Tribunal Judiciaire · JCP — 7 juillet 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française 

Au nom du Peuple Français


MINUTE N°: 
JUGEMENT DU : 07 Juillet 2025
DOSSIER N° : N° RG 25/00680 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CVXS


JUGEMENT

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION



PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [G] [U]
née le 20 Avril 1961 à [Localité 13]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Adresse 8]
[Localité 7]

représentée par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Me Anaïs FARGET, avocat au barreau d’ALES plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [I]
[Adresse 1]
[Adresse 10] [Adresse 9] [Adresse 11]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Monsieur [M] [I]
[Adresse 6]
[Localité 5]

non comparant, ni représenté



Les débats ont eu lieu en audience publique le 07 Juillet 2025 devant Samuel SERRE, Vice-président placé par ordonnance de Monsieur le Premier président de la Cour d’appel de [Localité 12], assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que le jugement serait rendu le sept Juillet deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat sous signature privée en date du 02 novembre 2016, Madame [G] [U] a donné à bail à Monsieur [W] [I] un logement à usage d'habitation situé à sis [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 620,45 euros et 50 euros de provision sur charges dont Monsieur [M] [I] s'est porté caution par acte du 20 octobre 2016.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [U] a fait signifier à Monsieur [W] [I] par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024 un commandement de payer la somme de 2113,54 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Madame [U] a fait assigner Monsieur [W] [I] et à Monsieur [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'ALES aux fins de voir,
 
-A TITRE PRINCIPAL.
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Monsieur [W] [I] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
En conséquence,
*Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [W] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
*Voir condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur [M] [I], ce dernier pris en sa qualité de cautionnaire, au paiement des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 soit la somme de 1 440.54 €quittancement du mois de janvier 2025 inclus,
*Voir condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur [M] [I], ce dernier pris en sa qualité de cautionnaire, à compter de l'assignation au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux par Monsieur [W] [I],
*Juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,
*Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du16.10.2024
-A TITRE SUBSIDIAIRE, Si par impossible, la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'assignation telle que sollicitée au visa de l'article 1229 du code civil
-Prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l'acte introductif d'instance aux torts exclusifs de Monsieur [W] [I] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,
En conséquence,
*Ordonner sans délai l'expulsion de Monsieur [W] [I] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,
*Voir condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur [M] [I], ce dernier pris en sa qualité de cautionnaire, au paiement des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 soit la somme de 1 440.54 €, quittancement du mois de janvier 2025 inclus,

*Voir condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur [M] [I], ce dernier pris en sa qualité de cautionnaire, au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l'audience à échoir jusqu'au prononcé de la résiliation judiciaire
*Voir condamner solidairement Monsieur [W] [I] et Monsieur 
[M] [I], ce dernier pris en sa qualité de cautionnaire, au paiement d'une indemnité d'occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu'au départ effectif des lieux par le locataire,
*Juger et ordonner que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail
*Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du16.10.2024,
DANS TOUS LES CAS.
*Voir condamner in solidum Monsieur [W] [I] et Monsieur [M] [I], ce dernier pris en sa qualité de cautionnaire, au paiement d'une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
*Voir condamner in solidum Monsieur [W] [I] et Monsieur [M] [I], ce dernier pris en sa qualité de cautionnaire, au paiement des entiers dépens d'instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile,
*Juger qu'il n'y pas lieu d'écarter l'exécution provisoire au visa des dispositions de l'article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l'affaire.

Au soutien de leurs prétentions, Madame [U] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire (article VIII) insérée au contrat de bail délivré le 16 octobre 2024 et ce pendant plus de deux mois.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 02 juin 2025.

A cette audience, Madame [U], sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 326 euros, selon décompte en date du 02 juin 2025, terme de mai inclus.

Elle précise que Monsieur [W] [I] n'a pas soldé sa dette, bien qu'il y ait eu des paiements, et n'a pas pour autant déménagé.

Monsieur [W] [I] s’est présenté en personne à l’audience du 05 Mai 2025.

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [M] [I] ne comparait pas et ne s’est pas fait représenter.

A l’audience du 02 Juin Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [I] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenté.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.



La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 juillet 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l'assignation a été notifiée à la Préfecture du GARD le 17 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 20 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, Madame [U] justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 30 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 18 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 02 novembre 2016 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 octobre 2024, pour la somme en principal de 2113,54 euros.

Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 17 décembre 2024.

Monsieur [W] [I] était donc occupant sans droit ni titre depuis cette date. 

En conséquence, il convient d'ordonner, à défaut de libration volontaire des lieux, l'expulsion des locataires et de tous les occupants de son chef.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [W] [I] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Monsieur [W] [I] par remise des clés au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et de condamner Monsieur [W] [I] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [W] [I] reste devoir la somme de 326 euros, à la date du 02 juin 2025, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois de mai inclus et frais relatifs aux commandements de payer, compris dans les dépens, exclus.

Pour la somme au principal, Monsieur [W] [I] comparant à l’audience du 05 Mai 2025 et Monsieur [E] [I], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [I], en sa qualité de caution, sont donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 326 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2113,54 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1440,54 euros à compter de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [I] et Monsieur [E] [I], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.



Il n'apparaît pas conforme à l'équité de les condamner au paiement d'une quelconque somme au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter les demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 02 novembre 2016 entre Madame [U] [G] et Monsieur [W] [I], Monsieur [E] [I] en qualité de caution, concernant le logement à usage d'habitation situé sis [Adresse 2], sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [W] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M [W] [I] à compter du 17 décembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,

DECLARE commune et opposable la présente décision à Monsieur [E] [I] caution au bail

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I], Monsieur [E] [I] à l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 17 décembre 2024 et jusqu'à complète libération des lieux, 

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I], Monsieur [E] [I] à la somme de 326 euros décompte arrêté au 02 juin 2025 incluant la mensualité de mai, correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2113,54 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, sur la somme de 1440,54 euros à compter de l'assignation et à compter du présent jugement pour le surplus,

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de Madame [G] [U] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [I], Monsieur [E] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Vice-président,


Christine TREBIER Samuel SERRE