Tribunal Judiciaire · JugeContentieuxProtection — 30 septembre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE 
Service civil 
Juge des Contentieux de la Protection 
 
JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire : 
N° RG 24/02035 - N° Portalis DB2B-W-B7I-EO7B

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu: 

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. VILAZIO, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Sonia BERNES-CABANNE de la SCP CAILLE BERNES-CABANNE, avocats au barreau de TARBES substituée par Me Valerie CAILLEAUX, avocat au barreau de TARBES



 D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[V] [R], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

 

D’AUTRE PART,













EXPOSE DU LITIGE


Par acte signé électroniquement le 20 et le 21 mars 2024, à effet au 1ier avril 2024, la SCI VILAZIO, bailleur, a donné à bail à usage d'habitation à Monsieur [R], un logement, situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 404,67€, une provision mensuelle de charges de  55€, outre un dépôt de garantie de 404,67€.
 
Par acte en date du 5 septembre 2024, le bailleur  a fait signifier à Monsieur [R], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 1 838,68€ suivant décompte de loyers  et charges impayés du 3 septembre 2024 et la somme de 404,67€ au titre du dépôt de garantie, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2024, le bailleur l' a fait assigner pour l'audience du 21 janvier 2025, afin de voir :
- Constater le jeu de la clause résolutoire et en conséquence, prononcer la résiliation du contrat de location.
- Ordonner, en conséquence, votre expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par vous dans les lieux.
- Ordonner que faute par vous de ce faire, il sera procédé à votre expulsion avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est.
- Condamner Monsieur [R], au paiement de la somme de 2 703,02€ au titre du solde du dépôt de garantie, des loyers et charges impayés suivant décompte du 18 octobre 2024, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni aux débats, outre au paiement des loyers et charges impayés du jour de l'assignation au jour de la résiliation et avec intérêts, soit la somme de 459,67€
- Condamner Monsieur [R] au paiement une indemnité d'occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, au jour de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des lieux, avec indexation et intérêts de droit, 
- Condamner Monsieur [R] au paiement la somme de 3 000€ sur le fondement de l'article 1231-1 du Code civil pour résistance abusive et injustifiée
- Condamner Monsieur [R] au paiement de la somme de 500€ en application de l'article 700 du Code de procédure civile.
 - Condamner Monsieur [R] au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement, de la dénonce à la CCAPEX, de l'assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires prises sur vos biens et valeurs mobilières, 
 
L’affaire a été appelée le 21 janvier 2025, la SCI VILAZIO, par la voix de son Conseil, a sollicité le renvoi, indiquant que Monsieur [R] venait de remettre les clés à l’huissier et qu’il convenait de faire le point des comptes locatifs. 
 
Monsieur [R], cité régulièrement à étude, n'a pas comparu, ni personne pour lui.

L’audience a été renvoyée au 8 avril 2025 puis au 1ier juillet 2025, date à laquelle elle a été retenue et le jugement mis à disposition au greffe le 30 septembre 2025.




Lors de l’audience du 1ier juillet 2025, la SCI VILAZIO, par son Conseil représentée, et selon conclusions additionnelles régulièrement notifiées à Monsieur [R], le 26 juin 2025, par commissaire de justice, sollicite de voir : 
Ordonner l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 octobre 2024
Condamner Monsieur [R] à payer à la SCI VILAZIO, la somme de 2 428,02€ de loyers impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir
Condamner Monsieur [R] à payer à la SCI VILAZIO, la somme de 275€ de charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir
Ordonner le paiement d’une indemnité d’occupation de 459,67€ du 17 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir jusqu’au 15 janvier 2025, date de la reprise des lieux par Commissaire de justice, Maître [S]
Condamner Monsieur [R] à payer à la SCI VILAZIO, la somme de 919,34€ au titre des indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir
Condamner Monsieur [R] à payer à la SCI VILAZIO, la somme de 3000€ à titre de dommages et intérêts en réparation de la résistance abusive et injustifiée, avec intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2024
Condamner Monsieur [R] à payer à la SCI VILAZIO, la somme de 1 000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement, le procès verbal de reprise et les frais d’assignation, 
Ordonner l’exécution provisoire de droit.

Monsieur [R], régulièrement convoqué par les soins du greffe, à sa dernière adresse connue, pour l’audience du 8 avril et du 1 ier juillet 2025, n’a pas comparu, ni personne pour lui. 

Le jugement en premier ressort, sera à son endroit par conséquent qualifié de  réputé contradictoire.
 

MOTIFS
     
      - Sur la demande principale :
 
L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la  Préfecture du département le 8 novembre 2024, et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX le 5 septembre 2024  et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.
La procédure suivie en résiliation et expulsion sera donc déclarée régulière.

Par acte en date du 5 septembre 2024, le bailleur  a fait signifier à Monsieur [R], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 1 838,68€ suivant décompte de loyers  et charges impayés du 3 septembre 2024 et la somme de 404,67€ au titre du dépôt de garantie, outre d’avoir à justifier d’une assurance et de l’occupation du logement.

Dans le respect des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, le délai de régularisation visé dans le commandement de payer concernant l’arriéré locatif a été fixé à 6 semaines conformément à la clause du contrat de bail et le délai de régularisation concernant le justificatif d’assurance visé au même commandement a été fixé à 1 mois conformément à la clause du contrat de bail
 
      Les causes de ce commandement n'ont pas été intégralement payées dans le délai de 6 semaines suivant sa délivrance  et le locataire n’a pas repris les paiements du loyer courant.
 
      Il sera d’ailleurs observé que la dette locative a continué d'augmenter depuis la délivrance dudit commandement.
 
Le  diagnostic social et financier concernant ce dossier transmis à la juridiction mentionne qu'aucune évaluation n'a pu être menée, Monsieur [R] n'ayant pas répondu aux différents rendez-vous proposés et qu’il serait sur [Localité 3] au domicile de son amie.
 
      La clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 17 octobre 2024, ce qui emporte résiliation du bail.
 
      A compter du 17 octobre 2024,  Monsieur [R]   est occupant sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 2].

Par cette occupation illicite, Monsieur [R] cause un préjudice au bailleur propriétaire, l'empêchant d'avoir la libre disposition de son bien.
 
En ce chef, Monsieur [R] est condamné à payer à  la SCI VILAZIO, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges locatives, avec intérêt de droit, du 17 octobre 2024 jusqu'à son départ effectif des lieux, lequel s’est opéré le 15 janvier 2025 ainsi qu’il en résulte du procès-verbal de reprise.

En conséquence, il est à acter que l’expulsion n’a plus d’objet, la SCI VILAZIO ayant repris possession du logement dès le 15 janvier 2025.
 
Selon la pièce numéro 8 de la SCI VILAZIO, il est dû par Monsieur [R] : 8X55€ au titre des charges soit 440€, au titre des loyers et des indemnités d’occupation du 17 octobre 2024 jusqu’au 15 janvier 2025, outre le dépôt de garantie, la somme de 3 378,17€ d’où un total de 3 818, 17€.
Or, il est sollicité par voie de conclusions telles que notifiées à Monsieur [R] et soutenues lors de l’audience du 1ier juillet 2025, un arriéré locatif demandé à hauteur de la somme de 2 428,02€ de loyers impayés + la somme de 275€ de charges impayées + la somme de 919,34€ au titre des indemnités d’occupation( 2 mois à 459,67€) soit un total de 3 622,36€ demande qui seule saisit le Tribunal ce dont il est pris acte.

En conséquence, Monsieur [R] est condamné à payer à  la SCI VILAZIO,  la somme de   la somme de 2 428,02€ de loyers impayés + la somme de 275€ de charges impayées + la somme de 919,34€ au titre des indemnités d’occupation( 2 mois à 459,67€) avec intérêts au taux légal  à compter de la présente décision.
 
-Sur les dommages-intérêts :
     
L’article 1231-1 du Code civil prévoit que “ le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.”

Au soutien de cette demande, il est indiqué d’une part que le locataire, malgré commandement, n’a pas réglé son loyer et qu’il est resté dans l’appartement et d’autre part qu’à son départ, il a contraint le bailleur a évacué plusieurs paquets de lattes stratifiées et une petite console laissés dans une chambre de l’étage.

Pour qu’une responsabilité contractuelle soit engagée sur le fondement de l’article 1231-1, trois éléments doivent être réunis :
– L’existence d’une obligation : un contrat doit exister entre les parties, définissant les engagements de chacune.
– Une inexécution ou une mauvaise exécution : le débiteur doit avoir failli à son obligation, soit en ne l’exécutant pas du tout, soit en l’exécutant de manière imparfaite ou tardive.
– Un préjudice subi par le créancier : ce dernier doit prouver qu’il a subi un dommage du fait de l’inexécution contractuelle.
Concernant le préjudice du bailleur en son premier volet, les dommages et intérêts ne sauraient être de nature compensatoire puisque la condamnation de Monsieur [R] à l’arriéré locatif vise déjà à y satisfaire, quant aux dommages et intérêts moratoires, qui visent en cas de retard, à indemniser le préjudice causé par l’attente de l’exécution, il n’est pas rapporté.

Concernant le préjudice du bailleur en son second volet, les dommages et intérêts sont à requalifier en demande d’indemnisation au titre des réparations locatives, dès lors qu’il incombe normalement au locataire de laisser l’appartement dans le même état qu’il a trouvé lors de l’entrée dans les lieux.
Or il n’est pas versé l’état des lieux d’entrée pour justifier que ces paquets de lattes et petite console ne s’y trouvaient pas et les seules affirmations de la requérante ne valent pas état des lieux d’entrée.
La demande de dommages et intérêts en ces deux volets est rejetée.

      -Sur les demandes accessoires :
 
L'équité et la situation respective des parties  commandent  de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 300€. 
 
      Monsieur [R], partie perdante, est condamné à payer à la SCI VILAZIO, la somme de 300€ au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [R], partie perdante, est condamné au titre des dépens de la présente instance, en ce compris le  coût du commandement, du procès-verbal de reprise et du coût de l’assignation.
 

      PAR CES MOTIFS
 
Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,
 
CONSTATE la résiliation du bail par effet de l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 17 octobre 2024, 

CONSTATE la reprise du logement par la SCI VILAZIO du logement sis [Adresse 2] à compter du 15 janvier 2025,

DIT, en conséquence, devenue sans objet, la demande d’expulsion de Monsieur [R], 

      FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges soit 459,67€ par mois, à compter du 17 octobre 2024 jusqu’au 15 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,
 
CONDAMNE Monsieur [R] à payer à la SCI VILAZIO , la somme de 919,34€ au titre des indemnités d’occupation avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,

CONDAMNE Monsieur [R] à payer au titre de l’arriéré locatif ( loyers, dépôt de garantie et charges impayés), à la SCI VILAZIO, la somme de 2 428,02€ + 275€ avec intérêt au taux légal à compter du jugement à intervenir,

 REJETTE la demande de dommages-intérêts,
 
 CONDAMNE Monsieur [R] à payer la somme de 300€ à  la SCI VILAZIO au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNE Monsieur [R] au titre des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement, du procès verbal de reprise et du coût de l’assignation, 

DIT la présente décision revêtue de l’exécution provisoire, 

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d'une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins d’informations. 
 
DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits. 
 
En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.


 Le greffier Le juge