Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 8 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE VANNES

NM/YL
N° RG 22/01359 - N° Portalis DBZI-W-B7G-ED23 
MINUTE N° 
DU 08 Juillet 2025

Jugement du HUIT JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

AFFAIRE :
S.A.R.L. SICANN
c/
S.C.I. LES PIERRES DU PIN


ENTRE :
S.A.R.L. SICANN, sise Domaine de Kerbillec - 56450 THEIX-NOYALO
Représentée par Maître Nicolas MALLEBRERA de la SCP MORVANT (ANCIEN ASSOCIÉ) - DAVID - MALLEBRERA - BRET-DIBAT, avocats au barreau de VANNES


ET :
S.C.I. LES PIERRES DU PIN, sise KERBILLEC - 56450 THEIX-NOYALO
Représentée par Maître Marie pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, avocats au barreau de VANNES



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
- Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente
- Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président
- Madame Olivia REMOND, Juge

GREFFIER :
- Madame Sylvie CHESNAIS


DEBATS : en audience publique le 25 Mars 2025
devant Madame Élodie GALLOT-LE GRAND magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 Juin 2025 prorogé au 08 Juillet 2025

QUALIFICATION DU JUGEMENT : contradictoire

RESSORT : premier ressort


Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :





EXPOSE DU LITIGE 

Par assignation en date du 30 septembre 2022, la SARL SICANN a fait citer la SCI LES PIERRES DU PIN, aux fins de remboursement d’un dépôt de garantie, d’un trop perçu et d’un acompte.

La SARL SICANN a présenté ses demandes dans ses dernières conclusions récapitulatives IV enrôlées RPVA en date du 25 novembre 2024.
La SARL SICANN demande au Tribunal Judiciaire de VANNES de, 
Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil, 
Condamner la SCI LES PIERRES DU PIN à payer à la SARL SICANN la somme de 8 000 € en remboursement du dépôt de garantie ; 
Condamner la SCI LES PIERRES DU PIN à payer à la SARL SICANN la somme de 11 750 € en remboursement du trop-perçu de loyers d’octobre 2020 à janvier 2021 inclus ; 
Condamner la SCI LES PIERRES DU PIN à payer à la SARL SICANN la somme de 97 € en remboursement de l’acompte de réservation de la chambre PMR ; 
Dire et juger que les condamnations à intervenir seront majorées d’intérêts au taux légal à compter du 8 mai 2021, date de réception par la SCI LES PIERRES DU PIN de la mise en demeure, lesdits intérêts devant par ailleurs se capitaliser dès lors qu’ils sont dus pour une année entière ; 
Condamner la SCI LES PIERRES DU PIN à payer à la SARL SICANN la somme de 4 890,47 € au titre de la taxe foncière 2020 faute pour elle de justifier du calcul de sa créance à ce titre ; 
Débouter la SCI LES PIERRES DU PIN de toutes ses demandes, fins et conclusions ; 
Condamner la SCI LES PIERRES DU PIN à payer à la SARL SICANN la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 
Condamner la SCI LES PIERRES DU PIN aux entiers dépens et ordonner leur distraction au profit de la SCP MORVANT ancien associé DAVID MALLEBRERA BRET-DIBAT en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La SCI LES PIERRES DU PIN a présenté ses moyens de défense dans ses dernières conclusions n° 5 enrôlées RPVA en date du 10 décembre 2024.
Vu les articles 1103 et 1104 du code civil, 
Vu les pièces du dossier, 
Il est demandé au Tribunal de céans de : 
DIRE ET JUGER que la SCI LES PIERRES DU PIN est recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; 
DEBOUTER la SARL SICANN de l’ensemble de ses demandes ; 
A titre reconventionnel et principal, 
CONDAMNER la SARL SICANN à verser à la SCI LES PIERRES DU PIN la somme de 202.500,00 euros au titre des loyers dus pour la période du 1er février 2021 au 30 avril 2023, date d’achèvement de la première période triennale ; 
A titre subsidiaire,
CONDAMNER la SARL SICANN à verser à la SCI LES PIERRES DU PIN la somme de 45.000,00 euros correspondant au préavis de 6 mois non respecté ; 
En tout état de cause, 
CONDAMNER la SARL SICANN à verser à la SCI LES PIERRES DU PIN la somme de 186,98 euros correspondant aux intérêts au taux légal afférents au 1 er complément de dépôt de garantie dont le montant est de 4.500,00 euros, à compter du 1er juillet 2020, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement ; 
CONDAMNER la SARL SICANN à verser à la SCI LES PIERRES DU PIN la somme de 256,18 euros correspondant aux intérêts au taux légal afférents au 2ème complément de dépôt de garantie dont le montant est de 7.000,00 euros, à compter du 1er janvier 2021, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement ; 
CONDAMNER la SARL SICANN à verser à la SCI LES PIERRES DU PIN la somme de 792,66 euros au titre des frais et réparations excédant le montant du dépôt de garantie réellement réglé ; 
CONDAMNER la SARL SICANN à verser à la SCI LES PIERRES DU PIN la somme de 8619,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à parfaire jusqu’au jour du jugement ; 
CONDAMNER la SARL SICANN aux entiers dépens ; 
RAPPELER que l’exécution provisoire du jugement est de droit. 


Par ordonnance du 14 juin 2024, le Juge de la mise en état a statué en ces termes : 
REJETTE la demande de communication de relevés de compte mais ORDONNE communication de la SCI LES PIERRES DUPIN à la SARL SICANN des avis de taxe foncières 2020 et 2021, dans le délai de huit jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de deux mois à l’expiration duquel l’astreinte pourra être liquidée et une nouvelle astreinte fixée (...). 

La SCI LES PIERRES DU PIN s’est exécutée le 1er juillet 2024 en communiquant la première page de l’avis de taxe foncière 2020 et le rôle de taxe remis par le service des impôts de VANNES.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 mars 2025.


MOTIFS DU JUGEMENT

Selon acte authentique au rapport de Maître [Y], Notaire à THEIX NOYALO, en date du 18 mai 2020, la SCI LES PIERRES DU PIN a donné à bail, dans le cadre d’un bail commercial, à la SARL SICANN, un immeuble sis à Kerbillec (THEIX-NOYALO). 
Le montant du loyer mensuel hors taxes a été fixé, en tenant compte de la crise sanitaire, de la manière suivante : 
- 1.000,00 euros pour la période de mai 2020 à juillet 2020,
- 2.500,00 euros à partir du mois de juillet jusqu’à la date de levée de l’interdiction de la célébration des mariages, sauf impossibilité de pouvoir exploiter l’activité de chambres d’hôtes,
- 4.000,00 euros à partir de la date de levée de l’interdiction de la célébration des mariages jusqu’au 31 décembre 2020,
- Le bail prévoit que d’un commun accord (…) les parties conviennent que, quel que soit le contexte et les contraintes résultant de l’état d’urgence sanitaire, ledit loyer devra être réglé au montant indiqué ci-dessus [4000 €] dès que la célébration de mariage sera possible sur l’immeuble objet des présentes.
- 7.500,00 euros, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au terme du bail.
Le bail a pris effet au 1er mai 2020.
L’activité de célébration des mariages était autorisée par le bail à titre temporaire et devait cesser au 1er janvier 2022, à peine de nullité du bail. 

Le contrat de bail prévoyait également le versement de la somme de 2.000,00 euros à titre de dépôt de garantie, somme qui devait être complétée par la somme de 6.000,00 euros dès que l’interdiction de la célébration des mariages serait levée, puis de 7.000,00 euros supplémentaire à compter du 1er janvier 2021. 
La SARL SICANN s’est acquittée d’un dépôt de garantie.

Le bail prévoit qu’en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers (…).

Un état des lieux d’entrée a été formalisé le 17 mai 2020.


La demanderesse fait valoir que le comportement du gérant de la SCI LES PIERRES DU PIN a contraint la SARL SICANN à cesser son activité et à rompre le bail commercial. Elle invoque un accord intervenu entre les parties pour mettre fin au contrat, à effet du 31 janvier 2021. Ce que dément la défenderesse.

Un état des lieux de sortie, dressé par l’Huissier de Justice, le 8 février 2021, à la demande de la bailleresse, a mis en évidence :
- les végétations extérieures n’ont pas été entretenues : végétation à enlever en pied de façades des remises, parterre de fleurs non entretenu en pignon,
- les cloisons, les vitrages et les portes étaient sales,
- la cuisine n’avait pas été nettoyée, four poussiéreux,
- le garage n’avait pas été nettoyé,
- les joints de douche étaient jaunis,
- le lave-vaisselle du bâtiment commercial ne fonctionne plus et four micro-onde sale,
- bar salon cuisine : les appareils ménagers sont à vérifier,
- des tissus avaient été arrachés notamment dans la chambre « Janis ».

La bailleresse a fait intervenir plusieurs entreprises pour nettoyer les bâtiments et faire réparer l’électroménager et la plomberie :
- 1.776,00 euros TTC pour les extérieurs,
- 600,00 euros pour l’intérieur des bâtiments,
- 333,29 euros pour la réparation de la plomberie, selon facture produite, 
- 475,39 euros TTC pour la réparation de l’électroménager endommagé : boutons four 122,96 € HT + pompe lave vaisselle 120,19 € HT + main d’œuvre et déplacement 119,01 + 34 € HT.
- four et lave-vaisselle,
- frais de montage des meubles de jardin fournis en remplacement de ceux disparus : 150,00 euros,
- la taxe foncière 2021 calculée au prorata temporis sur la base de la taxe 2020 : 415,35 euros,
- total : 3.750,03 euros TTC.

Postérieurement à la libération des lieux, la bailleresse a réclamé à l’ancienne locataire des sommes. En réponse, la SARL SICANN a fait parvenir par l’intermédiaire de son conseil, une lettre contenant mise en demeure d’avoir à la rembourser d’un certain nombre de sommes qu’elle n’aurait pas dû payer. Aucun accord n’est intervenu entre les parties.

SUR LA RESTITUTION DU DÉPÔT DE GARANTIE

La SARL SICANN indique avoir versé à la SCI LES PIERRES DU PIN la somme de 8000 €, réglée à titre de dépôt de garantie en deux fois, un premier versement de 2000 € étant intervenu au mois de mai 2020 et un second de 6000 € au mois d’août 2020. 

La SARL SICANN produit une liste des sommes réglées reprenant les numéros de chèques par lesquels elle a réglé ce qu’elle devait et les dates d’encaissement de ces chèques ainsi que ce à quoi les règlements correspondent et sont communiqués les relevés de comptes bancaires qui montrent le débit des sommes en question.

La bailleresse reconnaît avoir reçu 2000 € au titre de dépôt de garantie au jour de la signature du bail et un complément de 1500 € au mois d’août.

La locataire justifie avoir émis un chèque de 10000 €, (n° 9658308) encaissé le 5 août 2020. 

Conformément au principe général du droit selon lequel il appartient à celui qui se prétend libéré d’une dette d’en rapporter la preuve, la demande de communication des relevés des comptes bancaires du bailleur n’est pas justifiée ne serait-ce que pour tirer toute conséquence de son abstention.
Considérant qu’il incombe au locataire de justifier de ses paiements et particulièrement des bénéficiaires des chèques encaissés, la juridiction ne peut que constater que seuls deux paiements sont avérés pour 2000 + 1500 € selon l’aveu de la bailleresse, les sommes au-delà n’étant pas justifiées, le décompte produit ne mettant en évidence aucun bénéficiaire.

Le constat d’Huissier de Justice réalisé le 31 janvier 2021 met en évidence des réparations locatives qui doivent s’imputer sur le dépôt de garantie.

L’état des lieux constate les éléments suivants :
- Les végétations extérieures n’ont pas été entretenues. La bailleresse justifie d’un coût de 1776,00 euros TTC pour les extérieurs (nettoyage du sol des massifs, de la cour et des caniveaux, dans la cour et lez jardin face aux chambres d’hôtes, désherbage, bêchage des massifs + cour, remplacement des plants morts). La locataire ne conteste ni le principe ni le montant de cette facture. Cette facture sera déduite du dépôt de garantie.
- Les cloisons, les vitrages et les portes sont sales. La cuisine n’a pas été nettoyée. Le garage n’a pas été nettoyé. Les joints de douche sont jaunis. La bailleresse sollicite une somme de 600,00 euros pour l’intérieur des bâtiments. Si aucune facture n’est produite, il reste que le bailleur se trouve contraint de nettoyer les lieux, y compris par lui-même si bon lui semble. Cette demande sera accueillie, son montant correspondant au temps nécessaire à ce nettoyage. Cette somme sera déduite du dépôt de garantie.
- Le lave-vaisselle du bâtiment commercial ne fonctionne plus. La bailleresse produit une facture de 475,39 euros TTC pour la réparation de l’électroménager endommagé : four et lave-vaisselle. La facture ALRE MENAGER produite n’est justifiée que pour le lave-vaisselle soit 120,19 + 59,51 de main d’œuvre (la moitié de la facture émise pour deux prestations) et 34 € de déplacement, soit 213,70 € HT = 256,44 €. Cette somme sera déduite du dépôt de garantie.
- Des tissus ont été arrachés, notamment dans la chambre « Janis ». Aucune facture n’est produite à ce titre. Cette demande ne peut prospérer utilement.
- Facture de l’entreprise AVECS : 333,29 euros pour la réparation de la plomberie. Alors que cette preuve lui incombe, la locataire ne démontre pas que cette réparation irait au-delà de la stricte remise en état de cet équipement, une seule affirmation restant sans pertinence. Cette somme viendra en déduction du dépôt de garantie.
- Frais de montage de meubles de jardin fournis en remplacement de ceux disparus : 150 €. Faute de justificatif, cette demande est vouée à l’échec.

S’agissant de la taxe foncière 2021, la bailleresse indique qu’elle est calculée au prorata temporis sur la base de la taxe 2020 pour 415,35 euros. 
Le bail prévoit à ce titre qu’en sus du loyer, le preneur remboursera au bailleur les impôts et taxes afférents à l’immeuble, en ce compris les impôts fonciers (…).
La défenderesse communique dans ses écritures le décompte selon lequel elle fixe sa créance à ce titre.
Or, ce décompte constitue une simple affirmation à partir de l’avis 2020 non autrement sur des éléments objectifs, ce que relève à juste titre la locataire.
Particulièrement, l’avis 2020 et le rôle ne permettent pas de savoir quelle quote-part de taxe foncière est imputable à la SARL SICANN et doit être assumée par celle-ci. 
De même, la demanderesse observe à raison que le gérant de la bailleresse a établi un document manuscrit aux termes duquel : « ce montant peut être modifié cause les surfaces sur le bâtit n’ont pas de réalitées. Je dois vois M. [V] au SIP de VANNES pour mettre une réalité à ces dernières (cela servira aussi à la taxe d’habitation). Il vaut mieux éviter le redressement ci il y à erreur ». Ce qui manifeste une évaluation manquante en fait.
Faute de justifier de sa créance à ce titre, la SCI LES PIERRES DU PIN sera donc condamnée à restituer à la SARL SICANN la somme de 4890,47 € payée à tort au titre de l’année 2020.
Pour les mêmes motifs, la réclamation au titre du prorata temporis de la taxe foncière 2021 sera rejetée.

Le compte des parties s’établit donc ainsi que suit : 
+ 3500 €, à titre de dépôt de garantie,
- 1776 €, à titre de réparations locatives,
- 600 €, au titre du nettoyage des lieux,
- 256,44 € à titre de réparations locatives,
- 333,29 euros à titre de réparations locatives,
Balance : 534,27 € en faveur de la demanderesse que la défenderesse sera tenue de restituer. Outre la somme de 4890,47 € au titre de la taxe foncière payée à tort au titre de l’année 2020.

SUR LA RESTITUTION DU TROP-PERÇU DE LOYER 

Sans contradiction de ce chef, les périodes de restrictions et les conditions de restrictions liées à l’épidémie du COVID-19 entre le 1er mai 2020 et le 31 janvier 2021 (période d’exécution du bail) ont été les suivantes selon la défenderesse : 
- une première période de restrictions entre le 24 mars et le 12 mai 2020 (décret n° 2020-293 du 23 mars 2020) ;
- prorogation de cette période du 12 mai au 11 juillet 2020, l’interdiction des rassemblements dans les Établissements Recevant du Public ne touchant que les départements classés en zone « orange » (loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 et décret n° 2020-663 du 31 mai 2020) ; en l’espèce, le département du Morbihan a été classé en zone « verte » entre mai et fin septembre 2020. Dans les départements classés en zone verte, les hébergements touristiques et les ERP de type L (salles de réunion ou à usage multiple notamment), l’accueil du public a été autorisé sous réserve du respect des gestes « barrières ».
- à compter du 11 juillet 2020, l’état d’urgence sanitaire est levé et les rassemblements sont autorisés sous réserves du respect des gestes « barrières » (loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 et décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020) ;
- à compter du 30 octobre 2020, les célébrations de mariages sont de nouveau interdites (décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020) ;
- à compter du 15 décembre 2020, les célébrations de mariages dans les ERP sont de nouveau permises, et les hôtels et hébergements similaires sont de nouveau autorisés à accueillir du public, sans restrictions d’horaires (décret n° 2020-1582 du 14 décembre 2020).

En regard, les stipulations du bail relatives au montant du loyer contenues dans le bail litigieux sont les suivantes : 
- loyer mensuel de 1.000,00 euros pour la période du 1er mai 2020 au 1er juillet 2020.
- loyer mensuel de 4.000,00 euros à partir de la date de levée de l’interdiction de la célébration des mariages jusqu’au 31 décembre 2020, quel que soit le contexte sanitaire.
- loyer mensuel de 7.500,00 euros, à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au terme du bail.

Dès le mois de juillet 2020, en l’absence d’interdiction d’exploiter l’activité de chambres d’hôtes, il avait été convenu que le loyer mensuel serait porté à 4.000,00 euros. 
Entre le 1er et le 11 juillet 2020, ce sont les dispositions du décret n° 2020- 663 du 31 mai 2020 qui s’appliquent, à savoir : l’interdiction pour les ERP d’accueillir du public ne s’applique que dans les départements classés en zone orange, ce qui n’était pas le cas du Morbihan classé en zone verte durant cette période. 
Puis à compter du 11 juillet 2020, l’état d’urgence sanitaire a été levé et les rassemblements ont été autorisés, sous réserves du respect des gestes « barrières », en application de la loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 et du décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020, et ce jusqu’au 30 octobre 2020. 
Par conséquent, à compter du 1er juillet 2020, la concluante était en droit de réclamer un loyer de 4.000,00 euros, puisque la célébration de mariage était permise. 
Les parties étaient convenues que le montant du loyer passerait à 4.000,00 euros dès que la célébration de mariage serait possible, et ce quel que soit le contexte et les contraintes résultant de l’état d’urgence sanitaire. Il n’est pas prévu une nouvelle baisse de loyer en cas de nouvelle interdiction des mariages. d’ailleurs, le bail mentionne que le Notaire rédacteur a recommandé de ne pas régulariser le présent bail en cette période d’incertitude et que les parties ont passé outre.
À compter du 15 décembre 2020, l’interdiction qui avait été faite au 30 octobre 2020 a été levée, si bien qu’au mois de janvier 2021, l’activité de célébration de mariage était parfaitement possible. Le loyer mensuel exigible au mois de janvier 2021 était donc de 7.500,00 euros. 

Le compte des parties est donc le suivant : 
- mai et juin 2020 : 2 x 1000 = 2000 €
- juillet à décembre 2020 : 6 x 4000 = 24000 €
- janvier 2021 : 7500 €.

La SARL SICANN fait valoir s’être acquittée d’un loyer initial de 1000 € jusqu’à ce que les célébrations de mariage puissent reprendre. Au mois de juillet 2020, elle a réglé un loyer de 2500 €. A compter du mois d’août un loyer de 4000 € a été versé jusqu’au mois de décembre 2020 inclus. Au mois de janvier 2021, la locataire a réglé un loyer de 7500 €. 

C’est à tort que la locataire plaide que la célébration des mariages a été possible à compter du mois d’août 2020 mais rendue impossible à compter du 26 septembre 2020, pour solliciter une baisse de loyer, alors que le bail ne le prévoit pas.

A la lumière de ces éléments d’appréciation, il y a lieu de considérer que la locataire n’a pas versé de loyer au-delà des prévisions du bail :
- En octobre 2020, la SARL SICANN a réglé un loyer de 4000 €. Ayant accepté le risque d’une interdiction postérieure à juillet, la locataire ne peut prétendre à un loyer diminué à 2500 €.
- Il en est de même pour novembre 2020. Étant observé que l’activité de chambres d’hôtes n’était pas proscrite.
- Les mêmes motifs prévalent pour les mois de décembre 2020 et janvier 2021.

Il n’en résulte aucun trop-perçu à restituer à la SARL SICANN.

Il convient de débouter la SARL SICANN.

SUR LA RESTITUTION DE L’ACOMPTE VERSE PAR [S] [B] 

La demanderesse plaide que la SCI LES PIERRES DU PIN a encaissé un chèque de 97 € versé à titre d’acompte par [S] [B] pour la réservation d’une chambre PMR et que ce chèque a été débité du compte de Mme [B] le 17 février 2020. Elle ajoute que la SCI LES PIERRES DU PIN devait rembourser cette somme à la SARL SICANN.

La demanderesse verse aux débats un courriel en date du 17 septembre 2020 du client qui a réservé cette chambre et qui précise que le chèque n° 5298586 de 97 € a été débité le 17 février précédent.

Faute de démontrer l’allégation selon laquelle la bailleresse se serait engagée à rembourser cette somme, la demande ne pourra prospérer.

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES 

Sur les intérêts au taux légal sur la somme de 4500 € à compter du 1er juillet 2020, date d’exigibilité du premier dépôt de garantie : 

La locataire a payé le dépôt de garantie de 2000 € à la signature et la somme complémentaire de 1500 € en août 2020.
Or, le contrat prévoit la somme complémentaire de 6.000,00 euros dès que l’interdiction de la célébration des mariages serait levée, soit le 1er juillet 2020, étant observé que la prorogation du 12 mai au 11 juillet 2020, visait l’interdiction des rassemblements dans les Établissements Recevant du Public ne touchant que les départements classés en zone « orange » (loi n° 2020-546 du 11 mai 2020 et décret n° 2020-663 du 31 mai 2020) et que le département du Morbihan a été classé en zone « verte » entre mai et fin septembre 2020 et qu’à à compter du 11 juillet 2020, l’état d’urgence sanitaire est levé et les rassemblements sont autorisés sous réserves du respect des gestes « barrières » (loi n° 2020-856 du 9 juillet 2020 et décret n° 2020-860 du 10 juillet 2020).

La SARL SICANN devait donc régler la somme de 4500 € à compter du 1er juillet 2020. Elle en doit les intérêts jusqu’à la sortie des lieux, date de restitution : 31 janvier 2021 : 
- 2nd semestre 2020 : 4500 x 184 : 365 x 0,84 % = 19,06 €
- 1er au 31 janvier 2021 : 4500 x 31 : 365 x 0,79 % = 3,02 €.
Il convient de condamner la SARL SICANN. Cette somme viendra se compenser avec celle due à la demanderesse.

Sur les intérêts au taux légal sur la somme de 7000 € à compter du 1er janvier 2021, date d’exigibilité du second complément dépôt de garantie. 

Pour ce qui regarde le complément de dépôt de garantie de 7000 €, la locataire reconnaît ne pas l’avoir réglé au motif qu’en janvier 2021 les parties étaient en discussion pour rompre le bail avant terme.
De fait, les parties sont convenues d’une rupture du bail à effet du 31 janvier 2021.
Le bailleur se devait de restituer ce dépôt après libération des lieux.

La demanderesse fait valoir que la bailleresse ne lui a pas délivré de mise en demeure de régler le complément de dépôt de garantie prévu au bail.
La défenderesse invoque les dispositions de l’article L. 441-6 du code de commerce relatif aux pénalités de retard des factures impayées qui n’exige aucune mise en demeure pour les intérêts moratoires d’une facture.
Il est justifié d’une facture du 28 décembre 2020. 
Dans la mesure où les parties sont convenues dans le contrat que la locataire réglerait un dépôt de garantie de 7000 € au 1er janvier 2021, la SARL SICANN se devait de le régler, peu importe que les discussions pour rompre le contrat étaient en cours.
Par l’effet de la rupture conventionnelle du bail, la bailleresse se devait de restituer le dépôt de garantie de 7000 € à la sortie des lieux, selon les termes du bail (après déduction de tous loyers, charges, impôts récupérables et toutes indemnités de toute nature dus au bailleur en fin de bail). 
Or, la réclamation à ce titre court jusqu’à la fin du bail renouvelé et les lieux ont été restitués le 31 janvier 2021.
La bailleresse n’est en droit de recevoir que la somme de 7000 x 31 : 365 x 0,79 % = 4,70 €. Il convient de condamner la SARL SICANN. Cette somme viendra se compenser avec celle due à la demanderesse.

Sur la somme de 202500 € au titre des loyers qu’elle estime dus pour la période du 1er février 2021 au 30 avril 2023. 

La demanderesse invoque le fait que les parties sont convenues de mettre fin au bail, à effet du 31 janvier 2021.
La bailleresse reconnaît de simples discussions en cours, sans qu’elle ait donné son accord pour un départ anticipé de la locataire.
Le notaire rédacteur du bail a avisé la locataire par courriel en date du 22 janvier 2021 que la bailleresse a donné son accord pour une résiliation anticipée du bail dès lors que les lieux sont libérés fin janvier 2021.
Ainsi, Me [Y] indique à la locataire : « Pour la rupture du bail commercial, suite à votre passage, votre bailleur me confirme son accord sur le principe mais souhaite que celui-ci se termine à la fin de ce mois de janvier avec une libération concomitante du logement. Si cela n’est possible, a priori, il serait accepté une résiliation au plus tôt, à la condition que vous soyez à jour des loyers dans le temps restant à s’écouler. » Ce courriel met en évidence l’accord du bailleur sur le principe de la rupture anticipée de la convention et sur la date de cette rupture qu’il a fixée au 31 janvier 2021. 
Les lieux ont été libérés au 31 janvier 2021 conformément à la demande de la bailleresse.

Il a donc été arrêté entre les parties un accord pour une rupture du bail commercial anticipé à condition que les lieux soient libérés au 31 janvier 2021. Cet accord a été exécuté. 

L’état des lieux contradictoire a été réalisé par Huissier de Justice le 8 février 2021. 

Il ne saurait donc être réclamé aucune somme à la SARL SICANN au titre des loyers pour la période postérieure à son départ à compter du 1er février 2021 et jusqu’à l’échéance de la première période triennale du bail. 
La SCI LES PIERRES DU PIN sera déboutée de cette demande.

Sur la somme de 45000 € au titre du préavis de six mois non respecté. 

L’accord des parties relatif à la rupture du bail à effet du 31 janvier 2021, a été exécuté. Cet accord ne prévoit aucun préavis à la charge du locataire. 
La SCI LES PIERRES DU PIN sera déboutée de ce chef. 


Le décompte final des parties s’établit ainsi que suit : 
+ 534,27 €, 
- 19,06 €, au titre des intérêts sur dépôt de garantie,
- 3,02 €, au titre des intérêts sur dépôt de garantie,
- 4,70 €, au titre des intérêts sur dépôt de garantie,
Balance : + 507,49 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 mai 2021, date de mise en demeure, avec capitalisation de ceux dus pour une année entière. Il convient de condamner la SCI LES PIERRES DU PIN à payer à la SARL SICANN cette somme. Outre la somme de 4890,47 € au titre de la taxe foncière payée à tort au titre de l’année 2020.


En application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, il convient de condamner la SCI LES PIERRES DU PIN, partie perdante, à payer à la SARL SICANN la somme de 6000 euros.

Aucune circonstance de la cause ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.


SOLUTION DU LITIGE

Par ces motifs, 
Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne la SCI LES PIERRES DU PIN à payer à la SARL SICANN les sommes de :
- 507,49 € majorée des intérêts au taux légal à compter du 8 mai 2021, date de mise en demeure, avec capitalisation de ceux dus pour une année entière, à titre de restitution de dépôt de garantie.
- 4890,47 € au titre de la taxe foncière payée à tort au titre de l’année 2020.
- 6000 euros à la SARL SICANN, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Déboute la SARL SICANN de ses demandes supplémentaires et la SCI LES PIERRE DU PIN de ses demandes reconventionnelles supplémentaires.

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Condamne la SCI LES PIERRES DU PIN aux dépens avec distraction au profit de la SCP MORVANT ancien associé DAVID MALLEBRERA BRET-DIBAT en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.



LE GREFFIER LE PRESIDENT