Tribunal Judiciaire · Service des référés — 29 septembre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 25/51838 - N° Portalis 352J-W-B7J-C7J4D

AS M N°: 18

Assignation du :
23, 24 et 27 Décembre 2024




EXPERTISE[1]

[1] 2 Copies exécutoires
+ 1 CCC à l’expert :
délivrées le :


JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
le 29 septembre 2025



par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.


DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic la société DELPHIMMOBILIER GESTION, SASU
[Adresse 11]
[Localité 19]

représenté par Me Annie BROSSET, avocat au barreau de PARIS - #E1072

DEFENDEURS

Madame [E] [L]
[Adresse 16]
[Localité 23]

Madame [S] [N] épouse [Y]
[Adresse 15]
[Localité 17]

Monsieur [U] [L]
[Adresse 8]
[Localité 12]

Monsieur [I] [L]
[Adresse 10]
[Localité 20]


Monsieur [Z] [L]
[Adresse 7]
[Localité 18]

représentés par Me Bertrand JOLIFF, avocat au barreau de PARIS - #D0730

DÉBATS

A l’audience du 01 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 27] a pour projet de procéder à des travaux de ravalement de sa façade avec isolation thermique par l'extérieur devant être réalisés pour partie sur un mur pignon en surplomb de la propriété des immeubles voisins.

Les pignons Nord de l'immeuble donnent sur l'immeuble du [Adresse 4], propriété de l'indivision composée de Mesdames [E] [L] et [S] [Y], et de Messieurs [U] [L], [I] [L] et [Z] [L] (ci-après les consorts [L]), dont les locaux sont donnés à bail à la société Au Progrès qui exploite un hôtel " La [25] ".

Le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] a adressé à la société Au Progrès les documents d'information prévus par l'article R 113-9 du code la construction et de l'habitation, indiquant que le surplomb serait de 10 centimètres.

Le 23 avril 2024, les consorts [L] ont indiqué être propriétaires de l'immeuble du [Adresse 4], ont accepté la réalisation de travaux impliquant un droit de tour d'échelle mais ont refusé tout empiétement sur leur propriété. Ils ont réitéré leur opposition au droit de surplomb par courrier du 8 juillet 2024.

C'est dans ce contexte que, par actes des 23, 24, et 27 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] a fait assigner les consorts [L] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'être autorisé à réaliser des travaux d'isolation thermique extérieure en surplomb de l'immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 26]. 

Par conclusions déposées à l'audience du 1er septembre 2025 et soutenues oralement par son conseil, le syndicat des copropriétaires demande :
- rejeter l'ensemble des demandes des consorts [L],
- l'autoriser à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon situé au droit de sa propriété avec une isolation thermique par l'extérieur dudit pignon, en empiétant sur la propriété du [Adresse 5], sur une épaisseur de 10 cm, selon le projet de l'étude [B] Architectes, maître d'œuvre, annexé à la lettre du 25 mars 2024, et ce conformément au droit de surplomb prévu par la loi du 22 août 2021, et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, 
- enjoindre aux consorts [L] de laisser l'accès à leur propriété le temps nécessaire à la réalisation des travaux d'isolation par l'extérieur qui seront réalisés par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], et ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,
- lui donner acte de son engagement de faire procéder à l'établissement d'un constat contradictoire par un Commissaire de Justice dont les frais seront pris en charge par ses soins avant et après l'achèvement des travaux (avec un délai de prévenance de 10 jours à l'avance) et de prendre en charge toute dégradation qui serait occasionnée sur la parcelle voisine par les travaux d'isolation,
- lui donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] de son accord pour consentir au profit de la propriété du [Adresse 5] un droit de servitude d'empiètement pour la réalisation de tous travaux d'isolation thermique par l'extérieur qu'il envisagerait de faire réaliser et fixer, en conséquence, la servitude d'empiètement réciproque à titre gracieux pour l'une et l'autre parte partie, 
- déclarer que faute de régularisation d'un acte authentique de servitude d'empiètement au profit de la parcelle dont le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] est propriétaire, cadastrée section DU n°[Cadastre 14], aux conditions ci-dessus déterminées, et ce dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement à intervenir, ledit jugement vaudra acte de servitude d'empiètement au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] aux conditions mentionnées ci-dessus sur le fonds du [Adresse 5], cadastré DU n°[Cadastre 13],
- déclarer que le jugement à intervenir devra être publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble,
- condamner solidairement les consorts [L] à lui verser la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil,
- condamner les consorts [L] à lui verser la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions déposées à l'audience et soutenues oralement par son conseil, les consorts [L] demandent :
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes, 
- condamner le syndicat des copropriétaires à les garantir de toute condamnation consécutive à une action de son locataire commercial liée à la réalisation des travaux, 
- ordonner aux frais du syndicat des copropriétaires la désignation d'un expert judiciaire aux fins d'évaluer l'indemnité due en contrepartie du droit de surplomb et notamment d'évaluer les préjudices pour les concluants résultant d'une impossibilité ou aggravation du coût de surélévation de leur immeuble,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l'audience, et à la note d'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 septembre 2025, date du présent jugement.

MOTIVATION

Sur les demandes de " donner acte " ou de " constater "

La mission du juge est de trancher les litiges qui lui sont soumis et non de constater, de dire ou de donner acte aux parties de l'existence de faits ou d'actes dont elles se prévalent, les demandes en ce sens ne tendant pas à faire trancher un point litigieux et ne constituant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile.

Ces " demandes ", qui constituent en réalité à tout le moins des moyens, ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande d'autorisation de réaliser les travaux d'isolation thermique en surplomb

L'article L 113-5-1 du code la construction et de l'habitation dispose :
I.-Le propriétaire d'un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l'extérieur bénéficie d'un droit de surplomb du fonds voisin de trente-cinq centimètres au plus lorsqu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs. L'ouvrage d'isolation par l'extérieur ne peut être réalisé qu'à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure.
Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé.
Ce droit s'éteint par la destruction du bâtiment faisant l'objet de l'ouvrage d'isolation.
Les modalités de mise en œuvre de ce droit sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

II.-Le droit de surplomb emporte le droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.
Une indemnité est due au propriétaire de l'immeuble voisin.
Une convention définit les modalités de mise en œuvre de ce droit.

III.-Avant tout commencement de travaux, le propriétaire du bâtiment à isoler notifie au propriétaire du fonds voisin son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb de son fonds et de bénéficier du droit mentionné au II.
Dans un délai de six mois à compter de cette notification, le propriétaire du fonds voisin peut s'opposer à l'exercice du droit de surplomb de son fonds pour un motif sérieux et légitime tenant à l'usage présent ou futur de sa propriété ou à la méconnaissance des conditions prévues au premier alinéa du I. Dans ce même délai, il ne peut s'opposer au droit d'accès à son fonds et à la mise en place d'installations provisoires que si la destination, la consistance ou la jouissance de ce fonds en seraient affectées de manière durable ou excessive.
Dans le même délai, il peut saisir le juge en fixation du montant de l'indemnité préalable prévue aux I ou II.



Aux termes de l'article R 113-19 du même code, la notification prévue au III de l'article L. 113 5-1 est faite par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d'huissier de justice et comporte les éléments suivants :
1° Les noms, prénoms, adresses postales et électroniques et coordonnées téléphoniques du ou des propriétaires du bâtiment à isoler et, le cas échéant, ceux de son ou de ses représentants légaux ou statutaires ;
2° Un descriptif détaillé de l'ouvrage d'isolation thermique par l'extérieur, accompagné d'un plan des façades et, le cas échéant, des toitures modifiées par le projet, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur ;
3° Les justificatifs démontrant qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs ;
4° Une proposition relative au montant des indemnités préalables prévues aux I et II de l'article L. 113-5-1 ;
5° Le projet d'acte authentique prévu au I de l'article L. 113-5-1 ;
6° Le projet de la convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 ;
7° Une reproduction des dispositions de l'article L. 113-5-1.
Cette notification précise qu'elle constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois prévu au III de l'article L. 113-5-1.

En application de l'article R 113-20 du même code, la convention prévue au II de l'article L. 113-5-1 précise notamment :
1° La localisation et le périmètre de l'accès au fonds à surplomber à prévoir pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur ainsi que la durée à prévoir de cet accès au fonds ;
2° La nature des installations provisoires à mettre en place pour la réalisation des travaux d'isolation thermique par l'extérieur et les conditions de cette mise en place notamment pour la protection du fonds à surplomber ;
3° L'indemnité due en contrepartie des droits d'accès et d'installation temporaires ;
4° Le cas échéant, les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds voisin.

Au cas présent, pour s'opposer à la demande de travaux du syndicat des copropriétaire, les consorts [L] invoquent que :
- la notification prévue aux textes susvisés n'a pas été faite aux propriétaires mais au locataire de l'immeuble voisin, 
- la notification est incomplète, en raison de l'absence d'un projet d'acte authentique, d'un projet de convention, et de proposition d'indemnité préalable, 
- un motif sérieux et légitime tiré de l'absence de démonstration qu'aucune solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou qu'une autre solution présenterait un coût ou une complexité excessifs,
- un motif sérieux et légitime tiré de leur volonté de surélévation de leur bien. 

- sur l'absence de notification :

Il est constant que le demandeur, propriétaire du bâtiment à isoler, a notifié son intention de réaliser un ouvrage d'isolation en surplomb le 25 mars 2024 à la société Au Progrès au lieu des consorts [L], propriétaires du fonds voisin. 


Toutefois, la notification prévue à l'article L 133-5-1 III du code de la construction et de l'habitation constitue le point de départ du délai d'opposition de six mois du propriétaire du fonds voisin pour un motif sérieux et légitime.

Or, il ressort des courriers des 23 avril 2024 et 8 juillet 2024 des défendeurs, et de la présente procédure à laquelle tous les coindivisaires sont parties, que ces derniers ont été en mesure d'exercer leur opposition à l'exercice du droit de surplomb dans le délai légal, de sorte qu'ils ne démontrent pas l'existence d'un grief sur ce point. 

Ce premier moyen sera donc écarté.

- sur le caractère incomplet de la notification :

S'agissant du projet d'acte authentique, il ressort des pièces produites que si un projet d'acte n'était pas joint à la notification effectuée le 25 mars 2024, cette formalité n'est pas exigée à peine de nullité et le demandeur produit à la présente instance un projet d'acte notarié sur le droit de surplomb.

S'agissant du projet de convention, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé dès le 25 mars 2024 un projet de convention relative au droit de surplomb.

S'agissant de la proposition d'indemnisation, il résulte de l'article 3 " Contrepartie " dudit projet de convention que " La servitude d'empiètement est accordée à titre gracieux par le syndicat des propriétaires XXX au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]. En contrepartie, ce dernier consent la réciprocité dans l'hypothèse où le propriétaire de la parcelle voisine entendrait réaliser une isolation thermique par l'extérieur de son immeuble ".

Il convient de préciser que la proposition d'indemnité préalable prévue à l'article L 113-5-1 I et II du code de la construction et de l'habitation n'est pas requise à peine de nullité du droit de surplomb.

En outre, l'article R 113-21 du même code prévoit la possibilité de saisir le juge judiciaire, à défaut d'accord entre les parties ou d'opposition du propriétaire voisin, afin qu'il puisse fixer le montant des indemnités en procédure accélérée au fond, ce que demandent à titre reconventionnel les défendeurs à la présente instance. 

Dès lors, au regard de l'ensemble de ces éléments, les consorts [L] seront déboutés de leurs demandes à ce titre. 

- sur l'efficacité énergétique de la solution technique envisagée : 

Les défendeurs allèguent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qu'aucune autre solution technique ne permet d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique équivalent ou que cette autre solution présente un coût ou une complexité excessifs.



Cependant, le demandeur produit, pour justifier de sa demande, le rapport du bureau d'études thermique [P] Consultants du 12 février 2024 qui atteste que :
" Ce programme de travaux est néanmoins conditionné aux autorisations d'empiètement pour l'Isolation Thermique par l'Extérieur (ITE) du pignon. En effet, son Isolation Thermique par l'Intérieur (ITI), seule autre solution technique permettant d'atteindre un niveau d'efficacité énergétique comparable, serait bien plus chère et trop complexe à réaliser.
L'Isolation Thermique par l'Intérieur (ITI) impliquerait des travaux en parties privatives, dans une opération qui vise l'entretien et la conservation des parties communes. Or la rénovation intérieure des logements, dont certains ont été récemment réaménagés, ne fait pas partie du programme et viendrait donc en sus des travaux prévus, impliquant des coûts supplémentaires.
De plus, l'Isolation Thermique par l'Intérieur (ITI) réduirait les surfaces habitables dans des logements déjà relativement petits, avec pour conséquence leur dévalorisation.
Par ailleurs, l'ITI ne permet pas de traiter les ponts thermiques au droit des murs et des planchers, ce qui la rend moins performante et génère différentes pathologies dans le bâti ancien, comme l'apparition de moisissures et la dégradation de certaines structures. Ces pathologies sont quasiment impossibles à prévenir dans le cadre d'un chantier en site occupé puisqu'il faudrait démonter partiellement les planchers, etc.
Enfin, la mise en œuvre d'Isolation Thermique par l'Intérieur nécessiterait la dépose et la repose complexes d'équipements privatifs, dont des cuisines et installations sanitaires, le tout dans un chantier en site occupé, ce qui n'est pas envisageable. "

Il s'ensuit que, contrairement à ce qu'affirment les défendeurs, les conditions prévues à l'article article L 113-5-1 I du code la construction et de l'habitation pour bénéficier du droit de surplomb sont satisfaites.

Ce grief sera, par conséquent, rejeté. 

- sur le projet des défendeurs de surélévation de leur immeuble : 

Les consorts [L] font valoir qu'ils souhaitent faire surélever leur immeuble et que les travaux sollicités feraient obstacle à ce projet, ou du moins le limiteraient.

Ils produisent, au soutien de leurs prétentions, une attestation de Madame [H], géomètre-expert, qui " certifie par la présente avoir rencontré, à de nombreuses reprises, Monsieur [A] [Y], époux de Madame [S] [N], propriétaire d'un bien sis :[Adresse 5] à [Localité 27], occupé actuellement par l'Hôtel [25]. 
A ces occasions, les discussions portaient notamment sur les limites de propriété, sur les possibilités de construction ainsi que sur le dépôt d'un Certificat d'urbanisme pré-opérationnel. "

Toutefois, cette seule pièce est insuffisante à démontrer d'une part, l'existence d'un projet réel et concret de surélévation de l'immeuble, et, d'autre part, les conséquences délétères du surplomb de fonds voisin quant aux possibilités de surélévation de l'immeuble situé au [Adresse 4]. 


En outre, l'article 2 du projet de convention du droit de surplomb prévoit que " en cas de surélévation des bâtiments existants ou de réalisation de nouvelles constructions sur la parcelle et si cela se révélait techniquement nécessaire, le syndicat s'engage pour lui-même ou ses ayants-droits à retirer, à ses frais, en partie ou en totalité l'isolation thermique du pignon.
La copropriété du xx s'engage à ne pas demander cette suppression dans les dix années suivant la signature de la convention et cet engagement liera l'acquéreur en cas de cession de la parcelle. "

Dès lors, à défaut de justifier d'un motif sérieux et légitime pour s'opposer au droit de surplomb, les défendeurs seront déboutés de leurs demandes. 

* * *

Au regard de ce qui précède, il convient de :
- autoriser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon situé au droit de sa propriété avec une isolation thermique par l'extérieur dudit pignon, en empiétant sur la propriété du [Adresse 5], sur une épaisseur de 10 cm, selon le projet de l'étude [B] Architectes, annexé à la lettre du 25 mars 2024, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois,
- enjoindre aux consorts [L] de laisser l'accès à leur propriété le temps nécessaire à la réalisation des travaux d'isolation par l'extérieur qui seront réalisés par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois.

L'article L 113-5-1 I du code de la construction et de l'habitation prévoit que les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb sont constatées par acte authentique ou par décision de justice, publié pour l'information des tiers au fichier immobilier.

Ainsi, il convient de dire qu'à défaut de meilleur accord des parties entériné par acte authentique, les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] seront celles fixées à la présente décision.

Le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires soutient que le refus réitéré des défendeurs de permettre les travaux de rénovation énergétique lui cause un préjudice et entraîne le risque de perte de la subvention accordée par la ville de [Localité 26], à défaut de commencement des travaux dans un délai d'un an. 

Cependant, le seul caractère infondé des prétentions des consorts [L], visant à préserver leur propriété, ne suffit pas à caractériser une résistance abusive de leur part.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires sera débouté de cette demande. 

Sur la demande de garantie

Les consorts [L] sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires à les garantir de toute condamnation consécutive à une action de son locataire commercial liée à la réalisation des travaux.

Cependant, cette demande visant à garantir un préjudice purement hypothétique sera rejetée. 

Sur la demande d'expertise 

L'article R 113-21 du code de la construction et de l'habitation prévoit qu'à défaut d'accord avec le propriétaire du bâtiment à isoler, le propriétaire du fonds à surplomber qui souhaite s'opposer à l'exercice de l'un des droits mentionnés aux I et II de l'article L. 113-5-1 ou demander la fixation par le juge du montant des indemnités prévues au même article, saisit, dans le délai de six mois prévu au III du même article, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, statuant selon la procédure accélérée au fond.

Selon l'article 232 du code de procédure civile, le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien.

Au cas présent, les consorts [L] sollicitent la désignation d'un expert judiciaire, aux frais du syndicat des copropriétaires, aux fins d'évaluer l'indemnité due en contrepartie du droit de surplomb et notamment d'évaluer les préjudices résultant d'une impossibilité ou aggravation du coût de surélévation de leur immeuble.

Toutefois, comme jugé précédemment, les défendeurs ne justifient pas d'un projet réel et tangible de procéder à la surélévation de leur immeuble, de sorte que la demande d'expertise de ce chef n'est pas fondée.

En revanche, il est constant, au regard des textes susvisés, qu'une indemnité est due au propriétaire du fonds surplombé, d'une part, au titre de l'exercice du droit de surplomb, et, d'autre part, venant en contrepartie du droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux. 

Dès lors, la demande d'expertise des consorts [L] sera accueillie sur ces deux points, dans les termes du dispositif et aux frais avancés du demandeur, dans l'intérêt de laquelle elle est ordonnée.

Sur les demandes accessoires

Les consorts [L], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre d'allouer au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l'article 700 du même code d'un montant de 2 000 €.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Autorise le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à faire procéder à la réalisation du ravalement du pignon situé au droit de sa propriété avec une isolation thermique par l'extérieur dudit pignon, en empiétant sur la propriété du [Adresse 5], sur une épaisseur de 10 cm, selon le projet de l'étude [B] Architectes, annexé à la lettre du 25 mars 2024, dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, pendant un délai de 3 mois ;

Enjoint aux consorts [L] de laisser l'accès à leur propriété le temps nécessaire à la réalisation des travaux d'isolation par l'extérieur qui seront réalisés par l'entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], dans un délai d'un mois à compter de la signification de la présente décision, et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai de 3 mois ;

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne en qualité d'expert :

Madame [K] [W] NÉE [O]
[Adresse 9]
[Localité 21] 
☎ :[XXXXXXXX02]

qui pourra prendre l'initiative de recueillir l'avis d'un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s'être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de:
- se rendre sur les lieux sur les lieux litigieux sis 107 et [Adresse 6],
- se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles pour l'accomplissement de sa mission,
- entendre tous sachants,
- fournir tous éléments de nature à permettre à la juridiction saisie d'évaluer les indemnités dues aux propriétaires du fonds surplombé au titre de l'exercice du droit de surplomb, et venant en contrepartie du droit d'accéder temporairement à l'immeuble voisin et d'y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux,
- fournir toute information utile susceptible d'intéresser la solution du litige ;




Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l'occasion de l'exécution des opérations ou de la tenue des réunions d'expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l'accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :
→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;
 
→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

 → en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;
→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixe à la somme de 5 000 € le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 1er décembre 2025 ;

Dit que, faute de consignation de la présente provision initiale dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera aussitôt caduque et de nul effet, sans autre formalité requise, conformément aux dispositions de l'article 271 du code de procédure civile ;

Dit que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Dit que le terme du délai fixé par l'expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l'instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l'article 276 du code de procédure civile;

Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 30 avril 2026, pour le rapport définitif, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Dit que, dans le but de favoriser l'instauration d'échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l'expertise, le technicien devra privilégier l'usage de la plateforme OPALEXE et qu'il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d'expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l'article 748-1 du code de procédure civile et de l'arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Dit qu'à défaut de meilleur accord des parties entériné par acte authentique, les modalités de mise en œuvre du droit de surplomb du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] seront celles fixées à la présente décision ;

Dit que le présent jugement sera publié au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble ;

Condamne les consorts [L] aux dépens ;

Condamne les consorts [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 6] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 29 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,




Anne-Sophie MOREL Lucie LETOMBE













Service de la régie : 
Tribunal de Paris, [Adresse 28]
[Localité 22]
☎ [XXXXXXXX03] 
Fax [XXXXXXXX01]
✉ [Courriel 29]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes : 
IBAN : [XXXXXXXXXX024]
BIC : [XXXXXXXXXX030]
en indiquant impérativement le libellé suivant : 
C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l'ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l'avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d'une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Madame [K] [W] NÉE [O]

Consignation : 5000 € par SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 6], représenté par son syndic la société DELPHIMMOBILIER GESTION, SASU

le 01 Décembre 2025

Rapport à déposer le : 30 Avril 2026

Juge chargé du contrôle de l’expertise : 
Service du contrôle des expertises
Tribunal de Paris, [Adresse 28]
[Localité 22].