pour l’installation d’un nouveau bac de dégraissage ;

Condamne la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] à payer à Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] la somme de 2 500 euros au titre de son préjudice moral ;

Déclare, d’office, irrecevable la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance formée par la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] ;

Déboute la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] du surplus de ses prétentions ;

Condamne la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] à payer à Madame [U] [E], Madame [V] [E] et Monsieur [B] [E] venant aux droits de Monsieur [T] [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL LONELY GALETTES, prise en la personne de son liquidateur, Monsieur [Z] [K] à aux entiers dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



LE GREFFIER LE PRESIDENT