Tribunal Judiciaire · Chambre 3 - CONSTRUCTION — 2 octobre 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 02 Octobre 2025 
Dossier N° RG 23/07310 - N° Portalis DB3D-W-B7H-J76U
Minute n° : 2025/274

AFFAIRE : 

[T] [B] C/ [H] [O] es qualité d’héritière de Madame [I] [O], [E] [O] es qualité d’héritière de Madame [I] [O], [P] [O] es qualité d’héritière de Madame [I] [O]




JUGEMENT DU 02 Octobre 2025




COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE, faisant fonction

DÉBATS :

A l’audience publique du 26 Juin 2025 
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 02 Octobre 2025

JUGEMENT : 

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort








copie exécutoire à :

Maître Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK
Maître [Y] [F] de la SELARL [Y] [F] ET ASSOCIES

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :


DEMANDEUR :

Monsieur [T] [B]
demeurant [Adresse 5]
représenté par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSES :

Madame [H] [O] es qualité d’héritière de Madame [I] [O] demeurant [Adresse 2]

Madame [E] [O] es qualité d’héritière de Madame [I] [O] domiciliée : chez [U] [N], [Adresse 1]

Madame [P] [O] es qualité d’héritière de Madame [I] [O]
demeurant [Adresse 4]

représentées par Maître Sandrine DUCROCQ-SCHRECK de la SCP SCHRECK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte authentique reçu le 14 avril 2017 en l'office de Maître [S] [X], notaire à [Localité 3], Monsieur [T] [B] a acquis de Madame [I] [O], usufruitière, et de ses trois filles nues-propriétaires Mesdames [H], [E] et [P] [O], une maison à usage d'habitation avec terrain située au [Adresse 6], et ce au prix principal de vente de 218 000 euros.

Ayant constaté moins d'un mois après l'acquisition la présence de fissures dans la maison et découvrant, dans le cadre de ses démarches auprès de son assureur qu'un précédent sinistre avait été subi en 2005 par les venderesses à raison d'un arrêté de catastrophe naturelle, Monsieur [B] a fait assigner en référé Madame [I] [O] par exploit du 11 février 2019 et, par ordonnance rendue le 3 juillet 2019, le juge des référés de la présente juridiction a débouté Monsieur [B] de sa demande de provision et ordonné la désignation d'un expert chargé notamment d'examiner les désordres en litige.

A la suite du décès de Madame [I] [O] en cours de procédure, l'ordonnance de référé du 3 juillet 2019 a été déclarée commune et opposable aux héritières de celles-ci, Mesdames [H], [E] et [P] [O], par ordonnance de référé du 13 octobre 2021.

Monsieur [L] [A], l'expert désigné, a déposé son rapport le 14 août 2023.

En lecture de ce rapport et par exploits de commissaire de justice des 5 et 11 octobre 2023, Monsieur [B] a fait assigner Madame [E] [O], Madame [H] [O] et Madame [P] [O], en leurs qualités d'héritière de Madame [I] [O], devant la présente juridiction aux fins principales, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, de les voir condamnées in solidum à lui payer la somme de 187 869 euros au titre des travaux de reprise des désordres affectant l'ouvrage vendu.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, Monsieur [T] [B] sollicite du tribunal, outre de déclarer et dire et juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :

A titre principal, CONDAMNER Madame [H] [O], in solidum avec Madame [E] [O] et Madame [P] [O] à lui payer la somme de 287 888,80 euros HT, soit 359 861 euros TTC au titre des travaux réactualisés des désordres affectant l’ouvrage vendu, indexé au BT01 ;

Subsidiairement, CONDAMNER Madame [H] [O], in solidum avec Madame [E] [O] et Madame [P] [O] à lui payer la somme de 187 869 euros HT au titre des travaux de reprise des désordres affectant l’ouvrage vendu, outre le montant de la TVA en vigueur au jour du paiement ;

En tout état de cause, condamner in solidum Madame [H] [O], Madame [E] [O] et Madame [P] [O] à lui payer la somme de 25 000 euros au titre de l'article 700, outre les entiers dépens de l'instance en ce compris les frais d'expertise judiciaire, les frais de constat de commissaire de justice et d'exécution éventuels, distraits au profit de la SELARL Grégory KERKERIAN & ASSOCIES, avocat aux offres de droit.
 
Au soutien de ses prétentions au visa des articles1641 et suivants du code civil, le requérant expose :

- que l'expert judiciaire a livré des appréciations d'ordre juridique sur la connaissance des vices par les vendeurs contrairement aux dispositions de l'alinéa 3 de l'article 238 du code de procédure civile ;
- qu'il entend exercer l'action estimatoire reposant sur le montant des travaux de reprise des vices cachés ;
- que les fissurations multiples et variées compromettent l'usage de la chose ;
- que les désordres sont anciens et existaient avant la vente du bien, comme le confirme la coloration des lèvres des fissures par les travaux de peinture réalisés par les défenderesses ;
- qu'il n'est pas acquéreur professionnel et ne pouvait avoir connaissance des désordres dans toute leur ampleur ;
- que les désordres ont fait l'objet d'une dissimulation par les venderesses, tant par les travaux de peinture que par les travaux de brochage des fissures et de reprise des enduits en 2009 suite à catastrophe naturelle sur lesquels elles n'ont pas informé l'acquéreur ; qu'elles ont commis une fausse déclaration en ne signalant pas le versement d'une indemnité perçue à la suite d'une catastrophe naturelle.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2024, Madame [E] [O], Madame [H] [O] et Madame [P] [O], agissant toutes les trois en qualités d'héritières de Madame [I] [O], sollicitent du tribunal de :

DEBOUTER Monsieur [T] [B] de l'ensemble de ses demandes ;

Le CONDAMNER au paiement de la somme de 6000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions au visa des articles 1641 et suivants du code civil, les défenderesses font valoir :

- que le requérant échoue à démontrer une quelconque responsabilité des venderesses, en particulier qu'elles auraient caché des désordres ; qu'elles n'ont pas fait réaliser de travaux en lien avec les désordres ;
- que l'immeuble a été fissuré de manière importante après la vente ;
- subsidiairement, que l'expert judiciaire n'a pas conclu que la maison devait être détruite et reconstruite ; qu'il ne préconise pas de travaux d'urgence ; que le requérant est de mauvaise foi et cherche à se faire payer les factures de travaux accomplis afin de rénover le bien vendu.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 

L'ordonnance du 9 décembre 2024 a prononcé la clôture de la procédure à cette même date.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales et subsidiaires

Sur la garantie des vices cachés

Aux termes de l'article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. »
L'article 1642 du code civil énonce que « le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. »
L'article 1643 du même code ajoute que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. » La jurisprudence constante sur ce point admet que la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés ne trouve pas à s'appliquer s'il est prouvé que le vendeur avait connaissance des vices, ou encore si le vendeur est un professionnel présumé avoir connaissance des vices. A l'inverse, la clause trouve à s'appliquer en présence d'un vendeur et d'un acquéreur professionnels dans la même spécialité.
L'article 1644 du même code précise que l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.
L'article 1645 du même code dispose que « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu'il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l'acheteur. »

L'acte authentique de vente conclu le 14 avril 2017 entre les parties stipule en page 9 l'exclusion de la garantie due par les venderesses envers l'acquéreur au titre des vices cachés sauf si :

- le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé ou s'est comporté comme tel ;
- le vendeur, bien que non professionnel, a réalisé lui-même les travaux ;
- il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.

Monsieur [B] exerce en qualité d'économiste de la construction, mais il n'est pas établi qu'il ait des compétences particulières en termes de fondations et en tout état de cause les défenderesses ne soutiennent pas explicitement que l'acquéreur serait un professionnel.

Aussi, le requérant peut solliciter l'exclusion de la garantie des vices cachés, conformément à la jurisprudence relative à l'application de l'article 1643 du code civil reprise par les stipulations de l'acte de vente, s'il établit que les venderesses avaient connaissance des vices cachés.

Sur le rapport d'expertise judiciaire du 14 août 2023, le requérant n'en sollicite pas la nullité tout en prétendant que l'expert a porté des appréciations d'ordre juridique contrairement à ce qu'impose l'alinéa 3 de l'article 238 du code de procédure civile.

Il est pointé la référence, dans les conclusions générales de l'expert, à l'absence de volonté de dissimulation des désordres par les venderesses.

Il est relevé que l'expert judiciaire a répondu à un dire du requérant sur la connaissance des désordres par les consorts [O] en indiquant s'en remettre à l'appréciation du tribunal sur ce point et que l'expert limite ses conclusions générales au plan exclusivement technique pour indiquer cette absence de volonté de dissimulation, ce qui limite ainsi la portée probatoire de ces conclusions générales.

De plus, le juge n'est pas lié par les constatations et conclusions de l'expert.

Monsieur [B] prétend que les travaux de reprise accomplis en 2009 suite à une catastrophe naturelle lui ont été dissimulés et que les travaux de peinture, effectués peu de temps avant la vente, masquent les désordres.

L'expert judiciaire retient, après intervention du sapiteur en charge des diagnostics et sondages géotechniques, que l'origine des désordres est probablement due à un tassement différentiel des sols sous l'assise des fondations par un phénomène de retrait/gonflement des argiles, qu'il est recommandé une reprise totale en sous-œuvre par micropieux de l'existant car les fondations apparaissent inadaptées. Il est également mentionné que les désordres inventoriés, compte tenu de leur importance, de la multiplicité de leur localisation, mais aussi de la coloration des lèvres de fissures, sont anciens et existaient antérieurement à la vente en litige. Il est encore précisé que la sécheresse de 2017 a aggravé les désordres, et les mouvements du sol argileux sont décrits en détails en page 39 du rapport.

Il est avéré que les consorts [O] n'ont pas informé Monsieur [B] du sinistre subi, ayant donné lieu en 2009 au versement d'une indemnité au titre de la catastrophe naturelle, contrairement à ce que stipule l'acte de vente en page 18.

Toutefois, les travaux de brochages des fissures et de reprise d'enduit au niveau des brochages sont à peine supérieurs à 1000 euros selon la facture du 12 novembre 2009 produite aux débats.

Il n'est pas démontré de ce fait que les consorts [O] ont été informées que les fissures présentaient un caractère structurel pouvant nécessiter le cas échéant une reprise en sous-œuvre. Les modalités réparatoires retenues par l'assureur témoignent au contraire de l'absence d'une telle nécessité à l'époque.

S'agissant des travaux de peinture, ils permettent de confirmer que des fissures, dont les lèvres ont été reprises, existaient avant la vente.

Cependant, de la même manière que les travaux réalisés en 2009, ils sont qualifiés par l'expert de menus travaux et ne peuvent servir à démontrer que les consorts [O] avaient connaissance du caractère structurel des désordres.

Monsieur [B] souligne qu'il n'avait pas connaissance de l'ampleur des désordres, malgré le caractère potentiellement apparent des fissures au moment de l'achat, ce que confirme l'expert dans sa réponse au chef de mission relatif au caractère apparent des désordres.

Il ne peut réciproquement, sur la base des deux seuls types de travaux précités, être prouvé la connaissance par les consorts [O] de l'ampleur des désordres de fissurations.

Le fait que des fissures apparaissent de nouveau sur la maison à plusieurs moments, s'étalant sur une période de près de huit années entre les travaux de novembre 2009 et la vente d'avril 2017, n'est pas davantage opérant puisque l'expert a décrit le caractère évolutif des fissures correspondant aux mouvements des sols, avec des périodes de gonflement et rétractation en fonction des variations hydriques.

Monsieur [B] ne fait pas la preuve que les vendeurs ont eu connaissance des désordres de fissurations dans un ampleur comparable à celle qui est finalement signalée après la sécheresse connue en 2017, en particulier du caractère structurel de ces fissurations.

Dès lors, la clause d'exclusion de garantie des vices cachés trouve à s'appliquer.

Par ailleurs, les défenderesses observent à raison que Monsieur [B] ne fonde pas son action sur la responsabilité décennale de l'article 1792 du code civil. La référence par le requérant à une telle responsabilité au motif que les travaux de reprise des fissures ont été accomplis en 2009 est sans objet d'autant qu'il n'est pas démontré qu'un ouvrage construit à cette date serait en cause dans les désordres en litige.

Monsieur [B] sera en conséquence intégralement débouté de ses demandes principales.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

Monsieur [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de l'instance comprenant les frais de l'expertise judiciaire dont rapport a été déposé le 14 août 2023. Aux termes de l'article 695 du code de procédure civile, les dépens de l'instance comprennent également les frais d'exécution et de recouvrement estimés nécessaires, qu'il n'est pas possible de préciser à ce stade, mais non les frais de constats d'huissier ou commissaire de justice. Monsieur [B] sera débouté du surplus de sa demande à ce titre.

L'article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d'autoriser le recouvrement direct des dépens au profit de la SELARL [Y] [F] ET ASSOCIES.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'apparaît pas équitable de laisser à la charge des défenderesses les frais exposés. Ainsi, Monsieur [B] sera condamné à leur payer la somme de 5000 euros par application des dispositions de l'article 700 précité. Les deux parties seront déboutées du surplus de leurs demandes à ce titre.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [T] [B] de l'intégralité de ses demandes.

CONDAMNE Monsieur [T] [B] aux dépens de l'instance, en ce compris les frais de l'expertise judiciaire dont rapport a été déposé le 14 août 2023 par Monsieur [L] [A]. 

ACCORDE à la SELARL [Y] [F] ET ASSOCIES le droit au recouvrement direct des dépens de l'instance dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à Madame [E] [O], Madame [H] [O] et Madame [P] [O], agissant toutes les trois en qualités d'héritière de Madame [I] [O], la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

RAPPELLE que l'exécution provisoire de droit assortit l'entière décision.

REJETTE le surplus des demandes.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le DEUX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

Le greffier, Le président,