Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 1 octobre 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00206

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00221 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4BF


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marion PUY - SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocat au barreau D’ANNECY






DÉFENDEUR

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

non comparant






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière






L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.












EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 22 juin 2023, la société CDC HABITAT a donné en location à M. [U] [X] d'une part un appartement situé au [Adresse 2] et d'autre part une cave et un emplacement de parking n°17 situés à la même adresse.

Par acte d’huissier de justice en date du 21 novembre 2024, la société CDC HABITAT a délivré à M. [U] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 10 avril 2025, la société CDC HABITAT a fait assigner M. [U] [X] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :
- voir constater la résiliation de l'engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 21 janvier 2025 ; 
- constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;
- voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;
- obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 4.460,46 €, à titre provisionnel, pour les loyers et charges arrêtés au 10 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 515,78 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;
- obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux ;
- obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 3 septembre 2025, la société CDC HABITAT, représentée par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 4 068,69 € au titre des loyers impayés au 2 septembre 2025, échéance d'août incluse. Elle souligne l'absence de reprise de paiement du loyer et maintient toutes ses demandes.
 
En défense, bien que régulièrement cité en étude, M. [U] [X] n'est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.


EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.


- Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.






L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.


- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 11 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 18 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.


- Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le contrat de location conclu les 22 juin 2023 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 21 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 515,78€.

Il ressort du décompte du 2 septembre 2025 et de l'historique des paiements, que la dette locative n'a pas été réglée dans les deux mois du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 21 janvier 2025. Depuis cette date, le bail s’est retrouvé résilié de plein droit et M. [U] [X] est dès lors occupant sans droit ni titre à compter de cette date.


- Sur les délais de paiement et l'expulsion

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.





En l'espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que si M. [U] [X] a effectué un dernier paiement le 29 juillet 2025, la majorité des prélèvements automatiques s'avèrent rejetés et aucun règlement n'a été opéré en août. Par ailleurs, absent à l’audience, M. [U] [X] n’apporte de fait, aucun élément concernant sa situation et ne sollicite aucun délai de paiement. Il ne s'est en outre pas présenté à l'enquête sociale. En tout état de cause, il n’est pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. 

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. 

En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [U] [X] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [U] [X], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.


- Concernant l'indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [U] [X] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 853,24 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.


- Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif. L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location. 

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précise que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative. 

Selon le dernier décompte transmis par le bailleur, M. [U] [X] est redevable d’une somme totale de 4068,69 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 septembre 2025, échéance d'août incluse. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de contentieux (127,45+128,62+154,53+13+182,44), ainsi que les frais de rejet de prélèvements (13,51 x 6), soit la somme totale de 687,10 euros, qui ne relève pas de l'arriéré locatif.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [U] [X] à titre provisionnel, à verser à la société CDC HABITAT la somme de 3 381,59 €. S'agissant d'une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 3 515,78 € et à compter de la présente décision pour le surplus. 


- Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [U] [X], partie succombante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il sera également condamné à payer à la requérante la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société CDC HABITAT.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2023 entre la société CDC HABITAT et M. [U] [X], portant sur un local à usage d’habitation, une cave, ainsi qu'un emplacement de parking portant le numéro 17, situés au [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 janvier 2025 ;

CONSTATONS que le contrat de location de logement se trouve ainsi résilié depuis cette date ;

CONSTATONS que M. [U] [X] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [U] [X] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

DISONS que faute par M. [U] [X] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique.

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

CONDAMNONS M. [U] [X] à payer à la société CDC HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 853,24 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS M. [U] [X] à verser à la société CDC HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 3 381,59 € au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation impayés au 2 septembre 2025, échéance d'août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 3 515,78 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS M. [U] [X] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

CONDAMNONS M. [U] [X] à verser à la société CDC HABITAT la somme de 200 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS