Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 1 octobre 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00201

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00298 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F46N


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [V] [R] selon pouvoir en date du 13 août 2025






DÉFENDERESSES

Monsieur [N] [Y] et Madame [F] [J] épouse [Y], demeurant [Adresse 1]

comparants






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière






L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.













EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 17 février 2020, la société HALPADES a donné en location à M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y], un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2].

Par acte d’huissier de justice en date du 7 août 2024, la société HALPADES a délivré à M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 19 mars 2025, la société HALPADES a fait assigner M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :
- voir constater la résiliation de l'engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 8 octobre 2024 ;
- constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;
- voir autoriser leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 4155,63 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 546,60 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- obtenir leur condamnation solidaire au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;
- obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens

A l'audience du 3 septembre 2025, la société HALPADES, représentée par Madame [V] [R], munie d'un pouvoir valablement constitué, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 3 357,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 3 septembre 2025, échéance d'août incluse. Elle indique que les locataires ont repris le paiement du loyer et qu'un plan d'apurement prévoyant des échéances mensuelles de 100 euros a été mis en place depuis avril 2025. Elle donne son accord pour la mise en place de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais accordés.

Mme et M. [Y] ont comparu en personne. Mme [Y] déclare qu'elle travaille en CDI et perçoit un salaire de 1500 euros, que son époux perçoit une pension d'invalidité de 437 euros, qu'ils ont 2 enfants à charge. Ils sollicitent des délais de paiement, conformément au plan établi avec leur bailleur en date du 13 mars 2025, précisant qu'ils sont en capacité de faire face à cet échéancier, qu'ils respectent depuis le mois d'avril.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion et concernant M. et Mme [Y].

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.


EXPOSE DES MOTIFS

- Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ;

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, bien que la requérante n’ait pas expressément justifié dans ses conclusions les motifs justifiant la procédure de référé, notamment le caractère d’urgence au visa de l’article 834 du code de procédure civile, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.


- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 20 mars 2025, soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.


- Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

 Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 17 février 2020 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 août 2024, pour la somme en principal de 1 546,60 €.

Il ressort du décompte du 3 septembre 2025 et de l'historique des paiements, que les loyers n'ont pas été réglés dans les deux mois du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 octobre 2024. Depuis cette date, le bail d’habitation conclu entre les parties se trouve résilié de plein droit, M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] se trouvent dès lors occupants sans droit ni titre.
 

- Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge.







Lors de l’audience, les époux [Y] ont sollicité le bénéfice de délais de grâce, s’engageant à apurer leur dette locative par des versements mensuels de 100 euros, en plus du loyer courant. Il ressort des déclarations des parties et du décompte produit que les défendeurs ont repris le versement intégral du loyer courant au jour de l’audience, qu'un plan d'apurement a été mis en place entre les parties depuis avril 2025, fixant des échéances mensuelles de 100 euros ; que la requérante a accepté la mise en place de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il ressort des débats et du diagnostic social et financier que les défendeurs ont la capacité de régler leur dette locative dans le délai légal.

Il convient en conséquence au vu de ces éléments, d'accorder à M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] des délais de paiement selon les modalités prévues ci-après au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire sont de plein droit suspendus, si M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit sera réputée n’avoir jamais joué, ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Dès le premier impayé ou dès lors que les locataires ne se libèrent pas de leur dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, cette suspension prend fin, la clause résolutoire reprendra son plein et entier effet ; l'intégralité de la dette sera alors immédiatement exigible et le bail se trouvera résilié automatiquement à la première mensualité non respectée, date de déchéance du terme ; l'expulsion de M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] sera le cas échéant ordonnée ;

Il convient de préciser par ailleurs que dans une telle hypothèse, M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] seront redevables, à compter de la déchéance du terme, d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer courant, majoré des charges et taxes normalement exigibles et ce, jusqu'au départ effectif des lieux caractérisé soit par la restitution volontaire des clés en mains propres, soit par l’expulsion;

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 620,15 €.


- Sur l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, le bailleur produit un décompte locatif actualisé démontrant que M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] sont redevables de la somme de 3 357,74 €, déduction faite des frais de contentieux, que cette dette n'est ni sérieusement contestable, ni contestée. 

Par conséquent, il y a lieu de les condamner solidairement à titre provisionnel, à verser à la société HALPADES la somme de 3 357,74 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 septembre 2025, échéance d'août incluse ; que s'agissant d'une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 546,60 € et à compter de la présente décision pour le surplus. 


- Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, ils seront également condamnés in solidum à payer à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société HALPADES,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 février 2020 entre la société HALPADES et M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 8 octobre 2024.

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 3 357,74 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 3 septembre 2025, échéance du mois d'août incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 7 août 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 546,60 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

AUTORISONS M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 33 échéances de 100 euros chacune, et d’une échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en sus du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquis,

DISONS qu’à défaut de paiement de la mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de leur chef, l’intégralité de la somme restante due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable, et une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges sera due,

AUTORISONS, dans une telle hypothèse, l’expulsion de M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y], avec le concours de la force publique si nécessaire,

CONDAMNONS dans cette hypothèse, M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] à payer à la société HALPADES une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges, à compter de la prise d'effet de la clause résolutoire, c'est-à-dire du premier incident de paiement jusqu'à la libération effective des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 620,15 € provision sur charges comprise,

CONDAMNONS IN SOLIDUM M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS IN SOLIDUM M. [N] [Y] et Mme [F] [J], épouse [Y], à payer à la société HALPADES la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS