Tribunal Judiciaire · JugeContentieuxProtection — 23 septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 24/00245 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EKIE

Prononcé le 23 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame HOURNE-RAUBET Julie, Greffier, présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE, greffier lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. EYES, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Anne BACARAT, avocat au barreau de TARBES substitué par Me Marie-hélène ABADIE, avocat au barreau de TARBES



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[M] [S], demeurant [Adresse 1] - [Localité 3]
représentée par Me Christel MARBAIS, avocat au barreau de TARBES

 

D’AUTRE PART,






EXPOSE DU LITIGE


Par acte du 1er juin 2015, la SCI EYES a donné à bail à usage d'habitation à Madame [M] [S] un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer de 380€ et 30€ de charges. Le bail a été conclu pour 3 ans à compter du 1er juin 2015. 

Par acte en date du 16 mars 2023, la SCI EYES a donné congé aux fins de vente à Madame [M] [S] pour le 31 mai 2024.

Par acte en date du 12 juillet 2023, en raison de loyers impayés, la SCI EYES a fait signifier à Madame [M] [S] un commandement de payer les loyers et charges pour un montant de 2 590,25€.


Par acte du 18 janvier 2024, la SCI EYES a fait assigner Madame [M] [S] en résiliation de bail et expulsion, par devant le juge des contentieux de la protection pour le 19 mars 2024 aux fins de voir :
Constater qu'à défaut de paiement la clause résolutoire est acquise,
Prononcer la résiliation du bail qui a été consenti par la SCI EYES à compter du jugement à intervenir
Ordonner son expulsion de corps et biens, ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'elle occupe à [Localité 3], [Adresse 1], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,
Condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 3 507,70€, montant des loyers impayés à ce jour et la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu'à l'entière libération des lieux.
Condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 2 500€ à titre de dommages-intérêts en raison de son attitude réfractaire visant à compliquer les relations preneur/bailleur et de sa résistance abusive et injustifiée conformément à l'article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.
Condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, la requérante étant obligée de consacrer une demi journée de travail, des frais de déplacement et de stationnement à [Localité 2],
Condamner Madame [M] [S] au paiement de tous frais et dépens de l'instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 juillet 2023 et du présent acte.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 mars 2024.

A cette audience, la SCI EYES a été représentée par sa gérante Madame [Y], qui a indiqué maintenir sa demande à hauteur de 2 590,25€.
Madame [S] a été représentée par Maître JAFFRAIN, qui a déclaré que sa cliente perçoit les APL et paie le loyer résiduel.

Le renvoi a été accordé pour l'audience du 11 juin 2024 afin de faire le point sur la reprise des paiements.

A l'audience de renvoi du 11 juin 2024, la SCI EYES a été représentée par Maître BACARAT qui a demandé le renvoi pour conclure.
Madame [S] a été représentée par son Conseil.
Le renvoi de l'audience a été accordé pour la date du 17 septembre 2024.

A l'audience du 17 septembre 2024, la SCI EYES a été représentée par Maître BACARAT.
Madame [M] [S] a été représentée par Maître JAFFRAIN, qui a demandé le renvoi pour faire le point sur le dossier.

Le renvoi a été accordé pour la date du 19 novembre 2024.

A l'audience du 19 novembre 2024, la SCI EYES a été représentée par Maître BACARAT.
Madame [S] a été représentée par son Conseil qui a demandé le renvoi.

Le renvoi a été accordé pour l'audience du 18 février 2025.

A l'audience du 18 février 2025, la SCI EYES a été représentée par Maître BACARAT, qui a indiqué que sa cliente s'impatientait en raison des nombreux renvois accordés.
Madame [M] [S] a été représentée par Maître JAFFRAIN, qui a demandé un ultime renvoi.
Un ultime renvoi a été accordé au 27 mai 2025.

A l'audience du 27 mai 2025, la SCI EYES a été représentée par Maître BACARAT, qui s'est opposée à la demande de renvoi.
Madame [M] [S] a été représentée par Maître MARBAIS qui s'est constituée à la place de Maître JAFFRAIN et qui a demandé le renvoi, attendant les pièces de procédure de sa cliente.

Le renvoi a été accordé pour le 24 juin 2025, où le dossier sera retenu.

A l 'audience du 24 juin 2025, le dossier a été retenu et plaidé. Le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 23 septembre 2025.


 * * * * *


La SCI EYES, via son Conseil Maître BACARAT, produit des conclusions additionnelles N° 2 aux termes desquelles, il est sollicité de voir :
A titre principal,
Déclarer valable le congé pour vente signifié par acte d'huissier en date du 16 mars 2023 à la demande de la SCI EYES.
Déclarer Madame [S] occupant sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] (65) à compter du 1er juin 2024.
Juger qu'à défaut pour Madame [S] d'avoir quitté les lieux volontairement dans les deux mois suivant un commandement d'avoir à quitter les lieux, la SCI EYES pourra procéder à son expulsion et tout occupant de leur chef et, au besoin par le recours à la force publique.
A titre subsidiaire, 
Constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges
Ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef et au besoin par le recours à la force publique.
A titre très subsidiaire, 
Prononcer la résiliation du bail par application de l'article 1728 du Code civil pour manquements du locataire à ses obligations et de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989
Ordonner l'expulsion du locataire et de tout occupant de leur chef et, au besoin par le recours à la force publique.
En tout état de cause, 
Condamner Madame [S] à payer à la SCI EYES la somme de 572,29€ correspondant au montant des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêté à la date du 21 juin 2025.
Condamner Madame [S] à une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant mensuel dû et des charges en subissant les augmentations légales et jusqu'à entière libération des lieux
Condamner Madame [S] à payer à la SCI EYES la somme de 1000€ à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.
Juger n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit.


La SCI EYES fait valoir qu'elle a donné congé pour vente pour la date du 31 mai 2024, en vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Elle explique que Madame [S] n'a pas accepté l'offre dans le délai de rigueur et n'a pas libéré les lieux le 31 mai 2024, devenant à cette date occupante sans droit ni titre.
Sur la forme du congé, elle soutient que le congé contient les informations suffisantes sur la description du bien, objet de la vente et que le bailleur ne saurait se voir reprocher la carence du locataire à aller chercher l'acte à l'étude d'huissier.
Selon elle, Madame [S] fait preuve de mauvaise foi manifeste en soutenant que la SCI EYES ne démontre pas son intention de vendre. Elle rappelle que la défenderesse s'oppose à laisser pénétrer quiconque dans le logement et notamment l'agent immobilier et les acquéreurs potentiels.
A titre subsidiaire, si le congé était entaché de nullité, elle sollicite l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement. Elle rappelle que la défenderesse a cumulé les impayés pendant le cours du bail et qu'au 29 octobre 2024, elle était redevable de la somme de 1 008,29€ et au 21 juin 2025, selon décompte produit qu'elle est toujours redevable de 572,29€.
A titre infiniment subsidiaire, la SCI EYES explique être fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail en application de l'article 1728 du Code civil pour manquement de la locataire à ses obligations et notamment de paiement du loyer et de jouissance paisible.
Elle explique que non seulement il existe un arriéré locatif malgré les dénégations de la défenderesse mais aussi que le refus de laisser pénétrer les professionnels dans le logement pose problème, notamment en raison d'un dégât des eaux en provenance du logement. Ce comportement fautif de la locataire empêche toute possibilité de recherche de fuite. De fait, la SCI EYES se trouve privée de louer le local commercial sinistré, ne peut percevoir l'indemnisation de l'assurance puisque l'origine du sinistre ne peut être identifiée, ni réparée.
En outre, la SCI EYES explique que le refus opposé aux visites dans le cadre de la vente constitue un manquement grave aux obligations contractuelles, empêchant toute conclusion de transaction.
Elle conclut que les manquements contractuels de la locataire sont suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du bail.
Concernant les loyers impayés, indemnités d'occupation et charges impayées, elle sollicite de voir condamner la défenderesse à lui régler la somme de 1 008,29€ suivant décompte arrêté au 29 octobre 2024.


Concernant les dommages-intérêts, la SCI EYES fait valoir que le maintien dans les lieux de Madame [S] lui a causé un préjudice l'empêchant de vendre son bien, qui doit être réparé. Elle rappelle que la locataire a eu un comportement répréhensible durant le bail en refusant les interventions des professionnels pour les réparations nécessaires ou en rendant difficile l'évaluation du bien.
Elle estime qu'il serait inéquitable pour la SCI EYES de supporter les frais de l'instance et sollicite une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure, ainsi que les entiers dépens, en ce compris le commandement en cas d'acquisition de la clause résolutoire.

Par conclusions en réponse Madame [S], visa son Conseil, Maître MARBAIS sollicite  de voir :
 Débouter la SCI EYES de l'ensemble de ses demandes,
Condamner la SCI EYES au paiement d'une somme de 1 299,47€, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, au titre d'un trop perçu de loyers,
Condamner la SCI EYES aux dépens.

A l'audience, Madame [S], via son Conseil, soulève l'irrégularité du congé pour vente pour défaut de description du logement offert à la vente. Elle fait valoir que le congé ne désigne pas tous les éléments couverts par le bail et notamment les annexes comme le cellier ou la cour. Par ailleurs, elle estime que l'intention de vendre n'est pas réelle puisque la SCI EYES ne justifie pas des annonces ou de visites du logement.

Concernant la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire, Madame [S] indique être à jour de ses loyers et en justifie. Elle fait valoir que le décompte de l'arriéré n'est pas actualisé et que c 'est au contraire la SCI EYES qui serait débitrice de la locataire d'un trop perçu de loyer. Elle explique que durant 9 mois, durant l'année 2024, l'allocation logement n'a pas été versée et qu'un rappel pour la période a finalement été versé à hauteur de 3 266€. Elle explique que sur l'année 2024, la SCI EYES a perçu 646,92€ en trop et sur l'année 2022, que la SCI a également reçu un trop perçu de 652,55€. 
Elle sollicite de voir condamner la SCI EYES à lui rembourser la somme de 1 299,47€ au titre des trop- perçus. 
A toutes fins utiles, Madame [S] tient à préciser que par ordonnance de référé du 20 avril 2022, la SCI EYES avait été condamnée à lui verser une provision de 900€ à valoir sur la réparation d'un préjudice subi pour trouble de jouissance.

Le jugement sera qualifié de contradictoire.


MOTIFS 

-) Sur la validité du congé

Madame [M] [S] soulève l'irrégularité du congé pour vente en raison de l'absence de désignation précise de tous les éléments couverts par le bail dans l'offre de vente et notamment les annexes du logement ( cellier et cour) et de l’absence de preuve sur l'intention de vendre.

Il résulte des dispositions de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l'espèce que : « Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis . (…) A l'expiration du délai de préavis le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à 4 mois. Si à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. »

En application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par son intention de vendre.
En cas de contestation, le juge vérifie la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article.
La charge de la preuve de la réalité du motif incombe au bailleur.

En l'espèce, le bail régit par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été tacitement reconduit pour une période triennale à compter du 1er juin 2018 et 1er juin 2021 pour venir à expiration le 31 mai 2024.

Il en résulte que le congé délivré le 16 mars 2023 a bien été donné pour une date correspondant au terme du bail et a respecté le délai de préavis de 6 mois imposé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il sera constaté que l’acte de congé signifié par commissaire de justice contient 14 pages, dont la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire, de rigueur, outre une offre de vente indiquant une description succincte du bien, le prix et les conditions de la vente projetée au profit du locataire, avec une validité pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Madame [M] [S] argue que le congé ne comprend aucune description du bien objet de la vente, ni des locaux loués et ne mentionne pas les annexes cave et cellier, de sorte qu'elle s'interroge sur la consistance exacte du bien objet de l'offre de vente.
Elle conteste également l'intention de vendre de la bailleresse.

Il convient de relever que l'offre de vente concerne : « les locaux qu'elle occupe, appartement T3 d'une surface de 75m2 sis [Adresse 1] à [Localité 3] (65). »

Le bail, quant à lui, indique que le bien donné en location est un « appartement sis [Adresse 1] à [Localité 3] (65), T 3, 2 chambres, cellier et cour, surface habitable 72M2 ».


Il convient de constater la non concordance des mentions concernant le descriptif du bien dans l'offre de vente avec les mentions du bail. 
En effet d’une part les annexes( cour, cellier) ne sont pas spécifiées à l'offre de vente d’autre part la surface habitable par m2 ne correspond pas. 

Outre la non concordance ci-dessus évoquée, la bailleresse ne produit aucun mandat de vente concernant le bien objet du congé, ni petite annonce de mise en vente, juste une attestation d’un tiers daté d'octobre 2023 indiquant l'impossibilité de faire une offre d’achat sur l'entier immeuble, faute de pouvoir visiter les appartements. En cette attestation, il est mentionné une vente d’appartements faisant partie du lot de l’ancien [Localité 3] OPTIC et non précisément l’appartement loué à Madame [S], et un mail daté de juin 2022 ( pièce 14) de Monsieur [X] adressé à Madame [Y] le 1ier juin 2022 indiquant que faute de pouvoir entrer dans le logement, l'estimation et la prise de mandat pour la mise en vente de l’immeuble était impossible.
Ces deux attestations assez anciennes ne permettent pas de justifier de la volonté de réelle de vendre le logement depuis mai 2024 et de l'impossibilité de le faire depuis la date du congé donné.

Dès lors, le congé pour vente délivré par la requérante par acte de commissaire de justice en date du 16 mars 2023 est déclaré nul comme faisant grief à la locataire dès lors qu’il la place dans l’impossibilité de faire une proposition d'achat éclairée compte tenu du manque de précision du contenu du bien vendu et de son indétermination. 

En conséquence, il convient de constater l'irrégularité du congé donné en ce qu'il ne contient pas de description adéquate du bien offert à la vente et par voie de conséquence, de prononcer la nullité du dit congé et de débouter la requérante de ses demandes au titre de la validation du congé et ses demandes subséquentes.

-Sur la résiliation du bail par l'acquisition de la clause résolutoire

En raison de la nature d'ordre public de protection des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut soulever d'office toutes les dispositions dans les litiges nés de son application. 
Article 24 loi du 6 juillet 1989 
I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.


En l’espèce, en regard de l'examen des pièces produites aux débats, il est relevé qu’au sens de l’alinéa 3 de l’article 24 précité,  le décompte de la dette pour la somme de 2 590,25€ contrairement aux mentions portées sur le commandement de payer ne lui est pas annexé.
Or, l’absence de tout décompte de la dette est de nature à entâcher le commandement de payer et de provoquer sa nullité.

Ce moyen étant soulevé d’office, il doit être soumis au contradictoire. 

Il convient par conséquent d’ordonner la réouverture en ce premier motif.

- Sur l’exigibilité des sommes réclamées

Au terme de l'article 1353 du Code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. 

En l’espèce, il ressort des pièces produites que ni la SCI EYES ni Madame [S] ne justifient les paiements de la CAF dont elles se prévalent par notamment la production d’une attestation de cet Organisme.

En conséquence, il convient d’ordonner en ce deuxième motif, la réouverture des débats afin que les parties justifient des réglements CAF dont elles alléguent l’existence.

- Sur la résiliation judiciaire pour manquement de Madame [S] aux obligations contractuelles s'agissant du non paiement des loyers

En raison de la nature d'ordre public de protection des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut soulever d'office toutes les dispositions dans les litiges nés de son application. 

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en son alinéa IV :
« IV - Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur. »

La SCI EYES, en ses dernières conclusions soutient une nouvelle demande fondée sur l’article 1728 du Code civil en la nature d’une résiliation judiciaire pour manquement de Madame [S] à ses obligations contractuelles dont celle relevant du défaut de paiement des loyers et celle d’user raisonnablement de la chose louée.

Dés lors et conformément aux stipulations légales ci dessus énoncées, il incombe à la SCI EYES de notifier ses conclusions additionnelles au représentant de l’Etat. Or, en l'espèce, il convient de relever que ladite notification n'est justifiée par la bailleresse.
Ainsi et au visa des dispositions de l'article 24, l'irrecevabilité de plein droit de la demande additionnelle du bailleur fondée notamment sur les loyers impayés par voie de conclusions N° 2 est soulevée.

Ce moyen étant soulevé d’office, il doit être soumis au contradictoire. 

Il convient par conséquent d’ordonner la réouverture des débats en ce troisième motif, en enjoignant la SCI EYES bailleresse à communiquer la notification faisant défaut qui ne peut être qu’ antérieure à la date d'audience du 24 juin 2025 où les conclusions additionnelles ont été réitérées.


PAR CES MOTIFS 


Le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de TARBES, statuant en premier ressort, par jugement mixte contradictoire et par mise à disposition au greffe, 


PRONONCE la nullité du congé donné à Madame [M] [S] par la SCI EYES.

PAR AVANT DIRE DROIT

ORDONNE la réouverture des débats pour les motifs I, II, III évoqués dans le corps de la décision et renvoie l’affaire à l’audience du 2 décembre 2025 à 9 heures, 

DIT que l’envoi par le greffe aux parties vaut convocation à l’audience du 2 décembre 2025 à 9 heures, 

SURSOIT à statuer sur les autres demandes, 

 RESERVE les dépens. 

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.


 Le greffier Le juge