Tribunal Judiciaire · Service des référés — 1 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 7]


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N° RG 25/53669

N° Portalis 352J-W-B7J-C75KY

N° : 10

Assignation du :
26 Mai 2025
[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 01 octobre 2025



par Mathilde BALAGUE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, tenant l’audience publique des référés par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Paul MORRIS, Greffier. 
DEMANDERESSE

La société FONCIERE IMMONIANCE,
[Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS - #R0197




DEFENDERESSES

S.A.S. LEWIS BROWART
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [T] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Toutes deux non constituées





DÉBATS

A l’audience du 03 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Mathilde BALAGUE, Juge, assistée de Paul MORRIS, Greffier, 
Par acte du 29 février 2024, la société FONCIERE IMMONIANCE a donné à bail commercial à la société LEWIS BROWART des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 8], pour une durée de 9 ans à compter du 1er mars 2024, moyennant un loyer en principal hors charges et hors taxes de 20 309,40 euros par an. 

Par acte de la même date, Madame [T] [H] s'est portée caution pour la durée du bail pour un montant maximum de 20 000 euros. 

Des loyers sont demeurés impayés. 

Par acte du 12 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la société LEWIS BROWART IMMOBILIER un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 6034,60 euros en principal, au titre de l'arriéré locatif au 11 décembre 2024. 

Ce commandement de payer a été dénoncé à la caution le 16 décembre 2024. 

Par actes délivrés le 26 mai 2025, la société FONCIERE IMMONIANCE a fait assigner la société LEWIS BROWART, et Madame [T] [H] en tant que caution, devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de voir : 
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;
- ordonner l'expulsion de la société LEWIS BROWART et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
- dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l'article R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
- condamner solidairement et par provision la société LEWIS BROWART et Madame [T] [H], prise en sa qualité de caution, à payer à la société FONCIERE IMMONIANCE la somme en principal de 5.288,36 euros à titre d'arriéré de loyers et de charges dû, selon décompte arrêté au 1er avril 2025, échéance du mois d'avril 2025 incluse, charges, frais et accessoires en sus, augmentée du taux d'intérêt légal à compter du 12 décembre 2024, date de délivrance dudit commandement et jusqu'à apurement total de la dette ;
- condamner solidairement et par provision la société LEWIS BROWART et Madame [T] [H], prise en sa qualité de caution, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 13 janvier 2025, et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clés, égale au double du montant mensuel du loyer en principal, charges et taxes en sus, soit la somme de 3.384,90 euros HT (1.692,45 euros HT x 2), outre les charges et accessoires du bail ;
- autoriser la société FONCIERE IMMONIANCE, à titre de dommages-intérêts, à conserver la somme de 5288,36 euros sur la somme de 9000 euros correspondant au montant total du dépôt de garantie ; 
- condamner solidairement la société LEWIS BROWART et Madame [T] [H] au paiement d'une somme de 2000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile. 

A l'audience du 03 septembre 2025, la société FONCIERE IMMONIANCE a, par l'intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de l'acte introductif d'instance et les moyens qui y sont contenus.
 
Bien que régulièrement assignées, la société LEWIS BROWART et Madame [T] [H] n'ont pas constitué avocat, de sorte qu'il doit être statué par décision réputée contradictoire. 

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et sur les demandes subséquentes

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : 
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cependant, la juridiction des référés ne peut, sans excéder ses pouvoirs, accorder d'office un délai de grâce et suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors que ce délai ne lui a pas été demandé par le preneur.

Au cas présent, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail prévoit une clause résolutoire stipulant sa résiliation de plein droit à défaut de paiement d’un seul terme de loyer, accessoires et autres charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamées préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société FONCIERE IMMONIANCE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 6034,60 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 11 décembre 2024. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. 

Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société LEWIS BROWART et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur la demande de provision

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire. 

Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société [P] [M] IMMOBILIER depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. 

Au cas présent, la société FONCIERE IMMONIANCE produit un décompte faisant état d’une dette totale de 5288,36 euros selon décompte arrêté au 1er avril 2025, échéance du mois d'avril incluse.

L’obligation du locataire au seul titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er avril 2025 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 5288,36 euros, somme provisionnelle au paiement de laquelle il convient de condamner la société LEWIS BROWART.

Cette provision sera assortie en application de l'article 1231-6 du code civil des intérêts à taux légal depuis la date de délivrance du commandement du 12 décembre 2024. 

Les clauses pénales dont se prévaut la bailleresse à l’appui de ses demandes de majoration des indemnités d’occupation et de conservation du dépôt de garantie étant susceptibles d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ces points.


Sur l’engagement de caution

Aux termes de l’article 2288 du code civil, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s'oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Il peut être souscrit à la demande du débiteur principal ou sans demande de sa part et même à son insu.

Au cas présent, Madame [T] [H] s'est portée caution de la société LEWIS BROWART pour la durée du bail, soit une durée de neuf ans à compter du 1er mars 2024 dans la limite d'une somme de 20 000 euros. 

En conséquence, il y a lieu de la condamner solidairement avec la société LEWIS BROWART, par provision, au paiement de la somme de 5288,36 euros. 

Sur les demandes accessoires

La société LEWIS BROWART, défendeur condamné au paiement d’une provision, doit supporter la charge des dépens, incluant les frais de commandement et d’assignation.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Il est rappelé que la juridiction des référés a le pouvoir de prononcer une condamnation en application de ces dispositions.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société LEWIS BROWART ne permet d’écarter la demande de la société FONCIERE IMMONIANCE formée sur le fondement des dispositions susvisées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats. 

En revanche, l’équité commande de ne pas condamner Madame [T] [H] au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS

Statuant par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 12 janvier 2025 à minuit;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société LEWIS BROWART et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 4] [Localité 8], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELONS que le sort des meubles trouvés sur place est régi par les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, la société LEWIS BROWART à payer à la société FONCIERE IMMONIANCE une indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail du 27 février 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNONS par provision la société LEWIS BROWART à payer à la société FONCIERE IMMONIANCE la somme de 5288,36 euros à valoir sur les loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 1er avril 2025, échéance d'avril incluse avec intérêts au taux légal à compter du 12 décembre 2024, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ;

CONDAMNONS Madame [T] [H] solidairement avec la société LEWIS BROWART au paiement de la somme provisionnelle de 5288,36 euros ; 

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de majoration des indemnités d’occupation et de conservation du dépôt de garantie ;

CONDAMNONS la société LEWIS BROWART aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement, de l’assignation et de signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS la société LEWIS BROWART à payer à la société FONCIERE IMMONIANCE la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 7] le 01 octobre 2025

Le Greffier, La Présidente,





Paul MORRIS Mathilde BALAGUE