Tribunal Judiciaire · Chambre des référés — 2 octobre 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS


MINUTE N° 

CHAMBRE DES REFERES
AFFAIRE N° RG 25/00025 - N° Portalis DB3Z-W-B7J-G7KQ
NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 02 Octobre 2025






















DEMANDERESSE

S.A.S. PROLOGIA représentée par sa Présidente actuellement en exercice, Madame [X] [H], et par son administrateur provisoire, la Société BL & ASSOCIES, immatriculée sous le n° 898 429 816 au R.C.S. [Localité 7], sise [Adresse 2], représentée par son Président actuellement en exercice, Monsieur [S] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 8]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


DEFENDERESSE

S.A.R.L. LA BONNE PÊCHE, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 488 342 825
[Adresse 10]
[Adresse 5]
[Localité 3]
Rep/assistant : Maître Réza BADAT de la SELARL REZA BADAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION


COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN
Greffier : Marina GARCIA 
Audience Publique du : 11 Septembre 2025


LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 02 Octobre 2025 , par décision contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 



Copie exécutoire à Maître ALQUIER délivrée le :
Copie certifiée conforme à Maître BADAT délivrée le :




EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, la société PROLOGIA a fait assigner la société LA BONNE PECHE devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir : 

- CONSTATER la résiliation du bail commercial renouvelé en date du 31 mai 2018 pour défaut de paiement des loyers commerciaux ; 
- ORDONNER l'expulsion de la société LA BONNE PECHE et de tous occupants de son chef du local commercial qu’elle occupe sis [Adresse 6] et ce au besoin avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier ; 
- FIXER l’indemnité d’occupation à 3.517,93 euros ; 
- CONDAMNER la société LA BONNE PECHE à payer à la société PROLOGIA à titre d’indemnité mensuelle d'occupation due la somme de 3.517,93 euros, jusqu'à délaissement effectif des locaux sis [Adresse 6] ; 
- CONDAMNER par provision la société LA BONNE PECHE au paiement de la somme de 4.533 euros au titre des loyers, charges et taxes impayés ; 
- CONDAMNER la société LA BONNE PECHE à payer à la société PROLOGIA la somme de 14.071,72 euros au titre des indemnités mensuelles d'occupation dues depuis le 27 septembre 2024, à parfaire au jour de l’audience ; 
- AUTORISER, à défaut de départ volontaire de la société LA BONNE PECHE, la société PROLOGIA à faire procéder à l’enlèvement des meubles et facultés présentes dans les lieux et à les faire entreposer en tout garde meuble de son choix, et ce, aux frais, risques et périls de la SOCIETE LA BONNE PECHE. 
- DÉBOUTER la société LA BONNE PECHE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions 
- CONDAMNER la société LA BONNE PECHE à verser à la société PROLOGIA la somme de 3.500 € à la société PROLOGIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
- CONDAMNER la société LA BONNE PECHE aux dépens. 

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 6] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 13 juillet 2007 à la société LA BONNE PECHE pour un loyer mensuel de 1.995 € hors taxe et charges, soit 2.426, 61 € TTC. 

Suite aux défaillances constatées depuis le mois de septembre 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 26 août 2024, sollicitant le paiement des sommes dues, soit la somme de 18.855, 62 €.

Dans ses dernières conclusions en défense, déposées à l’audience du 22 mai 2025, la société LA BONNE PECHE sollicite que la société PROLOGIA soit déboutée de l’ensemble de ses demandes, comme étant sans objet et en tout état de cause, que soit suspendue les effets de la clause résolutoire. Elle demande en outre la condamnation de la société PROLOGIA au paiement d’une somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. 

Elle souligne qu’elle a procédé en faveur de sa bailleresse à un virement de la somme de 17.587, 34 €, ce alors qu’elle se trouvait en plan par continuation et qu’elle a transmis le 7 mai 2025 un chèque de règlement de 8.703, 90 €, effectivement débité le 13 mai 2025, correspondant aux échéances des mois de février, mars et avril 2025 et qu’il doit en être conclu que la clause résolutoire ne peut produire ses effets et à tout le moins que ceux-ci doivent être suspendus.

La défenderesse sollicite le rejet de la demande nouvelle d’indemnisation d’un préjudice moral, demande qui, selon la défenderesse, ne peut être accueillie par le juge des référés. 

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, la société PROLOGIA maintient ses demandes relativement à la résiliation du bail et l’expulsion de la société LA BONNE PECHE et actualise ses demandes de condamnation de la défenderesse à lui payer les sommes de :
- 3.517, 93 € à titre d’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à délaissement effectif des locaux, 
- 8.703, 29 € au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues depuis le 1er février 2025, à parfaire au jour de l’audience, 
- 5.000 € au titre à titre de provision en indemnisation de son préjudice moral. 

A l’audience du 11 septembre 2025, le juge a informé le demandeur que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 octobre 2025.


MOTIFS DE LA DECISION


Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La société PROLOGIA a fait délivrer à la société LA BONNE PECHE le 26 août 2024 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 18.855, 62 € selon décompte arrêté le 29 juillet 2024, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail. 

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial renouvelé en date du 31 mai 2018 prévoit en effet que « en cas de non-exécution par le preneur de l’un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l’un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérable par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une sommation d’exécuter ou un commandement de payer délivrés par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d’user du bénéfice de la présente clause ». 

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

La société LA BONNE PECHE n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise. 

Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Il ne peut qu’être constaté que le commandement de payer en date du 26 août 2024 n’a été suivi d’aucun paiement, même partiel, dans le mois suivant et que ce n’est qu’au lendemain de l’assignation délivrée le 23 janvier 2025 que le preneur a réagi. 

En outre il sera rappelé que le défendeur n’a pas repris à cette date l’habitude de payer ses loyers, un seul paiement étant intervenu 4 mois plus tard. Enfin, à ce jour il n’est fait état d’aucun autre paiement. 

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 27 septembre 2024, date à partir de laquelle la société LA BONNE PECHE doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués. 

Sur la demande d’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 27 septembre 2024, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LA BONNE PECHE des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion. 


Sur l’indemnité d’occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’en cas de maintien dans les lieux le preneur serait « débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de cinquante pour cent », est manifestement excessive.

Dès lors, la société LA BONNE PECHE sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 27 septembre 2024, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme de 2.426, 61 euros par mois, jusqu’à la libération effective des lieux. 

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, (le président du tribunal judiciaire) peut accorder une provision au créancier ». 

En considération des paiements intervenus en janvier et mai 2025, le demandeur a révisé le montant des condamnations qu’il sollicite, à titre de provisions, fixé désormais à la somme de : 
8.703, 29 € au titre des indemnités mensuelles d’occupation dues depuis le 1er février 2025, à parfaire au jour de l’audience 
3.517, 93 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation due jusqu’à délaissement effectif des locaux,
5.000 € en indemnisation de son préjudice moral.

Il sera rappelé qu’il n’existe aucune contestation sérieuse quant à l'obligation payer l’indemnité d’occupation à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, soit le 27 septembre 2025.

En conséquence, 
La société LA BONNE PECHE sera condamnée à payer à la société PROLOGIA une provision correspondant à l'ensemble des indemnités dues à compter du 1er février 2025 date retenue par le demandeur dans ses dernières écritures jusqu’au jour de la présente décision (8 mois)
soit la somme de 19.412, 88 euros (2.426, 61 € x 8).

Aucun élément n’est en revanche produit pour justifier d’un préjudice moral et la demande d’indemnisation à ce titre sera en conséquence rejetée. 

Sur les dépens 

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner la société LA BONNE PECHE à payer à la société PROLOGIA une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré 26 août 2024.


PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés, 

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la société PROLOGIA à la société LA BONNE PECHE par acquisition de la clause résolutoire en date du 27 septembre 2024 ; 

DISONS qu’à compter du 27 septembre 2024, la société LA BONNE PECHE est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 6]

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LA BONNE PECHE des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;



CONDAMNONS par provision la société LA BONNE PECHE à payer à la société PROLOGIA la somme de 19.412, 88 euros correspondant aux indemnités d’occupation dues du 1er février au 1er octobre 2025 ;

FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 2.426, 61 € par mois à compter de notre décision pour tenir compte de la condamnation par ailleurs ordonnée, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ; 

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; 

REJETONS le surplus des demandes ; 

CONDAMNONS la société LA BONNE PECHE au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS la société LA BONNE PECHE aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 26 août 2025 ; 

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.


LE GREFFIER LE PRESIDENT