Cour d'Appel · Chbre de l'expropriation — 19 septembre 2025

N° RG 24/00032 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QGCL



Minute N° : 





COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

Chambre de l'expropriation



ARRET DU 19 SEPTEMBRE 2025

Débats du 13 Juin 2025

APPELANT :

d'un jugement du juge de l'expropriation du département des Pyrénées Orientales en date du 05 Mars 2024



Monsieur [U] [V]

[Adresse 10]

[Localité 12]



Représenté par Maître Guillaume CALVET, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



INTIMEE 



COMMUNE DE [Localité 12] prise en la personne de son représentant, Monsieur le Maire en exercice

[Adresse 11]

[Localité 12]



Représenté par Me Delphine JOUBES de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES



EN PRESENCE DE :



Le COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT - PYRENEES ORIENTALES

DDFIP - CFP [Localité 12] COTE VERMEILLE - SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 2]

[Localité 12]



Représenté par [X] [Y], inspectrice divisionnaire, déléguée par Monsieur le directeur département des finances publiques de l'Hérault, aux fonctions de commissaire du gouvernement,



COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :



Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente, a entendu les plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées ; en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :



Madame FERRANET, conseillère, faisant fonction de président de chambre,

Monsieur GRAFFIN, conseiller, 

Monsieur VETU, conseiller,



GREFFIER :



Mme Elodie CATOIRE, greffiière, lors des débats et du prononcé.









DEBATS :



A l'audience publique du 13 Juin 2025 où l'affaire a été mise en délibéré à l'audience publique du 19 Septembre 2025.



ARRET :



Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Florence FERRANET, conseillère, faisant fonction de présidente de chambre et Elodie CATOIRE, greffière, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



*******



Les parties ont été régulièrement convoquées par lettres recommandées avec accusés de réception.



Le président entendu en son rapport, les avocats des parties et le commissaire du gouvernement entendus en leurs observations.



EXPOSE DU LITIGE :



M. [U] [V] est propriétaire des lots n° l et 3 respectivement au rez-de-chaussée et au deuxième étage de l`immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 1], section AH n° [Cadastre 3], commune de [Localité 12], d'une surface totale respectivement de 46 et 40 m². Souhaitant vendre son bien il a trouvé un acquéreur au prix de 86 670 euros, hors commission d'agence, une déclaration d`intention d'aliéner a été établie le 12 avril 2023.



La commune de [Localité 12], par délégation de la communauté urbaine de [Localité 12] Méditerranée Métropole, a usé de son droit de préemption le 25 mai 2023 et proposé le prix de 41 000 euros. M. [V] a fait connaitre le 20 juillet 2023 son désaccord avec le prix proposé. La commune de Perpignan a alors saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Perpignan par mémoire du 4 août 2023 reçu au greffe le 24 août 2023 afin de voir fixer le prix d'acquisition du bien.



Le 1er février 2024, le magistrat s'est transporté sur les lieux, accompagné du greffier, et un procès-verbal a été dressé.



Par jugement rendu le 5 mars 2024 le juge de l'expropriation a :



Fixé à 43 000 euros le prix d`acquisition des lots n° 1 et 3 au rez-de-chaussée et au 2ème étage de l`immeuble situé [Adresse 7] et [Adresse 1] n° [Cadastre 3], commune de [Localité 12], d'une surface totale de 86 m² ;

Condamné la commune de [Localité 12] aux dépens de l'instance ;

Débouté les parties de toute autre demande.



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M. [U] [V] a interjeté appel de ce jugement le 2 avril 2024. Dans son mémoire déposé au greffe le 20 juin 2024 il demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix d'acquisition des lots numéros 1 et 3 de l'immeuble sis [Adresse 8] sur la parcelle cadastrée section AH numéro [Cadastre 3] à la somme de 43 000 euros et statuant à nouveau de fixer le prix à 86 670 euros (auxquels s'ajoute une commission de 6 000 euros) et condamner la commune à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il fait valoir que le premier juge a commis des erreurs en retenant des éléments de comparaison pour des surfaces erronées, qu' il y a lieu de retenir un prix au mètre carré de 1 007,80 euros.



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Par mémoire déposé au greffe le 16 octobre 2024 la commune de [Localité 12] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le prix d'acquisition à 43 000 euros, de condamner à M. [U] [V] aux dépens d'appel et à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



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La commissaire du gouvernement dans son mémoire déposé au greffe le 15 mai 2024 demande à la cour de confirmer en tous points le jugement de première instance.



MOTIFS :



La date de référence fixée au 18 mai 2022 et la consistance du bien, savoir un appartement de 40 m² situé au deuxième étage (lot n°3) et un local commercial de 46 m² sis au rez de chaussée (lot n°1) ne sont pas contestés en cause d'appel.



Sur l'indemnité :



M. [U] [V] soutient que les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement, savoir les ventes intervenues les 5 juillet 2021, 21 septembre 2021 et 29 décembre 2022 font ressortir un prix au m² de 1 728, 1 314 et 2 000 euros et non 473, 503 et 485 euros si l'on tient compte des surfaces réellement déclarées, que le prix de ses deux lots doit donc être évalué à 1 007,80 euros/m².



La Commune de [Localité 12] répond que comme l'a retenu le premier juge, le bien vendu le 21 septembre 2021 ([Adresse 9]) a une superficie au sol de 71 m² mais une superficie totale de 183 m² car il comprend un local commercial de 23 m², 3 appartements de 45 m² et un appartement de 25 m², qu'en ce qui concerne la vente du 5 juillet 2021 ([Adresse 5]), si l'emprise au sol est de 50 m², la superficie du bien est de 19 m² pour le local commercial et de 150 m² pour les 3 appartements, qu'en ce qui concerne la vente du 28 décembre 2022 ([Adresse 6]), la superficie est de 165 m², 45 m² du local commercial et 120 m² pour les 3 appartements, que le prix fixé à 500 euros/m² est justifié.

Le commissaire du gouvernement conclut qu'il y a lieu comme l'a justement fait le premier juge de retenir la surface utile totale qui est composée de l'addition des surfaces de chaque étage.



La Cour constate que le litige se présente dans les mêmes termes et sur la base des mêmes pièces que devant le premier juge. C'est par une exacte appréciation des faits que celui-ci, a estimé que l'extraction de géofoncier produite par M. [U] [V] mentionne les superficies de deux appartements pour 25 et 45 m² mais pas la superficie du local commercial mentionné clairement au rez-de -chaussé dans le bail, ni celle du troisième appartement figurant dans le contrat de vente, qu'à minima il semblerait que la superficie vendue puisse être de 3 niveaux et demi d'environ 55 m² hors murs, soit de l`ordre de 190 m² ce qui conduirait à un prix au m² d'environ 484 euros, beaucoup plus proche des 500 euros, que de même M. [U] [V] critique les références du commissaire du gouvernement aux [Adresse 4], mais qu'il est incontestable que la surface utile totale est constituée de l'addition des surfaces de chaque étage, que si cette surface n'est pas précisée dans les copies d`actes produits par le commissaire du gouvernement, elle peut logiquement atteindre entre 160 et 180 m² répartis sur les quatre niveaux, que la valeur de référence du Domaine, reprise par le commissaire du gouvernement conduit à une valeur moyenne au m² de 487 euros et non de 475 euros, que le transport sur les lieux n'a pas permis de caractériser un mauvais état des biens qui permettrait de justifier une appréciation à la baisse de leur valeur, que le commerce, visité apparaît en bon état général et personne n`a contesté que l'appartement du 2ème étage est dans le même état que l'appartement du 1er étage, visité dans le cadre d'un autre dossier, conformément aux déclarations du représentant du propriétaire, qu'au vu de l'état des biens et de l`évolution générale des prix de l`immobilier depuis la date des mutations de référence (2021 et 2022) il apparaît que le prix au m² des biens de M. [U] [V] doit être, sur la base du prix moyen de 487 euros porté au jour de la présente décision en février 2024, au prix arrondi de 500 euros par m², et a ainsi fixé le prix des lots n°1 et 3 à la somme de (46 + 40 m²) x 500 euros = 43 000 euros. Le jugement sera par conséquent confirmé.



M. [U] [V] qui succombe sera tenu aux dépens d'appel et condamné en équité à verser à la Commune de [Localité 12] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La cour ;



Confirme le jugement (N°24/6) rendu par le juge de l'expropriation des Pyrénées Orientales le 5 mars 2024 en toutes ses dispositions ;



Condamne M. [U] [V] à verser à la Commune de [Localité 12] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne M. [U] [V] aux dépens d'appel.







La greffière La présidente