Tribunal Judiciaire · TPROX Référés — 7 juillet 2025

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PONTARLIER
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AFFAIRE N° RG 25/00117 - N° Portalis DBXQ-W-B7J-E66E
Minute n° 25/193

Copie exécutoire délivrée le 10/07/2025
à
- Me MEZEY




CONTENTIEUX CIVIL - RÉFÉRÉ

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Juillet 2025



DEMANDERESSE :

S.C.I. AVH IMMO prise en la personne de son gérant en exercice
Dont le siège social est 17 rue de la Varée
25240 MOUTHE

représentée par Me Gilles DUMONT LATOUR, avocat au barreau de LYON 
substitué par Me Viveca MEZEY, avocat au barreau de BESANÇON

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [H]
né le 22 Août 1984 à LE CHENIT
Demeurant 3bis rue de la Varée
3ème étage
25240 MOUTHE
non comparant, ni représenté



COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Thibaut GOURHAND 

Greffier : Nicole CHEVASSU,


DÉBATS :

L'affaire a été plaidée le 12 Mai 2025, et mise en délibéré pour ordonnance devant être rendue le 07 Juillet 2025.


ORDONNANCE Réputée contradictoire, en PREMIER ressort rendue par mise à disposition au greffe.


EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 août 2023, la SCI AVH IMMO a consenti un bail d'habitation à M. [D] [H] sur des locaux situés au 3bis Rue de la Varée à Mouthe (25240), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 470 euros et d'une provision pour charges de 30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 574,35 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [D] [H] le 7 octobre 2024.

Par assignation du 28 janvier 2025, la SCI AVH IMMO a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pontarlier en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de M. [D] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
Une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux,2 438,91 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 30 janvier 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. 

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l'audience du 12 mai 2025, la SCI AVH IMMO maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mai 2025, s'élève désormais à 3 461,40 euros. La SCI AVH IMMO indique à l'audience qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [D] [H] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail : 
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La SCI AVH IMMO justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
 
Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d'acquisition de la clause résolutoire et d'apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l'inverse, lorsque le délai d'acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d'appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d'intérêt général interdisant aux parties d'y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 octobre 2024. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 1574,35 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 décembre 2024.

Il convient, en conséquence, d'ordonner au locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d'autoriser la SCI AVH IMMO à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative :

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, la SCI AVH IMMO verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 5 mai 2025, M. [D] [H] lui devait la somme de 3 461,40 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l'absence de comparution du locataire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l'assignation, soit 2 438,91 euros, suivant décompte arrêté au 25 janvier 2025.

M. [D] [H] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

3. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 532,28 euros.

L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 3 décembre 2024, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SCI AVH IMMO ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire :

Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [D] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SCI AVH IMMO concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l'article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 2 octobre 2024 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 14 août 2023 entre la société SCI AVH IMMO, d'une part, et M. [D] [H], d'autre part, concernant les locaux situés au 3bis Rue de la Varée à Mouthe (25240) est résilié depuis le 3 décembre 2024,

DIT n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [D] [H], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [D] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au 3bis Rue de la Varée à Mouthe (25240) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [D] [H] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 532,28 euros (cinq cent trente-deux euros et vingt-huit centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 décembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [D] [H] à payer à la SCI AVH IMMO la somme de 2 438,91 euros (deux mille quatre cent trente-huit euros et quatre-vingt-onze centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 25 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [D] [H] à payer à la SCI AVH IMMO la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 2 octobre 2024 et celui de l'assignation du 28 janvier 2025.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOURS, MOIS ET AN QUE DESSUS, ET ONT SIGNE A LA MINUTE LE PRÉSIDENT ET LA GREFFIÈRE.

LA GREFFIÈRE
LE PRÉSIDENT