Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 7 juillet 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER
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AFFAIRE N° RG 25/00211 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-E747
Minute n° 

Copie exécutoire délivrée le 
à
- Mme [J] et Mr [E]




CONTENTIEUX CIVIL - RÉFÉRÉ

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Juillet 2025



DEMANDEURS :

Monsieur [Y] [O] [S] [E]
né le 13 Septembre 1961 à BELFORT (90000)

Madame [Z] [N] [G] [J]
née le 12 Août 1963 à DOLE (39100)
Demeurant 3 rue GOYA
25000 BESANÇON
comparants en personne

ET

DÉFENDEUR(s) :

Monsieur [A] [F]
né le 08 Mars 1986 à ALTKIRCH (68130)
Demeurant lotissement ALTIC
Chalet n°20 LIEUDIT “Le MIROIR”
25370 METABIEF
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND 

Greffier : Nicole CHEVASSU,


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée le 12 Mai 2025, et mise en délibéré pour ordonnance devant être rendue le 07 Juillet 2025.


ORDONNANCE Réputée contradictoire, en PREMIER ressort rendue par mise à disposition au greffe.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2022, M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] ont consenti un bail d'habitation à M. [A] [F] sur des locaux situés au 20 le miroir à METABIEF (25370), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 420 euros et d'une provision pour charges de 180 euros.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2024, les bailleurs ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 915,21 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [A] [F] le 25 novembre 2024.

Par assignation du 11 mars 2025, M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l'expulsion de M. [A] [F] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,3 115,21 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Les propriétaires demandent aussi la réduction du délai d'expulsion à un mois. 

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 11 mars 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 12 mai 2025, M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 12 mai 2025, s'élève désormais à 5 515,21 euros, après ajout de 4 mois de loyer à 600 euros. Les propriétaires estiment que la mauvaise foi du locataire est démontrée par l'absence de paiement, ce qui justifie la réduction du délai d'expulsion. M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [A] [F] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 
1.1. Sur la recevabilité de la demande
M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] justifient avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 23 novembre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1915,21 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 janvier 2025.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Le propriétaire demande en outre la réduction du délai d'expulsion de deux mois pour cause de mauvaise foi. 

Concernant le délai d'expulsion, et suite à la loi du 27 juillet 2023, l'article L412-1 du Code des procédures civiles d'exécution est rédigé ainsi : " Si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d'expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l'occupation de résidents temporaires, régi par l'article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ". 

Les bailleurs demandent la réduction du délai en raison de la mauvaise foi de la personne expulsée, puisque celle-ci a laissé s'accumuler une dette représentant plusieurs mois de loyer. 

Or, la mauvaise foi ne peut être déduite de la seule absence de paiement, et elle doit être démontrée par l'existence d'autres éléments. En conséquence, la mauvaise foi de la locataire ne peut être retenue et dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] versent aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 12 mai 2025, M. [A] [F] leur devait la somme de 5 515,21 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande des bailleurs au montant figurant dans l'assignation, soit 3 115,21 euros, suivant décompte arrêté au 24 janvier 2025.

M. [A] [F] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme aux bailleurs, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2024 sur la somme de 1915,21 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 600 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 24 janvier 2025, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés aux demandeurs ou à leur mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de M. [Y] [E] et Mme [Z] [J] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 23 novembre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 3 juillet 2022 entre les époux [Y] [E] et [Z] [J], d'une part, et M. [A] [F], d'autre part, concernant les locaux situés au 20 le miroir à metabief (25370) est résilié depuis le 24 janvier 2025,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [A] [F], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [A] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 20 le miroir à METABIEF (25370) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [A] [F] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 600 euros (six cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE M. [A] [F] à payer aux demandeurs la somme de 3 115,21 euros (trois mille cent quinze euros et vingt et un centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2024 sur la somme de 1 915,21 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [A] [F] à payer aux demandeurs la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 novembre 2024 et celui de l'assignation du 11 mars 2025.


AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE
LE PRÉSIDENT