Tribunal Judiciaire · REFERE JCP — 1 octobre 2025

Expéditions le : Minute n° 25/00195

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00364 - N° Portalis DB2Q-W-B7J-F5X2


TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



DEMANDERESSE

S.A. HALPADES, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Madame [N] [B] selon pouvoir en date du 13 août 2025






DÉFENDEUR

Monsieur [M] [T], demeurant [Adresse 1]

comparant






LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière






L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ; 

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.













EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 22 avril 2014, la société HALPADES a donné en location à M. [M] [T] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2]" - à [Localité 4], ainsi qu'un parking, accessoire du logement, référencé 0741 0098 P016.

Par acte d’huissier de justice en date du 26 juillet 2024, la société HALPADES a délivré à M. [M] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés et d'un défaut d'assurance.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 3 avril 2025, la société HALPADES a fait assigner M. [M] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :
- voir constater la résiliation de l'engagement de location sur le logement et le parking dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 27 septembre 2024 ;
- constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;
- voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; 
- obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 6823,27 €, à titre provisionnel, pour les loyers, charges, supplément de loyer solidarité et indemnités d'occupation arrêtés au 28 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 889,20 € et à compter de l’assignation pour le surplus;
- obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer, des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux, avec indexation évoluant conformément à la législation HLM ;
- à titre subsidiaire, voir que le supplément de loyer continue à produire ses effets sauf à ce que le locataire satisfasse à la transmission des renseignements et documents imposés par la loi ;
- obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l'audience du 3 septembre 2025, la société HALPADES, représentée par Madame [N] [B], munie d'un pouvoir valablement constitué, réitère ses demandes initiales et actualise le montant de sa créance à la somme de 9 170,08 € au 3 septembre 2025, échéance d'août incluse. Elle précise que ce montant comprend la facturation d'un Supplément de Loyer de Solidarité du mois de janvier 2025 à mars 2025, que suite à l'obtention d'un droit APL en avril 2025, ce SLS a été défacturé. Elle indique l'absence de reprise de paiement du loyer et souligne qu'aucun justificatif d'assurance n'a été transmis à ce jour.

En défense, M. [M] [T] comparaissant en personne, a indiqué ne pas travailler, être au RSA, depuis 3 mois et percevoir une allocation de 570 euros. Il indique n'avoir aucune personne à charge et aucune autre dette. Il ne sollicite pas de délai de paiement.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute d'avoir été transmis au tribunal au jour de l'audience.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.


EXPOSE DES MOTIFS

- Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ;

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En l’espèce, bien que la requérante n’ait pas expressément justifié dans ses conclusions les motifs justifiant la procédure de référé, notamment le caractère d’urgence au visa de l’article 834 du code de procédure civile, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.


- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État dans le département de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 4 avril 2025, soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 30 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.


- Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, conformément à l’article 7 g de la loi du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 21 juillet 1994, le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés, puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire, ne produit effet qu'un mois après la signification d’un commandement resté infructueux.


En l’espèce, il ressort que le bail conclu le 22 avril 2014 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 juillet 2024 pour la somme en principal de 1 889,20 €, ainsi que pour un défaut d'assurance.


Il résulte des débats et des éléments du dossier que M. [M] [T] n'a nullement justifié avoir adressé à son bailleur dans le délai imparti un justificatif d'une assurance locative en cours de validité, ni même au jour de l'audience ; qu'il ressort par ailleurs du décompte du 3 septembre 2025 et de l'historique des paiements, que le locataire n'a pas régularisé sa dette locative dans les deux mois du commandement.






Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies et que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 27 septembre 2024, que la résiliation du bail principal, afférent au logement, entraîne en outre la résiliation du bail accessoire afférent au parking et que M. [M] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.


- Sur les délais de paiement et l'expulsion

Il résulte en outre de l'article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu'il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience et qu'il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

Lors de l'audience, M. [M] [T] ne sollicite aucun délai de paiement et indique ne pas être en capacité de régler sa dette locative, en raison de sa situation financière compliquée, ne percevant que le RSA. Par ailleurs, il ressort du décompte produit qu'aucune reprise de paiement de loyer n'est intervenue. La requérante a par ailleurs souligné l'absence de régularisation du défaut d'assurance.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d'ordonner à M. [M] [T] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d'exécution volontaire de M. [M] [T], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution


- Concernant l'indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l'occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [M] [T] sera condamné à lui payer une indemnité d'occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 471,02 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.




- Sur la dette locative

Selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l'espèce, l'obligation au paiement du loyer par M. [M] [T] n'est pas sérieusement contestable au vu du bail et des décomptes produits. Selon le dernier décompte arrêté au 3 septembre 2025, M. [M] [T] est redevable d’une somme totale de 9 170,08 € au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d'occupation, incluant l'échéance du mois d'août 2025. Le bailleur justifie avoir expressément sollicité le locataire pour qu'il réponde à l'enquête de supplément de loyer solidarité pour l'année 2025, et que l'accusé réception du courrier ainsi adressé est revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ». La société HALPADES est donc bien fondée à réclamer la somme de 699,72 euros par mois pour les mois de janvier à mars 2025, jusqu'à l'ouverture de son droit APL au 1er avril 2025.

Par conséquent, il y a lieu de le condamner, à titre provisionnel, à verser à la société HALPADES la somme de 9 170,08 €. S'agissant d'une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter à compter du 26 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 889,20 € et à compter de la présente décision pour le surplus. 

Il convient de rappeler que si M. [T] satisfait à ses obligations de transmission des renseignements et documents imposés par la loi, les sommes dues au titre du surloyer de pénalité pourront être déduites du montant de l'arriéré locatif.

- Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [M] [T], partie succombante, sera condamné aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Attendu que l'équité commande par contre de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société HALPADES.

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 avril 2014 entre la société HALPADES et M. [M] [T], portant sur un local à usage d’habitation et un parking, situés au [Adresse 2]" - à [Localité 4], sont réunies à la date du 27 septembre 2024,

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que la résiliation du bail principal, afférent au logement, entraîne en outre la résiliation du bail accessoire, afférent au parking référencé 0741 0098 P016,





CONSTATONS que M. [M] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [M] [T], de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M. [M] [T] de s'exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [M] [T] à payer à la société HALPADES à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 471,02 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS M. [M] [T] à verser à la société HALPADES, à titre provisionnel, la somme de 9 170,08 € au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d'occupation impayés au 3 septembre 2025, échéance d'août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 1 889,20 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS M. [M] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l'assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS la demande formulée des frais irrépétibles.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;


Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente


Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS