Cour d'Appel · 1re chambre civile — 30 septembre 2025

S.A.S. EOS FRANCE



C/



S.C.I. NEPTUNE



























































































expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le











COUR D'APPEL DE DIJON



1re chambre civile



ARRÊT DU 30 SEPTEMBRE 2025



N° RG 25/00425 - N° Portalis DBVF-V-B7J-GUT5



MINUTE N°



Décision déférée à la Cour : jugement du 11 février 2025, 

rendu par le juge de l'exécution près le tribunal judiciaire de Mâcon - RG : 24/00004











APPELANTE :



S.A.S. EOS FRANCE agissant en qualité de représentant-recouvreur du Fonds Commun de Titrisation FONCRED V représenté par la SAS FRANCE TITRISATION ayant son siège social [Adresse 1], venant aux droits de la SA SOCIETE GENERALE et prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés au siège :

[Adresse 2]

[Localité 3]



Représentée par Me Véronique PARENTY-BAUT, membre de la SELAS ADIDA ET ASSOCIES, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 38





INTIMÉE :



S.C.I. NEPTUNE

[Adresse 9]

[Localité 10]



Représentée par Me Christophe CHATRIOT, membre de la SCP D'AVOCATS PIZZOLATO - CHATRIOT, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 73









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 1er juillet 2025 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :



Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de chambre,

Michèle BRUGERE, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,



qui en ont délibéré.



GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT, Greffier



DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 30 Septembre 2025,



ARRÊT : rendu contradictoirement,





PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



SIGNÉ : par Bénédicte KUENTZ, conseiller, en remplacement du président empêché, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*****



FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par acte authentique du 6 juin 2011, la Société Générale a consenti à la SCI Neptune un prêt immobilier de 350 000 euros, assorti d'intérêts au taux fixe de 4,35 %, remboursable en 244 mensualités, et destiné à l'acquisition d'un bien immobilier sis sur la commune de [Localité 10], cadastré section ZP numéros [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 7], bien sur lequel a été inscrit un privilège de prêteur de deniers. 

Selon avenant du 4 août 2016, le taux des intérêts du prêt a été réduit à 1,90 %, le capital restant dû de 292 037,47 euros devenant remboursable en 120 mensualités de 2 815,05 euros. 



Le 6 mars 2019, la Société Générale a adressé à la SCI Neptune une mise en demeure de payer les échéances échues impayées, en lui rappelant que le défaut de règlement d'une seule échéance pouvait entraîner l'exigibilité du prêt et en l'informant qu'à défaut de régularisation sous huitaine la déchéance du terme serait prononcée, ce qui a été fait le 24 septembre 2019. 



Par acte du 31 mai 2022, publié le 8 juillet 2022, la Société Générale a fait délivrer à la SCI Neptune un commandement de payer valant saisie immobilière. Puis par acte du 7 septembre 2022, la Société Générale a fait citer la SCI Nepture à l'audience d'orientation. 

Par jugement du 21 février 2023, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mâcon a constaté le désistement d'instance de la Société Générale et en conséquence la caducité du commandement du 31 mai 2022. 



Par acte du 3 août 2022, la Société Générale a cédé au fonds commun de titrisation (FCT) Foncred V un portefeuille de créances parmi lesquelles celle détenue à l'encontre de la SCI Neptune, qui a été informée de la cession par courrier du 11 octobre 2022. 



Par acte du 2 novembre 2023, la société Eos France, agissant en sa qualité de représentant-recouvreur du FCT Foncred V, a fait délivrer à la SCI Neptune un commandement de payer la somme de 196 897,45 euros au titre du prêt du 6 juin 2011. 

Ce commandement valant saisie immobilière du bien acquis grâce au prêt a été publié le 26 décembre 2023 au service de la publicité foncière de Saône et Loire. 



Par acte du 13 février 2024, la société Eos France es qualitès a fait assigner la SCI NEPTUNE devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Dijon, à l'audience d'orientation du 23 avril 2024. 



Après avoir déclaré la société Eos France es qualités recevable à agir, le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mâcon a estimé que la déchéance du terme n'avait pas été valablement prononcée le 24 septembre 2019, si bien que par jugement du 11 février 2025, il a débouté la société Eos France ès qualités de sa demande de vente. 



Par déclaration du 1er avril 2025, la société Eos France es qualités a interjeté appel de ce jugement. 

Saisi le 7 avril 2025, le premier président de la cour a autorisé l'appelante à assigner à jour fixe pour l'audience du 1er juillet 2025, la SCI Neptune. 

L'assignation délivrée à l'intimée le 22 avril 2025 a été remise au greffe de la cour le 23 avril 2025. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions n°2 notifiées le 20 juin 2025, la société Eos France es qualités demande à la cour, au visa des articles L.311-1 et suivants et R.311-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de vente, et statuant à nouveau, de constater la validité de la procédure de saisie immobilière qu'elle a initiée et en conséquence, de :

' à titre principal, 

- dire et juger que la clause de déchéance du terme du contrat de prêt prévue par l'acte authentique du 6 juin 2011 ne peut être déclarée abusive et réputée non écrite, 

- fixer sa créance à l'encontre de la SCI Neptune à la somme de 196 897,45 euros arrêtée au 6 juillet 2023, outre intérêts au taux de 1,90 % à compter du 7 juillet 2023 et jusqu'à parfait règlement, 

- renvoyer l'affaire et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mâcon afin qu'il détermine, conformément à l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, les modalités de poursuite de la procédure, à savoir :

' Dans l'hypothèse d'une demande de vente amiable

. s'assurer qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation des biens, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles de la débitrice, 

. fixer le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente, 

. dire et juger que ces prix seront nets de toutes charges et seront intégralement consignés nonobstant les obligations du notaire de payer divers frais et la plus-value éventuelle sur le produit de la vente, 

. dire que la débitrice devra lui rendre compte sur simple demande de sa part, des démarches accomplies conformément à l'article R.322-22 du code des procédures civiles d'exécution, 

. rappeler que la vente amiable se déroulera conformément au cahier des conditions de vente et que l'acte notarié de vente ne pourra être établi que sur consignation du prix et des frais de la vente auprès de la caisse des dépôts et justification du paiement des frais taxés conformément à l'article L.322-4 du code des procédures civiles d'exécution, 

. taxer les frais de poursuite à la charge de l'acquéreur, 

. dire et juger que conformément à l'article 37 B du décret du 2 avril 1960, l'avocat poursuivant ayant déposé le cahier des conditions de vente aura droit, indépendamment des frais préalables et de la rémunération de tout autre intervenant, à un émolument fixé conformément à la série S1 coefficient 2 de l'article 23 du décret du 20 avril 2011 modifiant le décret du 16 mai 2006, modifiant lui-même le décret du 8 mars 1978 portant tarif des notaires, 

. fixer la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois, 

. dire et juger qu'après l'audience de rappel de l'article R.322-25 du code des procédures civiles d'exécution, et si les conditions de cet article sont réunies, le juge de l'exécution ordonnera au notaire chargé de la vente, le transfert des fonds consignés à la caisse des dépôts, après le jugement constatant la vente, au séquestre désigné conformément au cahier des conditions de vente, 

' Dans l'hypothèse où la vente forcée serait ordonnée

. en fixer la date conformément à l'article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution,

. désigner la SAS Actalaw, commissaire de justice à [Localité 8], qui a établi le procès-verbal de description des biens, ou tel autre commissaire de justice qu'il plaira au juge de l'exécution de désigner, pour assurer une visite des biens saisis, en se faisant assister si besoin est d'un serrurier et de la force publique, 

. dire que le commissaire de justice pourra se faire assister, lors de la visite, d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers prévus par les réglementations en vigueur, 

. dire que la décision à intervenir, désignant le commissaire de justice pour assurer la visite, devra être, trois jours au moins avant les visites, portée à la connaissance des occupants des biens saisis, 

. valider les différents diagnostics immobiliers qui ont pu être établis sur les biens saisis ou qui le seront ultérieurement avant le jour de la vente, 

. ordonner, dans le jugement d'adjudication, l'expulsion des saisis et de tous occupants de 'son' chef des biens saisis, la décision à intervenir de ce chef devant profiter à l'adjudicataire définitif dès l'accomplissement des formalités prévues au cahier des conditions de vente, notamment le paiement des frais et du prix, 



' à titre subsidiaire, 

- constater la validité de la procédure de saisie immobilière qu'elle a initiée au titre des échéances impayées du prêt, 

- fixer sa créance à l'encontre de la SCI Neptune au titre des échéances impayées au 31 mars 2025 à la somme de 163 048,14 euros outre intérêts postérieurs au taux de 4,90 % à compter du 1er avril 2025 et jusqu'à parfait règlement, 

- renvoyer l'affaire et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mâcon afin qu'il détermine conformément à l'article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, les modalités de poursuite de la procédure comme exposé ci-dessus, 



' en tout état de cause, 

- débouter la SCI Neptune de l'intégalité de ses demandes, 

- condamner la SCI Neptune aux entiers dépens et à lui payer es qualités la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Aux termes du dispositif de ses conclusions notifiées le 6 mai 2025, la SCI Neptune demande à la cour de :

' à titre principal, 

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, 

- y ajoutant, 

. avant dire droit, enjoindre à l'appelante de communiquer la copie intégrale de l'acte de cession comportant la liste des créances désignées et individualisées, le prix total payé et tous documents rendant compte de la valeur et des chances de recouvrement de ladite créance, ainsi que tous éléments d'appréciation précis et concrets permettant à la cour de dire si le prix de la créance est déterminable, 

. réduire les demandes de l'appelante au prix de la cession de la créance intervenue le 3 août 2022, 



' à titre subsidiaire,

- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, 

- déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par l'appelante à hauteur d'appel, 

- débouter l'appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions, 



' à titre plus subsidiaire, autoriser le cas échéant la vente des biens immobiliers, objets de la saisie, et fixer le montant du prix en-deçà duquel l'immeuble ne pourra être vendu à la somme de 1 300 000 euros, 



' en tout état de cause, condamner l'appelante aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour l'exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions. 





MOTIVATION 



Sur le droit au retrait litigieux 



La demande présentée par la SCI Neptune afin que la cour enjoigne à la société Eos France, avant dire droit au fond, la communication de certains éléments relatifs à la cession de créance tend in fine à ce qu'elle exerce le droit au retrait litigieux. 



L'article 1699 du code civil dispose que Celui contre lequel on a cédé un droit litigieux peut s'en faire tenir quitte par le cessionnaire, en lui remboursant le prix réel de la cession avec les frais et loyaux coûts, et avec les intérêts à compter du jour où le cessionnaire a payé le prix de la cession à lui faite.

Il résulte de l'article 1700 du code civil que la chose est censée litigieuse dès qu'il y a procès et contestation sur le fond du droit.



En l'espèce, la SCI Neptune soutient qu'à la date de la cession, soit le 3 août 2022, la créance de la Société Générale était contestée par Mmes [K] et [O] [G], qui s'étaient engagées en qualité de caution à l'égard du créancier. 

C'est exact mais cette circonstance aurait seulement ouvert à Mmes [G], le droit d'exercer le retrait litigieux pour le cas où l'action en paiement engagée à leur encontre, en leur qualité de cautions, aurait prospéré. Or, il a été jugé que leurs engagements étaient nul pour l'une et disproportionné pour l'autre : cf jugement de tribunal judiciaire de Mâcon du 9 août 2021 et arrêt de cette cour du 14 septembre 2023. 



La SCI Neptune fait également valoir qu'elle a personnellement contesté la créance de la Société Générale devant le juge de l'exécution lors de la première procédure de saisie immobilière. Toutefois, la seule production du jugement du 21 février 2023 constatant le désistement de la Société Générale ne permet pas de savoir si la SCI Neptune avait pris des conclusions dans lesquelles elle contestait la créance dont la Société Générale poursuivait le recouvrement. 

En toute hypothèse, le caractère litigieux du droit de créance de la Société Générale aurait cessé à compter de ce jugement du 21 février 2023. 



Il résulte de ce qui précède que la SCI Neptune n'est pas en mesure en l'espèce d'exercer le droit au retrait litigieux. 

En conséquence, la cour la déboute de sa demande tendant à enjoindre à l'appelante la production de divers documents sollicités à cette fin. 



Sur la créance de la société Eos France



Aux termes de l'article L.311-2 du code des procédures civiles d'exécution, seul un créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. 



A titre principal, la société Eos France se prévaut de la déchéance du terme du prêt et soutient détenir une créance globale de 196 897,45 euros outre intérêts au taux de 1,90 % à compter du 6 juillet 2023. 

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de fixer sa créance à la somme de 163 048,14 euros au titre des échéances échues impayées au 31 mars 2025, outre intérêts postérieurs au taux de 4,90 % à compter du 1er avril 2025. 



Il était stipulé que :

- la banque pourra exiger le remboursement immédiat du capital restant dû, majoré des intérêts, primes et surprimes d'assurance, échus mais non payés notamment en cas de non-paiement à son échéance d'une mensualité ou de toute somme dues, à un titre quelconque en vertu du contrat, 

- dans ce cas, la banque notifiera à l'emprunteur, par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'elle se prévaut de cette clause et prononce l'exigibilité anticipée du prêt, la banque n'ayant pas à faire prononcer en justice la déchéance du terme qui lui demeurera acquise nonobstant tout paiement ou régularisation postérieure à l'exigibilité prononcée. 



En l'espèce, la Société Générale a adressé à la SCI Neptune :

- d'une part le 6 mars 2019 une lettre recommandée la mettant en demeure de régler dans un délai de 8 jours à compter de la réception de la lettre, la somme de 5 806,95 euros, cette lettre lui rappelant qu'aux termes du contrat, le non-règlement d'une seule échéance pouvait entraîner l'exigibilité du prêt 

- d'autre part le 24 septembre 2019 une lettre recommandée lui notifiant qu'elle se prévalait de l'exigibilité anticipée du prêt. 



Se fondant sur la jurisprudence récente de la Cour de cassation selon laquelle une clause prévoyant la résiliation de plein droit d'un contrat de prêt sans mise en demeure préalable ou après une mise en demeure de règler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d'une durée raisonnable est abusive et donc réputée non écrite, le premier juge a considéré que la banque ne pouvait pas se prévaloir de la déchéance du terme du prêt alors que :

- il n'avait été laissé que 8 jours à la SCI Neptune pour régulariser sa situation après la mise en demeure du 6 mars 2019,

- la SCI Neptune avait payé la somme de 5 806,95 euros le 15 mars 2019, soit dans le délai de 8 jours à compter de la réception de la mise en demeure du 6 mars 2019, intervenue au plus tôt le 7 mars 2019, 

- la banque n'avait adressé aucune nouvelle mise en demeure avant de notifier la déchéance du terme par la lettre du 24 septembre 2019. 



L'appelante critique le jugement en ce qu'il a fait application à la SCI Neptune, personne morale ayant souscrit un prêt immobilier pour financer l'achat d'un immeuble conformément à son objet social, de dispositions du code de la consommation et d'une jurisprudence réservée aux consommateurs, c'est-à-dire aux personnes physiques agissant à des fins n'entrant pas dans le cadre de leur activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. 



La cour observe que si la SCI Neptune demande la confirmation du jugement, elle ne reprend pas les motifs du premier juge et ne se prévaut pas du caractère abusif des stipulations contractuelles. Elle invoque exclusivement les dispositions de l'article 1231 du code civil dans sa rédaction issue de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, texte inapplicable en l'espèce dès lors que le prêt litigieux a été conclu antérieurement au 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de cette ordonnance. 



En conséquence, dès lors que les stipulations contractuelles permettaient à la banque de se prévaloir de la déchéance du terme du crédit sans mise en demeure préalable et que la SCI Neptune ne soutient pas qu'il convient d'écarter l'application de ces stipulations, la cour retient que la banque était fondée à lui notifier l'exigibilité immédiate du prêt, par lettre du 24 septembre 2019, étant relevé quà cette date, les échéances devenues exigibles en juillet, août et septembre n'étaient pas réglées. 



En conséquence, l'appelante justifie d'une créance exigible à hauteur de 196 897,45 euros, outre intérêts au taux de 1,90 % à compter du 7 juillet 2023, sur le principal de 172 750,78 euros : cf décompte de sa créance non contestée produit en pièce 3 de son dossier et décompte d'intérêts sur la période du 5 mai 2022 au 6 juillet 2023. 



Sur les modalités de la vente du bien



La SCI Neptune justifie avoir accompli des démarches aux fins de vendre le bien saisi. 

Elle produit aux débats une évaluation circonstanciée de celui-ci datée d'août 2024 (pièce 15 de son dossier) que l'appelante conteste en invoquant une expertise qu'elle a fait réaliser le 3 janvier 2024 et en se référant à la pièce 16 de son dossier, lequel n'en comporte que 13 selon son bordereau de communication de pièces. 



Dans ces circonstances, alors que la différence annoncée d'évaluation est importante (de l'ordre de 1,5 millions / 320 000 euros) et que si la vente amiable est ordonnée, il y a lieu de taxer les frais de poursuite et de prévoir que l'affaire sera rappelée devant le premier juge dans un délai ne pouvant excéder quatre mois, la cour renvoie l'affaire et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mâcon. 





PAR CES MOTIFS, 



La cour, 



Déboute la SCI Neptune de sa demande tendant à ce qu'il soit, avant dire droit au fond, enjoint à la société Eos France la production de documents relatifs à la cession de créances du 3 août 2022, 



Infirme le jugement dont appel, 



Statuant à nouveau, 



Constate que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 du code des procédures civiles d'exécution sont réunies, 



Fixe, au sens de l'article R.322-18 du même code, la créance de la société Eos France aux sommes suivantes :

- principal : 172 750,78 euros 

- indemnité : 15 145,17 euros

- intérêts échus au 6 juillet 2023 : 9 001,50 euros

- intérêts à échoir à compter du 7 juillet 2023, au taux de 1,90 %, sur le principal de 172 750,78 euros : mémoire, 



Renvoie l'affaire et les parties devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Mâcon afin qu'il fixe les modalités de la vente du bien saisi, 



Ajoutant, 



Condamne la SCI Neptune aux dépens d'appel, 



Déboute les parties de leurs demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le greffier P/ Le président empêché