Tribunal Judiciaire · Service des référés — 2 octobre 2025

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE [Localité 5]


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N° RG 25/53752 - N° Portalis 352J-W-B7J-C75PI

N° : 6

Assignation du :
26 Mai 2025

[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 02 octobre 2025



par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffière. 
DEMANDERESSE

[Localité 5] HABITAT-OPH, Établissement Public à caractère Industriel et Commercial
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Maître Thierry DOUËB, avocat au barreau de PARIS - #C1272





DEFENDERESSE

La S.A.R.L. TITTY COIFFURE
[Adresse 2]
[Localité 3]

non constituée






DÉBATS

A l’audience du 04 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Carine DIDIER, Greffier, 


Par acte sous seing privé en date 5 juin 2018, l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat-OPH (ci-après, « [Localité 5] Habitat-OPH ») a donné à bail commercial renouvelé à la société Titty coiffure des locaux situés [Adresse 2] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 20 février 2018, moyennant un loyer annuel de 6.972 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement et d’avance.

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 5] Habitat-OPH a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 3 mars 2025, à la société Titty coiffure, pour une somme en principal de 10.083, 59 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 25 février 2025.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 26 mai 2025, Paris Habitat-OPH a fait assigner la société Titty coiffure devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, aux fins de voir :

« 1°)- CONSTATER que le Preneur n’a pas réglé à [Localité 5] HABITAT-OPH ses loyers et charges dans le délai prescrit 

- CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et des charges locatives,

EN CONSÉQUENCE : 

- ORDONNER, l’expulsion de la Société TITTY COIFFURE ainsi que celle de tout occupant de son chef, des lieux donnés à bail, avec au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, sous astreinte de 150 Euros par jour de retard à compter du prononcé de l’Ordonnance jusqu’au départ définitif ; 

- DIRE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des Procédures civiles d’Exécution ; 

2°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société TITTY COIFFURE au paiement de la somme de 12 966, 17 Euros suivant décompte arrêté au terme du 2ème trimestre 2025 inclus, assortie des intérêts au taux des avances sur titres de la BANQUE DE France majoré de deux points à compter du 3 mars 2025, date du commandement de payer, 

3°)- AUTORISER [Localité 5] HABITAT-OPH à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité contractuelle et provisionnelle de résiliation anticipée du bail, en application des articles 7 et 19 du contrat de bail ; 

4°)- CONDAMNER à titre provisionnel la Société TITTY COIFFURE à une indemnité mensuelle d’occupation égale au « montant du loyer contractuellement en vigueur, majoré de vingt pour cent (20%) outre les charges et taxes » en application de l’alinéa 6 de l’article « 19 CLAUSE RESOLUTOIRE » qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois de juillet 2025, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés. 

5°)- CONDAMNER la Société TITTY COIFFURE à payer la somme de 1.000 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile. 

6°)- CONDAMNER la Société TITTY COIFFURE aux entiers dépens, en ce compris les frais des commandements de payer, de l’assignation, de sa dénonciations, des frais de levée des états d’inscriptions et d’extrait KBIS. »

L'état des privilèges et publications ne mentionne aucun créancier inscrit sur le fonds de commerce.

A l’audience qui s’est tenue le 4 septembre 2025, [Localité 5] Habitat OPH a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus. 

Bien que régulièrement assignée à l’étude, la société Tiffy coiffure n’a pas constitué avocat, de sorte qu’il sera statué, en application des dispositions des articles 473, alinéa 2, et 474, alinéa 1, du code de procédure civile, par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire 

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judicaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. 

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement. 

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.


Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
- le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
- le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
- la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 3 mars 2025 par [Localité 5] Habitat-OPH à la société Titty coiffure pour avoir paiement de la somme de 10.083, 59 au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 25 février 2025.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 15 avril 2025 produit par [Localité 5] Habitat-OPH que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées par la défenderesse dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 3 avril 2025 et le bail s’est trouvé résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande relative à l’expulsion

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.


Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite. 
L’expulsion de la société Titty coiffure et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef. 

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Sur les demandes de provisions 

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Enfin, c'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen.

Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’indemnité d’occupation
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.

En l’espèce, [Localité 5] Habitat-OPH sollicite une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 20 %, en application des articles 6 et 19 du contrat de bail. 

Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. 



Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif
[Localité 5] Habitat-OPH sollicite la condamnation de la société Titty coiffure à lui régler la somme 12.966, 17 euros au titre de la dette locative.

Il ressort des décomptes actualisés au 15 avril et au 1er septembre 2025 que cette somme est due par la société Titty coiffure. 

Dès lors, la société Titty coiffure sera condamnée, par provision, à payer à [Localité 5] Habitat-OPH la somme non sérieusement contestable de 12.966, 17 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 15 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus). 

[Localité 5] Habitat-OPH sollicite en outre que cette somme soit assortie d’intérêts au taux des avances sur titres de la Banque de France majoré de deux points à compter du 3 mars 2025, date du commandement de payer, conformément au contrat de bail. 

Toutefois, une telle clause constitue une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231- 5 du code civil. 

Il sera, en conséquence, prévu que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, soit du 3 mars 2025, sur la somme de 10.083, 59 euros et à compter de la présente décision sur le surplus, conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Sur la demande relative à la conservation du dépôt de garantie
[Localité 5] Habitat-OPH sollicite la conservation du dépôt de garantie en application du contrat de bail. 

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi. 

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de [Localité 5] Habitat-OPH de conservation du dépôt de garantie. 

Sur les demandes accessoires 

La société Titty coiffure qui succombe, sera, en application de l’article 696 du code de procédure civile, condamnées aux entiers dépens de l’instance introduite à son encontre, qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation mais non celui de la levée de l’extrait K-bis, ni celui de l'état des créanciers inscrits qui ne constituent pas des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ni n'entretiennent de lien étroit et nécessaire avec l'instance dès lors qu'ils correspondent à des formalités destinées à préserver les seuls droits du bailleur. 

Par suite, la société Tiffy coiffure sera également condamnée à verser à [Localité 5] Habitat-OPH une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et la résolution de plein droit du bail liant les parties à la date du 3 avril 2025 ;

Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Titty coiffure et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;
 
Fixons à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Titty coiffure, à compter de la résiliation du bail, soit du 4 avril 2025, et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Condamnons par provision la société Titty coiffure à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat-OPH la somme de 12.966, 17 euros au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés arrêtés au 15 avril 2025 (deuxième trimestre 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 3 mars 2025 sur la somme de 10.083, 59 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ; 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes relatives à la clause pénale et à la conservation du dépôt de garantie ;

Condamnons la société Titty coiffure aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;


Condamnons la société Titty coiffure à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat-OPH la somme de 1.000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes les autres demandes de l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat-OPH ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.


Fait à [Localité 5] le 02 octobre 2025

La Greffière, La Présidente, 





Carine DIDIER Sophie COUVEZ