Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de CHARLEVILLE MEZIERES


 
PREMIERE CHAMBRE CIVILE 

 
JUGEMENT du 02 Octobre 2025

 
AFFAIRE N° : N° RG 23/00722 - N° Portalis DBWT-W-B7H-EH5R

 50C
 
MINUTE N° /

 

 DEMANDERESSE

La S.A. ARDICO
dont le siège social est sis
[Adresse 12]
[Localité 13]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant


PARTIES INTERVENANTES 

La S.C.I WARCICO
dont le siège social est sis
[Adresse 12]
[Localité 13]
prise en la personne de son représentant légal,

représentée par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant


*****
M. [B] [Y]
né le 27 Février 1950 à [Localité 13]
de nationalité française
[Adresse 3]
[Localité 13]

représenté par la SELARL AHMED HARIR, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant



DEFENDEURS

M. [S] [W]
né le 17 Septembre 1950 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]

représenté par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

M. [G] [W]
né le 28 Janvier 1948 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 9]
[Localité 15]

représenté par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

*****

M. [K] [W]
né le 27 Juillet 1945 à [Localité 15]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 1]

représenté par la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocats au barreau des ARDENNES, avocats plaidant

 
 

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

DEBATS :

Président : Madame GOURINE Samira, 
Assesseur : Monsieur GLANDIER Daniel, 
Assesseur : Monsieur LE GRAND Jérôme, 
Greffier : Madame PIREAUX-LUCAS Florence,
 
En l’audience publique du 23 Juin 2025.

DELIBERE : Mêmes Magistrats.

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025.
Signé par Mme GOURINE, Vice-président, et Mme PIREAUX-LUCAS, Cadre-Greffier.


EXPOSE DU LITIGE

Suivants deux actes du 9 octobre 2006, Mme [U] [J] et MM. [K], [S] et [G] [W] se sont engagés à vendre à la S.A. ARDICO, représentée par M. [B] [Y], président du conseil d'administration avec faculté de substitution au profit de l'acquéreur, deux ensembles de terrains sur la commune de [Localité 15] (08).

Mme [U] [J] est décédée le 25 juillet 2012. 

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 13 mai 2014, Maître [H] a informé les consorts [W] que la S.A. ARDICO entendait solliciter la réalisation des compromis de vente dans un délai de six mois, en renonçant aux conditions suspensives stipulées dans son intérêt. 

Les consorts [W] ayant opposé la caducité de ces compromis, Maître [C], notaire à [Localité 14], a dressé un procès-verbal de carence le 5 mars 2015 en l'absence de réponse à la sommation de se présenter pour procéder à la régularisation.

Par exploits d'huissier en date des 13 et 18 mai 2015, la société ARDICO a fait attraire Monsieur [S] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [K] [W] devant le Tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, devenu tribunal judiciaire, au visa des dispositions des articles 1583, 1584 et 1589 du Code civil, aux fins qu'il :
reçoive la société ARDICO en toutes ses demandes, et les déclare bien fondées ;ordonne la réalisation de la vente de terrains ci-avant plus amplement désignés et appartenant à Monsieur [K] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [S] [W] au profit de la société ARDICO, conformément aux compromis de vente du 9 octobre 2006 ;En conséquence,
dise et juge que lesdites ventes interviendront en contrepartie du versement par la société ARDICO de la somme de 416.272,48 euros pour le compromis des parcelles situées zone est et la somme de 640.454,48 euros pour le compromis des parcelles situées zone ouest;dise et juge que l'expédition revêtue de la formule exécutoire du jugement à intervenir vaudra acte de vente et sera publiée à la Conservation des Hypothèques compétente;condamne conjointement et solidairement Monsieur [K] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à la société ARDICO la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours et sans caution.
La société demanderesse s'est partiellement désistée de ses demandes par voie de conclusions notifiées le 19 janvier 2021, conclusions par lesquelles M. [B] [Y] et la société WARCICO sont intervenus volontairement à l'instance. 

Par ordonnance du 8 novembre 2022, sur incident soulevé par les consorts [W], le juge de la mise en état a notamment constaté la péremption de l'instance et condamné la S.A. ARDICO à payer la somme de 3 000€ aux consorts [W] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La cour d'appel de REIMS a infirmé cette décision dans son arrêt du 11 avril 2023. 

A la demande de la S.A. ARDICO, l'affaire a été réinscrite au rôle sous le numéro de RG 23/00722.

Dans ses dernières conclusions récapitulatives n°6 signifiées par voie électronique le 21 mai 2024, les sociétés ARDICO et WARCICO, et M. [B] [Y] demandent au tribunal de bien vouloir : 
DONNER ACTE à la SA ARDICO de son désistement d'instance partiel concernant les demandes suivantes : « ORDONNER la réalisation de la vente des terrains ci-avant plus amplement désignés et appartenant à Monsieur [K] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [S] [W] au profit de la société ARDICO, conformément aux compromis de vente du 9 octobre 2006 ; 
En conséquence, 
DIRE ET JUGER que lesdites ventes interviendront en contrepartie du versement par la société ARDICO de la somme de 416.272,48 € pour le compromis des parcelles situées Zone Est et de la somme de 640.454,48 € pour le compromis des parcelles situées Zone Ouest ; DIRE ET JUGER que l'expédition revêtue de la formule exécutoire du jugement à intervenir vaudra acte de vente et sera publiée à la Conservation des Hypothèques compétente ». DIRE ET JUGER que la société ARDICO est recevable et bien fondée en toutes ses autres demandes ; DIRE ET JUGER que la résistance abusive des consorts [W] a occasionné un préjudice à la société ARDICO ; 
Par conséquent, 
CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [K] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à la société ARDICO :au titre de ses pertes d'exploitation une indemnité journalière de 4.726,87 € et ce, à compter du 11 mars 2018, jusqu'au jour du jugement à intervenir ; la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ; la somme de 2.991 euros au titre de ses frais ; DIRE ET JUGER recevables et bien fondées les interventions volontaires de la SCI WARCICO et de Monsieur [B] [Y] ; 
Par conséquent, 
CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [K] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à la SCI WARCICO les sommes suivantes : 42.578,50 euros au titre des frais, 579.876 euros au titre des acquisitions immobilières réalisées en vue de la réalisation du projet INTERMARCHE ; CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [K] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [B] [Y] la somme de 50.000 euros au titre du préjudice moral ; CONDAMNER conjointement et solidairement Monsieur [K] [W], Monsieur [G] [W] et Monsieur [S] [W] à payer à la société ARDICO la somme de 7.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Ahmed HARIR, Avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du Code de procédure civile ; DEBOUTER les consorts [W] de l'ensemble de leurs demandes comme étant parfaitement infondées ; ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir. 
La partie demanderesse indique se désister de sa demande principale en vente forcée car la réalisation d'un centre commercial sur les parcelles litigieuses n'est plus réalisable. 

Pour soutenir leurs demandes indemnitaires fondées sur l'article 1147 du code civil, dans sa version applicable, les sociétés ARDICO et WARCICO et M. [B] [Y] arguent avoir subi un préjudice d'exploitation résultant du refus des consorts [W] de régulariser l'acte de vente, car l'opération projetée n'est plus réalisable à ce jour, citant le PLU de la commune de [Localité 15] adopté le 11 mars 2016, le contrat "COEUR DE VILLE" de [Localité 13] relatif au développement des commerces de proximité, la position de la municipalité carolomacérienne, ainsi que l'installation d'un magasin de l'enseigne LIDL à [Localité 15] le 24 février 2016. 

Sur les moyens adverses, les demandeurs soulignent que la partie adverse allègue elle-même que le projet de la société ARDICO n'est pas réalisable. Ils ajoutent aussi que le projet d'un magasin enseigne LECLERC a fait l'objet d'un avis défavorable de la Direction Départementale des Territoires le 11 mai 2017, et d'un refus de la CNAC le 20 septembre 2017, devenu définitif. Ils rappellent les motifs de ces décisions, qui lui a fait prévaloir un projet qui serait similaire à celui de la société ARDICO, plus au Nord de la commune, en constatant l'abandon, outre que l'installation d'un centre LECLERC a été écartée car celle-ci ne satisfaisait pas aux conditions de l'article L.752-6 du code de commerce, et en concluent que le projet de la société ARDICO n'était pas rejeté et au contraire était attendu à cette date. Ils indiquent ensuite que la société ARDICO avait abandonné une créance de 720 566.14 € à la société WARCICO lors de la cession de l'entreprise et que le groupe LES MOUSQUETAIRES était prêt à racheter le projet de supermarché 3,5 millions d'euros. 

Les demandeurs affirment par ailleurs que les conditions suspensives, relatives notamment aux autorisations administratives nécessaires, ne sont pas levées. L'autorisation de réaliser un rond-point nécessaire au projet n'ayant été obtenue que le 11 mars 2016, le plan local d'urbanisme n'a en revanche pas été modifié, empêchant la société ARDICO d'obtenir les autorisations de la Commission Départementale d'Equipement Commercial. Aux termes des articles 10 des actes, les délais étant prorogés jusqu'à l'obtention de ces autorisations, les compromis ne sont pas caducs, cette clause étant valable au regard des articles 1174 et 1716 du code civil, comme ne fixant pas un terme indéterminé et n'étant pas potestative. Les consorts [W] étaient informés de l'avancement du projet et le défaut d'autorisation ne résulte pas de l'inertie des demandeurs, mais du défaut de modification du plan local d'urbanisme pour permettre la création d'un carrefour giratoire dont l'article L.123-6 du code d'urbanisme confie la responsabilité à la commune, reprochant d'ailleurs à M. [G] [W] d'avoir refusé de prendre part au vote sur le plan en sa qualité de conseiller municipal de la commune de [Localité 15]. Ils contestent le caractère potestatif des conditions suspensives dès lors que la société ARDICO a renoncé à s'en prévaloir, sollicitant la réalisation de la vente, et n'a jamais été mise en demeure de les réaliser par les vendeurs. Ils précisent que la réalisation du second compromis en zone Ouest était par ailleurs suspendue à la réitération du premier compromis en zone Est, les autres conditions suspensives étaient identiques aux deux compromis. Ensuite, ils ajoutent qu'elles étaient stipulées au seul profit des acquéreurs, de telle sorte que les consorts [W] ne peuvent s'en prévaloir. Les sociétés ARDICO et WARCICO et M. [B] [Y] soutiennent aussi que la chose, objet des compromis, est parfaitement déterminée, conformément à l'article 1589 du code civil, les défendeurs opérant une confusion entre la surface totale des parcelles et la surface vendue. Les demandeurs ajoutent que l'absence de versement d'un acompte ne cause pas la nullité du compromis en présence d'une promesse synallagmatique, que le nombre d'exemplaires des compromis est conforme à l'article 1325 du code civil, les vendeurs ayant le même intérêt à l'acte, cette condition étant par ailleurs ad probationem, non ad valitatem. Enfin, rappelant les articles L.225-56 du code de commerce et 2 et 21 des statuts de la société ARDICO, et la délibération du Conseil d'administration de la société ARDICO du 26 juin 2003, ils concluent que les compromis sont aussi valables au regard de l'objet social de la société ARDICO et des pouvoirs de son Président-Directeur Général, ajoutant que si tant est que l'acte ne rentrait pas dans l'objet social de la société, il serait nécessaire que les consorts [W] en aient eu connaissance pour que l'engagement de la société ARDICO soit remis en cause, mais que les consorts [W] ne sauraient alors se prévaloir de leur propre turpitude, l'action en nullité appartenant par ailleurs aux associés de la société. Ils précisent en outre qu'aucune disposition des articles L.225-17 et suivants et L.225-96 et suivants du code de commerce ne réserve aux assemblées d'actionnaires ou au conseil d'administration la faculté de procéder à des acquisitions immobilières. Le Directeur Général peut également ester en justice au nom de la société.

Sur les préjudices, rappelant que la société ARDICO exploite déjà un centre commercial sous l'enseigne INTERMARCHE à [Localité 13] et produisant l'étude de la société INSTITUT ROPARS, les demandeurs estiment le chiffre d'affaires annuel prévisible du centre à 25.411.477 € (HT), avec un taux de marge de 6,7895 %, et chiffrent ainsi un préjudice annuel de 1 725 310 € (soit 4 726,87 € par jour). Ils réclament également un préjudice de résistance abusive et les frais engagés pour le projet de la société ARDICO. 

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ils allèguent également que la S.C.I. WARCICO, créée dans le cadre de cette opération immobilière, a subi un préjudice constitué des frais d'expert et honoraires de conseil qu'elle a engagés et du coût de l'acquisition d'autres parcelles situées à proximité immédiate de l'opération projetée, inutilisables aujourd'hui car enclavées dans les parcelles détenues par les défendeurs. Ces préjudices résultent selon eux du refus des consorts [W] de régulariser les ventes. Sur ce même fondement, ils se prévalent aussi du préjudice de M. [B] [Y], en sa qualité de gérant de la société ARDICO, résultant d'un préjudice moral. Ils exposent le travail accompli par lui en sa qualité de gérant. Les demandeurs rappellent que la société ARDICO a été contrainte d'abandonner la créance qu'elle avait sur la société WARCICO et que cette société a été reprise 170 000 €, alors que le groupe LES MOUSQUETAIRES devait racheter le projet pour un montant de 3,5 millions d'euros.

Les sociétés ARDICO et WARCICO et M. [B] [Y] s'opposent aux demandes indemnitaires reconventionnelles de la partie adverse résultant de la procédure, d'une part car c'est la faute des consorts [W] qui a causé un préjudice aux demandeurs, d'autre part car le préjudice qu'ils auraient subi n'est pas démontré.


Par conclusions signifiées par voie électronique le 19 novembre 2024, les consorts [W] sollicitent du tribunal de bien vouloir : 
Dire et juger nuls et de nul effet les compromis du 9 octobre 2006 ; Dire et juger que la société ARDICO était non fondée en ses demandes initiales ; Dire et juger recevables et bien fondés Messieurs [S], [G] et [K] [W] en leur demande reconventionnelle ; Condamner la Société ARDICO à leur payer la somme de 100 000 € à titre de dommages et intérêts ; Débouter la société ARDICO, la SCI WARCICO, et Monsieur [Y] de leurs demandes telles que résultant de leurs conclusions du 19 janvier 2021 ; Condamner, in solidum, la société ARDICO, la SCI WARCICO, et Monsieur [Y] à payer à chacun des trois frères [W] la somme de 10.000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral causé par leur procédure abusive et injustifiée ;Condamner les mêmes, sous la même solidarité, à payer aux frères [W] une indemnité d'un montant de 15.000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Condamner, in solidum, la société ARDICO, la SCI WARCICO, et Monsieur [Y] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, Avocat aux offres de droit. 
Dans leurs conclusions, les consorts [W] font valoir que les compromis litigieux sont nuls, et qu'il n'est pas justifié de la qualité pour signer les compromis de M. [Y], soutenant que l'article L.225-56 du code de commerce n'a pas vocation à s'appliquer lorsque c'est la société elle-même qui exige la réalisation d'un contrat pour lequel le Directeur Général n'avait pas qualité à engager la société. Ils ajoutent que l'achat de parcelles de terres ne rentre pas dans l'objet social de la société ARDICO, notamment au regard de l'extrait k-bis versé aux débats, et parce que la société WARCICO a été créée pour les acquérir ensuite. Les consorts [W] font ensuite valoir, au visa de l'article 1589 du code civil, la nullité des promesses, d'une part, car aucun acompte n'a été prévu, prétendant qu'il ne s'agissait pas de promesses synallagmatiques au regard des clauses suspensives stipulées, et, d'autre part, que la chose vendue est indéterminée, reprochant aux actes des ambiguïtés sur la contenance des parcelles qui en sont l'objet. Ils reprochent ensuite aux délais prévus pour la réalisation des clauses suspensives des compromis d'avoir en réalité organisé un engagement perpétuel, lequel est prohibé. Selon eux, ces clauses sont également potestatives, entraînant la nullité des conventions en application de l'article 1174 du code civil, car leur réalisation dépend uniquement de la volonté de l'acquéreur en ce que le dépôt des demandes d'autorisation auprès de l'administration repose sur le choix de celui-ci. Les défendeurs critiquent à ce titre l'inertie de la société ARDICO, notamment dans la transmission d'une étude de faisabilité à l'administration. Se fondant sur les articles 1315, 1317 et 1325 du code civil, ils arguent ensuite que les intérêts de Mme [U] [W] et de ses enfants étant distincts, les actes rédigés en trois exemplaires ne l'ont pas été en nombre suffisant. Ils affirment qu'ils ont entendu se soumettre aux dispositions de l'article 1315 du code civil, malgré le caractère authentique des compromis.

Enfin, les consorts [W] contestent avoir commis une faute au sens de l'article 1147 du code civil en refusant de régulariser les ventes lorsqu'ils ont été assignés, et qu'il n'était aucunement acquis que le tribunal eusse fait droit à la vente forcée telle que requise. Pour conclure que leur faute n'est pas démontrée, ceux-ci affirment qu'ils ne sont pas responsables de la modification du PLU, du programme électoral de la commune de [Localité 13] ou de l'installation d'un LIDL sur place, pas plus qu'il puisse leur être reproché l'échec de la vente au profit du groupe LES MOUSQUETAIRES, les montages financiers des sociétés ARDICO et WARCICO, ou encore les frais exposés par cette dernière dans cette opération. Les défendeurs ajoutent que les demandes de la société WARCICO et de M. [B] [Y] n'ont aucun fondement juridique, faisant également valoir la prescription de leurs demandes.

Sur le préjudice de la société ARDICO en pertes d'exploitation, les défendeurs contestent aussi qu'il soit établi puisque le magasin ne pouvait être construit, notamment au regard du contexte économique et concurrentiel qui aurait fait obstacle à l'obtention de l'autorisation de la CDEC par la société ARDICO.

S'agissant du préjudice de la société WARCICO, contestant la neutralité du notaire ayant établi les attestations, les consorts [W] estiment aussi qu'il n'y a pas de lien entre leur faute éventuelle et la diminution de la valeur des autres terrains acquis par la société WARCICO, dont l'unité économique avec les leurs n'est au demeurant pas démontrée.

Concernant le préjudice de M. [B] [Y], ils contestent la qualité de gérant de la société ARDICO ou de dirigeant social de celle-ci, et le lien entre la faute alléguée et le dommage prétendu.

S'agissant de leurs demandes indemnitaires, fondées sur l'article 1382 du code civil dans sa version applicable, les frères [W] allèguent qu'en raison de la procédure diligentée par la société ARDICO, ils n'ont pu disposer librement des biens sous compromis, entravant également le règlement de la succession de leur mère, et qu'il en est résulté un préjudice moral les concernant.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 17 décembre 2024 et l'affaire a été fixée à l'audience du 26 mai 2025, à laquelle les défendeurs ont sollicité la réunion de la collégialité. L'affaire a été plaidée à l'audience du 23 juin 2025, et mise en délibéré au 26 septembre 2025, prorogée au 2 octobre 2025. 


MOTIFS

A titre liminaire, il convient de préciser que les demandes des parties tendant à voir « juger », « dire et juger », « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 30 du code de procédure civile lorsqu'elles ne confèrent pas de droit spécifique à la partie qui en fait la demande. Elles ne feront alors pas l'objet d'une mention au dispositif.

Il ressort de l'article 753 du code de procédure civile, dans sa version applicable, que le tribunal n'est pas non plus tenu de répondre aux moyens qui ne sont formés au soutien d'aucune prétention, tel étant le cas du grief invoqué par les défendeurs à l'encontre de la qualité du Directeur Général de la société ARDICO pour délivrer assignation. 

Egalement, les prétentions des défendeurs qui tendent à voir dire que les demandes initiales de la société ARDICO étaient non fondées et rejeter les demandes formées par la société dans ses conclusions du 19 janvier 2021 sont sans objet, dès lors que le deuxième alinéa de l'article susvisé dispose que le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées et que la société ARDICO a conclu à nouveau le 21 mai 2024.


I. SUR LA RESPONSABILITE DES CONSORTS [W] :

Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, « Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi ».

Selon l'article 1147 ancien du code civil, « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

En application de ces dispositions, il appartient à la victime qui se prévaut d'une inexécution contractuelle de rapporter la preuve de celle-ci ainsi que du dommage en résultant. 

Aux termes de l'article 1589 du code civil, alinéa 1er, la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.

Aux termes de l'article 1170 du Code civil (dans son ancienne rédaction applicable à la cause), « la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou de l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher.»

L'article 1174 (ancien) du même code dispose que « toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige.»

Il ressort de l'article 1175 (ancien) que « toute condition doit être accomplie de la manière que les parties ont vraisemblablement voulu et entendu qu'elle le fût.»
L'article 1176 du code civil, dans sa version applicable, dispose que « Lorsqu'une obligation est contractée sous la condition qu'un événement arrivera dans un temps fixe, cette condition est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l'événement soit arrivé. S'il n'y a point de temps fixe, la condition peut toujours être accomplie; et elle n'est censée défaillie que lorsqu'il est devenu certain que l'événement n'arrivera pas.»

Il est constant que la défaillance d'une ou plusieurs conditions suspensives entraîne la caducité de la promesse, même si l'acte ne le prévoit pas, le bénéficiaire de la condition ne pouvant y renoncer postérieurement à la défaillance.

Pour se dégager de leur responsabilité, les consorts [W] arguent de la nullité des promesses de vente par différents moyens, contestés par les demandeurs.


- Sur l'absence de lien entre l'objet social de la S.A. ARDICO et l'achat des parcelles,

Les demandeurs avancent à juste titre que les vendeurs n'ont pas qualité pour se prévaloir de ce que la vente ne rentrerait pas dans l'objet social de la S.A. ARDICO, ce qui par ailleurs n'est pas non plus démontré, dès lors qu'il est explicitement stipulé dans les promesses de vente (articles 9) que l'objectif est de créer un centre commercial, comprenant la création d'un supermarché, et que, conformément à l'article 1835 du code civil, les statuts de la S.A. ARDICO définissent comme faisant partie de son objet social notamment toute opération immobilière pouvant se rattacher à la création, l'acquisition et l'exploitation de tous fonds de commerce (pièces demandeurs n°1 et 2 ; pièce défendeurs n°8). 


- Sur le défaut de pouvoir du Président-directeur général de la S.A. ARDICO,

Considérant l'objet social de la société et que ses statuts indiquent que le directeur général est investi des pouvoirs les plus étendus, pour agir en toute circonstance au nom de la société, le moyen des consorts [W] s'avère inopérant. 


- Sur la définition de la chose et du prix de la vente,

Il ressort des promesses de vente que les biens sont parfaitement identifiés par leurs références cadastrales, lesquelles ne sont pas contestées par les parties, et dont le prix est fixé au m², indexé sur un indice du coût de la construction, de telle sorte que le prix est également déterminable, y compris si les contenances des parcelles devaient être ajustées lors de la réitération de la vente. 


- Sur l'absence de versement d'un acompte, 

L'essence même d'une promesse synallagmatique de vente est d'être soumise à des conditions suspensives dans la préparation de la vente future.
 
Il ressort des compromis que le vendeur promet de céder et l'acquéreur d'acquérir, suffisant ainsi à caractériser l'engagement réciproque des parties, de telle sorte que c'est à tort que les défendeurs soutiennent qu'il s'agirait de promesses unilatérales de vente.

Les défendeurs ne démontrent donc pas que les dispositions de l'article 1589 alinéa 2 du code civil, imposant le versement d'un acompte à la vente d'un terrain déjà loti ou à lotir, aient vocation à s'appliquer en l'espèce.


- Sur le caractère perpétuel des engagements souscrits, 

En l'espèce, les défendeurs arguent que l'engagement souscrit était perpétuel, car l'article 10 des promesses stipule que les conditions suspensives doivent être réalisées dans "le délai de 36 mois à compter de la date de la signature des présentes, étant toutefois précisé que ledit délai sera automatiquement prorogé jusqu'à la date de refus ou d'acceptation définitive et libre de tous recours à l'expiration des délais de recours de la dernière des autorisations administratives sollicitées nécessaires à la construction de l'immeuble ci-dessus visées à l'article 9.
A défaut de réalisation des conditions pour la date convenue, après éventuelle prorogation, les parties seront déliées de leur engagement sans indemnité de part et d'autre, par un simple courrier adressé en lettre recommandée à l'initiative de l'acquéreur".

Les promesses prévoyaient que les ventes devraient être réitérées par acte authentique et au paiement du prix dans le délai de six mois à compter de la réalisation de la dernière des deux conditions suspensives susvisées.

Les parties divergent sur l'interprétation de cette clause, les demandeurs soutenant que l'engagement n'est pas perpétuel puisque l'événement pouvant réaliser la condition pouvait toujours survenir, les défendeurs avançant qu'au contraire car susceptible d'être prorogé indéfiniment.

Il en ressort que l'acquéreur disposait d'un délai de 36 mois à compter du 9 octobre 2006 pour solliciter les autorisations administratives nécessaires visées à l'article 9 de la promesse portant sur la vente des parcelles zone EST, à savoir que la première condition suspensive de cet article prévoit que la réalisation de la vente est soumise à l'obtention « définitive et libre de tous recours de toutes les autorisations administratives nécessaires (...). Monsieur [B] [Y], es qualités, s'engage expressément à déposer ou faire déposer : 
a) la demande d'autorisation à la Commission Départementale d'Equipement Commercial (C.D.E.C.) dans un délai de 6 mois à compter de l'accord obtenu pour réaliser un rond - point permettant l'entrée et sortie directes du futur centre commercial sur la route nationale; 
b) la demande de permis de construire dans les trois mois qui suivent la dernière des décisions CEDC ou de la CDNEC libres de tous recours.»

Ces conditions suspensives étaient stipulées au bénéfice de l'acquéreur. 
 
Bien que non applicable aux contrats en cause, l'article 1210 du code civil, tel qu'issue de la réforme de l'ordonnance précitée, a consacré le principe de la prohibition des engagements perpétuels créé par la jurisprudence, la Cour de cassation faisant par ailleurs application à des contrats antérieurs à cette réforme de la sanction apportée par l'article 1211 du code civil, en décidant que les engagements perpétuels ne sont pas sanctionnés par la nullité du contrat mais chaque contractant peut y mettre fin à tout moment, sous réserve de respecter le délai de préavis contractuellement prévu ou, à défaut, un délai raisonnable (Ch. com., 21 septembre 2022, n°20-16.994). 

Si tant est que les défendeurs puissent prouver le caractère perpétuel de leur engagement, le tribunal ne saurait donc en déduire la nullité de celui-ci. 

Néanmoins, peu importe que le contrat subsiste aussi longtemps que l'acquéreur n'aura pas rempli la condition suspensive litigieuse.

En effet, la prorogation de la validité des promesses jusqu'à l'expiration des délais de recours contre une décision d'acceptation ou de refus de la dernière des autorisations administratives sollicitées et visées par l'article 9 de la promesse de vente des parcelles zone EST peut avoir pour effet de donner un caractère incertain au terme de la réalisation de la condition. 

Cela soumet cependant l'obligation au mécanisme prévu par l'article 1176 du code civil rappelé ci-dessus, qui considère que la condition sera défaillie lorsqu'il est certain qu'elle ne pourra se réaliser, les parties étant ainsi libérées de leurs engagements, devenus caducs. 

Il convient de souligner que bien qu'elle rappelle cette condition, la seconde promesse ne la reproduit pas, mais que l'intention des parties était de l'y soumettre également, l'article 10 étant quant à lui strictement identique et visant les délais pour obtenir les autorisations administratives nécessaires. 


- Sur le caractère potestatif de la condition suspensive relative à l'obtention des autorisations administratives, 

Les défendeurs poursuivent la thèse selon laquelle, si l'engagement pris ne s'analysait pas comme perpétuel, il demeure que la condition relative à l'obtention des autorisations adminstratives est potestative comme reposant uniquement sur le choix de l'acquéreur de réaliser les démarches requises. 

C'est cependant à tort que les défendeurs limitent l'appréciation du caractère postestatif de la clause au dépôt des demandes par l'acquéreur, car il convient de rappeler qu'une telle carence serait susceptible d'être fautive de sa part en application de l'article 1178 du code civil (ancien), lequel répute la condition accomplie lorsque son débiteur en a empêché l'accomplissement.

Puisque l'immobilisme de la S.A. ARDICO aurait constitué un comportement fautif de sa part autorisant le vendeur à se prévaloir que la condition était réputée satisfaite, par effet de la loi, et ainsi à rechercher la responsabilité de l'acquéreur, la clause est dépourvue de caractère potestatif.


- Sur le nombre d'exemplaires des promesses de vente,

S'agissant uniquement d'une condition de validité ad probationem et alors qu'aucune des parties ne conteste l'authenticité des exemplaires produits par les demandeurs et leur contenu, ce moyen sera également écarté. 

- Sur la faute des consorts [W],

En conclusion, le tribunal retient donc que c'est à tort que les consorts [W] ont refusé de réitérer les promesses de vente, car celles-ci étaient valides.

Il s'agit d'une faute engageant leur responsabilité contractuelle et ils devront donc indemnisation des préjudices qu'ils ont causés à la S.A. ARDICO et, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, de ceux de M. [B] [Y] et de la S.C.I. WARCICO, qui seront examinés ci-dessous.


II. SUR LES PREJUDICES


- Sur les préjudices de pertes d'exploitation de la S.A. ARDICO,

Selon la S.A. ARDICO, le refus fautif des consorts [W] de réitérer la vente l'a empêché de construire le centre commercial projeté. Elle sollicite donc de se voir indemniser des pertes d'exploitation en résultant.

Le raisonnement de la partie demanderesse est fondé sur l'impossibilité de pouvoir faire construire le supermarché qu'elle avait projeté sur les parcelles objets des compromis, au regard de l'évolution des politiques urbanistiques du secteur concerné.

Il sera souligné que la société ARDICO a sollicité initialement la réitération de la vente, demande présente dans l'assignation contenue dans l'acte introductif d'instance délivré les 13 et 18 mai 2015. Elle se désistait de ces demandes dans ses conclusions du 19 janvier 2021, soit après la modification du PLU de la commune de [Localité 15]. 

Ainsi qu'il est exposé dans les écritures des parties, la modification du PLU de la commune sur lesquelles les parcelles sont localisées était un préalable nécessaire, notamment pour assurer la construction d'un giratoire sur la RN 43 desservant le lieu devant accueillir la zone commerciale projetée. 

Entre août 2007 et octobre 2009, M. [B] [Y] et la S.A. ARDICO sollicitaient des études de sol et des devis auprès de diverses sociétés, outre ses démarches auprès de sa banque (pièces demandeurs n°17, 18, 20, 21, 23, 48 et 55). 

La communauté d'agglomération de [Localité 13] lui manifestait son intérêt par courrier du 20 novembre 2009 ; le 11 décembre 2009, elle l'invitait à solliciter la Direction Interdépartementale des Routes du Nord pour obtenir les informations nécessaires à la création de l'accès de l'opération (ses pièces n° 24 et 25).

La communauté d'agglomération indiquait dans un courrier adressé au Président du Syndicat Mixte du Schéma Directeur de l'Agglomération de [Localité 13], que le projet d'implantation d'un pôle commercial sur la commune de [Localité 15] serait "a priori compatible avec le Règlement National d'Urbanisme, notamment avec les règles de constructibilité limitée, auquel est actuellement soumise la commune de [Localité 15]" (leurs pièces n° 26 et 27).

Une réunion se tenait le 18 janvier 2010 en présence de la S.A. ARDICO, maître d'ouvrage, la société ATEBAT, maître d'oeuvre, et la Direction départementale des routes du Nord, à laquelle il était fait état de la nécessité d'une étude d'opportunité afin de permettre d'évaluer le trafic engendré par la zone commerciale à construire et de définir le type d'intersection à prévoir à son entrée (pièce demandeurs n°28).

M. [B] [Y] écrivait au Président de la Commission d'enquête du Syndicat Mixte du Schéma Directeur de l'Agglomération (SDIAC) de la ville de [Localité 13] le 3 mars 2010 pour lui faire remarquer que la cartographie du document d'orientation générale du projet du Schéma de Cohérence Territoriale (SCoT) incluait le périmètre pressenti de son projet "dans les espaces non bâtis «à protéger l'urbanisation et à intégrer dans la trame verte et bleu d'agglomération »". Il ajoutait que ces dispositions, "si elles venaient à être adoptée remettre en cause ce projet" (leur pièce n°29).

Le SDIAC lui répondait le 25 mars 2010 avoir pris en considération sa requête, mais que certaines de ses interrogations n'avaient trouvé réponses, sollicitait des éclaircissements et qu'il lui fasse parvenir divers documents lui permettant d'étudier davantage ce projet (leur pièce n°30). 
Un projet d'aménagement d'un géomètre expert était donc présenté au SDIAC et aux représentants de la commune le 10 juin 2010, en présence de M. [B] [Y], puis celui-ci se faisait remettre une esquisse de chiffrage du giratoire le 2 février 2011 (pièces n°32 et 33). 

La SCI WARCICO obtenait finalement une étude de trafic pour l'implantation d'un projet commercial à [Localité 15] auprès de la société EGIS en juillet 2013, dont le tribunal remarque que le contenu ne lui est pas produit, seulement sa première page (sa pièce n°35). 

Malgré l'existence de cette étude, le Préfet des ARDENNES sollicitait du maire de la commune de [Localité 15] le 2 août 2013, après transmission du projet de PLU de celle-ci pour avis, une étude de faisabilité comportant une étude de trafic à produire s'agissant du carrefour giratoire proposé sur la RN43, ce qui peut légitimement interroger le tribunal soit sur la transmission effective en temps utile de l'étude mentionnée précédemment, soit sur le caractère suffisant de celle-ci. 

Le Préfet émettait un avis favorable au PLU sous réserve de cette étude pour le valider, mais préciser que la Direction interdépartementale des Routes du Nord, en l'état actuel des pièces transmises, émettait un avis défavorable, et portait l'attention de la mairie sur le reclassement en zone à urbaniser (2AU) des zones 1AUX a, b et c, sur lesquelles les parcelles sont en grande partie situées, en l'absence d'informations suffisantes sur la faisabilité et la programmation des aménagements et dessertes de la zone, classement qui serait selon le représentant de l'Etat plus conforme au code de l'Urbanisme (pièce n°36).

L'avis de synthèse des services de l'Etat sur l'élaboration du PLU de la commune de [Localité 15] du 14 décembre 2012 considère ainsi que les orientations d'aménagement et de programmation du projet (OAP) "fixent comme principe la réalisation d'un carrefour giratoire sur la RN43 en entrée de la zone d'activités 1AUx a-b-c. Cette orientation n'est appuyée par aucune étude de faisabilité comportant notamment une étude de trafic circonstanciée démontrant la pertinence d'un carrefour giratoire et le bon écoulement de la circulation sur la RN43. En l'état actuel du dossier, le choix opéré dans les OAP ne peut être considéré comme valide". Il poursuit "L'urbanisation en question, compte tenu de son ampleur et sa vocation (en particulier commerciale), n'est pas concevable sans l'aménagement d'un carrefour adapté sur la RN 43 (giratoire proposé par les OAP), tant en termes de fluidité que de sécurité" (pièce n°36). 

Cette observation dans l'avis susvisé est précédée par un rappel de l'article R.123-6 du code de l'urbanisme, dont la partie suivante est mise en gras "Lorsque les voies publiques et les réseaux d'eau, d'électricité et, le cas échéant, d'assainissement existant à la périphérie immédiate d'une zone AU n'ont pas une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l'ensemble de cette zone, son ouverture à l'urbanisation peut être subordonnée à une modification ou à une révision du plan local d'urbanisme". 

Il reproduit enfin une partie de l'avis défavorable de la Direction interdépartemental des Routes du Nord, selon lequel "la RN 43 est un des axes les plus fréquentés du département (18 000 véhicules par jour). Elle représente également un des axes privilégiés de la desserte de l'agglomération de [Localité 13]. Ces éléments justifient la préservation de conditions de circulations convenables" et s'interroge ensuite sur la maîtrise foncière de cet aménagement prévu au projet du PLU en attirant l'attention de la commune sur "le fait que les emprises foncières de la RN ne sont pas suffisantes pour accueillir la construction d'un giratoire. En outre, si le giratoire devait être centré sur l'axe de la RN43 des emprises seraient nécessaires sur le côté opposé à la zone d'activités (terrain classé N dans le projet de PLU" pour conclure que des garanties en matière de faisabilité supplémentaires sont nécessaires. 

Ce n'est que le 15 septembre 2015 que la Direction Interdépartementale des Routes du Nord va notifier au maire de la commune de [Localité 15], au vu d'une étude de faisabilité, un avis favorable sur le principe de l'aménagement d'un carrefour giratoire sur la RN 43 pour permettre l'accès à la zone commerciale La Belle vue du Nord, sous réserve de revoir la distance entre les deux giratoires projetés (leur pièce n°38). 

Bien que l'étude requise par les services de l'Etat ne soit pas produite au tribunal, la commune de [Localité 15] parvenait donc à adopter son PLU le 11 mars 2016, prévoyant l'emplacement du giratoire sur la RN 43. 

Les demandeurs concluent que cette modification permettait la concrétisation de son projet, mais le tribunal rélève cependant que le plan local d'urbanisme adopté par la commune de [Localité 15] a aussi placé une partie des parcelles de l'opération envisagée en zone naturelle. 

Le PLU de la commune interdit, sauf exceptions, les constructions en zone naturelle ; les plans produits par les demandeurs démontrent d'ailleurs une réduction du projet entre 2009 et 2013 pour tenir compte de la zone inconstrustible (leurs pièces n°11, 16 et 55). 

Si les demandeurs ne commentent pas la modification de leur projet initial et les conséquences pour eux, le contenu du PLU de la commune de [Localité 15] tel qu'il a été adopté ne peut toutefois être imputés aux consorts [W].

En outre, au regard des avis des différents acteurs publics ci-dessus, il n'est pas démontré que la construction d'un rond-point sur la RN 43 aurait été autorisée si elle avait été sollicitée dès 2014, lorsque les consorts [W] se sont opposés à la réitération des ventes, étant précisé qu'aucune démarche n'est justifiée en faveur de l'obtention des autorisations administatives, malgré l'engagement de la part de M. [B] [Y] dans les promesses dès 2006. 

Le tribunal souligne, qu'outre l'avis des services de l'Etat de la fin de l'année 2012, dès le début de l'année 2010, M. [B] [Y] avait lui-même mis en évidence auprès du Président de la Commission d'enquête de la ville de [Localité 13] le risque que certaines dispositions du SCoT ne compromettent son projet. 

Il ne pouvait être exclu que le PLU de la commune de [Localité 15] place en zone naturelle une partie des parcelles du projet, alors pourtant que le SCoT contenait dès 2010 des dispositions visant à l'inscription d'une partie du projet en zone à protéger de l'urbanisation et que le projet produit à la Préfecture en 2012 envisageait déjà cette répartition.

A aucun moment entre la signature des promesses et la renonciation de la S.A. ARDICO il n'est démontré que le projet aurait pu aboutir, notamment compte tenu de la position très claire de l'administration sur les études préalables à la construction d'un rond-point et de la localisation en zone naturelle d'une partie du projet. 

La S.A. ARDICO, dès la signature des promesses, savait qu'elle s'engageait dans une construction sur une zone susceptible de ne pouvoir la recevoir au regard de l'aléa que revêtent nécessairement les démarches auprès des administrations et communes concernées pour en obtenir l'autorisation. 

C'est le sens même de la stipulation d'une condition suspensive relative à l'obtention de ces agréments, révélatrice de la conscience de l'acquéreur du caractère incertain de la possibilité de concrétiser son projet.

La lecture des promesses révèle justement que l'intention même des parties était de permettre à l'acquéreur de se dégager des promesses sans contrepartie si la construction envisagée ne pouvait aboutir, et il ne saurait rechercher compensation auprès des promettants pour l'échec de son projet, dont la viabilité n'est pas réellement démontrée.

L'avis défavorable rendu le 11 mai 2017 par la Direction départementale des territoires sur le projet de la SAS [Localité 13] DIS, puis celui de la commission nationale d'aménagement commercial du 20 septembre 2017, s'agissant de la construction d'un centre commercial sous l'enseigne E. LECLERC, témoignent encore de l'aléa auquel l'aboutissement de ce type d'opération est soumis. Il ne peut être exclu, au regard des motivations de ces avis, qu'il s'agisse en effet du résultat de l'évolution d'une politique communale défavorable à l'augmentation des zones commerciales en périphérie des centres urbains (leurs pièces n°44 et 45).

L'avis du 11 mai 2017 renseigne néanmoins le tribunal sur le fait qu'un "projet Intermarché (3500 m²), sur le quartier de Manchester, a été récemment rejeté par la CNAC", les éléments produits aux débats ne permettant pas de déterminer si l'enseigne INTERMARCHE aurait considéré un projet identique à celui de M. [B] [Y] légèrement plus au sud de la commune de [Localité 15] ou s'il s'agit de la même opération. Les causes de ce rejet et les implications sur la motivation de la S.A. ARDICO de poursuivre son projet compte tenu d'un refus de la commission sont également ignorées (pièce n°44, p. 12). 

En tout état de cause, les frères [W] ne sont pas garants de la politique et des décisions de la commune de [Localité 13], ni de celles de la communauté d'agglomération ou de la commission nationale d'aménagement commercial, dont l'évolution est aussi l'effet de l'écoulement des dix années depuis la signature des actes litigieux, durée qui ne saurait être reprochée à la partie défenderesse. 

Sans que les pièces produites par les demandeurs, sur lesquels pèse la charge de la preuve, ne permettent d'établir s'il y a identité avec le projet de la S.A. ARDICO, l'avis du 11 mai 2017 précité reprend néanmoins très brièvement les causes du rejet d'un projet INTERMARCHE, louant certes sa localisation, en matière d'animation urbaine et de rééquilibrage, mais citant le "manque d'ambition paysagère et architecturale, couplage avec un parking public à repenser". Aucun élément ne démontre qu'une nouvelle demande ait été soumise après ce refus (pièce demandeur n°45).

L'écoulement du temps a joué un rôle certain dans la déconfiture du projet de la SA ARDICO, mais il n'est pas justifié, ni sérieusement allégué, que les consorts [W] aient contribué à la décision de la commune de [Localité 15] rendant celui-ci irréalisable ou différemment réalisable. Le PLU ayant introduit la prévision d'un sens giratoire sur la commune, le tribunal ne dispose pas de suffisamment d'éléments pour affirmer que le projet de la S.A. ARDICO n'est plus réalisable ou s'il n'apparaît plus viable de le poursuivre aux yeux de son auteur, compte tenu de la succession de décisions des autorités locales défavorables développées ci-dessus, auxquelles les consorts [W] sont étrangers. 

Sur ce point et au contraire de ce que concluent les demandeurs, M. [G] [W] s'est abstenu de voter lors du conseil municipal du 11 mars 2016. Les délibérations soulignent que cette abstention ne fait aucunement obstacle au vote, dès lors que la majorité absolue peut être obtenue. Il ne peut donc être reproché à M. [G] [W] d'avoir refusé d'y prendre part au regard du conflit d'intérêts manifeste dans lequel il se trouvait, sans qu'aucun élément ne parvienne par ailleurs à démontrer que la position de M. [G] [W] eut été dilatoire. 

Plus largement, rien ne justifie que les consorts [W] aient eu un rôle quelconque dans l'allongement des procédures administratives et l'évolution des politiques urbaines locales ; leur refus de réitérer les ventes, sans lien avec les décisions défavorables aux demandeurs qui sont survenues, est donc également sans lien avec l'écoulement du temps depuis la signature des promesses jusqu'à l'adoption de son PLU par la commune de [Localité 15].

De même, il ne peut être fait grief aux défendeurs de l'ouverture d'un LIDL en février 2016, mais il apparaît utile de remarquer que les deux projets de supermarché ne sont pas totalement comparables. Là où la S.A. ARDICO considérait la création d'un rond-point comme un préalable nécessaire à son implantation, suffisamment pour qu'il s'agisse d'une condition suspensive de son engagement, l'enseigne LIDL n'a pas entrepris une telle démarche impliquant l'obtention d'autorisations de diverses administrations, et donc la complexification des procédures à laquelle elle s'est soumise, et a ouvert ses portes sans qu'un carrefour giratoire ne voit le jour. 
 
L'installation d'un concurrent sur la même zone peut légitimement amener la S.A. ARDICO à repenser son projet, mais là encore, le refus de MM. [G], [S] et [K] [W] de ne pas réitérer la vente est dépourvue de lien avec l'évolution du secteur commercial. 

Si la vente avait été conclue le 5 mars 2015, rien ne démontre que les communes de [Localité 15] et de [Localité 13] n'auraient adopté les mêmes positions, ou que l'enseigne LIDL n'ait pu s'implanter de la même manière.

La déconfiture du projet de supermarché de la S.A. ARDICO résulte finalement de la décision de la société de renoncer à la réitération des promesses, y compris de manière forcée, n'ayant pu obtenir, au bout de dix ans, les autorisations administratives nécessaires à la construction d'un rond-point avant la modification du PLU de la commune de [Localité 15]. 

Ce d'autant qu'il ressort de l'attestation rédigée le 21 mars 2023, par M. [I] [M], président la société ITM Alimentaire Est, que M. [B] [Y] a poursuivit ses négociations avec la SAS LES MOUSQUETAIRES, jusqu'en septembre 2020, les abandonnant compte tenu de l'impossibilité de racheter les parcelles de la famille