Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 02 Octobre 2025 
Dossier N° RG 19/02932 - N° Portalis DB3D-W-B7D-IMA4
Minute n° : 2025/270

AFFAIRE : 

ASL [Adresse 6], prise en la personne de son Président en exercice assisté de son gestionnaire en exercice, la SARL GIMS, exerçant sous l’enseigne GOLFE IMMOBILIER C/ [A] [X] épouse [Z] ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X]


JUGEMENT DU 02 Octobre 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER : Madame Peggy DONET lors des débats
 Madame Aurore COMBERTON lors de la mise à disposition

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025,
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort






copie exécutoire à :
Maître [G] BERNARDI 
Maître Laurent LE GLAUNEC 

Délivrées le

Copie dossier



NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

ASL [Adresse 6], prise en la personne de son Président en exercice assisté de son gestionnaire en exercice, la SARL GIMS, exerçant sous l’enseigne GOLFE IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN


D’UNE PART ;



DÉFENDERESSE :

Madame [A] [X] épouse [Z] ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Jean-louis BERNARDI de la SCP BERNARDI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;



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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [N] [E] épouse [X] et Monsieur [G] [X] sont propriétaires d'une villa constituant le lot 13 du lotissement [Adresse 6], situé sur la commune de [Localité 7], et à ce titre membres de l'association syndicale libre (ASL) [Adresse 6].

L'ASL [Adresse 6] a reproché aux époux [X] de s'accaparer des parties communes du lotissement et d'avoir apposé leur clôture sans respecter les véritables limites de leur parcelle de sorte qu'une procédure a été intentée devant la présente juridiction en 2016 par assignations du 7 janvier 2016 délivrées par l'ASL [Adresse 6] à l'encontre des époux [X].

Monsieur [G] [X] est décédé en cours de procédure le [Date décès 1] 2018.

Par ordonnance d'incident rendue sur incident le 28 juin 2019, le juge de la mise en état a annulé l'assignation délivrée à l'encontre de Madame [X] et cette ordonnance a été confirmée par la cour d'appel d'Aix-en-Provence par arrêt du 1er octobre 2020.

Avant la décision sur incident et par exploit du 19 avril 2019 (instance enrôlée sous le RG 19/02932), l'ASL [Adresse 6] a fait assigner la fille des époux [X], Madame [A] [X] épouse [Z], devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins principales de libérer la parcelle du lotissement en litige et de réparer ses préjudices (15 000 euros pour le préjudice de jouissance et 10 000 euros pour le préjudice moral).


Par exploit du 7 mars 2022 (instance enrôlée sous le RG 22/01601), l'ASL [Adresse 6] a fait assigner Madame [N] [E] veuve [X] devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux mêmes fins et en ordonnant la jonction à l'instance principale.

Par ordonnance rendue sur incident le 3 janvier 2023, le juge de la mise en état a notamment :
ordonné la jonction des deux instances se poursuivant sous le numéro RG 19/02932 ;
dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de Madame [A] [X] épouse [Z] visant à la nullité de l'assignation délivrée à l'encontre de Madame [N] [E] veuve [X] ;
déclaré régulière l'assignation délivrée par l'ASL [Adresse 6] à l'encontre de Madame [A] [X] épouse [Z] le 19 avril 2019 ;
rejeté la demande de désignation d'un expert présentée par l'ASL [Adresse 6].

Madame [N] [E] veuve [X] est décédée le [Date décès 2] 2023, laissant pour unique héritière Madame [A] [X] épouse [Z]. 

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 septembre 2023, l'association syndicale libre (ASL) [Adresse 6], représentée par son président en exercice et assistée de son gestionnaire en exercice la SARL GIMS, exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, sollicite du tribunal de : 
DIRE ET JUGER recevable son action ;
DEBOUTER Madame [A] [X] et Madame [N] [X] de toutes leurs demandes, fins et prétentions ;
CONDAMNER Madame [A] [X] et Madame [N] [X] à libérer la parcelle lui appartenant et hachurée en pièce n°2 de toute occupation et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard passé un délai de 30 jours après la signification de la décision à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Madame [A] [X] et Madame [N] [X] à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance existant depuis l'an 1988 ;
CONDAMNER solidairement Madame [A] [X] et Madame [N] [X] à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et de cette résistance particulièrement abusive et de mauvaise foi ;
DIRE n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [N] [X] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens ;
A titre subsidiaire et si le tribunal se considère comme insuffisamment informé, DESIGNER un expert qu'il plaira avec pour mission de délimiter avec précision la parcelle appartenant à Madame [A] [X] et Madame [N] [I] [X] née [E] et la parcelle appartenant à l'ASL, en application des plans du géomètre [V] de 1959, du plan cadastral et des plans fournis par les époux [X] eux-mêmes au service de l'urbanisme lors des demandes de permis de construire et déterminer la date de possession de ladite parcelle par les consorts [X] ;
CONDAMNER solidairement Madame [A] [X] et Madame [N] [X] à lui verser la somme de 15 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance existant depuis l'an 1988 ;
CONDAMNER solidairement Madame [A] [X] et Madame [N] [X] à lui verser la somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral et de cette résistance particulièrement abusive et de mauvaise foi ;
DIRE n'y avoir lieu à suspendre l'exécution provisoire ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [X] et Madame [N] [X] à lui verser la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions fondées sur les articles 544, 545, 2227, 2258, 2261 du code civil, la loi du 10 juillet 1865 et de l'ordonnance du 1er juillet 2004, la requérante expose :
- que la prescription acquisitive trentenaire des époux [X] n'est pas établie ; que la clôture n'apparaît pas en 1986 et le permis de construire accordé en 1988 respecte les limites de la parcelle en litige appartenant à l'ASL [Adresse 6] ; que néanmoins les époux [X] n'ont pas respecté leur permis en s'accaparant par la suite les parties communes et en clôturant leur parcelle à la fin de l'année 1989 ; que les factures d'entretien du jardin concerne leur partie privative ; que la partie adverse n'est pas de bonne foi ;
- que la demande subsidiaire de désignation d'un expert est légitime afin de délimiter avec précision la parcelle des époux [X] et la partie commune de l'ASL.
 
Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 décembre 2024, Madame [A] [X] épouse [Z], ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X], sollicite du tribunal de :
DECLARER que Monsieur [G] [X] et Madame [N] [E] épouse [X] ont acquis leur parcelle en 1981 et y ont effectué un entretien, des travaux et une occupation dépassant 35 ans à la date de la première assignation délivrée par l'ASL [Adresse 6] et ce d'autant que celle-ci étant déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir, seule la seconde peut être retenue comme acte interruptif bien hors délai ;
DECLARER que Monsieur [G] [X] et Madame [N] [E] épouse [X], puis Madame [A] [X] épouse [Z], héritière, ont acquis la parcelle litigieuse par prescription acquisitive ;
En conséquence, DEBOUTER l'ASL [Adresse 6] de toutes ses demandes, fins et conclusions, formées à son encontre ; 
DEBOUTER l'ASL [Adresse 6] de toute demande en paiement, le principe d'une créance et son quantum n'étant nullement justifié ;
CONDAMNER l'ASL [Adresse 6] à lui payer la somme de 5500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
ORDONNER que Madame [A] [X] épouse [Z] soit exonérée, ès-qualités de colotis, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par l'ASL [Adresse 6] dans la présente procédure ;
CONDAMNER l'ASL [Adresse 6] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP BERNARDI, avocats aux offres de droit.

Au soutien de ses prétentions au visa des articles 2258 à 2277 du code civil et de la jurisprudence, la défenderesse fait valoir :
- que la parcelle en litige fait l'objet d'une prescription acquisitive depuis trente ans ; que la condition de bonne foi n'est pas exigée ; que la possession des époux [X] puis de leur héritière a été continue et non interrompue, paisible, publique et non équivoque ; que le point de départ de la possession peut être fixée en 1981 dès l'acquisition de leur parcelle privative, avec des actes d'entretien réguliers de la parcelle contestée depuis 1982 ;
- qu'à raison de la prescription acquisitive, l'ASL requérante sera déboutée de ses demandes tendant à libérer la parcelle litigieuse et à réparer ses préjudices inexistants puisque les parents de la défenderesse ont participé à l'entretien de cette parcelle pour le compte de l'ASL.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 16 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 26 mai 2025. 



MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure, il est relevé que Madame [Z] invoque, dans ses dernières conclusions au fond, une irrecevabilité de l'action de l'ASL requérante à raison d'un défaut de qualité à agir. 

Toutefois, cette fin de non-recevoir n'est pas développée dans le corps de ses écritures contrairement à ce qu'impose l'article 768 du code de procédure civile.

En outre, le libellé de la fin de non-recevoir dans le dispositif revient à tirer les conséquences de la prescription acquisitive qu'elle soutient par ailleurs. Il s'agit en réalité d'un moyen au soutien de sa demande au fond, qui sera tranché avec le fond du litige.

Dès lors, il convient de rejeter cette fin de non-recevoir et de déclarer l'ASL recevable en son action.

Sur les demandes principales, subsidiaires et reconventionnelles

L'article 545 du code civil dispose que « nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour une cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité. »

Selon l'article 2258 du code civil, « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi. »

L'article 2261 du même code énonce : « pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire. » 

L'article 2272 du même code précise : « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »

Il est constant que la parcelle en litige ne relève pas du lot 13 appartenant aux époux [X], cadastré section AE numéro [Cadastre 4], mais est matérialisée notamment sur le plan cadastral annexé au procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 mars 2017 produit par l'ASL requérante.

Les époux [X] admettent, par un courrier du 30 juillet 2015 en réponse à l'ASL requérante, que cette parcelle n'est pas comprise dans leur titre, ce que Madame [Z] concède également en sollicitant que la prescription trentenaire soit reconnue.

Il est inutile dans ces conditions d'ordonner la désignation d'un expert alors que la preuve de l'occupation de la parcelle en litige est rapportée. 

Madame [Z] revendique une prescription trentenaire de sorte que la bonne ou mauvaise foi imputée aux époux [X] est indifférente.

Elle verse aux débats des attestations mentionnant pour l'essentiel la plantation de haies, en particulier de lauriers, ainsi que de bouleaux et arbres fruitiers sur l'endroit revendiqué par l'ASL [Adresse 6].

Les factures d'entretien de jardin fournies à compter de l'année 1982 ne permettent pas d'assurer que la parcelle en litige est comprise dans cet entretien, bien que la référence aux bouleaux laisse penser qu'il s'agit bien de cette parcelle. Le courrier de l'assureur d'une voisine du 6 septembre 1983 permet également de confirmer que la jouissance de cette partie de terrain semble attribuée aux époux [X] et qu'ils doivent l'entretenir afin d'éviter tout risque d'inondations.

Deux attestations de Monsieur [Z] et Madame [C] mentionnent que le terrain est clos depuis l'origine, soit au moins depuis 1983.

Néanmoins, l'ASL requérante verse aux débats des photographies qui infirment la présence d'une clôture avant l'année 1989.

Les attestations produites par l'ASL requérante, particulièrement précises, datent l'édification de la clôture de la fin de construction de la maison des époux [X], que ceux-ci ont seulement pu entreprendre à partir du permis de construire autorisé le 10 mai 1988.

Les témoins attestent également qu'ils ont pu se rendre sur la parcelle en litige.

Aussi, si la défenderesse établit des actes de possession à partir de 1982, cette possession ne peut être qualifiée de continue, publique et non équivoque alors que les autres membres de l'ASL ont pu avoir accès à cette partie de terrain à la fin des années 1980.

En outre, l'ASL requérante observe justement que les permis de construire de 1986 (refusé) et 1988 (accordé) reproduisent parfaitement sur le plan de masse annexé la parcelle en litige, laissant un triangle blanc à la pointe de la parcelle hachurée AE [Cadastre 4] des époux [X].

A l'inverse, le permis de construire accordé du 5 mai 1994 comporte en annexe un plan de masse qui incorpore la parcelle en litige à celle des époux [X].

Il résulte de ces éléments que les époux [X] ne peuvent revendiquer une possession continue, publique, non équivoque et à titre de propriétaire avant le permis de construire accordé le 10 mai 1988, lequel ne comprend pas dans le projet de construction la pointe représentant la parcelle en litige.

La défenderesse ne fournit pas d'éléments permettant de dater précisément les constructions de la clôture et du mur de soutènement destiné à protéger des conséquences des inondations.

Les attestations de l'ASL requérante mentionnent une clôture entre la fin d'année 1988 et juin 1989, mais il appartient à la défenderesse de faire la preuve du point de départ de la possession.

Dès lors, à défaut de preuves de ces constructions, seul le permis de construire accordé le 5 mai 1994 peut valablement servir de point de départ en ce qu'il matérialise une possession non équivoque, le mur de soutènement et la clôture ayant été édifiés de manière certaine à cette date.

Les assignations étant délivrées avant le 5 mai 2024, il ne peut être conclu à la prescription acquisitive.

Madame [Z] sera déboutée de sa demande de ce chef et il sera fait droit à la demande principale de l'ASL requérante tendant à voir la défenderesse libérer les lieux conformément à l'article 545 du code civil. 

Il sera fait référence à l'extrait du plan cadastral présent dans le procès-verbal de constat d'huissier du 7 mars 2017, qui matérialise en gras la pointe de parcelle en litige. En effet, la référence de l'ASL requérante à la partie hachurée de sa pièce numéro 2 n'est pas pertinente, puisque c'est justement la partie privative de la défenderesse qui est hachurée sur ce plan de masse.

Une astreinte apparaît nécessaire pour assurer l'exécution de la condamnation, mais elle sera limitée à hauteur de 100 euros par jour de retard et dans un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, afin de laisser le temps à la défenderesse d'accomplir les travaux utiles ou de parvenir à un arrangement avec l'ASL requérante quant à la destination des ouvrages implantés. L'astreinte sera active durant une période de quatre mois.

Par ailleurs, l'ASL requérante n'établit aucun préjudice de jouissance ou moral, alors que la défenderesse souligne justement que ses parents ont entretenu la parcelle en litige pendant des années, ce qui a été utile pour éviter les conséquences d'éventuelles inondations.

L'ASL requérante sera en conséquence déboutée de ses demandes de réparation, et en général du surplus de ses demandes principales et subsidiaires. 



Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

Madame [Z], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens de l'instance.

L'article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d'autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de la SCP BERNARDI.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.
 
En l'espèce, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

Madame [Z] sollicite d'être exonérée du paiement de sa quote-part au titre des sommes qui lui seront dues par l'ASL, sans toutefois préciser le fondement légal de cette demande. Il apparaît que les statuts sont seuls applicables, puisque le droit de la copropriété ne s'applique pas en l'espèce et en particulier l'article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, et il n'est pas établi que les statuts stipulent une telle dispense de contribution à la charge des frais de procédure. Madame [Z] sera en conséquence déboutée de sa demande de ce chef.

Conformément à l'article 515 du code de procédure civile, dans sa version applicable à l'instance introduite avant le 1er janvier 2020, l'exécution provisoire peut être ordonnée à la demande des parties ou d'office, chaque fois que le juge l'estime nécessaire et compatible avec la nature de l'affaire, à condition qu'elle ne soit pas interdite par la loi.

L'ASL requérante sollicite de ne pas suspendre l'exécution provisoire, mais celle-ci n'est pas de droit compte tenu de la date d'introduction de l'instance principale. 
Il apparaît utile de prévoir une telle exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et nécessaire afin de terminer un litige ancien, né en 2015 par les revendications de l'ASL requérante sur la parcelle en litige. 


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu le procès-verbal de constat d'huissier de justice établi le 7 mars 2017 par Maître [L] [P] et en particulier l'extrait de plan cadastral annexé ;

REJETTE la fin de non-recevoir présentée par Madame [A] [X] épouse [Z], ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X], et DECLARE l'association syndicale libre (ASL) [Adresse 6], représentée par son président en exercice et assistée de son gestionnaire en exercice la SARL GIMS, exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, recevable en son action à la présente instance.

DEBOUTE Madame [A] [X] épouse [Z], ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X], de ses demandes tendant à constater la prescription acquisitive.

CONDAMNE Madame [A] [X] épouse [Z], ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X], dans un délai de SIX MOIS à compter de la signification de la présente décision, à libérer de toute occupation la parcelle lui appartenant et matérialisée en gras sur l'extrait de plan cadastral annexé au procès-verbal de constat du 7 mars 2017.

DIT que, faute pour elle de s'exécuter dans le délai imparti, Madame [A] [X] épouse [Z], ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X], sera condamnée à payer à l'association syndicale libre (ASL) [Adresse 6], représentée par son président en exercice et assistée de son gestionnaire en exercice la SARL GIMS, exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, une astreinte de 100 EUROS par jour de retard pendant un délai de QUATRE MOIS à l'issue duquel il pourra être prononcé une nouvelle astreinte.

DEBOUTE l'association syndicale libre (ASL) [Adresse 6], représentée par son président en exercice et assistée de son gestionnaire en exercice la SARL GIMS, exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, du surplus de ses demandes principales et subsidiaires.

CONDAMNE Madame [A] [X] épouse [Z], ès-qualités d'héritière de Madame [N] [E] veuve [X] et de Monsieur [G] [X], aux dépens de l'instance et ACCORDE à la SCP BERNARDI le droit au recouvrement direct des dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 

ORDONNE l'exécution provisoire de l'entière décision. 

REJETTE le surplus des demandes.


Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.


Le greffier Le président