Tribunal Judiciaire · JAF — 16 septembre 2025

MINUTE N° : 
DU : 16 Septembre 2025
JUGEMENT : Non qualifiée et en premier ressort
DOSSIER : N° RG 18/01140 - N° Portalis DBXZ-W-B7C-B364 / JAF LIQUIDATIF
AFFAIRE : [J] / [F].
DÉBATS : 27 Mai 2025


RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS
JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES
LIQUIDATION PARTAGE

JUGEMENT DU SEIZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

LE JUGE : Claire SARODE

LE GREFFIER : Sébastien DOARE

DÉBATS : le 27 Mai 2025,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025, et prorogé au 16 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe,

JUGEMENT rendu publiquement,

PARTIES :

DEMANDEUR :

Madame [R] [J]
née le 23 Octobre 1973 à LAON (02000)
de nationalité Française
210 Rue de l’Arnel
34070 MONTPELLIER
représentée par Me Fabienne BLANCHON, avocat au barreau d’ALES,substituée par Me GARCIA, avocat au barreau d’ALES


DÉFENDEUR :

Monsieur [H] [F]
né le 25 Juillet 1972 à MEKNES (MAROC)
8 rue des deux puits
30350 LEDIGNAN
représenté par Maître Aurélien VERGANI de la SCP MASSAL & VERGANI, avocats au barreau d’ALES, Me Olivier MASSAL, avocat au barreau d’ALES, 



***



EXPOSE DU LITIGE

[R] [J] et [G] [F] ont été liés ensemble par un pacte civil de solidarité.

Par acte authentique en date du 30 mars 2001, [R] [J] et [G] [F] ont acquis pour moitié indivise un terrain situé sur la commune de LEDIGNAN section AH n°386 sur lequel deux maisons ont été édifiées, l’une en 2001 et l’autre en 2003.

Aucun accord amiable n’était trouvé entre les parties pour partager et liquider leur indivision.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 13 novembre 2012, [R] [J] a assigné [H] [F] aux fins d’ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de l’indivision existant entre eux.

Par jugement en date du 22 janvier 2014, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’ALÈS a ordonné l’ouverture des opérations de partage de l’indivision existant entre [R] [J] et [H] [F].

Un rapport d’expertise a été rendu le 16 février 2016 par Monsieur [Y].

Maître [A], notaire commis, a dressé un procès-verbal de difficultés le 16 septembre 2016.

Par jugement en date du 9 octobre 2020, le juge aux affaires familiales a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur. Aucun processus de médiation n’a pu prospérer.
 
Par jugement avant dire droit en date du 7 juillet 2023, le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire d’ALES a :

Ordonné une expertise judiciaire ;Commis pour y procéder : [Z] [W], Premier Clerc de Notaire Institut des métiers du Notariat de Nîmes,Dit que l’expert aura pour mission, après s’être fait remettre tous documents utiles et avoir entendu les parties de : Décrire les biens immobiliers indivis situés à LEDIGNAN Lieu-dit « Cavaillon » section AH n°386 Evaluer la valeur vénale des biens ;Evaluer la valeur locative des biens entre 2014 et ce jour ;Faire toutes observations nécessaires à la manifestation de la véritéFixé à 2000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à charge de Monsieur [G] [F] qu’il devra consigner dans un délai d’un mois à compter du prononcé de la présente décision, sauf à se prévaloir du bénéfice de l’aide juridictionnelle ; Dit qu’à défaut de consignation dans les délais, l’expert en avisera le juge qui constatera la caducité de sa désignation ; Dit que l’expert devra déposer son rapport dans les 4 mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe après consignation de la provision et qu’il en adressera copie aux parties ou aux avocats en mentionnant cette remise sur l’original du rapport ; Dit que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du Code de Procédure Civile ; Rappelle notamment à l’expert :Qu’il devra accomplir sa mission contradictoirement en présence des parties ou elles dûment convoquées et les entendre en leurs observations ; Qu’il devra annexer à son rapport ceux des documents ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension, et restituera les autres, contre récépissé, aux personnes les ayant fournis ; Qu’il devra remplir personnellement sa mission et qu’au cours d’une ultime réunion d’expertise, il devra informer les parties du résultat de ses opérations et de l’avis qu’il entend exprimer, en les invitant à lui présenter leurs observations écrites dans un délai de 30 jours ; Qu’il consignera ces observations à la suite de son rapport initial en apportant, à chacune d’elles, la réponse appropriée en la motivant ; Réserve les dépens ;Dit n’y avoir lieu aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Renvoyé les parties à l’audience de mise en état électronique; L’expert a déposé son rapport le 25 janvier 2024. 

Vu, les dernières écritures de [R] [J] notifiées le 27 janvier 2025 par la voie électronique, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, et par lesquelles elle demande au tribunal de : 
RECONNAITRE l’accord des parties sur l’évaluation des deux biens immobiliers par l’expert Monsieur [Y] soit 316 000 euros la maison n°1 et 225 000 euros la maison n°2RETENIR l’évaluation la plus récente des biens, faite par l’expert RICHARDDECLARER Monsieur [G] [F] entièrement responsable du défaut d’entretien des biens immobiliers et dire qu’il doit indemniser Madame [R] [J] à hauteur du préjudice subiRECONNAITRE l’accord des parties sur le principe versement d’une soulte par Monsieur [G] [F] à Madame [R] [J] afin de compenser la différence de valeurs entre les deux biens immobiliers les prêts ayant été réglés par moitié et fixer le quantum de la soulte ;FIXER à la somme de 31 246,01 euros les fonds propres de Madame [R] RAVAUTEFIXER l’indemnité d’occupation due à Madame [R] [J] par Monsieur [G] [F] qui s’élevait en Mars 2023 à 150 760,84 euros, somme à parfaire, soit 83 845,90 euros pour la Maison 1 et 66,914,95 euros pour la maison 2 ;RAMENER à de plus justes proportions la somme réclamée par Monsieur [G] [F] au titre de l’apport en industrie ;RENVOYER les parties chez le Notaire afin qu’il établisse l’état liquidatif de partage ;Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;STATUER ce que de droit sur les dépens. Vu, les dernières écritures de [G] [F], notifiées le 25 novembre 2024 par la voie électronique, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de cette partie conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, et par lesquelles, au visa des articles 815 et suivants du code civil, il demande au tribunal de :
Concernant la valeur du patrimoine indivis : 
CONSTATER que les évaluations dressées par l’expert [Z] sont sujettes à contestations ; A titre principal, ORDONNER avant dire droit une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur actuelle des biens judiciaire en tenant compte de toutes leurs caractéristiques réelles (ce que n’a pas fait l’expert [Z]) ;A titre subsidiaire, FIXER la valeur des biens indivis ainsi qu’il suit : Maison 1 : 236 647€Maison 2 : 184 283€
Concernant la créance de Monsieur [G] [F] sur l’indivision : 
Au titre des sommes engagées : FIXER à la somme de 94 851,28€ la créance de Monsieur [G] [F] sur l’indivision ;Au titre de son apport en industrie : A titre principal, ordonner avant dire droit une expertise judiciaire destinée à déterminer la valeur de l’apport en industrie de Monsieur [G] [F] en ce que le rapport [Y] n’est pas du tout documenté sur ce point ;A titre subsidiaire, fixer à la somme de 50 000€ la créance de Monsieur [G] [F] sur l’indivision au titre de son apport en industrie.
Concernant les demandes de Madame [R] [J] : 
La DEBOUTER de sa demande au titre du versement d’une soulte par Monsieur [G] [F] ;La DEBOUTER de sa demande au titre du versement d’une indemnité d’occupation par Monsieur [G] [F] ;La DEBOUTER de sa demande au titre d’une prétendue créance sur l’indivision. 
La clôture de la mise en état est intervenue le 13 mai 2025 par ordonnance rendue le 25 mars 2025 par le juge de la mise en état. L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 27 mai 2025 à 9h date à laquelle elle a été mise en délibéré au 29 juillet 2025, date du présent jugement.


MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle que, selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n'auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion.


De même, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Les demandes de « déclarer », de « dire et juger », de « constater » et de « prendre acte » ne constituent pas des revendications au sens du code de procédure civile de sorte que le juge n’a pas à statuer sur les demandes formulées en ce sens.
 
En l’espèce, Madame [J] ne formule pas de demande de chiffrée pour la soulte qu’elle revendique et se contente de demander que Monsieur [F] soit déclaré entièrement responsable du défaut d’entretien des biens sans préciser le montant de l’indemnisation invoquée. Cela ne constitue pas une prétention.

Le juge aux affaires familiales n’a donc pas à statuer sur ces points-là.

I/ Sur la demande d’expertise judiciaire et la valeur actuelle des biens indivis
Selon l’article 144 du Code de procédure civile, les mesures d’instruction peuvent être ordonnées, en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. 

L’article 146 du Code de procédure civile précise qu’une mesure d’instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l’allègue ne dispose pas d’éléments suffisants pour le prouver. En aucun cas une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l’administration de la preuve.

Selon l’article suivant, le juge doit limiter le choix de la mesure à ce qui est suffisant pour la solution du litige, en s'attachant à retenir ce qui est le plus simple et le moins onéreux.

En l’espèce, il est rappelé que les parties ont acquis en 2001 un terrain sur lequel ils ont édifié deux villas, dont ils se sont répartis l’occupation après la séparation, Monsieur occupant alors la villa 1 et Madame la villa 2.

Tous deux n’occupent plus le bien à l’heure actuelle.

Monsieur [F] conteste l’estimation de la valeur vénale des biens indivis effectuée par le dernier expert judiciaire dans son rapport du 25 janvier 2024. Il remet notamment en cause la superficie du terrain retenue par l’expert pour la villa n°2 ainsi que le pourcentage de moins-value lié au manque d’entretien et la nécessité de remise en état de la maison n°2, alors même que des désordres importants ont été listés par l’expert.
Pour la maison 1, il met en exergue également le manque d’embellissements extérieurs de la parcelle. Il soutient que les deux villas ne sont pas louables.

A titre subsidiaire, si sa demande de nouvelle expertise était rejetée, Monsieur [F] sollicite que la valeur du bien indivis soit fixée selon les propositions de ce dernier rapport d’expertise.

Madame [J] adhère aux estimations de la dernière expertise et elle concède que le terrain de la villa n°2 est effectivement d’une superficie moindre que celle retenue par l’expert. 

Le rapport d’expertise rendu par Monsieur [Z] fait suite à un précédent rapport ancien, en date du 16 février 2016 qui retenait une valeur vénale de 316.000 euros pour la villa 1 et 225.000 euros pour la villa 2.

Le dernier rapport d’expertise retient les valeurs vénales suivantes : 240.000 euros pour la première villa et 184.000 euros pour la seconde.

La nouvelle expertise ordonnée par le juge de la mise en état avait pour objectif d’obtenir une évaluation des biens à la date la plus proche du partage alors même que la procédure dure depuis près de 10 ans. 

Cette dernière expertise a revu à la baisse la valeur des biens tenant le manque d’entretien et la dégradation des biens depuis la première expertise.

Monsieur soutient à titre principal que cette dernière expertise n’a pas assez reporté dans son estimation les conséquences des désordres constatés par l’expert et le manque d’entretien. Madame soutient le contraire

Pour autant et alors que la valeur vénale de l’ensemble indivis est évaluée à 117.000 euros de moins par rapport à la première expertise, Monsieur [F] ne produit aucun élément (devis, étude, estimations…) permettant de remettre en cause le taux de vétusté et de manque d’embellissement retenu par l’expert. Il ne donne aucun ordre de grandeur du taux de vétusté qu’il voudrait voir appliquer. Il ne fournit ainsi aucun élément amenant à reconsidérer cette estimation ou à imposer le recours à un 3e expert.
S’agissant de la superficie de la parcelle de terrain où est implantée la maison 2, force est de constater qu’aucune des parties, et alors même que cela avait été demandé par l’expert, ne produit de plan de bornage qu’elles soutiennent pourtant avoir fait réaliser.
Le tribunal ne saurait se baser sur le simple accord des parties pour revoir à la baisse la superficie du terrain occupé par la villa 2 alors même que le projet d’implantation de la maison 2 (pièce 28 dire Madame) fait apparaître une division plutôt équilibrée du terrain cadastrée AH 386 d’une superficie totale de 2543 m². D’ailleurs des superficies quasi équivalentes pour les deux parcelles y sont écrites à la main.
Il en résulte qu’aucun élément ne permet de remettre en cause les estimations de ce dernier rapport qui offre une estimation actualisée des biens.

Sa demande de contre-expertise de Monsieur, alors même que la durée de la présente procédure ne peut être considérée comme raisonnable, doit être rejetée.

Les valeurs proposées par la dernière expertise seront ainsi fixées au dispositif de la présente.

II/ Sur les créances de Madame [J] sur l’indivision au titre des fonds propres engagés
L’article 1353 du code civil énonce que « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »


En l’espèce, Madame [J] sollicite une créance de 31.246,01 euros au titre des fonds propres engagés pour les biens indivis, soit 12.279 euros donnés par sa mère et 18.967,01 euros au titre de factures prises en charge par ses soins sans que des fonds empruntés par le couple ne soient débloqués. Elle fait d’ailleurs remarquer que le premier rapport d’expertise de 2016 avait retenu une somme de 16.696 euros à ce titre, mais en omettant de prendre en compte certaines dépenses.
Monsieur [F] s’oppose à cette demande en faisant valoir que tant l’expert que Madame ne se fondent sur aucun élément probant. 
Il résulte des pièces versées par Madame, qu’elle ne produit pas de nouveaux éléments probants par rapport à ce qu’elle avait remis à l’expert [Y] dans l’expertise.
Soit Madame ne verse pas la facture comme pour les travaux des combles et de viabilité ou encore le PAE, soit elle ne parvient pas à justifier du paiement de ces dépenses (factures CHOU pour les façades ou TECHER pour le plaquiste) par ses fonds propres, d’autant qu’elle soutient que certains fonds propres ont transité par le compte commun. Les débits effectués de son compte ne permettent pas de s’assurer qu’ils sont venus en paiement des factures produites.

Elle démontre en revanche que des fonds ont transité du compte de sa mère, Madame [X] [I] vers le sien. Cependant, la comparaison des deux relevés de comptes ne permet de vérifier que le transfert de :
-11.000 francs en décembre 2000,
-5.000 francs en février 2001,
-4.000 euros en janvier 2002. 

Rien ne permet de déterminer cependant à quoi ont servi précisément ces fonds en dehors de la prise en charge des frais de notaire (pièce 5 défendeur : décompte notarial qui indique précisément l’origine des fonds versés).
Au vu des pièces versées par Madame, la totalité des éléments retenus par l’expert (page 50) ne sont pas vérifiables puisque les relevés du compte joint ne sont produits qu’à compter du 31 janvier 2005.
Ainsi, il ne sera retenu que les 11.000 francs, soit 2.514,78 euros qui ont servi à la réservation du terrain, au vu de l’annotation portée sur le compte et la somme de 13.900 francs (selon pièce 5 défendeur) soit 3.126,89 euros, Madame échouant à démontrer la corrélation entre les autres sommes et les frais engagés pour le bien indivis, le fait que les prêts souscrits n’ont pas couvert le coût total des travaux ne permet pas de pallier ce manque de preuve.

III/ Sur les créances de Monsieur [G] [F] sur l’indivision au titre de son apport en industrie
L’activité personnelle déployée par un indivisaire ayant contribué à améliorer un bien indivis ne constitue pas une dépense d’amélioration dont le remboursement donnerait lieu à application de l’article 815-13 du code civil mais l’indivisaire peut prétendre à la rémunération de son activité sur le fondement de l’article 815-12 qui énonce que l'indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité dans les conditions fixées à l'amiable ou, à défaut, par décision de justice.

En l’espèce, Monsieur [F] fait valoir son important investissement dans la construction des villas (pose de cloisons et de menuiseries, isolation, pose du plancher chauffant avec pompe à chaleur, pose d’une cuisine équipée, plomberie, sanitaires, électricité, réseaux eaux propres/usées, peintures, aménagements extérieurs…)
Il considère que l’estimation de sa main d’œuvre par le premier expert à 11.417,69 euros pour la première maison et 14.369,33 euros pour la 2de, est sous-évaluée et non-documentée. Il sollicite que son apport en industrie soit fixé à 25.000 euros par maison. Il considère que l’expertise judiciaire qu’il avait demandé avant-dire droit et qui a été rejeté par le tribunal, était nécessaire pour pallier les carences du premier rapport d’expertise.
Madame [J] ne remet pas en cause l’intervention de Monsieur dans les travaux des maisons, mais elle demande à ce que la somme qu’il réclame à ce titre soit ramenée à de plus justes proportions. Pour cela, elle met en avant que Monsieur [F] n’a pas exécuté tous ces travaux dans les règles de l’art (pompe à chaleur, volets roulants) ou qu’il n’a pas réellement procédé aux tâches qu’il invoque (travaux électricité non terminés, viabilité et raccordement faits par une société). Elle met aussi en exergue le partage des tâches entre eux, elle assumant les tâches ménagères et la prise en charge des enfants.
Le rapport d’expertise de Monsieur [Y] retient un apport en industrie de la part de Monsieur [F]. Pour l’évaluer, il applique à la valeur vénale des biens des pourcentages habituellement utilisés par corps de métier. Il procède ensuite à un abattement de 25% compte tenu du fait que les travaux sont réalisés par un non-professionnel.
Par réponse au dire de Monsieur, l’expert a ajouté dans l’estimation de l’apport en industrie de Monsieur 600 euros au titre de la pose de la cuisine ainsi que des travaux de peinture pour la maison 1, portant ainsi l’évaluation de cet apport à 15.196,47 euros pour la villa 1 et 14.969,33 euros pour la villa 2 (page 65 du rapport).
Pour justifier de l’insuffisance de cette évaluation, Monsieur [F] ne verse que très peu de pièces lesquelles ne font l’objet d’aucune exploitation ni explicitation.
Ainsi, il produit :
- des attestations datant de 2006 de Messieurs [E] et [T] témoignant de son investissement dans les travaux mais aussi auprès de ses enfants et de l’absence de Madame sur le chantier,
- des relevés de comptes pour l’année 2007,
-des factures de travaux pour la maison 1, sans plus de précision pour permettre au juge de les analyser,
-des factures d’achat de matériels et matériaux sans davantage d’explications.
Monsieur [F] ne fournit en outre aucun décompte de son temps de travail sur les chantiers d’autant qu’il a conservé une activité professionnelle. 
Ainsi, il ne produit aucun élément permettant de revoir à la hausse l’évaluation de l’expert.




De la même manière, Madame [J] n’apporte aucun élément probant quant à la nécessité de revoir à la baisse ces évaluations qui se fondent sur la valeur des biens. Cet argument avait déjà été soumis à l’expert qui n’a pas estimé utile de revoir à la baisse ses prévisions, qui prennent déjà en compte un abattement important et une réduction au 2/3.
Il en résulte que l’apport en industrie de Monsieur est clairement établi et n’est pas dans son principe, sérieusement contesté par Madame.
Aucune des parties n’apporte d’élément suffisamment convaincants pour permettre de faire évoluer l'estimation qui en a été fait par le premier expert.
En conséquence, il n’y a pas lieu à faire droit à la demande d’expertise judiciaire avant-dire droit, le juge de la mise en état ayant déjà statué sur ce point et Monsieur n’apportant pas de nouveaux éléments amenant à reconsidérer cette décision.
Ainsi, il sera retenu un apport en industrie de 15.196,47 euros pour la villa 1 et 14.969,33 euros pour la villa 2.

IV/ Sur les créances de Monsieur [G] [F] sur l’indivision au titre des sommes engagées
Selon l’article 815-13 du code civil, « Lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état d'un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l'équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l'aliénation. Il doit lui être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu'il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens, encore qu'elles ne les aient point améliorés ».
Des travaux d’entretien, qui ne constituent pas des dépenses d’amélioration ni de conservation, n’ouvrent pas droit à indemnité au titre de l’article 815-13 du Code civil (Civ. 1ère 28 mars 2006 n°04-10.596).
En l’espèce, Monsieur [F] fait valoir qu’il a entretenu et a amélioré le bien indivis depuis le départ de Madame en 2007. Il réclame ainsi une créance de 94.851,28 euros. 
Madame ne se positionne pas clairement sur ce point, contestant très précisément certaines dépenses de travaux dont se prévaut Monsieur (terrassement, clôture, pompe à chaleur).
L’expert [Y] avait limité l’estimation des sommes avancées par Monsieur à 2.412,33 euros au titre des travaux d’entretien et amélioration et 16.500 euros au titre du diagnostic amiante, des échéanciers EDF et des taxes foncières (p 52 et 53 du rapport). 

Force est de constater que Monsieur ne produit pas de pièce pour chacune des dépenses dont il se prévaut. 

Au regard des pièces versées, il convient de reprendre précisément les dépenses invoquées, en les classant par nature :




Au titre des dépenses de conservation : sont pris en compte la réalisation d’un état parasitaire (facture G0705011 de 250 euros), le grand nettoyage réalisé en 2014 (facture F1408026) pour un montant de 230,40 euros et les taxes foncières pour lesquelles il n’est justifié que de 11.098 euros de dépenses, et non 32.800 euros comme le soutient Monsieur.
S’agissant des échéanciers EDF de 2005 et 2006, Madame, en versant les relevés de compte joint pour les années concernées, démontre que ces paiements ont été faits à partir de ce compte (pièce 18 dire). Monsieur sera débouté de cette demande.

Au titre des dépenses d’amélioration : le reste des dépenses invoquées et justifiées par Monsieur relève des dépenses d’amélioration. A ce titre, il justifie des dépenses suivantes :-l’achat d’un escalier (facture 634534 du 27/04/2010) pour un montant de 234 euros,
-la réalisation des clôtures pour 704,15 euros (facture FAPA 401813 du 12/12/2008),
-la facture BATICREA 323, pour un montant de 5.059 euros TTC, le premier expert ayant relevé que le terrassement du jardin avec été exécuté au moment de la construction (pièce 52),
-la facture CASTORAMA 107186 pour un montant de 156,80 euros et la facture LEROY MERLIN 195503 pour un montant 167,90 euros pour l’installation du chauffe-eau,
-la facture de 1196,47 euros pour l’achat de bois Douglas pour la terrasse.

Doivent être écartées :
-la facture du forage, qui n’est pas au nom de Monsieur,
-la facture 158543 d’HYDROGUARD est incomplète, elle ne comporte pas de total,
-la facture 2012/127 pour le portail, qui ne comporte pas le nom de Monsieur,
-la facture REXEL 300120164 pour du matériel électrique, qui ne permet pas de déterminer à quels travaux correspond cet achat,
-la facture 509786 BIGMAT qui ne correspond pas à des dépenses intégrant le bien indivis (taille haie, croquette pour chat, désherbant…),

Enfin, les tickets de caisse versés sont trop imprécis dans les libellés pour déterminer à quels travaux ils correspondent. En outre, Monsieur ne justifie pas du paiement par ces soins de ces dépenses, les tickets ne portant pas son nom.

En conséquence, une créance de 19.096,72 euros sera fixée en faveur de Monsieur.

V/ Sur l’indemnité d’occupation due par Monsieur [F]

L’article 815-9 du code civil dispose que l’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.
Pour fixer le montant de l’indemnité pour jouissance privative du bien indivis, le juge peut notamment tenir compte de la valeur locative du bien qu’il convient de diminuer toutefois, le droit de l’occupant étant plus précaire que celui d’un locataire protégé par un statut légal.
Selon l’article 2224 du code civil, « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ».

En l’espèce, Madame revendique une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur, faisant valoir qu’elle a été contrainte de quitter le bien indivis en 2007 en raison du comportement de Monsieur allant jusqu’à la priver d’électricité dans la villa qu’elle occupait. Elle indique que Monsieur [G] [F] bénéficie de la jouissance de la maison numéro 1 depuis la séparation du couple en 2004 et de la maison 2 depuis mai 2007, dont Monsieur lui a refusé l’accès. Elle produit de nombreux échanges de courriels pour en justifier ainsi que le jugement du juge aux affaires familiales du 1e avril 2018 relatif à l’exercice de l’autorité parentale qui évoque le lien de causalité entre l’agressivité de Monsieur et l’éloignement de Madame.

Monsieur s’oppose à cette demande et demande le rejet de toute fixation d’une indemnité d’occupation, en affirmant que Madame qui a habité la maison 2 jusqu’en 2007, n’a jamais été empêchée d’en jouir que ce soit pour l’occuper ou la louer. Il soutient qu’elle en a conservé les clés. Il affirme avoir lui-même quitté la maison 1 en 2019. Il soulève enfin la prescription quinquennale.

*Sur le principe de l’indemnité d’occupation due par Monsieur

L’indivisaire qui détient seul les clés de l’immeuble indivis a la jouissance privative et exclusive du bien indivis (Civ. 1e 31 mars 2016, 15-10.748). Il est redevable d’un indemnité même s’il ne réside pas dans l’immeuble indivis (Civ 1e, 30 juin 2004, 02-20.085)
Les échanges par mail entre les parties que verse Madame [J], démontre les dires de Madame quant à l’agressivité de Monsieur envers elle qui a impliqué son départ du bien indivis. Il ressort sans équivoque de ces échanges que la cohabitation était devenue impossible en 2006 et que Monsieur a coupé l’électricité dans la maison occupée par Madame à plusieurs reprises (courriel juin 2006, 25 octobre 2006). Il s’avère tout aussi évident que Madame n’a après son départ, plus eu accès au bien indivis et n’en avait plus les clés. Monsieur ayant changé les serrures de la maison 1 et Madame ne pouvant plus accéder à la maison 2 (courriel du 1e avril 2011, attestation Monsieur [P] qui dit que Madame n’a pas eu accès à sa maison lorsqu’elle est revenue récupérer des meubles en 2008).
Madame justifie avoir pris un studio en location à compter du mois de février 2007.
Monsieur [F] a donc eu la jouissance exclusive des biens à compter de février 2007. Il est donc effectivement redevable d’une indemnité d’occupation. Il est inopérant de sa part de soutenir que les biens ne sont pas louables, cela n’empêchant pas la fixation d’une indemnité d’occupation d’autant qu’il a occupé la villa 1 pendant de nombreuses années après le départ de Madame.

*Sur la période

Selon l’alinéa 3 de l’article 815-10 du code civil, la prescription de cinq ans s’applique à l’indemnité d’occupation mise à la charge de l’indivisaire qui jouit privativement d’un bien.
Ainsi, aucune demande relative à l’indemnité d’occupation due par un indivisaire n’est recevable plus de cinq ans après la date à laquelle cette indemnité aurait pu être perçue.
L’indemnité est due tant que le bien indivis n’a pas été remis à la disposition de l’indivision, la charge de la preuve pesant sur le débiteur de l’indemnité (Civ 1e 14 janvier 2015, 13-28.069).
En l’espèce, il est constant qu’avant le départ de Madame [J] en février 2007, et depuis la séparation, chacune des parties avait la jouissance d’une des maisons. Il convient donc de considérer que Monsieur n’avait pas de jouissance exclusive du bien indivis avant cette date. Il ne peut être mis à sa charge une indemnité d’occupation relative à la maison 1 qu’il occupe de la séparation avant le départ de Madame.

Monsieur [F] est donc redevable d’une indemnité d’occupation sur l’ensemble indivis à compter de février 2007.

Cependant, l’assignation en partage, qui a interrompu la prescription, ayant été délivrée le 13 novembre 2012, l’indemnité d’occupation due par Monsieur avant le 13 novembre 2007 est prescrite, étant rappelé que la compétence exclusive du juge de la mise en état en matière d’irrecevabilité ne s’applique pas à la présente procédure.

Monsieur soutient avoir quitté le bien indivis en 2019. Madame le conteste, elle demande l’application de l’indemnité d’occupation jusqu’au partage. Elle produit des photographies de la maison en indiquant que les affaires de Monsieur étaient toujours à l’intérieur en 2020.

Monsieur n’apporte aucune preuve de la date à laquelle il a quitté le bien indivis. De surcroît, il ne prouve pas avoir remis le bien à disposition de l’indivision alors qu’il était seul à disposer des clés, même s’il ne l’occupe plus. Il sera donc redevable de cette indemnité jusqu’au partage ou remise de l’immeuble à disposition de l’indivision.

*Sur le montant de l’indemnité d’occupation
Le dernier rapport d’expertise retient une valeur locative de 810 euros mensuels (9720/12 selon page 46 du rapport) pour la maison 1 et 632 euros mensuels (7.584/12 selon page 47 du rapport) pour la maison 2. Soit un total de 1.442 euros par mois.

Une déduction de 30% sera appliquée afin de prendre en compte la précarité de l’occupation et la durée de celle-ci.

Monsieur [F] sera donc redevable au bénéfice de l’indivision d’une indemnité d’occupation de 1.009,40 euros par mois à compter du 13 novembre 2007 jusqu’au partage ou la remise de l’immeuble à disposition de l’indivision.

 VI- Sur le principe de la soulte en faveur de Madame

La soulte a pour objectif de compenser un excédent de valeur dans le cas où l’un des indivisaires conserve le bien indivis.
Madame sollicite cette soulte et demande au juge d’en fixer le quantum, en invoquant l’accord des parties devant le premier expert compte tenu de la différence de valeur entre les deux biens immobiliers, les prêts ayant été réglé par moitié. Elle ne se prononce pas sur ses intentions quant au devenir des biens.
Monsieur s’oppose à cette demande. Il évoque l’absence d’accord entre les parties et la vente des biens sans toutefois reprendre une quelconque demande de licitation dans le dispositif de ses demandes.
En l’état, aucun accord des parties n’est constaté sur le devenir des biens. Le JAF est donc dans l’incapacité de déterminer le quantum d’une soulte d’autant qu’il ne peut le faire que lorsque les évaluations sont définitivement fixées, ce qui n’est pas le cas.
Il sera donc renvoyé sur ce point au notaire du partage qui pourra utilement qui pourra procéder à un tirage au sort des lots à défaut d’attribution possible des biens indivis à l’une des parties.

Le principe du versement d’une soulte sera rappelé au dispositif de la présente.

VII- Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens et à payer à l’autre partie une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
L’espèce commande de dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur dans l’indivision.
Aucune demande n’a été présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge aux affaires familiales, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [F] de l’ensemble de ses demandes d’expertise et contre-expertises judiciaires,

FIXE la valeur du bien indivis à la somme totale de 424.000 euros soit 240.000 euros pour la maison 1 et 184.000 euros pour la maison 2,

FIXE à 5.641,67 euros la créance de Madame [J] envers l’indivision au titre des fonds propres investis,

FIXE à 30165.80 euros la créance de Monsieur [F] envers l’indivision au titre de son apport en industrie,

FIXE à 19.096,72 euros la créance de Monsieur [F] envers l’indivision au titre des dépenses en conservation et améliorations engagées après la séparation,

CONDAMNER Monsieur [F] à une indemnité d’occupation à compter du 13 novembre 2007, à raison de 1009,40 par mois, jusqu’au jour du partage ou remise de l’immeuble à disposition de l’indivision,

CONFIRME le principe de versement d’une soulte à déterminer selon le sort des biens indivis et les évaluations arrêtées au jour de la jouissance divise,

ORDONNE le partage conformément au présent jugement et envoie les parties devant le notaire commis qui dressera l’acte de liquidation partage conformément à la présente décision,

DIT qu’en l’absence d’accord des parties sur les attributions, le notaire procédera par tirage au sort,

DIT qu’en cas de refus par une partie de signer l’acte de partage l’autre partie pourra saisir le juge aux fins d’homologation et que dans ce cas les frais de la procédure pourront être mis à la charge de l’opposant ou du défaillant,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et supportés par les parties à proportion de leur part dans l’indivision,

RAPPELLE que les modalités de cet emploi sont incompatibles avec la distraction des dépens au profit du conseil de l’une ou l’autre des parties,

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente.

LE GREFFIER LE JUGE