Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 2 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00278 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-HFMX
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 02 Octobre 2025























DEMANDERESSE


S.A. COMPAGNIE 3H, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 303 164 040
[Adresse 11]
[Adresse 7]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Diane MARCHAU de l’ASSOCIATION LAGOURGUE - MARCHAU, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE


S.A.S. [Adresse 8], immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 880 132 659
[Adresse 1]
[Localité 5]


COMPOSITION DE LA JURIDICTION


LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 11 Septembre 2025


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 02 Octobre 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 





Copie exécutoire à Maître MARCHAU délivrée le :
Copie certifiée conforme délivrée le :





EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 14 août 2025, la société COMPAGNIE 3H a fait assigner la société [Adresse 8] devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir : 
CONSTATER que le commandement de payer les loyers est demeuré infructueux un mois après sa signification en date du 15 février 2024,CONSTATER en conséquence l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail commercial signé le 8 janvier 2020 par la SAS PIZZA PASTA DU VILLAGE,PRONONCER en conséquence la résiliation du contrat de bail commercial signé le 8 janvier 2020 par la SAS [Adresse 8],ORDONNER l'expulsion immédiate, et sans délai, de la SAS PIZZA PASTA DU VILLAGE, ainsi que celle de tous occupants de leur chef, du local sis [Adresse 3] et ce avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, ASTREINDRE la SAS [Adresse 8] à payer à la Société COMPAGNIE 3H la somme de 300 € par jour de retard,CONDAMNER la SAS [Adresse 8] à payer à la Société COMPAGNIE 3H une indemnité d'occupation d'un montant de 180,84 € par jour, soit 5 425,05 € par mois, à compter du 15 février 2024, date de la résiliation du bail, jusqu'à parfait délaissement des lieux et remise des clés,DIRE que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter des échéances contractuellement prévues,CONDAMNER la SAS [Adresse 8] à payer à la Société COMPAGNIE 3H la somme provisionnelle de 48 428,10 € arrêtée au mois de mai 2025 au titre de la dette locative et à parfaire au jour de la sortie des lieux effective du locataire,CONDAMNER la société [Adresse 8] à payer à la Société COMPAGNIE 3H la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont coût du commandement d'un montant de 310,08€.
Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 2] à [Localité 10] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 8 janvier 2020 à la société « [Adresse 8] » pour un loyer mensuel de 2.233, 58 € outre 189, 58 € de charges. 

Suite aux défaillances constatées, un commandement de payer les loyers a été signifié le 15 février 2024, demeuré infructueux plus de 16 mois après sa notification et la dette locative n’a fait que s’accroitre. 

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 7 janvier 2025 qui n’a pas eu plus d’effet que le précédent. 

A l’audience du 11 septembre 2025, le demandeur, régulièrement cité à personne, n’était pas présent ni représenté par un conseil. Le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société COMPAGNIE 3H a fait délivrer à la société [Adresse 8] le 15 février 2024 un commandement de payer les loyers, visant expressément la clause résolutoire prévue au bail, pour un montant de 17.704, 23 €, selon décompte arrêté au 1er février 2024. 

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 8 janvier 2020 prévoit en effet que « il est convenu qu’en cas de non-respect par le preneur du paiement à son échéance de l’un des termes du loyer (…) le présent bail sera résilié de plein droit un mois après sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivré par acte extrajudiciaire au preneur de régulariser sa situation ». 

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société PIZZA PASTA DU VILLAGE n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise. 

Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 16 mars 2024, date à partir de laquelle la société [Adresse 8] doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués. 

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 16 mars 2024, date de résiliation du bail.

L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant une « astreinte de 300€ par jour de retard », est manifestement excessive.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PIZZA PASTA DU VILLAGE des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision, courant pendant un délai de trois mois.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion. 

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire) peut accorder une provision au créancier ». 

Selon le commandement de payer en date du 15 février 2024, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 17.704, 23 €. A cette somme, il convient d’ajouter le mois de février, soit une somme supplémentaire de 2.423, 43 euros et la moitié du mois de mars. 

La société COMPAGNIE 3H sollicite la condamnation la société [Adresse 8] à lui payer la somme de 48.428, 10 € correspondant aux loyers impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et depuis cette date. 

Il sera observé que s’il n'existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation du preneur de payer les arriérés locatifs, ceux-ci prennent fin à l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 16 mars 2024, si bien que tout « loyer » postérieur doit être examiné au titre de l’indemnité d’occupation. 

En conséquence, la société PIZZA PASTA DU VILLAGE sera condamnée à payer à la société COMPAGNIE 3H une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues, jusqu’au 16 mars 2024, soit la somme de 21.339, 37 € (17.704, 23 + 2.423, 43 + (2.423, 43/30)x15).

Sur l’indemnité d’occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant une « indemnité d'occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50% », est manifestement excessive.

Dès lors, la société [Adresse 8] sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 8 février 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 2.423, 43 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux. 

Sur les dépens 

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société PIZZA PASTA DU VILLAGE à payer à la société COMPAGNIE 3H une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 15 février 2024

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés, 

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société [Adresse 8] à la société COMPAGNIE 3H par acquisition de la clause résolutoire en date du 16 mars 2024 ; 

DISONS qu’à compter du 16 mars 2024, la société [Adresse 8] est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 2] à [Localité 10] ;

ASSORTISSONS l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte d'un montant de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après signification de la décision courant pendant un délai de trois mois ; 

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société PIZZA PASTA DU VILLAGE des lieux qu’elle occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS par provision la société [Adresse 8] à payer à la société COMPAGNIE 3H la somme de 21.339, 37 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 8 février 2025 ; 

FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 2.423, 43 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire le 16 mars 2024, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ; 

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS la société [Adresse 8] au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;



CONDAMNONS la société PIZZA PASTA DU VILLAGE aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 7 janvier 2025 ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT