Tribunal Judiciaire · Expropriations 3 — 2 octobre 2025

Décision du 02 Octobre 2025
Minute n° 25/000156


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
DE LA SEINE-[Localité 16]

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DANS 
LE CADRE D’UNE PROCÉDURE DE PRÉEMPTION

du 02 Octobre 2025

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Rôle N° RG 24/00200 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2MMX

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-[Localité 16]

DEMANDEUR :

COMMUNE DES [Localité 13]
représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité à
l’Hôtel de Ville
[Adresse 15]
[Localité 5]
représentée par Maître Mathilde DU BESSET de l’AARPI LOIRE - HENOCHSBERG & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEUR :
S.A.S. BOUCHERIE DE LA BASOCHE, société par actions simplifiée à associé unique au capital de 162 000 euros, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 788 662 146 ayant son siège social [Adresse 1]
[Localité 6], représentée par son président
représentée par Maître Olivier PERSONNAZ, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANT : 
DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES - POLE D’EVALUATION DOMANIALE représentée par Madame [Z] [P], commissaire du Gouvernement
[Adresse 3]
[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL : 

Monsieur Rémy BLONDEL, Juge, juge de l’expropriation désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la cour d’appel de [Localité 12]

Madame Cécile PUECH, Greffière présente lors de la mise à disposition


PROCÉDURE :

Date de la visite des lieux : 30 avril 2025
Date de la première évocation et des débats : 10 juillet 2025
Date de la mise à disposition : 02 Octobre 2025

EXPOSE DU LITIGE

La société BOUCHERIE DE LA BASOCHE était propriétaire d’un fonds de commerce ayant pour objet une activité de boucherie, exploitée dans des locaux situés au [Adresse 2]. 

La société BOUCHERIE DE LA BASOCHE est titulaire d’un bail commercial conclu avec la commune de [Localité 13] pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 1er décembre 2012, renouvelé par acte du 29 septembre 2021 pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2021. Le loyer hors charges et hors taxes est d’un montant annuel de 10.869,12 euros.

Le local loué est situé dans le périmètre du droit de préemption urbain commercial institué par une délibération du 27 février 2017. 

Par une déclaration de cession en date du 22 octobre 2024 reçue en mairie le jour même, la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE a informé la commune du projet de cession du fonds de commerce en question pour un montant de 450.000 euros. 

Par décision n°2024/43, la commune de [Localité 13] a exercé son droit de préemption commercial au prix de 274.850 euros hors taxes et hors droits.

Par une requête datée du 17 décembre 2024 et reçue le 19 décembre 2024 au greffe de l'expropriation, la commune des Pavillons-sous-Bois a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins de fixer ses obligations à l’égard de la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE. La saisine a été dûment notifiée à la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE.

Par une ordonnance rendue le 3 mars 2025, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 30 avril 2025, ladite ordonnance ayant été dûment notifiée. 
A l’issue de la visite, l’audience a été fixée au 10 juillet 2025.

Dans ses dernières écritures, soutenues à l’audience, la commune des [Localité 13] demande au juge de l'expropriation de fixer le prix du fonds de commerce exploité par la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE à la somme de 274.850 euros, laquelle se décompose de la manière suivante:

- indemnité principale : selon la valeur de l’entier fonds de commerce : 253.000 euros, soit :

762.365 euros de chiffre d’affaires moyen (TTC) des années 2021, 2022 et 2023 x 33 %, coefficient multiplicateur ;

- indemnités accessoires :
.indemnité de remploi : 21.850 euros ;

Dans ses dernières écritures soutenues à l’audience, la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE sollicite que soit fixé le prix à hauteur de 450.000 euros.

En outre, la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE demande au juge de l’expropriation de condamner la commune des [Localité 13] au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions, le commissaire du Gouvernement propose de fixer le prix à la somme de 245.000 €.

Conformément à l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait référence aux écritures transmises pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions.


Lors de l'audience du 10 juillet 2025, les parties dûment représentées ont comparu et ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R. 311-20 du code de l’expropriation pour cause d'utilité publique.

L'affaire a été mise en délibéré au 2 octobre 2025, date à laquelle la présente décision est rendue.

EXPOSE DES MOTIFS

I. Sur les principes du droit de préemption

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Il est précisé que ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de remploi.

Le même article prévoit que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

En matière de préemption, le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement.

II. Sur les éléments préalables à la détermination du prix

1) Sur le droit applicable et la situation d’urbanisme

Selon les dispositions des articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols et définissant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, le bien doit être évalué selon les possibilités offertes par les règles d’urbanisme définies par le plan local d’urbanisme (PLUi) approuvé par le Conseil Territorial de l’Etablissement Public [Localité 12] Terres d’Envol le 17 décembre 2017 et entré en vigueur le 15 janvier 2025 plaçant le bien en zone de projet UPPSB3.

2) Sur la consistance du bien

Le bien préempté est situé [Adresse 1] à [Localité 10]. Il s’agit d’un fonds de commerce ayant une activité de boucherie-charcuterie. 

L’[Adresse 7] est une rue calme à sens unique de circulation et située dans un secteur mixte, à la fois commerçant et pavillonnaire. 

La boucherie se trouve à proximité immédiate du marché de la Basoche, de plusieurs commerces et de deux banques : LCL et BNP Paribas. 

Le bâtiment est desservi par l’arrêt “Pierre Brossolette - La Basoche” des lignes de bus 105, 146 et N45, et par des axes routiers, notamment la route départementale D117.

La devanture de la boutique expose l’enseigne “Boucherie de la Basoche” et est ouverte sur rue le jour du transport. Elle est équipée d’une porte pliante vitrée en accordéon permettant de fermer la boutique et d’un rideau de fer métallique électrique fonctionnel. 

La boutique est composée d’une grande vitrine réfrigérée exposant les pièces de viande et de charcuterie mises en vente. Des étagères en fond de boutique exposent divers articles d’alimentation qui se conservent à température ambiante. 
Derrière le comptoir de vente, équipé d’une caisse enregistreuse, se trouvent des machines de boucherie toutes en état de fonctionnement, notamment du matériel de pesage. La pièce est également équipée d’un climatiseur et d’une caméra de surveillance. 
Une première chambre froide se situe à proximité directe du comptoir de vente, elle est en très bon état.
Le sol et les murs carrelés ainsi que le plafond de la boutique sont en très bon état. Globalement la boutique est en très bon état. 

Une porte située au fond de la pièce permet l’accès à une arrière-boutique, qui correspond au laboratoire de la boucherie. Le laboratoire est globalement en très bon état d’entretien, à l’exception du plafond dégradé suite à des infiltrations et du sol sous la plonge. Une seconde chambre froide se trouve dans le laboratoire et est également en très bon état. Elle est sécurisée et permet le stockage et le maintien au froid des carcasses de viande. 

En passant par la cour de l’immeuble, un escalier assez étroit mène au 1er étage où se situent deux appartements. Précision est faite que la cour est à usage de stockage partagé avec le traiteur asiatique voisin. 

Le premier appartement, situé au-dessus de l’arrière-boutique, est composé de deux pièces et d’une salle d’eau avec douche, WC et lavabo. La pièce principale comprend quelques meubles et cartons et est équipée d’un coin cuisine avec évier, plaques de cuisson et réfrigérateur. La seconde pièce est à usage de stockage et est assez encombrée. 

Le second appartement, situé au-dessus de la boutique, est composé de trois pièces avec salle d’eau. La pièce principale est en bon état. Elle comprend une cuisine équipée avec évier, plaques de cuisson, four, réfrigérateur, four à micro-ondes et espace de rangement. 
L’appartement comprend deux chambres en état d’usage. La salle de bain, avec WC, baignoire et lavabo, est en très bon état.
À l’exception de la salle de bain qui est carrelée, l’appartement est recouvert en intégralité d’un parquet. 

Les locaux sont loués par la société LA BOUCHERIE DE LA BASOCHE en vertu d’un bail commercial en date du 20 septembre 2012 avec la commune des [Localité 13] pour une durée de neuf ans à compter du 1er décembre 2012, renouvelé par acte du 29 septembre 2021 pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2021.

Le loyer annuel hors taxes et hors charges est de 10.869,12 €.

Les résultats financiers présentés par la société LA BOUCHERIE DE LA BASOCHE, et non contestés par la Commune des [Localité 13] et le commissaire du Gouvernement, sont les suivants :


ANNEE

CA HT

CA TTC

Résultat d’exploitation

Salaires et Charges
2022
787.654 €
831.273 €
- 48.475 €
216.893 €
2023
760.982 €
803.075 €
- 11.098 €
207.208 €
2024
762.705 €
804.902 €
- 20.319 €
215.862 €
MOYENNE :
770.447 €
813.083 €
- 26.630 €
213.321 €

Sur la base des résultats produits, il conviendra de retenir la moyenne du chiffre d’affaires TTC à 813.083 €.

3) Sur la méthode 

En matière de préemption commerciale, les méthodes d’évaluations sont principalement comparatives et financières avec le cas échéant une valorisation patrimoniale (actifs corporels et incorporels).

Les parties consentent de recourir à la méthode des barèmes combinées avec des termes de comparaison.

Cette méthode sera donc appliquée.

III. Sur la détermination du prix

Aux termes de l’article R.311-22 du code de l’expropriation, le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.

En l’espèce, le juge fixe le prix en considération des termes de comparaison produits par la partie préemptrice, par la partie préemptée et par le commissaire du Gouvernement à un montant compris entre :

- 253.000 euros, montant offert par la commune de [Localité 13], étant précisé que cette dernière y ajoute une somme de 21.850 € au titre du remploi. Or, en matière de préemption, une telle indemnité n’est pas due.
- 450.000 euros, montant demandé par la société LA BOUCHERIE DE LA BASOCHE ;

étant précisé que le commissaire du Gouvernement propose une valeur de 245.000 euros. 

Termes de comparaison proposés par la commune de [Localité 13] :

La commune de [Localité 13] propose les barèmes applicables à l’activité de boucherie, tels que retenus dans l’avis du Domaine du 6 décembre 2024, à savoir :

- 30% à 60% du CA annuel TTC selon le barème de l’administration fiscale ;
- 20% à 50% du CA annuel TTC selon le barème de l’Expertise immobilière Polignac ;
- 30% à 50% du CA annuel TTC selon l’évaluation des biens Le Moniteur ;
- 40% du CA annuel TTC (villes moyennes) selon Cote annuelle des valeurs vénale immobilières et foncières 2024 des éditions CALLON [Localité 11] ;

 A ces barèmes, la Commune de [Localité 13] entend se prévaloir des mutations retenues dans l’avis du Domaine, et annexées au présent jugement.

Au regard de ces barèmes, de ces termes de comparaison et du compte de résultat négatif de la société, la Commune de [Localité 13] retient un ratio de 0.33 du chiffre d’affaires TTC.

Le commissaire du gouvernement ne critiquent pas ces termes, reprenant le terme n°2 dans ses conclusions (en CG8).

La société BOUCHERIE DE LA BASOCHE affirme, en premier lieu, que, compte tenu des nombreux critères de plus-value (situation géographique très favorable, bon entretien des locaux, très bonne commercialité, activités étendues, bonne réputation, existence d’un appartement à usage d’habitation en sus du local commercial, loyer inférieur à la valeur locative de marché), il convient de retenir un taux de 55 % du chiffre d’affaires annuel TTC tel que proposé par le barème fiscal.

Dans un second lieu, elle indique que la commune de [Localité 13] se contente de transcrire un tableau récapitulatif de 6 cessions de fonds repris de l’évaluation des Domaines sans mention des adresses, hormis celle de [Localité 9] (référence n°6) qui, en tout état de cause, différe par sa consistance du fonds querellé puisque ne bénéficiant pas de logement de fonction ni de bâtiment annexe.

En l’espèce, force est de constater que les termes de la Commune de [Localité 13] ne comportent ni adresses, ni références de publications de sorte que la juridiction n’est pas en mesure de vérifier leur véracité. Ils seront donc rejetés.



Termes de comparaison proposés par le commissaire du Gouvernement :
(CG = commissaire du Gouvernement)

Neuf termes de comparaison, portant sur des fonds de commerce de boucherie sur le département avec un chiffre d’affaires TTC supérieur à 400.000 euros, sont proposés par le commissaire du gouvernement, annexés au présent jugement.

La moyenne des neuf termes est de 25,72 % du chiffre d’affaires TTC, qu’il arrondi à 30 %, par application également des barèmes suivants :
- 30% à 60% du CA annuel TTC selon le barème de l’administration fiscale ;
- 30% à 50% du CA annuel TTC selon l’évaluation des biens Le Moniteur ;
- 30 % (petites villes) à 40% du CA annuel TTC (villes moyennes) selon Cote annuelle des valeurs vénale immobilières et foncières 2024 des éditions CALLON [Localité 11] ;

La Commune de [Localité 13] ne critiquent pas ces termes.

La société BOUCHERIE DE LA BASOCHE critique les termes comme suit :
- terme CG1 : il doit être écarté car il concerne une boucherie halal, moins haut de gamme, située à plus de 15 km du fonds querellé ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;
- terme CG3 : il doit être écarté car il concerne une boucherie moins haut de gamme, située à 12 km de [Localité 13] ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;
- terme CG4 : il doit être écarté car il concerne une boucherie moins haut de gamme, située à 13 km de [Localité 13] ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;
- terme CG5 : il doit être écarté car il concerne une boucherie moins haut de gamme, située à 17 km de [Localité 13] ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;
- terme CG6 : il doit être écarté car il concerne une boucherie moins haut de gamme, située à 11 km de [Localité 13] ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;
- terme CG7 : il doit être écarté car il concerne une boucherie moins haut de gamme, cédée dans le cadre d’une procédure collective, située à 6 km de [Localité 13] ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;
- terme CG8 : il doit être écarté car il porte sur un fonds réalisant un CA inférieur de 50% à celui du fonds querellé et concerne une boucherie moins haut de gamme, située à 17 km de [Localité 13] ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;
- terme CG9 : il doit être écarté car il concerne une boucherie moins haut de gamme dont le chiffre d’affaire diminuait chaque année et à l’entrée d’un centre commercial non attractif, située à 12 km de [Localité 13] ; par ailleurs, il ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction ;

Concernant le terme CG2, la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE souligne que le ratio liée à cette cession (41,86%) se rapproche de celui de 55%, ajoutant que cependant ce fonds ne dispose pas d’annexes, ni de logement de fonction.

En l’espèce, les quatre premiers termes seront écartés en l’absence de références de publication à la publicité foncière. Le terme CG8 sera écarté puisque le chiffre d’affaire TTC sur lequel s’est basée la cession est quasiment de moitié moindre que celui du fonds querellé.

Les termes CG5, CG6 et CG9 seront écartés en raison de leur éloignement géographique avec le bien concerné.

Ainsi seul le terme CG7 sera retenu puisque la cession a concerné un fonds de commerce de boucherie situé sur une commune limitrophe et dont le chiffre d’affaires TTC est proche de celui de celui de la BOUCHERIE DE LA BASOCHE, peu important si la cession s’est faite dans le cadre d’une procédure collective. Ce terme permet de retenir un ratio arrondi de 30%, ce qui correspond au minimun des barèmes proposés.






Termes de comparaison proposés par la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE :
(DEF = Défendeur)

La société BOUCHERIE DE LA BASOCHE ne propose aucun terme de comparaison.

Pour affirmer l’application d’un coeffeicient de 55% du CA TTC, elle met en exergue :
- le très bon emplacement du fonds de commerce ;
- la pérénnité de la boutique depuis 13 ans ;
- la qualité reconnue des produits ;
- le professionnalisme et l’expérience dans la boucherie de l’exploitant du fonds ;
- un outillage, un agencement, un mobilier particulièrement adapté à l’activité de boucherie ;
- un logement de fonction de 3 pièces au dessus de la boutique pour y loger son personnel ;
- un bâtiment annexe à usage de laboratoire, avec chambres froides, un bureau, une salle de repos ;
- un loyer courant inférieur à la valeur locative de marché ;

Par ailleurs, elle justifie les résultats négatifs d’exploitation des années 2022, 2023 et 2024 par des licenciements justifiés, l’impact des mesures gouvernementales liées au COVID-19 et par la forme juridique de la société. Elle conclut que la valorisation du fonds ne doit pas pas pâtir des résultats négatifs pour ces raisons. Elle s’appuie sur un avis de valeur établi par BIAS Commerce, agence spécialiséee en cession de fonds de commerce, en date du 8 novembre 2023, qui estimait le fonds au prix de 450.000 € net vendeur “sur la base des statistiques de l’agence, de techniques d’évaluation et de son fichier de biens vendus”.

Le commissaire du gouvernement ne répond pas à ces moyens.

La commune de [Localité 13] indique que l’avis produit, et donc le pourcentage retenu, ne s’appuie sur aucune justification sérieuse. Au surplus, elle souligne la moyenne déficitaire du résultation d’exploitation sur les années 2022-2023-2024 qui ne peut se justifier par les raisons invoquées par la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE mais par des difficultés d’exploitation structurelle.

En l’espèce, l’avis de valeur produit par la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE n’est pas probant quant à la valeur du fonds de commerce puisqu’il ne s’appuie sur aucun élément objectivement vérifiable. Il ne peut donc être un élément à retenir.

Lors du transport, le juge de l’expropriation avait retenu, concernant la partie commerciale du fonds, un état alternant entre le bon état et le très bon état, étant précisé que la boucherie est située dans un quartier à la fois commerçant et pavillonnaire. Il avait été noté l’existence de deux appartements à usage d’habitation, en bon état, inclus dans le bail commercial, et qui valorisent le fonds de commerce qui est péréen depuis 2012. 

S’il n’est pas contesté que la société a connu, entre 2022 et 2024, des résultats d’exploitation déficitaires, qui peuvent se justifier en partie notamment par la conjoncture économique post COVID-19, on ne peut ignorer les éléments qui valorisent le fonds de commerce, à savoir son très bon emplacement, sa pérénnité et une configuration structurelle atypique par la présence de deux appartements fonctionnels, ces éléments permettant d’augmenter le ratio moyen retenu par application des termes de comparaison retenus.

Aussi, il convient de retenir, par application des trois barèmes cités par le commissaire du gouvernement, un ratio de 45%.

Il résulte de l’ensemble des développements précédents que la valeur du fonds de commerce est fixée à : 813.083 € x 45% = 365.888 €

Sur les autres demandes

1) Sur les dépens

Aux termes de l’article L.312-1 du code de l’expropriation, l’expropriant supporte seul les dépens de première instance.

La commune de [Localité 14], devra par conséquent supporter les dépens de la présente instance.


2) Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l'espèce, l’équité commande de condamner la commune de [Localité 14], partie tenue aux dépens, à verser à la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE la somme de 3.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort :

ANNEXE les termes de comparaison de la commune de [Localité 13] et du commissaire du gouvernement ;

FIXE à la somme de 365.888 € (trois cent soixante-cinq mille huit cent quatre-vingt-huit euros) le prix d’acquisition du fonds de commerce appartenant à la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE ;

CONDAMNE la commune de [Localité 13] aux dépens ;

CONDAMNE la commune de [Localité 13] à payer à la société BOUCHERIE DE LA BASOCHE la somme de 3.000 euros (trois mille euros) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;



Cécile PUECH



Greffier
Rémy BLONDEL



Juge