Tribunal Judiciaire · CHAMBRE DES REFERES — 4 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DAX

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O R D O N NA N C E D E R É F É R É

du 04 JUILLET 2025
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N° du dossier : N° RG 25/00163 - N° Portalis DBYL-W-B7J-DGHB


A l'audience publique des référés tenue le 03 Juin 2025, 

Nous, Madame Laure VUITTON, Présidente, du tribunal judiciaire de DAX, juge des référés, assistée de Madame Cristine MARTINS, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] représenté par son syndic la société MARTIN GESTION
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représenté par Maître Olivia MONGAY de la SCP MC AVOCATS, avocat postulant, avocat au barreau de DAX et Maître Marie Victoire CHAZEAU, avocat plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

ET :

Monsieur [L] [U]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Non comparant, non représenté


EXPOSE DU LITIGE 

Monsieur [L] [U] est propriétaire du lot n°170 au sein de l’immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 3] à [Localité 4] (40). 

Par acte du 09 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], représenté par son syndic la société MARTIN GESTION, a assigné Monsieur [L] [U] devant la présidente du tribunal judiciaire de Dax, statuant en référé, afin de le voir condamner à lui payer la somme provisionnelle de 3682,50 euros à parfaire au jour de l’audience à intervenir, au titre des charges de copropriété impayées, majorée des intérêts légaux à compter de la sommation. Il a demandé en outre que le défendeur soit condamné à payer la somme de 1500 euros à titre de dommages-intérêts, ainsi qu’au paiement de la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. 

A l’audience du 03 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] représenté par son conseil a soutenu ses demandes, telles que développées dans son acte d'assignation.

Il explique que :

- Monsieur [U] est redevable d’une somme non sérieusement contestable de 3682,50 euros au titre des charges de copropriété impayées, selon l’extrait de compte du 22 avril 2025, 
- la carence de Monsieur [U] est constitutive d’un trouble manifestement illicite en ce que les articles 14-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 sont d’ordre public,
- il y a urgence dans la mesure où la carence de Monsieur [U] est susceptible de menacer l’équilibre financier de la copropriété et de porter gravement préjudice à l’ensemble des copropriétaires,
- Monsieur [U] refuse délibérément et de manière systématique et récurrente, de payer les charges de copropriété afférentes à ses lots, qu’il n’a pas donné suite à la mise en demeure et aux tentatives de résolution amiable du litige ; qu’il doit être condamné à des dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée. 

Assigné à étude, Monsieur [L] [U] n'a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. 

La décision a été mise en délibéré au 04 juillet 2025. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable, et bien fondée. 

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.

Selon l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, I. - Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l'assemblée générale.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. 

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L'article 36 dudit décret prévoit que sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Par ailleurs, l'article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, le syndicat produit à l’appui de sa demande :

* le contrat de syndic en cours de validité,
* un relevé de propriété,
* les appels de fonds,
* les procès-verbaux des assemblées générales des 02 juillet 2022, 29 juillet 2023 et 06 juillet 2024 comportant approbation des comptes des exercices (du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024) et votant les budgets prévisionnels en cours, 
* une mise en demeure du 05 juin 2024,
* le décompte des charges impayées,
* un constat d’échec de la proposition d’entrée en médiation.

Il est constant que Monsieur [L] [U] est propriétaire du lot n°170, dépendant de l’ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété dénommée résidence [Adresse 6] à [Localité 4] (40).

Il résulte des pièces ainsi versées aux débats et notamment du décompte arrêté à la date du 22 avril 2025 (appel de fonds budgets prévisionnels, fonds ALUR et divers travaux) que Monsieur [L] [U] ne s’est pas acquitté de l’intégralité des charges de copropriété dont il est redevable ; que parmi les frais réclamées par le syndicat des copropriétaires, doivent néanmoins être écartés ceux de remise du dossier à un avocat pour l’ouverture d’une procédure contentieuse (216 euros), qui ne font pas partie des frais énumérés par le texte susvisé, et ne sont prévus par le contrat de syndic qu’uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ainsi que les frais décomptés au titre des honoraires d’avocat (240 euros) et au titre des frais d’impayés (66 euros); qu’à l’exception de ces frais, l’obligation à paiement et la créance en résultant ne fait l’objet d’aucune contestation sérieuse, à hauteur de la somme de 3160,50 euros (dont 28,80 euros au titre des frais de procédure). 

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [L] [U] au paiement de cette somme, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation valant mise en demeure. 

La demande de dommages-intérêts pour résistance abusive, qui n’est étayée ni en fait ni en droit, sera en revanche rejetée. 

* * *

L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

En l’espèce, Monsieur [L] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS

Nous, Laure VUITTON, juge des référés du tribunal judiciaire de Dax, statuant publiquement par mise à disposition au greffe de la décision, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], la somme de 3160,50 euros à titre de provision (arrêtée à la date du 22 avril 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 09 mai 2025, 

DEBOUTONS le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] du surplus de ses demandes, 

CONDAMNONS Monsieur [L] [U] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Le CONDAMNONS aux dépens.

La présente ordonnance a été signée le 04 juillet 2025 par Laure VUITTON, présidente, juge des référés, et par Cristine MARTINS, greffière, et portée à la connaissance des parties par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE