Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]


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N° RG 25/51778 - 
N° Portalis 352J-W-B7J-C7GFO

N° : 11

Assignation du :
05 Mars 2025

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[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2025



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

SCPI SELECTIPIERRE 2 représentée par la société FIDUCIAL GERANCE
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentée par Maître Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocats au barreau de PARIS - #L0301


DEFENDERESSE

S.C.P. [Y] [L] [R]
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Léon DAYAN de la SCP DAYAN PLATEAU VILLEVIEILLE, avocats au barreau de PARIS - #P0423




DÉBATS

A l’audience du 02 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier, 





Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 22 juin 2000, la SCPI Selectipierre 2 a consenti à Madame [N] [H], Monsieur [G] [Y], Monsieur [S] [R], et Madame [B] [L], avocats alors en création de Société Civile Professionnelle d’Avocat (SCPA), un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 4] [Localité 7][Adresse 1]. 

Par lettres recommandées des 10 octobre puis 13 novembre 2024, le bailleur à mis en demeure le preneur de régler la somme de 44 361,53 euros correspondant à différents arriérés de loyer et de charges échus entre 2015 et le 2e trimestre 2020. 

Par exploit délivré le 5 mars 2025, la SCPI Selectipierre 2 a fait citer la SCPA [Y] [L] [R] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, aux fins de la voir condamnée au paiement : 
de la somme de 40.923,36 € correspondant aux loyers et charges dus jusqu’au 31 mars 2025, avec intérêts au taux légal majoré de quatre points à compter du 13 novembre 2024, de la somme de 4.092,34 € en application de la clause pénale du bail, de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. 
L'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties, qui ont été invitées à rencontrer un médiateur. 

A l’audience du 2 septembre 2025, la requérante actualise le montant de la dette à la somme de 16 655,11 euros, qui correspond au terme unique du 2ème trimestre 2020, ainsi que le montant de la clause pénale à celle de 1.665,51 euros.

La défenderesse conclut au débouté des prétentions adverses et sollicite la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. 

Conformément aux dispositions de l’article 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux écritures des parties et aux notes d’audience.


MOTIFS

Sur les demandes de provision

La requérante sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 16.655,11 € correspondant au terme du 2e trimestre 2020, et fait observer que les troubles de jouissance invoqués sont postérieurs aux impayés de loyers, de sorte qu'ils ne justifient pas le non paiement d’un terme échu plusieurs années avant.

La défenderesse, qui concède ne par avoir réglé ce terme, se prévaut d'un manquement du bailleur à son obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux, invoquant subir des troubles tant dans les parties communes depuis le début de l'année 2024 compte tenu de leur état et des pannes à répétition affectant l'ascenseur, que dans les parties privatives, à la suite de plusieurs pannes de chauffage dues à la défectuosité du système de ventilation. Elle confirme à l'audience qu'elle se fonde sur l'exception d'inexécution.


Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. 

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. 

L’article 1728 du même code rappelle que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. 

Aux termes de l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. L'article 1104 du même code rappelle que les contrats doivent être exécutés de bonne foi.

L'exception d'inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s'agit d'un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s'exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori.

L'exception d'inexécution doit donc être opposée lors de l'exécution du contrat, puisque son seul objet est d'obtenir l'exécution de la prestation prétendument inexécutée par l'autre partie.

En outre, il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés. 

En l’espèce, s’il ressort des pièces versées aux débats et notamment des courriers adressés par la défenderesse à son bailleur que celle-ci subit un certain nombre de nuisances constituées principalement par des pannes diverses et variées, il est soutenu que ces nuisances sont survenues à compter de l'année 2023 de sorte qu'elles ne peuvent être opposées par le preneur pour justifier l'absence de paiement d'un loyer échu deux années auparavant, au 2ème trimestre 2020. A titre surabondant, il n’est ni démontré ni même allégué par la défenderesse que ces nuisances auraient rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel il sont destinés. 

La contestation tirée de l’exception d’inexécution fondée sur le non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance n’apparaît donc pas sérieuse. 

Par ailleurs, la défenderesse soutient que le montant de la dette est sérieusement contestable en ce qu’il est calculé sur la base de prévisions contractuelles stipulées en violation des dispositions de la loi Pinel, entrée en vigueur postérieurement à la date de conclusion du bail, mais applicable à celui-ci par l’effet d’un renouvellement du contrat de bail. Plus précisément, elle rappelle que la loi Pinel a supprimé la référence à l'Indice du Coût de la Construction (ICC) comme indice de plafonnement du loyer révisé ou renouvelé pour les baux commerciaux, seuls l'Indice des Loyers Commerciaux (ILC) et l'Indice des Loyers des Activités Tertiaires (ILAT) étant autorisés pour la révision triennale du loyer, de sorte que le montant du loyer révisé est inexact. Elle ajoute qu'en raison de l'application de l'indice ICC, elle n'a pas pu bénéficier du déplafonnement à hauteur de 3,5% mis en place sur l’ILC, dont elle s'estime en droit de réclamer le remboursement.
 
En réponse, la requérante fait valoir que le contrat de bail n'a fait l'objet d'aucun renouvellement, exposant que si des échanges sont intervenus entre les parties sur la signature d'un avenant de renouvellement, ils sont restés sans suite. Elle en conclut que le contrat de bail s'est poursuivi tacitement et n'est pas soumis aux dispositions de la loi Pinel, notamment à l'application de l'ILC. 

L’article 21 II de loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises prévoit que ses articles 3, 9 et 11 ainsi que l'article L.145-40-2 du code de commerce, tel qu'il résulte de l'article 13 de la même loi, sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier jour du troisième mois suivant la promulgation de ladite loi, c’est-à-dire à compter du 1er septembre 2014.

L'article 9 de la loi du 18 juin 2014 a modifié l'article L.145-34 du code de commerce relatif à l'indice de variation du montant du loyer.

L’article 1113 du code civil prévoit que le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, cette volonté pouvant résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

L’article 1114 définit l’offre comme une manifestation de volonté comprenant les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimant la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation, alors que l’article 1118 du même code fait de l’acceptation, la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. 

En l’espèce, le bailleur a adressé au preneur, au mois d'octobre 2023, un projet d'avenant de renouvellement. Toutefois, il résulte des derniers échanges entre les parties que la défenderesse a apposé des commentaires sur le projet d’acte et souligné l'absence de mise à jour du contrat au regard de la loi Pinel. Ces observations démontrent son absence de volonté d’être lié dans les termes de l’avenant, tel qu'il a été proposé par le bailleur, ce qui est corroboré par l'absence d'avenant signé. 
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Le renouvellement du bail postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi Pinel n’est donc pas démontré avec l’évidence requise en matière de référé, ni en conséquence l’application de ses dispositions relatives à l’indexation du loyer.

En tout état de cause, s’il était retenu que le document valait avenant de renouvellement du contrat de bail consenti par les deux parties, il convient de relever qu'il était prévu que le bail se renouvelle de façon rétroactive au 1er juillet 2023, de sorte qu'il ne pouvait s'appliquer aux loyers échus avant cette date.

Il s'ensuit qu'en l'absence de contestation sérieuse, la défenderesse sera condamnée par provision à payer la somme de 16 655,11 euros au titre de son arriéré de loyer. 

Par ailleurs, compte tenu du montant élevé des sanctions cumulées par les clauses relatives à la majoration du taux d'intérêt légal et à la pénalité forfaitaire de 10% des sommes dues, toutes deux sollicitées dans la présente instance, il ne saurait être fait droit à aucune de ces demandes, l'application de l'ensemble de ces clauses cumulativement pouvant conférer au créancier un avantage excessif et ces clauses étant dès lors susceptibles d’être modérées en vertu de l’article 1231-5 du code civil, dont l'appréciation ne relève pas du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il n'apparaît pas inéquitable de la condamner au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du même code.


PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés ; 

Condamnons à titre provisionnel la société [Y] [L] [R] à payer à la société Selectipierre 2 la somme de 16 655,11 euros augmenté des intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2024 ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l'intérêt légal et sur la demande au titre de la clause pénale du bail ;

Condamnons la société [Y] [L] [R] à verser à la société Selectipierre 2 la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles ; 

Condamnons la société [Y] [L] [R] au paiement des dépens ; 




Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 7] le 01 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,



Daouia BOUTLELIS Anne-Charlotte MEIGNAN