Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 9]


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N° RG 25/51992 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7GM7

N° : 7

Assignation du :
17 Mars 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet Maville Immobilier
[Adresse 1]
[Localité 8]

représenté par Me Charles DULAC, avocat au barreau de PARIS - #G 121


DEFENDEURS

Madame [W] [J]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Monsieur [L] [J]
[Adresse 2]
[Localité 8]

représentés par Maître Jessica JOUAN-MEIGNAN de la SELARL Gramond, avocats au barreau de PARIS - #B0604


DÉBATS

A l’audience du 02 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 


Monsieur [L] [J] et Madame [W] [R], épouse [J], sont propriétaires d’un appartement traversant équipé de deux portes palières situé au 5ème étage, escaliers A et B, (lot 6) de l’immeuble sis [Adresse 6], soumis au statut de la copropriété. 

Leur reprochant d’avoir installé deux caméras de vidéosurveillance sur l’encadrement extérieur des portes palières, ainsi que des guirlandes clouées aux murs, visant à camoufler l’une des caméras, sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires et en violation des dispositions du Règlement Général de Protection des Données, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] a, par exploit délivré le 17 mars 2025, fait citer M et Mme [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins essentielles de dépose de ces éléments et de remise en état.

Après la délivrance de l’assignation, les époux [J] ont procédé au retrait des caméras et ont fait installer un œilleton électronique sur la porte palière de l’escalier A. 

L’affaire, appelée à l’audience du 20 mai 2025, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs et les parties ont été enjointes à rencontrer un médiateur.

A l’audience de renvoi et dans le dernier état de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires sollicite de :
« - Juger, à titre principal, irrecevables les demandes reconventionnelles des consorts [J] de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires ; 
- Débouter, à titre subsidiaire, les demandes reconventionnelles des consorts [J] de condamnation sous astreinte du Syndicat des copropriétaires ;
- Débouter la demande reconventionnelle des consorts [J] de condamnation indemnitaire du Syndicat des copropriétaires pour préjudice moral. 

En tout état de cause, 
- Condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [L] [J] à procéder, dans les huit (8) jours suivants la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai, à 
La dépose du dispositif de caméra de vidéosurveillance dit « Juda intelligent » installé illégalement sur la porte palière de l’escalier A du 5ème étage ;A la remise en état des murs (enduits et peintures) détériorés du fait des ancrages illégaux des guirlandes.- Condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [L] [J] à payer 5.000 euros à titre de dommages-intérêts provisionnels. 
- Condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [L] [J] à payer 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. 
- Condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [L] [J], aux dépens de l’instance. ». 

En réponse, les défendeurs sollicitent de : 
« A titre principal, 
- Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, de toutes ses demandes, fins et prétentions, 
A titre reconventionnel, 
- Ordonner au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir : 
D’exécuter les travaux d’interphonie de l’escalier A votés à la résolution 18.1 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2024 prévoyant l’installation de badges infalsifiables, D’exécuter les travaux de mise en conformité votés à la résolution 24.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 22 mai 2024 prévoyant d’installer, pour chaque caméra située dans les parties communes de l’immeuble, un panneau d’affichage informant les personnes de l’existence de la caméra de vidéosurveillance et comprenant toutes les informations requises par les articles 104 de la loi n°78-17 du 6 janvier 1978 et 13 du Règlement (UE) 2016/679 du Parlement européen et du Conseil du 27 avril 2016 (RGPD), précisés par la recommandation de la CNIL du 23 juillet 2018 ;En tout état de cause, 
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, à payer aux Consorts [J] la somme provisionnelle de 3.000 euros au titre de leur préjudice moral ;
- Condamner le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet MAVILLE IMMOBILIER, aux entiers dépens de l’instance et à payer aux Consorts [J] la somme de 9.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
- Dispenser les Consorts [J] de toute participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dont la charge sera répartie entre tous les autres copropriétaires ». 

Conformément aux dispositions de l'article 446-1 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’acte introductif d’instance et aux écritures déposées à l'audience pour un plus ample exposé des faits et des moyens qui y sont contenus.

MOTIFS

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires 

L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s'entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant de démontrer l'existence d'une illicéité du trouble et son caractère manifeste. Le juge apprécie la réalité du trouble avec les éléments dont il dispose le jour où il statue.

Aux termes de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L'article 25 de la loi du 10 juillet 1965 impose aux copropriétaires qui souhaitent effectuer des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, de solliciter une autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.

* Sur le retrait de l’œilleton électronique

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’installation d’un œilleton électronique sur une porte d’entrée d’un appartement est illégale au sens des articles 6 et 8 de la Convention européenne des droits de l’homme ainsi que du Règlement Général de Protection des Données, puisqu’il est destiné à enregistrer des images de l’escalier A de l’immeuble, qui est une partie commune ; qu’il est d’autant plus illégal qu’il a été installé sans aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, alors que l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute partie commune les passages et corridors. 

En réplique, les défendeurs considèrent qu’aucune autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires n’était requise pour installer un œilleton électronique sur leur porte d’entrée, puisque les portes palières des appartements sont des parties privatives et que l’œilleton permet uniquement de voir le pallier, sans en aucun cas enregistrer d’images. 

En l'espèce, il résulte du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi par Me [G] le 21 mars 2025, que les époux [J] ont installé un œilleton muni d’un système électronique de la marque Ezviz dans l’épaisseur de la porte palière de leur appartement au 5ème étage, donnant vue sur l’escalier A et l’ascenseur, ce que les défendeurs ne contestent pas. 

L'atteinte à la vie privée et au droit à l’image, protégés par l’article 9 du code civil, est susceptible d'être caractérisée dès lors qu’un système de surveillance installé au sein d’une copropriété enregistre l’image des autres copropriétaires à chacun de leur passage dans l'escalier, ou à la sortie de l’ascenseur, équipements communs, leur image étant fixée et enregistrée sans leur consentement. 

Si le syndicat des copropriétaires fait valoir que le modèle d’œilleton installé par M et Mme [J] correspond au « Judas intelligent EZVIZ HP4 », doté d’un système d’enregistrement vidéo, les constatations de Me [G] ne permettent pas de corroborer cette affirmation dès lors qu’il ne fait qu’identifier la marquer Ezviv, sans préciser le modèle installé. 

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi ce système diffère d'un judas optique, de sorte que le trouble manifestement illicite n'est pas démontré sur ce fondement.

En outre, si l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- (...);
- les passages et corridors ;», les portes palières des appartements privatifs ne sont ni des passages ni des corridors et ne constituent pas, avec l’évidence requise en référé, des parties communes, le règlement de copropriété n’étant, en outre, pas communiqué.

Dès lors, il n’est pas démontré que l’installation d’un œilleton sur la porte palière de l’appartement des époux [J] sans l’autorisation de l’assemblée générale caractérise un trouble manifestement illicite.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de dépose de l’œilleton électronique.
 
* Sur la remise en état des murs du couloir du 5ème étage 

Le demandeur expose que les époux [J] ont percé des trous dans le couloir du 5ème étage pour fixer les guirlandes décoratives, et que les percements n’ont pas été rebouchés, ce que contestent les défendeurs. 

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 répute parties communes les murs des couloirs communs de l’immeuble.

Il n’est pas contesté que les défendeurs ont effectué des percements dans ces murs, parties communes, sans l’autorisation de l’assemblée générale. 

Les éléments communiqués en défense ne permettent pas de démontrer que les murs auraient été remis en état par les époux [J]. En effet, les photographies du constat de commissaire de justice réalisé le 19 mars 2025 sont voilées et ne permettent pas de vérifier l’état des murs. De la même manière, les deux photographies des murs, prises en noir et blanc, produits par les époux [J], ne sont pas datées et manquent de netteté.

Au contraire, le syndicat des copropriétaires produit un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 21 mars 2025 qui établit que les murs du palier du 5ème étage présentent encore de nombreuses perforations à l’endroit où les guirlandes avaient été installées. 

Les défendeurs seront donc solidairement condamnés à remettre en état les murs du 5ème étage, escalier A, de l’immeuble, le tout sous astreinte, dès lors qu’ils ont été vainement mis en demeure de remettre les lieux en état par courrier du 16 décembre 2024. 

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels du syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires, faisant état du comportement hostile des défendeurs et de la situation de blocage à laquelle mène leur attitude, sollicite l’octroi d’une provision à valoir sur dommages et intérêts. 

En réponse, les défendeurs font observer que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce à l’appui de ses demandes et contestent bloquer la copropriété, soutenant avoir participé à l’exécution des décisions adoptées en assemblée générale, le syndic et le syndicat des copropriétaires étant défaillants dans cette mission. 


En vertu de l'article 835, alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. 

En vertu de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente d’exposer que M et Mme [J] adoptent une attitude hostile à son égard et bloquent toute perspective de prise de décisions dans la copropriété, sans détailler ni démontrer les manifestations objectives des blocages allégués. 

En conséquence, cette demande se heurte à une contestation sérieuse et il n’y a pas lieu à référé. 

Sur la recevabilité des demandes reconventionnelles

Le syndicat des copropriétaires soulève l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles en l’absence de lien suffisant avec les demandes originaires, en application de l’article 70 du code de procédure civile. Il fait valoir que même s’il existe une identité de thématique de « sécurité », cette thématique ne permet pas de créer un lien suffisant entre les demandes.

M et Mme [J] considèrent au contraire que leurs demandes sont rattachées par un lien direct et suffisant à la demande principale, l’ensemble des demandes tendant à renforcer la sécurité de l’immeuble. 

En vertu de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, la demande initiale portait notamment sur la dépose de caméras de vidéosurveillance installées dans les parties communes par des copropriétaires, qui sollicitent, à titre reconventionnel, la condamnation du syndicat des copropriétaires à faire exécuter les travaux d’interphonie votés en assemblée générale.

Il résulte des pièces versées aux débats que l’installation d’un système d’interphonie a fait l’objet d’une approbation lors de l’assemblée générale du 22 mai 2024 et que les travaux d’installation n’avaient pas été exécutés en décembre 2024. Aux termes d’un courrier électronique du 23 décembre 2024, les défendeurs indiquaient ainsi au syndic sur ce point que « Faute d’action de votre part nous sommes donc, contraints de conserver notre caméra afin de protéger la confidentialité de notre activité et ce, avec l’accord des occupants de l’escalier A ». 

Dès lors, la demande reconventionnelle qui porte sur l’exécution de travaux avec pour objet de sécuriser l’immeuble présente un lien suffisant avec la demande initiale tendant à la dépose de caméras, installés par les époux [J] dans le but affiché de sécuriser leur palier.

En revanche, la demande qui tend uniquement à assurer la conformité du système de vidéosurveillance de l’immeuble avec la réglementation sur la protection des données personnelles ne présente pas de lien suffisant avec la demande initiale fondée sur la violation des parties communes, la sécurité n’étant pas au cœur de cette demande. Celle-ci sera donc déclarée irrecevable. 

Sur le bien fondé de la demande reconventionnelle relative à l’interphonie

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la réalisation de travaux relatifs au changement de l’interphonie du bâtiment A confiés à la société Serpeo, suivant procès-verbal de réception de travaux signé le 28 janvier 2025. 

Ces travaux correspondent au devis établi par la société Serpeo du 20 novembre 2024 relatif à l’installation d’un système d’interphonie et transmis au syndicat des copropriétaires par les époux [J]. 

En conséquence, il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution de travaux qui ont déjà été réalisés. Et il n’y a pas lieu à référé. 

Sur la demande reconventionnelle en dommage et intérêts

Les époux [J] soutiennent que le syndicat des copropriétaires et son syndic, agissant comme « bras armé du conseil syndical », ont adopté une attitude harcelante à leur égard, en multipliant les demandes de retrait des caméras et guirlandes, puis en les assignant, sans autorisation de l’assemblée générale pour cette dernière demande. Ils estiment avoir fait l’objet de différences de traitement par rapport à d’autres copropriétaires et d’une discrimination, prenant pour exemple le fait que le président du conseil syndical a entreposé des cartons dans les parties communes sans que rien ne lui soit reproché 

En réponse, le syndicat des copropriétaires explique que cette demande de dommages et intérêts n’a aucun sens, si ce n’est, selon lui, de critiquer le président du conseil syndical. 

La demande de dommages et intérêts, parce qu’elle repose notamment sur l’initiation de la présente procédure, présente donc un lien suffisant avec les prétentions originaires du syndicat des copropriétaires et sera déclarée recevable. 

En revanche, la seule circonstance que le syndicat des copropriétaires ait formulé des demandes de retrait des caméras de vidéosurveillance et des guirlandes, installés illicitement dans les parties communes, n’est ni fautive ni à l’origine d’un préjudice légitime pour les époux [J], qui ont d’ailleurs déposé ces installations après avoir été assignés.
 
Par ailleurs, les éléments produits ne permettent pas d’établir, avec l’évidence requise en référé, l’existence d’une discrimination, ni de justifier et d’étayer le préjudice qui en résulterait. Dans ces conditions, la demande se heurte à une contestation sérieuse. 

Sur les demandes accessoires 

Les défendeurs, succombant à l'instance, seront condamnés solidairement au paiement des dépens en vertu de l'article 696 du code de procédure civile, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2600 euros au titre des frais irrépétibles.


En outre, succombant à l’instance et alors que l’assignation a permis la dépose des caméras, il n’y a pas lieu de dispenser les défendeurs de leur participation à la dépense commune des frais de procédure en vertu de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de dépose de l’œilleton électronique ;

Enjoignons solidairement M [L] [J] et Mme [W] [J] à remettre en état les murs des parties communes du 5ème étage, escalier A, de l’immeuble sis [Adresse 6], dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Disons que passé ce délai, M et Mme [J] seront redevables d’une astreinte provisoire de 150 euros pendant une durée de six mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande principale de dommages et intérêts provisionnels ;

Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle de mise en conformité du système de vidéosurveillance à la réglementation RGPD ; 

Déclarons recevables les demandes reconventionnelles relatives aux travaux d’interphonie et à l’octroi d’une provision à titre de dommages et intérêts ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur ces demandes reconventionnelles ;

Condamnons solidairement M [L] [J] et Mme [W] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] la somme de 2600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons solidairement M. [L] [J] et Mme [W] [J] aux entiers dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 9] le 01 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN