Cour d'Appel · Chbre de l'expropriation — 19 septembre 2025

N° RG 24/00034 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGPG



Minute N° : 





COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l'expropriation



ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2025

Débats du 13 Juin 2025

APPELANTE :

d'un jugement du juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 09 Février 2024



S.C.I. AVENIR IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 9]



Représentée par Maître Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER



INTIMEE 



Etablissement Public EPFL [Localité 8] PYRENEES MEDITERRANEE

[Adresse 7]

[Localité 8]



Représenté par Me Guillaume CALVET substituant Me Mathieu PONS-SERRADEIL de la AARPI CITES AVOCATS, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



EN PRESENCE DE :



Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT - PYRENEES ORIENTALES

DDFIP - CFP [Localité 8] COTE VERMEILLE - SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 3]

[Localité 8]



Représenté par [Y] [I], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller, 

Monsieur VETU, conseiller,



GREFFIER :



Mme Elodie CATOIRE, greffière, lors des débats et du prononcé.



DEBATS :



A l'audience publique du 13 Juin 2025 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 19 Septembre 2025.



ARRET :



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de président de chambre et Elodie CATOIRE, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*******



Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.



Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations.





EXPOSE DU LITIGE :



La SCI Avenir Immobilier est propriétaire d`un immeuble situé [Adresse 1] cadastré section BH n° [Cadastre 5], commune de Saint Estève (66240), sur une superficie de 445 m². Elle a trouvé un acquéreur au prix de 215 000 euros et une déclaration d`intention d'aliéner a été établie en ce sens le 6 septembre 2022.



L`établissement public foncier local (EPFL) [Localité 8] Pyrénées Méditerranée, par délégation de la commune de [Localité 10] a usé de son droit de préemption le 18 novembre 2022 et a proposé un prix de 120 000 €. La SCI Avenir Immobilier faisait connaître le 12 décembre 2022 son désaccord avec le prix proposé, et le notaire chargé de la vente indiquait que la SCI renonçait à la vente de son bien.



Le 5 janvier 2023 une seconde déclaration d'aliéner était établie pour le même immeuble pour un prix de 210 000 € dont 10 000 € de commission à la charge du vendeur. Le 27 janvier 2023, l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée, sur délégation de la commune de [Localité 10], proposait le même montant de 120 000 €.



Le 5 mars 2023, la SCI Avenir Immobilier a informé l'EPFL Perpignan Pyrénées Méditerranée de ce qu`elle rejetait l'offre et maintenait son prix de vente. L'EPPL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée a alors saisi le juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales par mémoire du 14 mars 2023. Le 16 janvier 2024, ce magistrat s'est transporté sur les lieux et a dressé un procès-verbal.



Par jugement réputé contradictoire rendu le 9 février 2024 le juge de l'expropriation a :



Fixé à 120 000 € le prix d'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 1] cadastre section BH n° [Cadastre 5], commune de [Localité 10];

Condamné la SCI Avenir Immobilier aux dépens de l'instance ;

Débouté les parties de toute autre demande.



**

La société Avenir Immobilier a interjeté appel de ce jugement le 10 avril 2024.



Dans son dernier mémoire déposé au greffe le 25 février 2025 elle demande à la cour de :

Réformer le jugement en ce qu'il a fixé à 120 000 € le prix d'acquisition de l'immeuble ;

Constater la renonciation à l'exercice du droit de préemption de l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée et annuler la préemption réalisée sur l'immeuble ;

Subsidiairement condamner solidairement EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée et la direction départementale des finances publiques en qualité de commissaire au gouvernement à lui verser la somme de 226 000 € au titre du prix réel de l'immeuble préempté ;

Rejeter les demandes des intimés tendant à faire prononcer la caducité de la déclaration d'appel et l'irrecevabilité des conclusions déposées le 24 juin 2024 ;

Condamner solidairement EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée et la direction départementale des finances publiques en qualité de commissaire au gouvernement à lui verser la somme de 79 990 € au titre du préjudice économique subi ;

Condamner solidairement EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée et la direction départementale des finances publiques en qualité de commissaire au gouvernement à lui verser la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



**

L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée dans ses conclusions déposées au greffe le 5 juin 2025 demande à la cour de :



A titre liminaire de constater que les conclusions en date du 24 juin 2024 ne satisfont pas aux exigences de l'article 954 du code ni de l'article R311-26 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ;

Prononcer l'irrecevabilité des conclusions et la caducité de l'appel ;

Au principal confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamner la société Avenir Immobilier à verser à l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée la somme de 3 000 € titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



**

Le commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 27 juin 2024 demande à la cour de confirmer le jugement qui a fixé l'indemnité à la somme de 120 000 €.



MOTIFS :



Sur la recevabilité des conclusions de l'appelante :



L'article 954 du code de procédure civile issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017 et applicable au présent litige prévoit que « les conclusions d'appel contiennent en entête les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ses prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqué, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. ».

Contrairement à ce qu'indique l'intimé dans ses conclusions, les conclusions de l'appelante énoncent les chefs du jugement critiqué, savoir la fixation du prix de l'immeuble à 120 000 euros, les conclusions sont donc recevables.

Il résulte de l'article R. 311-26 du code de l'expropriation, qu'à peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'appelant doit déposer ou adresser au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire, dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.



En l'espèce la société Avenir Immobilier a déposé ses conclusions au greffe par courrier recommandé le 27 juin 2024, soit dans le délai de 3 mois de la déclaration d'appel qui est du 10 avril 2024, les conclusions sont donc recevables. L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée sera débouté de ses demandes aux fins d'irrecevabilité des conclusions de l'appelante et de caducité de la déclaration d'appel.



Sur la demande d'annulation de la décision de préemption :



La société Avenir Immobilier soutient que l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée n'a pas respecté les dispositions de l'article R.213-11 du code de l'urbanisme, qu'en effet elle a fait part de son désaccord de vente au prix de 120 000 euros le 15 janvier 2023, que l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée devait saisir le juge de l'expropriation avant le 30 janvier 2023 et qu'il ne l'a saisi que le 14 mars 2023, qu'il est donc réputé avoir renoncé à son droit de préemption.

L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée répond que la seconde déclaration d'intention d'aliéner a été déposée en mairie le 6 janvier 2023, que l'arrêté de préemption a été pris le 22 février 2023, soit dans le délai de deux mois, que par courrier du 5 mars 2023 la société Avenir Immobilier a indiqué maintenir son prix et refuser l'offre, que le juge de l'expropriation a été saisi le 14 mars 2023 soit dans le délai de 15 jours.

L'article R.213-10 du code de l'urbanisme prévoit qu' « à compter de la réception de l'offre d'acquérir faite en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b), le propriétaire dispose d'un délai de deux mois pour notifier au titulaire du droit de préemption :

a) Soit qu'il accepte le prix ou les nouvelles modalités proposés en application des articles R. 213-8 (c) ou R. 213-9 (b) ;

b) Soit qu'il maintient le prix ou l'estimation figurant dans sa déclaration et accepte que le prix soit fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ;

c) Soit qu'il renonce à l'aliénation.

Le silence du propriétaire dans le délai de deux mois mentionné au présent article équivaut à une renonciation d'aliéner. »

L'article R.213-11 prévoir que « Si le titulaire du droit de préemption estime que le prix mentionné à l'article R. 213-10 (b) est exagéré, il peut, dans le délai de quinze jours à compter de la réception de la réponse du propriétaire, saisir la juridiction compétente en matière d'expropriation par lettre recommandée adressée au secrétariat de cette juridiction. Une copie, en double exemplaire, du mémoire du titulaire du droit de préemption est jointe à la lettre adressée au secrétariat de la juridiction. Le propriétaire doit en être informé simultanément.

Il est ensuite procédé comme il est dit aux articles R. 311-9 à R. 311-32 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique.

A défaut de saisine de la juridiction dans le délai fixé par le présent article, le titulaire du droit de préemption est réputé avoir renoncé à l'exercice de son droit.

En cas d'application de l'article L. 213-4-1, copie du récépissé de la consignation doit être adressée au propriétaire et à la juridiction. »

En l'espèce suite à la déclaration d'intention d'aliéner du 6 janvier 2023, la communauté urbaine [Localité 8] Méditerranée Métropole a délégué par arrêté du 27 janvier 2023 son droit de préemption à l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée, qui par arrêté du 22 février 2023 a exercé le droit de préemption au prix de 120 000 euros. La société Avenir Immobilier par courrier du 5 mars 2023 a refusé l'offre et sollicité le maintien du prix à 210 000 euros, l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée a saisi le juge de l'expropriation selon mémoire du 14 mars 2023 reçu le 16 mars 2023, les dispositions des deux articles précités ont bien été respectées. La société Avenir Immobilier sera déboutée de sa demande tendant à voir constater le renoncement de l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée à son droit de préemption.

La société Avenir Immobilier soutient que le jugement n'a pas tenu compte de la présence de la locataire Mme [P].

L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée répond que le bail consenti à Mme [P] concernait une dépendance de l'emprise foncière située dans le jardin dont le seul accès se faisait par le garage, qu'en tout état de cause Mme [P] a été relogée par la commune de [Localité 10] le 22 avril 2024.

La société Avenir Immobilier qui avait l'obligation d'informer sa locataire et de faire connaitre au titulaire du droit de préemption, cette locataire, n'explique pas en quoi la présence de cette locataire qui a été relogée justifierait une modification à la hausse de la valeur du bien, sachant au contraire que l'existence d'un bail a pour effet d'appliquer une décôte de la valeur du bien, son argument sera rejeté.



Sur la date de référence :



La société Avenir Immobilier soutient que les modifications du PLU en date du 30 mai 2022 n'affectent en rien les caractéristiques du lieu de situation de l'immeuble préempté, que c'est la date du 22 juillet 2017 qui doit être retenue comme date de référence.

L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée sollicite de la même façon que soit retenue la date à laquelle la délibération approuvant le PLU de la commune est devenue opposable soit le 22 juillet 2017, tout en sollicitant la confirmation du jugement.

Le commissaire du gouvernement demande la confirmation du jugement qui a retenu la dernière date de modification du PlU soit le 30 mai 2022 comme date de référence.

L'article L.213-4 du code de l'urbanisme prévoit que : « A défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi.

Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière.

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas :

a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :

-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :

i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;

ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;

iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;

-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;

b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. »

En l'espèce le bien n'est pas compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence est donc la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

Il ressort de la notice additive de présentation de la modification simplifiée approuvée le 30 mai 2022 que cette modification a pour unique objet la correction de l'erreur matérielle sur le plan de zonage, à savoir la délimitation de la zone 1AUg qui doit reprendre l'ancienne zone 5NAa du POS. Cette modification n'a eu aucune incidence sur les caractéristiques et la délimitation de la zone dans laquelle est située la parcelle savoir la zone UA, qui correspond au centre ancien de la commune.

Par conséquent la date de référence sera fixée au 22 juillet 2017, date d'approbation du PLU, le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur l'évaluation de la parcelle :

A la date de référence, la parcelle est située en zone UA, centre ancien de la commune caractérisé par une forte densité de logement et traversée par le canal du [Localité 11], aujourd'hui majoritairement recouvert. Il n'est pas contesté qu'à cette date le bien était un terrain bâti.

En matière d'expropriation le montant de l'indemnité est fixée d=après la consistance des biens à la date de l=ordonnance portant transfert de propriété (L 322-1 du code de l=expropriation), en l'espèce en l'absence d'ordonnance d'expropriation la consistance matérielle et juridique du bien qui doit donc être appréciée au jour du transfert de propriété en matière de préemption savoir le jour de la notification au propriétaire vendeur de la décision de préemption, soit le 28 février 2023. 

La société Avenir Immobilier soutient que les termes de référence situés à [Localité 8] dans le quartier de la gare ne sont pas comparables, que le 4 juillet 2019 a été cédée à [Localité 10] un immeuble cadastré BH [Cadastre 4] de 135 m² au prix de 200 000 euros, qu'un avis de valeur a été effectué en mars 2023 sur réquisitions du procureur de la République qui a évalué le bien entre 190 000 et 210 000 euros, que l'agence immobilière vente urgente a évalué le bien en janvier 2023 entre 210 000 et 230 000 euros, qu'il n'y a pas lieu d'opérer une décôte pour le garage de 50 %, qu'un garage similaire a été vendu le 12 octobre 2021 à 18 000 euros, que la présence d'un bail est un élément pour estimer à la hausse le bien, que l'arrêté d'insalubrité ne concerne pas le rez-de-chaussée de l'immeuble, que le bien doit être évalué à 226 000 euros.

L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée se réfère à l'avis des domaines qui a après avoir fait référence à deux mutations sur [Localité 10] les 14 juin 2021 et 15 septembre 2022 correspondant à des appartements en bon état sans contraintes particulières et parfaitement habitables, qui ont été cédés à 2 401 euros/m² et 1 798,63 euros/m², considère qu'il n'y a pas de vente correspondant à des biens similaires sur la commune, dès lors que la totalité du bien objet du litige a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité, et qu'il y a lieu de prendre comme référence les biens vendus sur la commune de [Localité 8] dans le quartier de la gare ou les appartements ont de même été frappés d'arrêtés de péril et ont été acquis à 500 euros/m².



Le commissaire du gouvernement sollicite la confirmation du prix à 500 euros/m².

La pièce n°13 mentionnée dans les conclusions de l'appelante ne renvoie pas à la vente d'un appartement sis [Adresse 6] parcelle BH n°[Cadastre 4] en date du 4 juillet 2019 mais à la vente d'un garage le 12 octobre 2021. Il n'est donc pas justifié de la vente du 4 juillet 2019 d'un immeuble de 3 appartements d'une surface de 135 m² au prix de 200 000 euros. Par contre il est exact que dans le cadre de la procédure pénale en cours auprès de la gendarmerie, l'expert judiciaire mandaté sur réquisitions a évalué en 2023 l'immeuble décrit en très mauvais état d'entretien, nécessitant d'importants travaux de toiture et dont le dernier étage et les parties commune font l'objet d'un arrêté d'insalubrité en 2022, à une fourchette allant de 190 000 à 210 000 euros soit de 812 à 897 euros/m². Cette évaluation d'un expert judiciaire si elle ne peut être considérée comme un terme de comparaison, peut toutefois être prise en compte dans le cadre de l'évaluation, à la différence de l'estimation de l'agence immobilière.

Les appartements cédés en bon état sur la commune de [Localité 10] le 14 juin 2021 et 15 septembre 2022 l'ont été aux prix de 2 401 et 1 798 euros/m², toutefois ces cessions ne peuvent être comparées au bien objet du litige qui a fait l'objet d'un arrêté de traitement de l'insalubrité des parties communes le 25 avril 2022 pour les parties communes et les deux logements du 2ème étage et d'un arrêté de danger imminent pour la santé et la sécurité physique des occupants des logements du 1er étage le 21 juin 2022. 

Pour autant le bien ne peut être évalué comme les immeubles du quartier de la gare de [Localité 8], qui ont fait l'objet d'un arrêté de péril, qui sont cédés au prix de 500 euros/m². En l'état de ces éléments le bien sera évalué à la somme de 700 euros/m².

Il est de jurisprudence constante que la valeur des garages est pondérée à hauteur de 50 % en raison de l'usage de ce bien. Le terme de comparaison produit par la société Avenir Immobilier concerne un garage dont la superficie n'est pas indiquée, il ne peut en être tiré aucun argument.

Le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu une surface totale du bien de 234 m², il sera alloué à la société Avenir Immobilier la somme de 700 x 234 = 163 800 euros, le jugement sera infirmé de ce chef.

La société Avenir Immobilier sera déboutée de sa tendant à voir la direction départementale des finances publiques en qualité de commissaire au gouvernement condamnée solidairement au paiement d'une somme.

Sur le préjudice économique allégué :

La société Avenir Immobilier soutient que le mise en 'uvre du droit de préemption a entraîné une dépréciation de son bien et l'a privé des fruits de son exploitation, qu'elle percevait chaque année 3 000 euros de loyers mensuels.

L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée et le commissaire du gouvernement n'ont pas conclu sur cette demande.

S'il ne peut être valablement soutenu que l'exercice du droit de préemption a entraîné une dépréciation du bien, la société Avenir Immobilier produit aux débats les reçus de virement du loyer par Mme [P] qui occupait une partie du rez-de-chaussée à hauteur de 700 euros mensuel, loyers qui ont été perçus jusqu'au mois de janvier 2024.





Toutefois en l'état des deux arrêtés pris relativement à l'insalubrité des locaux et à l'absence de tous travaux entrepris par le propriétaire, celui-ci n'est pas fondé à solliciter l'indemnisation d'un préjudice qui n'est pas certain, il sera débouté de cette demande.

Sur les autres demandes :

L'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée qui succombe principalement sera tenu aux dépens d'appel sans qu'il ne soit fait application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS :

La cour :

Rejette la demande d'irrecevabilité des conclusions de l'appelante et de caducité de la déclaration d'appel ;

Rejette la demande de la société Avenir Immobilier tendant à voir constater le renoncement au droit de préemption et d'annulation de la préemption ;

Infirme le jugement ;

Fixe la date de référence au 22 juillet 2017 ;

Fixe à 163 800 € le prix d'acquisition de l'immeuble situé [Adresse 1] cadastre section BH n° [Cadastre 5], commune de [Localité 10] ;

Déboute la société Avenir Immobilier de sa demande d'indemnisation du préjudice économique ;

Déboute la société Avenir Immobilier de sa demande de condamnation solidaire de la direction départementale des finances publiques en qualité de commissaire au gouvernement ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l'EPFL [Localité 8] Pyrénées Méditerranée aux dépens d'appel.



La greffière La présidente