Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 02 Octobre 2025 
Dossier N° RG 23/07490 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J76Z
Minute n° : 2025/275

AFFAIRE : 

[K] [H], [C] [G] épouse [H] C/ [X] [W], [I] [A] épouse [W]



JUGEMENT DU 02 Octobre 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort









copie exécutoire à :

Maître Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET- DUBURCQ
Maître [N] [R] de la SELARL [N] [R] ET ASSOCIE

Délivrées le

Copie dossier


NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [K] [H]
Madame [C] [G] épouse [H]
demeurants [Adresse 2]
représentée par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [W]
Madame [I] [A] épouse [W]
demeurants [Adresse 1]
représentés par Maître Myriam DUBURCQ de la SCP DONNET - DUBURCQ, avocat au barreau de GRASSE
D’AUTRE PART ; 

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte notarié reçu le 6 août 2021 en l'office de Maître [B] [J], notaire associé à [Localité 4], Monsieur [K] [H] et Madame [C] [G] épouse [H] ont acquis de Monsieur [X] [W] et Madame [I] [A] épouse [W] une maison à usage d'habitation située à [Localité 3], élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, avec notamment terrain attenant, piscine et local technique piscine accueillant en outre le système d'arrosage et le forage, ce au prix principal de vente de 700 000 euros.

Ayant constaté une perte d'eau du bassin de la piscine une semaine après leur prise de possession puis divers désordres affectant la piscine ainsi que son local technique, et en l'absence de résolution amiable du litige, les époux [H] ont, par exploits du 8 mars 2022, fait assigner en référé-expertise les époux [W] et, par ordonnance rendue le 11 mai 2022, le juge des référés de la présente juridiction a fait droit à la demande de désignation d'un expert notamment chargé d'examiner les désordres en litige.

Monsieur [U] [O], l'expert désigné, a déposé son rapport le 13 septembre 2023.

En lecture de ce rapport et par exploits de commissaire de justice du 23 octobre 2023, les époux [H] ont fait assigner devant la présente juridiction les époux [W] aux fins, au visa des articles 1641 et suivants, 1644 du code civil, de condamnation in solidum des défendeurs à leur restituer la somme de 100 926,37 euros TTC au titre de la restitution d'une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de reprise des désordres, outre la somme de 2300 euros correspondant à la consommation de produits supplémentaires et au préjudice de jouissance. 

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 juillet 2024, Monsieur [K] [H] et Madame [C] [G] épouse [H] sollicitent du tribunal de :

Déclarer inopposable à leur égard la clause exonératoire de responsabilité du vendeur pour les vices apparents et cachés ;

Condamner in solidum Monsieur [X] [W] et Madame [I] [A] épouse [W] à leur payer la somme de 100 926,37 euros TTC au titre de la restitution d'une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de reprise des désordres que l'expert judiciaire a qualifiés de vices cachés ;

Condamner Madame [I] [A] épouse [W], in solidum avec Monsieur [X] [W] à leur payer la somme de 2300 euros correspondant à la consommation de produits supplémentaires et au préjudice de jouissance ;

Débouter Madame [I] [A] épouse [W], in solidum avec Monsieur [X] [W] de toutes leurs demandes fins et conclusions.

Condamner in solidum Madame [I] [A] épouse [W] et Monsieur [X] [W] à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais d'expertises judiciaires, frais de constats de commissaire de justice et frais d'exécutions éventuelles, distraits au profit de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES, avocats aux offres de droit.

Au soutien de leurs prétentions fondées sur les articles 1641 et suivants, 1644 du code civil, les requérants exposent :

- que le bien est rendu impropre à l'usage auquel il est destiné à raison des fuites de la piscine ;
- que les défendeurs avaient connaissance des vices cachés et n'en ont pas informé leurs vendeurs ; que le prix de vente a été négocié à raison du caractère non conforme de l'installation d'assainissement individuel et non pour la vétusté de la piscine ou pour le dysfonctionnement du volet roulant ;
- qu'en leur qualité d'acheteurs profanes normalement diligents, ils ignoraient les désordres affectant la structure de la piscine, les pièces à sceller, le volet immergé, le vide sanitaire/canalisations ainsi que les terrasses, pour lesquelles l'ampleur des travaux nécessaires à la remise en état ne pouvait être connue ; qu'il en va autrement pour le local technique, dont l'état était visible et pour lequel aucune réclamation n'est formée ;
- que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l'acte de vente ne peut s'appliquer à raison de la connaissance des vices par les vendeurs ; que ceux-ci produisent une attestation de complaisance émanant de l'agent immobilier en charge de la vente, non communiquée durant les opérations d'expertise judiciaire, sur le caractère prétendument apparent des désordres ;
- qu'aucune disproportion ne peut être retenue à l'égard de leur action estimatoire, fondée sur les seules préconisations de réparations de l'expert judiciaire et non sur une démolition et reconstruction de l'ouvrage en litige ; qu'au surplus, les époux [W] ne sont pas de bonne foi.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 août 2024, Monsieur [X] [W] et Madame [I] [A] épouse [W] sollicitent du tribunal de :

APPLIQUER aux parties la clause exonératrice des vices cachés ;

DEBOUTER les époux [H] de leur demande tendant à obtenir une condamnation d'un montant de 100 926,37 euros au titre de l'action estimatoire qu'ils prétendent exercer ;
FAIRE application des dispositions de l'article 1221 du code civil et RELEVER la disproportion manifeste entre d'une part la demande en paiement formulée par les époux [H] et le bien (piscine objet de la vente qui date de 30 ans) ;

DEBOUTER les époux [H] de toutes leurs demandes fins et conclusions ;

CONDAMNER les époux [H] au paiement d'une somme d'un montant de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit du cabinet DONNET DUBURCQ sur sa due affirmation de droit.

Au soutien de leurs prétentions fondées au visa des articles 1641 et suivants du code civil et de la jurisprudence citée, les défendeurs font valoir :

- que le bien immobilier vendu a été construit trente ans auparavant ; que la clause d'exonération de garantie des vices cachés doit recevoir application puisque les acquéreurs ont été informés des désordres affectant le réseau d'assainissement des eaux usées, le volet roulant et la piscine ; que les époux [H] ont pu constater l'altération du revêtement de la piscine et n'ont pas jugé utile, préalablement à la vente, de vérifier plus précisément l'état de l'ouvrage ;
- que le remplissage du bassin à raison de la fuite a toujours été effectué régulièrement par les époux [W] avec un coût de remplissage inexistant à raison du forage de sorte qu'ils n'ont pu se rendre compte de l'existence de fuites éventuelles ;
- que l'action estimatoire se confond avec une action en remise en état ou remplacement de la chose ; qu'il est réclamé le coût d'un ouvrage neuf, ce qui apparaît disproportionné ; que les époux [H] ne peuvent prétendre à la rénovation du revêtement, ni à la démolition et reconstruction des plages extérieures, alors qu'ils n'ignoraient pas l'état de ces ouvrages ; que le préjudice de jouissance n'est pas établi ;
- qu'ils sont de bonne foi comme le confirme l'attestation de l'agent immobilier intervenu dans le cadre des négociations de vente ;
- que le fait de remplir la piscine de manière périodique ne suffit pas à démontrer que les époux [W] avaient connaissance du vice affectant le scellement.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

Par ordonnance du 9 décembre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 26 mai 2025.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Les requérants fondent leurs prétentions sur l'article 1641 du code civil, aux termes duquel « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
L'article 1642 du code civil énonce que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »
L'article 1643 du même code ajoute que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. » La jurisprudence constante sur ce point admet que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne trouve pas à s'appliquer s'il est prouvé que le vendeur avait connaissance des vices, ou encore si le vendeur est un professionnel présumé avoir connaissance des vices. A l'inverse, la clause trouve à s'appliquer en présence d'un vendeur et d'un acquéreur professionnels dans la même spécialité.
L'article 1644 du même code précise que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
L'article 1645 du même code dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

Les défendeurs opposent l'article 1221 du code civil, applicable en matière contractuelle et selon lequel « le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » 

L'acte authentique de vente conclu le 6 août 2021 entre les parties stipule que le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol et les bâtiments, à l'exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit sous le titre « environnement – santé publique ». Toutefois, il est rappelé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.

Il est encore indiqué dans l'acte, au titre de la protection de l'environnement et de la santé publique :

- d'une part, que l'acquéreur a été parfaitement informé de la situation de l'immeuble au regard de la réglementation sur l'assainissement des eaux usées (à savoir l'absence de conformité à la réglementation de l'assainissement avec nécessité de travaux de mise en conformité selon rapport du service public de l'assainissement non collectif), et déclare notamment vouloir faire son affaire personnelle des conséquences éventuelles de cette situation, le prix de vente ayant été négocié en conséquence de cette non-conformité ;

- d'autre part, sur la réglementation relative à la sécurité des piscines, que l'acquéreur a été parfaitement informé par le vendeur que la piscine n'est à ce jour pas équipée d'un dispositif de sécurité normalisé, le vendeur déclarant avoir acquis ledit dispositif mais ne pas l'avoir installé, le laissant à disposition de l'acquéreur afin d'être installé et ce dispositif étant encore dans son emballage d'origine à l'état neuf ; il est stipulé par la suite que le propriétaire (vendeur) atteste que la piscine est en eau à ce jour, en état de fonctionnement et entretenue (filtrage régulier, vidange, utilisation de produits adaptés, hivernage) et que les parties font leur affaire personnelle de procéder entre elles à toute vérification et mise au courant du fonctionnement dès avant la réalisation de la vente.

A titre liminaire, il résulte de manière certaine des éléments contractuels que le prix de vente a été négocié en fonction de la remise aux normes du réseau d'assainissement.

L'agent immobilier Monsieur [P] atteste que les négociations du prix de vente ont conduit à une remise du prix de vente à hauteur de 35 000 euros en faveur des acquéreurs, ce que l'expert judiciaire fait également observer, mais cet élément est démenti par les époux [H].

L'attestation de Monsieur [P] sur une remise de 13 000 euros, pour tenir compte des frais de remise aux normes du réseau, à laquelle s'ajoute environ 20 000 euros pour la piscine, n'est pas suffisamment catégorique pour en conclure à une remise de 35 000 euros à défaut de mention de cet élément dans l'acte de vente.

Les époux [H] invoquent l'existence de plusieurs désordres qu'il convient de recenser à partir des constatations de l'expert judiciaire, lesquelles ne sont pas contredites au plan technique par les parties.

En premier lieu sur la structure du bassin de la piscine, il est avéré qu'elle fuit par ses fissures et l'expert judiciaire constate que des travaux de réfection de la peinture ont été entrepris par les époux [W] en mai 2013. Il ajoute que les fissures et microfissures, rebouchées au silicone pour certaines, étaient présentes lors de l'application de la peinture puisqu'elles en sont recouvertes.

Il est noté que la dégradation globale de la structure est le résultat d'un défaut d'entretien régulier de la piscine et de la vétusté due à son âge.

L'expert en conclut que les époux [W] connaissaient et étaient au fait du mauvais état de la structure et de son revêtement, tandis que les époux [H] savaient qu'ils devaient refaire la peinture mais ne pouvaient connaître l'état de la structure.

L'expert judiciaire s'appuie notamment sur les travaux réalisés en mai 2013 par Monsieur [D], qui a rénové les peintures et a spécifié le mauvais état de la structure, plus précisément en indiquant le « ponçage des parties détériorées ».

Cette mention est présente sur la facture du 6 mai 2013 de l'entreprise [D], et il n'est pas établi que les époux [W] ont communiqué cette facture aux époux [H] lors de la vente. Il est seulement admis par ces derniers qu'ils ont été rendus destinataires des factures d'entretien de l'entreprise ROLL'EAU PISCINES (Monsieur [V] [Y]).

Par ailleurs, l'agent immobilier Monsieur [P] relève que les époux [H] ont visité avec soin la piscine et ont été informés de la nécessité de reprendre la peinture, sans toutefois solliciter des devis de remise en état.

Les requérants observent justement qu'ils sont profanes en matière de construction et qu'il ne peut leur être fait grief de n'avoir pas fait accomplir de vérifications supplémentaires alors que la nécessité de reprise par de simples travaux de peinture était convenue notamment avec l'agent immobilier.

A l'inverse, l'information relative à des fuites de la structure n'est pas mentionnée dans l'acte de vente, alors que l'expert judiciaire rapporte la connaissance nécessaire par les époux [W] des désordres atteignant la structure depuis mai 2013.

L'agent immobilier Monsieur [P] rapporte que les époux [H] ont pu se rendre compte de manière évidente que le volet était bloqué et qu'il existait des « fuites dans l'installation ».

Néanmoins, l'information sur ces fuites n'est pas reprise dans l'acte de vente, elle est contestée en son principe par les époux [H] et en tout état de cause ne peut servir, par sa formulation particulièrement vague, à démontrer la connaissance par les acquéreurs des fuites provenant de fissures sur la structure du bassin.

Le courriel de Monsieur [P] comme son attestation n'ont curieusement pas été transmis à l'expert durant les opérations d'expertise judiciaire, ce qui aurait permis à ce dernier de se prononcer au contradictoire des parties sur la pertinence de ces informations.

De fait, l'expert judiciaire confirme l'absence de possibilité pour les époux [H] d'avoir connaissance de l'ampleur des désordres affectant la structure du bassin, quand bien même ils pouvaient avoir conscience de la vétusté de la piscine.

Le fait que cet ouvrage ait été bâti trente ans avant la vente est indifférent dès lors que les multiples fissures de la structure n'ont pas fait l'objet d'une information envers les acquéreurs.

Il aurait été loisible aux époux [W] de communiquer aux époux [H] la facture de l'entreprise [D] du 6 mai 2013 retraçant précisément l'intervention spécifiée avec l'information relative à des parties détériorées déjà existantes.

Il en résulte que les vices affectant la structure, et plus précisément les fissures provoquant des fuites du bassin, ont été connus des vendeurs, sans faire l'objet d'une information à destination es acquéreurs. Ces vices sont qualifiés de rédhibitoires par les époux [H] et il est confirmé qu'ils affectent particulièrement l'usage du bien par la nécessité d'une reprise complète du revêtement, des traitements des fissures et non par une simple reprise de la peinture.

La clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne peut s'appliquer au vu de la connaissance des vices par les vendeurs.

En deuxième lieu sur les pièces à sceller, il est confirmé par l'expert judiciaire la présence des fuites, conséquences du manque d'entretien de la piscine.

L'expert en conclut que les époux [W] ne pouvaient ignorer la présence de ces fuites puisque le simple fait de rajouter l'équivalent de la hauteur de deux carreaux, soit quatre centimètres par jour, le démontre. A l'inverse, il indique que les époux [H] ne pouvaient connaître cet élément.

De la même manière que pour la structure, l'agent immobilier Monsieur [P] relève que les époux [H] ont de manière évidente pu se rendre compte de l'existence de « fuites de l'installation ».

Néanmoins, l'information sur ces fuites n'est pas reprise dans l'acte de vente, elle est contestée en son principe par les époux [H] et en tout état de cause ne peut servir, par sa formulation particulièrement vague, à démontrer la connaissance par les acquéreurs des fuites du bassin provenant des pièces de la piscine.

Le courriel de Monsieur [P] comme son attestation n'ont curieusement pas été transmis à l'expert durant les opérations d'expertise judiciaire, ce qui aurait permis à ce dernier de se prononcer au contradictoire des parties sur la pertinence de ces informations.

De fait, l'expert judiciaire confirme l'absence de possibilité pour les époux [H] d'avoir connaissance des fuites d'eau résultant des défauts des pièces à sceller.

S'agissant de la connaissance de ces fuites par les époux [W] avant la vente, ils n'en contestent pas le principe et l'ont admis, mais indiquent tout à la fois dans leurs écritures que le remplissage avait un coût inexistant à raison d'un forage les alimentant en eau et qu'ils n'ont pu se rendre compte de l'existence de fuites.

Or, l'absence de coût de consommation d'eau n'est pas un élément pertinent pour contester l'existence des désordres, ou d'un préjudice résultant de la réparation de ces désordres.

Quant à la connaissance des fuites par les époux [W] avant la vente, elle est clairement établie dans la mesure où ces derniers ne contestent pas devoir remplir régulièrement d'eau la piscine.

Il n'est pas exigé en la matière qu'ils aient une connaissance de l'origine précise des désordres, à savoir les pièces à sceller.

Il est encore indifférent de noter qu'une appréciation d'une location du bien immobilier durant six jours par les époux [H] après la vente démontre une utilisation normale de la piscine, alors que cet élément peut seulement servir à apprécier l'existence d'un éventuel préjudice de jouissance sans toutefois assurer que les fuites ont effectivement été réparées au moment de ladite location.

Il en résulte que les fuites de la piscine provenant des désordres relatifs aux pièces à sceller ont été connus des vendeurs, sans faire l'objet d'une information à destination des acquéreurs. Ces vices sont qualifiés de rédhibitoires par les époux [H] et il est confirmé par l'expert judiciaire l'impropriété à destination en résultant à raison des remplissages réguliers à effectuer.

La clause d'exclusion de garantie des vices cachés ne peut s'appliquer au vu de la connaissance des vices par les vendeurs.

En troisième lieu sur le volet roulant immergé, la mention présente à l'acte de vente confirme l'information donnée aux acquéreurs sur le fait qu'il n'était pas utilisé par les vendeurs.

Dans ces conditions, il ne peut être fait grief aux époux [W], d'autant qu'il appartenait aux époux [H], qui ont souhaité garder le volet roulant dans les conditions décrites à l'acte, de le mettre en marche lors de leurs visites du bien immobilier afin de s'assurer de son bon fonctionnement.

En ne s'étant pas assuré de cet état de marche, il ne peut être conclu que les époux [H] ont fait preuve d'une diligence normale.

En tout état de cause, les époux [H] ne démontrent pas que les époux [W] étaient informés des vices affectant le volet roulant ET la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit recevoir application sur ce désordre.

A titre surabondant, l'agent immobilier Monsieur [P] affirme que les époux [H] se sont rendus compte que le volet était bloqué mais cet élément est contesté par ces derniers.

S'il était avéré, cet élément démontrerait la connaissance tant par les acquéreurs que par les vendeurs du désordre au moment de la vente, et ainsi son caractère apparent, ce qui s'oppose encore à toute action fondée sur la garantie des vices cachés.

En quatrième lieu sur le vide sanitaire et les canalisations, des infiltrations d'eau au niveau de la terrasse Sud sont notées par l'expert, provoquant un délitement des enduits, l'apparition des aciers et le tassement des pierres de remblais. Il est indiqué que ce tassement est la cause de la rupture de la ou des canalisations posées à même le sol sans précautions.

L'expert judiciaire en conclut que le vide sanitaire est difficile d'accès, avec deux trappes, et sombre, que les époux [W] ne connaissaient visiblement pas son état, notamment le remblais effacé, ni l'état des canalisations puisqu'ils ont affirmé n'avoir jamais fait de travaux. Leur connaissance des désordres est cependant présumée par l'expert à raison des grosses quantités d'eau ajoutées quotidiennement avec un remplissage fait manuellement.

Il est rappelé que le juge n'est pas lié par les conclusions de l'expert judiciaire.

Or, les époux [W] sont des profanes en matière de construction et il n'est pas établi leur connaissance précise de l'état du vide sanitaire et des canalisations.

Il n'est pas davantage démontré que les époux [W] auraient eu connaissance des conséquences de ces désordres, en particulier des infiltrations au niveau de la terrasse Sud.

Le fait qu'ils aient eu connaissance des fuites de la piscine, citées également comme une conséquence de la rupture des canalisations, ne peut servir à démontrer que les époux [W] ont connu les désordres aux canalisations. En effet, contrairement aux pièces à sceller de la piscine, l'état des canalisations n'est pas un désordre visible aux yeux des vendeurs.

A défaut de démontrer que les époux [W] étaient informés des vices affectant le vide sanitaire et les canalisations, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit recevoir application sur ce désordre.

En cinquième lieu sur les terrasses, l'expert judiciaire précise qu'elles sont affaissées à des degrés différents selon les zones et qu'elles ne sont pas posées dans les règles de l'art. Les infiltrations d'eau de pluie ont entraîné le tassement différentiel des terres puis, de fait, l'affaissement des plages et la rupture des canalisations entraînant les fuites de la piscine.

L'expert conclut que les vendeurs, comme les acquéreurs, connaissaient bien l'état des terrasses autour de la piscine car elles sont très visibles, mais que les époux [H] ne pouvaient estimer l'ampleur des travaux nécessaires pour leur remise en état, qu'enfin les époux [W] ont laissé les plages se dégrader avec le temps sans accomplir de travaux.

Sur ce point, les époux [H] ne démontrent pas la connaissance précise par les époux [W] de ce désordre affectant les terrasses, en particulier leur affaissement qui ne peut être visible d'un profane en matière de construction.

Le fait que les époux [H] se soient mépris sur l'ampleur des travaux prévus ne peut être une circonstance de nature à démontrer la mauvaise foi des défendeurs. Il convient en effet d'établir la connaissance des désordres avant la vente par les défendeurs, ce qui fait défaut.

Le lien entre ces désordres et l'état des canalisations, lui-même inconnu des époux [W], ne peut conduire à conclure à leur connaissance des désordres.

A défaut de démontrer que les époux [W] étaient informés des vices affectant les terrasses, la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés doit recevoir application sur ce désordre.

La garantie des vices cachés trouve ainsi à s'appliquer sur deux des vices cachés prétendus et non sur les trois autres désordres.

Sur les restitutions et réparations, les requérants relèvent à raison qu'ils ont opté pour une action estimatoire d'une part, et pour l'octroi de dommages et intérêts d'autre part, conformément aux articles 1644 et 1645 du code civil.

Il s'ensuit que la réparation en nature n'est pas sollicitée de sorte que l'article 1221 du code civil ne trouve pas à s'appliquer et qu'au surplus la connaissance des deux vices cachés retenus à l'égard des époux [W] s'oppose à la bonne foi qu'ils invoquent.

Les deux actions réparatoires des époux [H] se fondent sur l'estimation de leurs préjudices (travaux de reprise d'une part, consommation de produits et préjudice de jouissance d'autre part) discutée durant les opérations d'expertise judiciaire au contradictoire des deux parties.

En la matière, le principe est la réparation intégrale des préjudices, mais il doit être retenu la moindre des solutions réparatoires, ce qui par nature écarte tout risque d'exagération comme l'allèguent les défendeurs.

Les devis de réparation concernent les multiples désordres et il convient de retenir uniquement ceux directement en lien avec les vices cachés, à savoir :

- le devis de 22 123,49 euros TTC pour le nettoyage, la préparation et la réfection de l'étanchéité ;
- le devis de 12 906,62 euros TTC pour le sablage du bassin, le traitement des fissures et le ragréage des murs et du fond ;
- sur le devis de 62 388,66 euros TTC, la seule partie concernant les réfections des pièces à sceller, à savoir 12 645,78 euros hors-taxe (TVA 20 %), soit une somme TTC de 15 174,94 euros ;
- les factures de 123 euros TTTC, 312 euros TTC pour la vanne multivoie, et de 1080 euros TTC pour la recherche de fuite contradictoire.
 
Le total s'élève à la somme de 51 720,05 euros, qu'il conviendra de déduire du prix de vente.

Sur les dommages et intérêts, l'expert judiciaire a retenu, au contradictoire des parties, les estimations relatives à une consommation de produits supplémentaires, en lien avec les fuites de la piscine, de 500 euros, ainsi qu'un préjudice de jouissance durant l'année 2022 comme le sollicitent les époux [H]. Ils ramènent d'ailleurs ce préjudice de jouissance à six mois durant la période estivale et sur la base du différentiel entre les locations avec ou sans piscine.

Les défendeurs objectent que la période estivale ne peut être estimée à six mois, et elle sera ramenée à quatre mois.

Par ailleurs, la location en 2023 de la maison n'est pas un motif pertinent pour remettre en cause le préjudice de jouissance subi en 2022 par les requérants.

Il sera ainsi fait droit à une estimation de 1200 euros au titre du préjudice de jouissance, outre les 500 euros de consommation de produits supplémentaires.

Les autres arguments soulevés par les défendeurs (moins-value, volonté des requérants de faire financer une piscine neuve) sont inopérants alors qu'il est retenu la seule réparation des conséquences directes des vices cachés.

Au final, les époux [W] seront condamnés in solidum, dans la mesure où ils ont indissociablement contribué aux mêmes préjudices au moment de la vente du bien immobilier en litige, à payer aux époux [H] les sommes de :

- 51 720,05 euros au titre de la restitution d'une partie du prix de vente, somme indexée à l'indice BT 01 entre la date du rapport d'expertise le 13 septembre 2023 et la date du présent jugement puis assortie des intérêts au taux légal ;
- 1700 euros en réparation des autres préjudices liés à la consommation de produits supplémentaires et au préjudice de jouissance, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Les époux [H] seront déboutés du surplus de leurs demandes principales et les époux [W] sur surplus de leurs demandes constituant en réalité des moyens de défense (application de la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés, application du principe de proportionnalité).

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

Les époux [W], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de l'expertise judiciaire dont rapport a été déposé le 19 décembre 2022. Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens de l'instance comprennent également les frais d'exécution et de recouvrement estimés nécessaires, qu'il n'est pas possible de préciser à ce stade, mais non les frais de constats d'huissier ou commissaire de justice. Les époux [H] seront déboutés du surplus de leur demande à ce titre.

L'article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d'autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de la SELARL [N] [R] ET ASSOCIES et de la SCP DONNET-DUBURCQ.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge des requérants les frais exposés. Ainsi, les époux [W] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 précité. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [I] [A] épouse [W], in solidum, à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [C] [G] épouse [H] les sommes de :

* 51 720,05 euros (CINQUANTE ET UN MILLE SEPT CENT VINGTS EUROS ET CINQ CENTS) au titre de la restitution d'une partie du prix de vente, somme indexée à l'indice BT 01 entre le 13 septembre 2023 et le présent jugement puis assortie des intérêts au taux légal ;

* 1700 euros (MILLE SEPT CENTS EUROS) en réparation des autres préjudices liés à la consommation de produits supplémentaires et au préjudice de jouissance, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

DEBOUTE Monsieur [K] [H] et Madame [C] [G] épouse [H] du surplus de leurs demandes principales.

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [I] [A] épouse [W], in solidum, aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire dont rapport a été déposé le 13 septembre 2023 par Monsieur [U] [O]. 

ACCORDE à la SELARL [N] [R] ET ASSOCIES et à la SCP DONNET-DUBURCQ le droit au recouvrement direct des dépens de l'instance dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [X] [W] et Madame [I] [A] épouse [W], in solidum, à payer à Monsieur [K] [H] et Madame [C] [G] épouse [H] la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de droit assortit l'entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

Le greffier, Le président,