Tribunal Judiciaire · JugeContentieuxProtection — 23 septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 23 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 24/01775 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EOGN

Prononcé le 23 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 24 juin 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame HOURNE-RAUBET Julie, Greffier, présent lors des débats et de Madame Amel EL AMACHE, greffier lors de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 23 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[B] [M] veuve [G], demeurant [Adresse 3]
représentée par Maître Jessica FOURALI de la SCP CLAUDE AMEILHAUD AA, JEAN-FRANCOIS ARIES AA, JESSICA FOURALI , JEAN CLAUDE SENMARTIN AA, avocats au barreau de TARBES

 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[T] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

[R] [H], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Emmanuel TANDONNET de la SCP TANDONNET - LIPSOS LAFAURIE, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Mélanie NICLOUX, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,










EXPOSE DU LITIGE


Par acte sous seing privé du 11 février 2018, ayant pris effet au 1er mai 2018, Madame [B] [M] a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H], un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer de 680€ et une provision sur charges de 30 € pour l'eau et 20€ pour les ordures ménagères, avec clause d’indexation. 

Le contrat de bail prévoyait, en outre, les clauses spécifiques  suivantes :
autorisation d'utiliser le petit chalet en bois rouge se trouvant sur le parking de la maison
laisser une servitude de passage pour l'accès au logement voisin qui bénéficie du terrain de devant la grange jusqu'au petit muret
laisser M. [S] agriculteur, veiller à l'entretien 2 fois par an des extérieurs ( fauche et mise en pré au dessus de la maison des vaches en été)
autorisation de pacage de 4 chèvres et 3 brebis déjà installées dans le pré alentour de la maison en évitant le devant de la maison, 

La date de prise d’effet du bail est indiquée au 1er mai 2018 pour se terminer le 30 avril 2021.
Le bail s’est poursuivi par tacite reconduction.

Après courrier du 19 février 2021 du Maire d’[Localité 2] resté vain, par acte en date du 9 mars 2021, Madame [M] a fait signifier par huissier de justice à ses locataires, une sommation d'avoir à cesser les infractions à leurs obligations locatives et notamment dans le délai d’un mois à compter de la signification d’avoir à  :
-enlever toutes les constructions sauvages dressées depuis leur entrée dans les lieux,
-enlever tous les encombrants présents sur la propriété,
-restaurer les haies et cloisons de l'enclos-potager.

Devant l'inertie des locataires, Madame [M] a saisi sa protection juridique, qui a adressé des mises en demeure par lettres recommandées en date des 9 juin 2021 et 17 juillet 2023, y rappelant que la location étant située dans une zone dite protégée et classée monument historique, les aménagements nécessitent une autorisation.

Par acte du 22 août 2023, Madame [M] a fait établir un procès verbal de constat par Maître [I], commissaire de justice, de l'état extérieur du logement donné à bail.

Par acte du 20 septembre 2023, Madame [B] [M] a fait signifier par huissier, à ses locataires, une itérative sommation d'avoir à cesser les infractions à leurs obligations locatives.

Par acte du 23 octobre 2023, Madame [B] [M] a fait signifier respectivement à Monsieur [X] et à Madame [H] un congé, par commissaire de justice, pour motifs légitimes et sérieux, pour la date du 30 avril 2024.

Par courrier daté du 22 avril 2024, Monsieur [X] et Madame [H] ont contesté le congé donné.

Par acte du 2 mai 2024, Madame [M] a fait réaliser par Maître [I], un proçès-verbal de difficulté pour constater que Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] n'avaient pas quitté les lieux et n'avaient pas satisfait à leurs obligations de locataire.

Monsieur [X] et Madame [H] se sont maintenus dans les lieux.


Par acte du 2 octobre 2024, Madame [M] a fait assigner respectivement Monsieur [X] et Madame [H], d’avoir à comparaître le 19 novembre 2024 aux fins de voir :
✓ Prononcer la validation du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par Madame [M] à Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] le 23 octobre 2023,
✓ Prononcer la résiliation du contrat de bail à la date du 30 avril 2024 par l’effet du congé,
✓ Condamner Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] à verser à Madame [M], à compter de cette date, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer avec charges, soit 761€ par mois, jusqu'à la libération effective et totale des lieux et remise des clés.
✓ Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux donnés à bail, et si besoin, juger que le commissaire de justice en charge de l'expulsion pourra faire appel au concours de la force publique, ainsi qu'à un serrurier,
✓ Ordonner sur le fondement des dispositions de l'alinéa 2 de l'article L 412-1 du CPCE, que le délai de 2 mois attaché au commandement de quitter les lieux ne sera pas appliqué.
 ✓ Condamner Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] à verser à Madame [M] la somme de 1500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
 ✓ Condamner Mondamner [T] [X] et Madame [A] [H] à verser à Madame [M] la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive et dilatoire
 ✓ Condamner Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] aux entiers dépens en ce compris les actes établis par Me [I] énumérés ci dessous :
°sommation interpellative du 9 mars 2021,
°itérative sommation interpellative du 20 septembre 2023,
°procès verbal de constat du 20 août 2023.
°congé pour motifs sérieux et légitimes du 23 octobre 2023,
°procès verbal de constat de difficulté du 2 mai 2024.
✓ Ordonner que l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] porteront intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans.


L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024.

Madame [B] [M] a été représentée par Maître [L].
Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] ont été représentés par Maître TANDONNET, qui a contesté le congé et demandé le renvoi de l'affaire.


L’affaire a été renvoyée contradictoirement à l'audience du 18 février 2025.


L’affaire a été appelée à l’audience du 18 février 2025.

Madame [B] [M] a été représentée par Maître [L], qui a demandé le renvoi pour répondre aux conclusions des défendeurs.
Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] ont été représentés par leur Conseil.

L’affaire appelée à l'audience du 27 mai 2025 a été renvoyée à la demande de Maître [L] qui ayant conclu récemment, était en attente des instructions de sa cliente.
Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] ont été représentés par leur Conseil.

L’affaire a été renvoyée contradictoirement à l'audience du 24 juin 2025.
L’affaire appelée à l’audience du 24 juin 2025 a été retenue et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 23 septembre 2025.




 * * * * *


Madame [B] [M] via son Conseil, poursuit le bénéfice de son assignation en validité de congé et produit des conclusions additionnelles aux termes desquelles, il est sollicité de voir :
-✓Débouter Madame [H] et Monsieur [X] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, 
-✓ Prononcer la validation du congé pour motifs légitimes et sérieux délivré par Madame [M] à Madame [H] et Monsieur [X], le 23 octobre 2023,
✓ Prononcer la résiliation du contrat de bail à la date du 30 avril 2024 conformément au congé donné,
✓Condamner Madame [H] et Monsieur [X] à verser à Madame [M], à compter de cette date, une indemnité d'occupation égale au montant du loyer avec charges, soit 761€ par mois, jusqu'à la libération effective et totale des lieux et remise des clés.
✓Ordonner l’expulsion de Madame [H] et de Monsieur [X], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des lieux donnés à bail, et si besoin, juger que le commissaire de justice en charge de l'expulsion pourra faire appel au concours de la force publique, ainsi qu'à un serrurier,
✓Condamner Madame [H] et Monsieur [X] à verser à Madame [M], la somme de 1 500€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile
 ✓Condamner Madame [H] et Monsieur [X] à verser à Mme [M] la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts pour la procédure abusive et dilatoire
 ✓Condamner Madame [H] et Monsieur [X] aux entiers dépens en ce compris les actes établis par Me [I] énumérés ci dessous :
°sommation interpellative du 9 mars 2021,
°itérative sommation interpellative du 20 septembre 2023,
°procès verbal de constat du 22 août 2023.
°congé pour motifs sérieux et légitimes du 23 octobre 2023,
°procès verbal de constat de difficulté du 2 mai 2024.
✓Ordonner que l'ensemble des condamnations prononcées à l'encontre de Madame [H] et de Monsieur [X] porteront intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir, avec capitalisation des intérêts au terme d'un délai d'un an et renouvelable tous les ans.
✓Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.

Madame [M] via son Conseil, fait valoir que le congé pour motifs légitimes et sérieux a bien été donné 6 mois avant la fin du bail avec un préavis de 6 mois et sollicite de voir constater la validité du congé tant sur le fond que sur la forme en application des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Elle explique qu’elle a donné un congé pour motifs légitimes et sérieux, par acte d’huissier et qu'elle a pris soin de bien détaillé les motifs du congé, en rappelant les faits reprochés et leur persistance.
Elle soutient que la résiliation de bail pour motif réel et sérieux intervient comme une sanction de l’inexécution des obligations des locataires, comme défaut de paiement ou troubles de voisinage, ou encore non usage paisible des lieux, non respect de leur destination telle que prévue par le bail.
En l'espèce, elle expose que les locataires ont multiplié les actes de non respect de leurs obligations puisqu'ils ont procédé à des constructions sauvages érigées sans autorisation, ont eu des comportements irrespectueux vis à vis des voisins menant au dépôt de mains courantes, ont utilisé la propriété comme centre d’élevage de mouton ou exploitation agricole, alors qu'il s'agissait d'un bail d'habitation.
La bailleresse estime être fondée, en raison de ces manquements, à solliciter la validation du congé pour motifs légitimes et sérieux, prononcer la résiliation du bail au 30 avril 2024 et l'expulsion, outre la condamnation des consorts [X]/ [C] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant du loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux.
Elle rappelle la jurisprudence constante de la Cour de Cassation, outre les textes applicables qui disposent, selon elle, que le juge doit vérifier la réalité du motif légitime au moment où il est invoqué par le bailleur pour justifier le congé. Elle fait valoir que le juge doit se placer au moment de l'envoi du congé pour apprécier le motif invoqué, peu important que les consorts [X]/ [C] aient régularisé certains griefs depuis lors.
Concernant le non respect des obligations du bail, la demande de Madame [M] est fondée d'une part sur les 3 constructions par les consorts [X]/ [C] sur la parcelle louée, édifiées sans autorisation du bailleur et d'autre part en contravention des règles d'urbanisme.
Elle relève que les défendeurs reconnaissent avoir retiré en juin 2024, soit presque un an après le congé donné, l'abri à foin et les encombrants. Alors que concernant les autres constructions les défendeurs prétendent qu'il s'agit juste de niches pour les poules, lapins et chiens non fixés au sol et qu'à ce titre, ils n'ont pas d'obligation de les retirer.
La bailleresse soutient que dans le constat de l'huissier réalisé en août 2023, il apparaît que les 3 constructions persistent sur la parcelle louée et que les encombrants sont toujours présents en masse sur la propriété. Elle estime que ce constat justifie en lui même l'existence du motif légitime et sérieux.
Concernant les nuisances subies par les voisins, Madame [M] rappelle aux défendeurs qu'elle n'avait aucune obligation d'information à leur égard en cas de vente de l'appartement et de la grande attenant à la maison louée.
Concernant les chiens, Madame [M] fait valoir qu'il ressort de la main courante déposée par la famille [W] le 16 mai 2024 que les chiens des consorts [X]/ [C] ont un comportement violent et dangereux et que la morsure de l'enfant en février 2025 confirme la dangerosité des chiens à l'égard du voisinage, ainsi que l'aggravation de la situation.
Concernant les déjections animales, la bailleresse relève que les défendeurs ne contestent pas la difficulté et se contentent de dire qu'ils les ramassent.
Elle estime que les arguments développés en défense ne remettent pas en cause l'existence du motif légitime et sérieux existant au jour du congé et qui persiste à ce jour.
Concernant le non respect de la destination des lieux, Madame [M] rappelle que la maison donnée à bail à usage d'habitation exclusivement n'a pas vocation à accueillir une activité d’élevage à titre commercial.
Elle explique qu'il ressort des constats d'huissier de 2021 et 2023 que de nombreux animaux ( poules et lapins) sont présents sur la parcelle louée, outre les ovins. Madame [H] a reconnu avoir jusqu'à une quinzaine de brebis, alors même que la tolérance accordée par le bail visée 4 chèvres et 3 brebis. Conscients de leur infraction, selon elle, Madame [H] et Monsieur [X] ont acquis par la suite une parcelle pour faire pâturer les animaux, afin de se conformer au bail.
En conséquence, la bailleresse conclut que le motif légitime est sérieux et caractérisé et le congé donné valable. Elle soutient que Madame [H] et Monsieur [X], pourtant déchus du droit d’occupation, se maintiennent dans les lieux indûment. 
Elle conclut à la validation du congé tant sur la forme que sur le fond et sollicite de voir constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion, outre la condamnation de Madame [H] et Monsieur [X] à une indemnité d’occupation depuis la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux. Elle estime que l'inertie des locataires et leur mauvaise foi justifient l'allocation de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et les entiers dépens, en ce compris les frais d'actes d'huissier ( constats et sommations).


Par conclusions en réponse, dûment notifiées par RPVA, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H], par la voix de leur Conseil, sollicitent de voir :
Débouter Madame [B] [M] de sa demande de prononcer la validité du congé délivré le 23 octobre 2023 à Madame [H] et Monsieur [X]
Débouter Madame [B] [M] de sa demande de prononcer la résiliation du bail et de voir ordonner l'expulsion de Madame [H] et Monsieur [X] et de toutes personnes de leur chef,
Débouter Madame [B] [M] de sa demande de voir condamner Madame [H] et Monsieur [X] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à la libération effective des lieux.
Débouter Madame [B] [M] de sa demande de condamner Madame [H] et Monsieur [X] au paiement de la somme de 2 000€ pour résistance abusive et dilatoire.
Débouter Madame [B] [M] de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile
Condamner Madame [B] [M] à payer à Madame [H] et Monsieur [X] la somme de 1 500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner Madame [B] [M] aux entiers dépens.




Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] contestent le congé donné et font valoir à titre liminaire que selon la jurisprudence, la réalité et la pertinence du motif du congé doivent être vérifiées par le juge et pour ce faire, ils peuvent prendre en compte des faits postérieurs à la date de délivrance du congé pour apprécier le caractère légitime et sérieux. ( cass civ 3eme, 3 octobre 2012)
Concernant le non respect des obligations du bail, ils font valoir que depuis le PV de constat du 22 août 2023, il n'est produit aucune constatation matérielle de nature à établir la persistance du manquement aux obligations des locataires motivant le congé.
Ils rappellent avoir retiré l'abri à foin ainsi que les encombrants entreposés et fait constater leur retrait par Me [Y] suivant constat du 3 février 2025.
Concernant les autres constructions « sauvages » reprochées, ils font valoir qu'il s'agit de niches pour les chiens et d'abris pour les poules et les lapins. Ils expliquent qu'il s'agit de leurs animaux domestiques au sens de l'arrêté du 11 août 2006 et que rien n'interdit au locataire de fournir un abri posé au sol à leurs animaux. Ces dernières ne peuvent être qualifiées de constructions sauvages.
Ils estiment que faute pour la bailleresse d'établir la persistance des constructions sauvages reprochées et la présence d'encombrants, le congé pour motifs réels et sérieux ne peut être considéré comme valable et le bail résilié.
Concernant les prétendues nuisances subies par les autres occupants, ils rappellent que lors de la conclusion du bail, l'ensemble immobilier appartenait en totalité à Madame [M] et cette dernière n'a jamais informé les locataires de la cession de l'appartement et de la grange se trouvant dans le prolongement de la maison.
Pour justifier le congé et au soutien des diverses sommations signifiées, il est reproché aux locataires des troubles de voisinage et notamment la dangerosité des chiens, la pollution visuelle dues aux aménagements, le non respect des conditions d'hygiène du aux déjections animales, l'anarchie du stationnement des véhicules etc...
Madame [H] et Monsieur [X] contestent la réalité des troubles reprochés et leur persistance.
Concernant la dangerosité des chiens, ils font valoir qu'ils sont propriétaires d'un border collie pour garder les moutons et d'un beauceron, qui ne sont pas agressifs. Ils rappellent que les époux [W] leurs voisins se permettent de garer leur véhicule sur le parking des locataires et à proximité des niches des chiens et que si les chiens étaient dangereux, ils s'abstiendraient. Ils font état de la morsure superficielle du fils des voisins par leur chien border collie le 25 février 2025 et s'en trouvent navrés. Mais ils constatent que les voisins s'étaient à nouveau garés chez eux et que le chien n'a fait que défendre son territoire.
Ils estiment que le trouble n'est pas démontré et produisent la photo de leur chienne beauceron dans le constat de commissaire de justice, ainsi que l'avis de celui sur l'accueil cordial qui lui a été fait par cet animal.
Concernant les déjections canines et les fientes de poules, les époux [W] affirment que des déjections canines se trouveraient dans leur jardin et produisent une photo à l'appui de leur main courante du 16 mai 2024. Les défendeurs qui ne contestent pas les productions de leurs animaux, expliquent toutefois veiller à les ramasser autant que possible. Concernant les poules, ils font valoir qu'aucune preuve n'est produite au soutien des allégations.
En tout état de cause, ils font valoir que la persistance du trouble invoquée par les voisins n'est pas démontrée.
Concernant les dégradations par les poules, les défendeurs constatent qu'aucun élément de preuve ne justifie la réalité de cette affirmation alors même que la requérante fait référence au constat de Me [I] du 22 août 2023, qui ne constate rien de cette nature.
Concernant la pollution visuelles liée aux aménagements réalisés, ils rappellent que le seul aménagement réalisé est l'abri à foin et qu'il a été démonté en juin 2024, ce qui est justifié par le constat de Me [Y].
Ils expliquent n'avoir pas d'exploitation d'élevage d'animaux, ne pas être agriculteur, ni inscrit à la MSA et que la bailleresse procède encore une fois par simple allégation. Ils concluent que le trouble visuel allégué n'est pas démontré depuis le 16 mai 2024.
Concernant le prétendu stationnement anarchique, ils rappellent que les voisins disposent d'une simple servitude de passage pour accéder à leur bien et qu'ils n'ont pas de droit à se garer dans la cour des défendeurs, qui ont l'usage exclusif de cette aire de parking dans le cadre de leur bail.
Concernant la clôture implantée prétendument sur le fonds [W], les défendeurs n'ont pas eu d'information sur la cession du terrain entre la bailleresse et les époux [W] et il leur avait été consenti dans le cadre du contrat de bail «  une autorisation de pacage de 4 chèvres et 3 brebis déjà installés dans le pré alentour de la maison en évitant le devant de la maison ». Ils expliquent avoir mis des animaux conformément à l'autorisation donnée et avoir installé une clôture plastifiée pour éviter que les animaux n'enjambent le petit muret délimitant le jardin des voisins. Ils ont constaté que M. [W] ne s'était pas privé de coucher la clôture pour tondre et de passer sur leur terrain pour se déplacer.
Ils rappellent avoir depuis déplacé les moutons et chèvres sur un terrain leur appartenant et considèrent qu'aucun trouble de jouissance n'a été établi à ce titre, encore moins sa persistance et son actualité .
Ils concluent au débouté de la demande de validation de congé et s'opposent sur la demande de dommages intérêts puisqu'en l'absence de congé valide, la résistance abusive et dilatoire n'est pas établie.
Concernant le comportement de la bailleresse, ils expliquent qu'une tempête est survenue dans la nuit du 20 au 21 mars 2025 et qu'un cyprès est tombé dans le jardin. Ils font valoir que la bailleresse n'entend pas intervenir pour dégager l'arbre, ce qui relève pourtant de sa responsabilité et souhaite que les locataires prennent en charge l'évacuation de l'arbre. Ils s'étonnent de l'absence de déclaration de sinistre par la bailleresse, qui essayerait selon eux de se soustraire à ses obligations.
Ils concluent au débouté des demandes formées au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.


MOTIFS 


- Sur la régularité du congé

Il résulte des dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, que : «  Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inéxécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué ( ...). Le délai de préavis applicable au congé est de 6 mois lorsqu’il émane du bailleur. 
(...)
En cas de contestation, le juge peut même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. (…) »

S’agissant de la forme du congé

Madame [M] justifie avoir donné congé par acte d’huissier le 23 octobre 2023 à Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] pour la date du 30 avril 2024, soit plus de 6 mois avant la date d’expiration du bail.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’il s’agit d’un bail d’habitation consenti en application des disposition de la loi du 6 juillet 1989 pour une durée de 3 ans reconduit tacitement par période triennale. Les parties ont librement convenu dans la rédaction du bail initial, d’une prise d’effet au 1er mai 2018. Le bail a été renouvelé tacitement pour expirer le 30 avril 2021 puis le 30 avril 2024.

Dès lors, le congé donné le 23 octobre 2023 pour la date d’expiration du bail au 30 avril 2024 a bien respecté le préavis de rigueur de 6 mois et a été donné valablement pour le terme du bail.

Les conditions de forme imposées au congé ont été remplies, ce qui n'est pas discuté, l'acte délivré au preneur visant l'article précité et précisant pour motif légitime et sérieux l'inexécution par les locataires des obligations leur incombant.

S’agissant du motif du congé

En application de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié notamment par un motif légitime et sérieux, notamment l’inéxécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

En cas de contestation, le juge vérifie la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues à cet article.
La charge de la preuve de la réalité du motif incombe au bailleur.
Il convient de leur rappeler qu’au terme de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention ».


Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] contestent le motif pour lequel le congé a été donné, au motif notamment que les faits reprochés auraient cessé ou seraient inexistants.

En principe, l'appréciation du caractère sérieux et légitime du motif allégué doit se faire au jour de la délivrance du congé, même si des éléments postérieurs peuvent contribuer à confirmer cette appréciation. ( cass civ 3 – 3 octobre 2012- 12.113)

En l’espèce, le congé délivré par Madame [B] [M] pour motifs légitimes et sérieux a explicité le motif en rappelant que l'une des obligations des locataires était d'user paisiblement des lieux loués et que tel n'était pas le cas car le bailleur avait reçu des plaintes de la Mairie pour non respect des règles d'urbanisme concernant l’ édification de constructions sauvages sur la parcelle et des plaintes des voisins concernant des troubles de voisinage : présence d'encombrants et de nombreux animaux sur la parcelle, dangerosité des chiens, non respect des conditions d'hygiène en raison de déjections en quantité d'animaux et stationnement anarchique.

Il convient donc d'examiner les éléments de preuve avancés par Madame [M] quand aux agissements de Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] contraires à la civilité minimale attendue de locataire vis à vis du voisinage et remettant gravement en cause la tranquillité de ceux ci.
Compte tenu des contestations des intéressés et des conséquences pouvant être tirées des fautes qui pourraient leur être imputées, les preuves doivent avoir un caractère sérieux et certain et mettre clairement en évidence la gravité des faits décrits. Au surplus, les faits en question se doivent d'être antérieurs ou contemporains à la date de délivrance du congé.

La bailleresse produit les pièces suivantes :

-I)Sur l'édification des constructions sans autorisation en contravention des règles d'urbanisme  et sur la présence d'encombrants : 
Le courrier de la Mairie d'[Localité 2] en date du 19 février 2021 qui signale l'édification d'annexes extérieures : cabanes, abri de jardin et cabane en tôle et ce sans autorisation d'urbanisme ; situation qui nécessite une mise en conformité.
La sommation de cesser une infraction aux obligations des locataires en date du 9 mars 2021 en vue d'enlever les constructions sauvages, enlever les encombrants présents sur la propriété et restaurer les haies et cloisons de l'enclos potager.
 Le courrier de mise en demeure par la protection juridique de la bailleresse aux locataires en date du 9 juin 2021.
 Le courrier de mise en demeure par la protection juridique de la bailleresse aux locataires en date du 17 juillet 2023.
 Le PV de constat 22 aout 2023 : « les lieux sont dans un état semblable aux constatations du 22 février 2021 ;  présence d'encombrants présence de palettes, cageots, vieilles tables, barbecue et cartons d'emballage. et un grand abri dont les éléments de couverture sont hétérogènes, tole onduline, bac acier reposant sur charpente légère ; puis 3 autres petits abris confrontant la cour principale de la maison.  Divers parpaings, arrosoir, seaux en plastiques (...)»
«  de nombreuses poules, un coq, un chien sont présents. Une cage abrite des gallinacés dont certains évoluent autour d'une herbe dégradée par leur passage tel que cela apparaît habituellement dans une basse cour. »
«  je compte alors 3 bâtiments dans ce secteur périphérique nord est de la cour d'entrée, la présence de deux bâtiments en tôle et bois dont les parois sont de construction artisanale et contre lesquels sont déposés palettes, bâches, plaques de tôles rouillés en désordre. » «  il y a également une grande niche au sommet de ce muret, côté ouest de la cour. »

- L’ itérative sommation d'avoir à cesser une infraction aux obligations des locataires signifiée aux locataires par acte remis à personne en date du 20 septembre 2023, et il leur était demandé dans le délai d'un mois :
°enlever toutes les constructions sauvages dressées depuis votre entrée dans les liuex
° enlever tous encombrants présents sur la propriété
° restaurer les haies et cloisons de l'enclos-potager
° faire cesser toute nuisance qui peuvent subir les autres occupants de l'ensemble immobilier.


II)Sur les plaintes du voisinage : la dangerosité des chiens et sur le non respect des conditions d'hygiène, du fait des déjections animalières
Le courrier recommandé du 23 février 2024 concernant le comportement des locataires, les chiens, déjections animales laissées, délabrement du jardin par les poules.
La main courante en date du 16 mai 2024 déposée par Monsieur [W], relatant la présence de crottes de chiens, la présence d'installation non déclarées en Mairie, 
Le PV d'audition de Madame [W] en date du 23 février 2025 concernant la morsure du chien des locataires sur l'enfant [F].

En réponse, les défendeurs produisent :
Des photographies non datées des abords de la maison
Une photographie non datée de l'abri litigieux en cours d'édification
Le PV de constat d'huissier en date du 3 février 2025 réalisé par Me [Y] qui constate un «  problème de chauffage » avec un ensemble de relevé de température dans les diverses pièces et un volet «  constatations extérieures » qui indique «  qu'il n'y a pas de cabane à foin, précisant qu'il a été démonté conformément aux exigences du bailleur » «  ne subsiste que les plots »
«  la chienne Frisquette a réservé un accueil amical ( au commissaire de justice) et n'a jamais montré d’agressivité, alors que le bailleur la décrit comme un animal agressif et dangereux. »
Sont annexées de multiples photos et notamment des extérieurs pièces 9-10 et la chienne 11.
des photos non datées des véhicules stationnés, des voisins passant sur le terrain
des échanges de sms concernant la chute d'un sapin et son enlèvement
Le courrier de l'assurance concernant le sinistre chute de l'arbre.


Les locataires, s’ils ne contestent pas l'édification de structures légères et la présence d'encombrants, outre la présence de nombreux animaux sur la parcelle, soutiennent toutefois avoir supprimé l'abri litigieux et produisent un constat de février 2025 pour attester de son démontage.

En tout état de cause, il résulte de l'ensemble des pièces produites que le motif légitime et sérieux allégué par la bailleresse à la date du congé donné en octobre 2023, savoir : l 'édification sans autorisation de divers abris illicites, la présence d'encombrants sur la propriété et de nombreux animaux laissés libres de produire des déjections sur l'ensemble de la parcelle, causant des nuisances au voisinage n'est pas sérieusement contestable.
En effet, selon les pièces dont il est justifié, les nuisances ont été constatées bien antérieurement et ce dès le courant de l'année 2021 et sommation avait été faite dès mars 2021 aux locataires d'y remédier, sans succès.

Il ressort en outre, de l'ensemble des pièces fournies et notamment du dépôt de main courante de 2024, du PV d'audition de 2025 et du dernier constat produit par les défendeurs eux mêmes datant de février 2025 que les troubles et manquements aux obligations locatives concernant l'usage paisible des lieux n'ont pas cessé, puisque la présence d'encombrants et de divers structures sont toujours visibles sur les photos du constat de 2025, sauf en ce qui concerne le démontage de la grange à foin qui est effective ; et qu'il n'est pas contesté la présence en nombre d'animaux compagnie naturellement producteurs de déjections et de nuisances pour le voisinage.

Il résulte même des derniers échanges sms relatifs à l'arbre tombé que certaines structures d’élevage notamment ont été endommagées, ce qui tendrait à confirmer qu'elles n'ont pas été supprimées conformément à la demande répétée de la bailleresse.

Dès lors, il sera constaté que l’acte délivré est conforme aux dispositions de l'article 15 I de la loi du 6 juillet 1989 et fondé sur un motif sérieux et légitime valable et il convient d'en tirer toutes les conséquences.









-Sur les conséquences du congé régulièrement donné

En conséquence, il y a lieu de déclarer valable le congé donné et de constater la résiliation du bail en application du congé donné à la date du 30 avril 2024.

Par voie de conséquence, à compter du 30 avril 2024, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] sont occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1] (65).

En conséquence, la demande d'expulsion est fondée et se fera conformément aux dispositions de l'article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.


Par cette occupation illicite, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] causent un préjudice à la bailleresse, l'empêchant d'avoir la libre disposition de son bien.

 En ce chef, Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] seront condamnés à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges à compter du 1er mai 2024, et ce jusqu’à la libération effective du logement, avec intérêts de droit à compter de la présente décision.

 -Sur la suppression du délai de 2 mois de l’ article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution

Il est à relever que cette demande qui figurait dans l’assignation n’est plus portée dans le dispositif des conclusions auquel le Conseil de Madame [M] s’est référé lors de l’audience de plaidories du 24 juin 2025, ni n’a été soutenu oralement lors de l’audience du même jour.

Au visa de l’article 446-2 du Code de procédure civile, cette demande est donc réputée abandonnée.

-Sur les dommages-intérêts : 

Il est à noter que dans le corps des conclusions, il est demandé la condamnation des défendeurs à 2000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et dilatoire alors que dans le dispositif des conclusions il est demandé la condamnation des défendeurs à 2 000€ pour procédure abusive et dilatoire.

En vertu de l’article 446-2 du Code de procédure civile, “le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.” 

En conséquence, il sera statué sur la demande de dommages et intérêts au seul visa de l’article 32-1 du Code de procédure civile qui énonce que “ Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d'un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés”. 

Il est rappelé que l'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute et que l’exercice du droit de se défendre en justice dégénère en faute susceptible d'entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s'il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi de la part des défendeurs ne pouvant se méconnaître sur l'existence de leurs droits.

En la cause, il n’est pas constaté un abus caractérisé par Monsieur [X] et Madame [H] dans l’exercice de leur droit à se défendre en justice. 

Il convient de débouter Madame [M] de sa demande de dommages-intérêts.

-Sur la demande de capitalisation des intérêts

La bailleresse sollicite la capitalisation des intérêts sur le fondement de l'article 1343-2 du Code civil.
Toutefois, il est constaté qu’en l’absence de condamnation pécuniaire prononcée, les conditions légales requises ne sont pas remplies.
Il convient par conséquent de débouter Madame [M] de sa demande.


- Sur les demandes accessoires :

L'exécution provisoire compatible avec la nature du litige, est prononcée.

L'équité et la situation respective des parties commandent de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 400€. 

Les défendeurs partie perdante, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût des deux sommations interpellatives et du constat d'huissier du 22 mars 2023, du PV de difficultés et du coût du congé vu le motif avéré pour lequel il a été délivré


PAR CES MOTIFS


Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TARBES, statuant en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,


DECLARE conforme aux dispositions de l'article 15. I et II de la loi du 6 juillet 1989 le congé donné à Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] par Madame [B] [M] le 23 octobre 2023 pour la date du 30 avril 2024, 

CONSTATE la validité du congé donné à Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] par Madame [B] [M], le 23 octobre 2023 pour la date du 30 avril 2024, 

CONSTATE la résiliation du bail d’habitation consenti en date du 11 février 2018, à compter du 30 avril 2024, et ce par l’effet du congé donné,

CONSTATE que Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] sont à compter du 30 avril 2024 occupants sans droit ni titre du logement sis [Adresse 1],

DIT qu' à défaut pour Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [M] pourra faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

DECLARE réputée abandonnée la demande de suppression de délai visé à l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution,

 FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges qui aurait été dûe en l'absence de résiliation du bail, soit à compter du 30 avril 2024,

CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] à payer à Madame [B] [M], une somme égale au montant actuel du loyer et des charges à titre d’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 30 avril 2024 et jusqu'à leur départ effectif des lieux, avec intérêts de droit, 
 
REJETTE la demande de capitalisation par application de l’article 1343-2 du Code civil, 

REJETTE la demande de dommages intérêts formée par Madame [M], 

CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] à payer à Madame [B] [M], en application de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 400€,
 
CONDAMNE Monsieur [T] [X] et Madame [A] [H] aux dépens de l'instance en ce compris le coût des sommations, du constat du 22 mars 2023, du PV de difficulté, et du coût du congé vu le motif avéré pour lequel il a été délivré,


DIT la présente décision revêtue de l'exécution provisoire,

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.


 Le greffier Le juge