Tribunal Judiciaire · 1ère chambre — 2 octobre 2025

SG

F.C


LE 02 OCTOBRE 2025

Minute n°

N° RG 22/04196 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LZ4U




[O] [K] divorcée [V]
[Y] [K] épouse [A]
[D] [K] veuve [G]


C/

[U] [J] [H] épouse [W]
[F] [E] [J] [W]







Le 02/10/25

copie exécutoire
et 
copie certifiée conforme
délivrée à Me NAUX 
Me [S]







TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 15]
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PREMIERE CHAMBRE


Jugement du DEUX OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ



Composition du Tribunal lors des débats et du délibéré :

Président : Géraldine BERHAULT, Première Vice-Présidente,
Assesseur : [Y] CROIZE, Vice-présidente,
Assesseur : Marie-Caroline PASQUIER, Vice-Présidente,



GREFFIER : Audrey DELORME, lors des débats
Sylvie GEORGEONNET, lors du prononé



Débats à l’audience publique du 03 JUIN 2025. 


Prononcé du jugement fixé au 02 OCTOBRE 2025, date indiquée à l’issue des débats.


Jugement Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe.


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ENTRE :

Madame [O] [K] divorcée [V]
née le 24 Décembre 1965 à [Localité 17], demeurant [Adresse 3]
Rep/assistant : Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES

Madame [Y] [K] épouse [A]
née le 17 Décembre 1969 à [Localité 14], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES

Madame [D] [K] veuve [G]
née le 19 Mai 1971 à [Localité 22], demeurant [Adresse 5]
Rep/assistant : Maître Bertrand NAUX de la SELARL BNA, avocats au barreau de NANTES


DEMANDERESSES.

D’UNE PART

ET :

Madame [U] [J] [H] épouse [W]
née le 09 Mars 1966 à [Localité 20], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

Monsieur [F] [E] [J] [W]
né le 06 Juillet 1962 à [Localité 16], demeurant [Adresse 2]
Rep/assistant : Maître Florent LUCAS de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES


DEFENDEURS.

D’AUTRE PART






EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 10 février 2022, dressé par Maître [R] [T], notaire à [Localité 15], avec la participation à distance, en son office notarial, de Maître [E] [B], notaire à [Localité 15], Madame [O] [K], Madame [Y] [K] et Madame [D] [K] ont promis de vendre à Monsieur [F] [W] et son épouse, Madame [U] [H], dans un ensemble immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 15] ([Localité 12]-Atlantique), cadastré section EW numéro [Cadastre 4], un appartement comprenant une terrasse, ainsi qu’un grenier, une cave et un garage, moyennant le prix de 750 000 euros, outre les frais de négociation de 29 250 euros.
Il était stipulé que la promesse était consentie pour une durée expirant le 30 mai 2022.
Une indemnité d’immobilisation d’un montant de 75 000 euros était en outre prévue, dont la moitié devait être versée dans un délai de dix jours à la comptabilité du notaire rédacteur de l’acte.
Les bénéficiaires de la promesse déclaraient qu’ils n’entendaient pas contracter d’emprunt pour le financement de l’acquisition envisagée.

Le rendez-vous de signature de l’acte authentique de vente, initialement prévu le 31 mai 2022, a été décalé au 13 juin, compte-tenu du délai de réflexion d’une durée de 10 jours tenant à l’acceptation de l’offre de prêt. Il a été fixé à 18h45, afin de permettre à M et Mme [W] de participer à l’assemblée générale prévue le même jour à 17h30.

Lors du rendez-vous du 13 juin 2022, M et Mme [W] ont refusé de signer l’acte de vente.

Par lettres recommandées avec accusé de réception du 30 juin 2022, M et Mme [W] ont fait savoir, par l’intermédiaire de leur conseil, qu’ils n’entendaient pas signer l’acte définitif de vente et ils ont sollicité la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée, expliquant avoir appris à l’occasion de l’assemblée générale du 13 juin 2022 que la terrasse avait été à l’origine d’importantes infiltrations dans le cabinet d’avocats situé en-dessous depuis le mois d’octobre 2020 et que la copropriété interdisait l’utilisation de la terrasse à des fins privatives.

Par courriel officiel du 1er juillet 2022, le conseil des promettants a répondu que le règlement de copropriété ne prévoyait aucune restriction à l’usage de la terrasse.

Le 5 juillet 2022, les consorts [K] ont fait délivrer une sommation à M et Mme [W] d’avoir à régulariser l’acte de vente le 13 juillet 2022.

Par message électronique du 8 juillet 2022, Me [B] a fait savoir à Me [T] qu’il lui semblait impossible de régulariser une vente qu’il qualifiait de sereine, du fait de la difficulté relative à la jouissance de la terrasse, alors que le vendeur doit garantir la jouissance de l’acquéreur, et des infiltrations sous la terrasse dont Mme et Mme [W] n’ont pas été informés, de sorte que, selon lui, l’exécution de bonne foi n’est pas réalisée par le vendeur.

Par message électronique du 12 juillet 2022, le conseil de M et Mme [W] a informé Me [T] que les acquéreurs ne seront pas présents au rendez-vous fixé le lendemain, en raison de la découverte d’infiltrations importantes en provenance de la terrasse ayant endommagé les locaux du 2ème étage et de la découverte de restrictions importantes à l’usage de la terrasse imposées à la fois par l’entreprise chargée de la réalisation des travaux d’étanchéité et par la copropriété.

Le 13 juillet 2022, un procès-verbal de carence a été dressé par Me [T], en l’absence de M et Mme [W].


Par actes du 21 septembe 2022, les consorts [K] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Nantes M et Mme [W] en paiement de l’indemnité d’immobilisation et en dommages-intérêts.

Par acte authentique du 23 décembre 2022, Mmes [K] ont régularisé une nouvelle promesse de vente, moyennant le prix de 635 000 euros.

En l’état de leurs dernières conclusions communiquées par la voie électronique le 19 mars 2025, les consorts [K] demandent au tribunal, sur le fondement des articles 1124 et 1240 du code civil, de:
les accueillir en leur action et la dire bien fondée;débouter M et Mme [W] de la totalité de leurs prétentions;condamner conjointement et solidairement M et Mme [W] au paiement de la somme de 75 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation fixée à la promesse unilatérale de vente;dire que Maître [R] [T] sera autorisé à leur remettre la somme de 75 000 euros consignée à son étude;condamner conjointement et solidairement M. et Mme [W] au paiement de la somme de 75 000 euros à titre de dommages-intérêts;les condamner conjointement et solidairement au paiement d’une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens.
A l’appui de leur demande de paiement de l’indemnité d’immobilisation, Mmes [K] font valoir que M et Mme [W] ont versé les fonds en l’étude du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente et qu’ils ont donc expressément levé l’option d’achat, de sorte que la vente est parfaite. Elles estiment que le refus de signer de M et Mme [W] est injustifié. Elles rappellent qu’il convient de se situer au 10 février 2022 pour juger de leur bonne foi.

S’agissant des infiltrations en provenance de la terrasse, elles précisent que l’étanchéité recouvrant la terrasse dépendant de l’appartement est constitutive d’une partie commune et relève donc de la responsabilité de la copropriété, que si un sinistre dégât des eaux est survenu en octobre 2021, des mesures conservatoires ont été mises en place à la diligence du syndic et que l’expertise a mis en cause la responsabilité de l’entreprise Guesneau, qui avait procédé à la réfection des balcons de l’immeuble en 2012/2013. Elles en concluent qu’elles n’étaient pas concernées par ce sinistre qui était en outre réglé. Elles précisent que Mme [D] [K] veuve [G] n’a été invitée à la réunion d’expertise que pour permettre l’accès à la terrasse et qu’elle n’était pas destinataire de la convocation. Elles soulignent que l’utilisation de la terrasse n’a pas été mise en cause dans la survenue du sinistre. Elles estiment qu’il n’y a donc aucune rétention d’information, puisque la déclaration de sinistre ne les concernait pas et que le sinistre avait été résolu et qu’en tout état de cause, elle ne saurait être considérée comme déterminante, les dommages ausés par les écoulements d’eau étant limités à de simples traces en plafond. 

Elles contestent ensuite toute restriction de l’utilisation de la terrasse par la copropriété, en se fondant sur leur titre de propriété et le règlement de copropriété. Elles rappellent que le revêtement en plomb et la configuration des lieux (terrasse en longueur d’environ 1,80 mètre de large, en pente) étaient connus des acquéreurs. Elles relèvent que les défendeurs ne contestent pas l’absence de portée juridique de la mention portée à l’assemblée générale interdisant le dépôt d’objets au sol et soumettant l’utilisation à des fins privatives à un aménagement spécifique et démontable réalisé par un professionnel, en l’absence de vote. Elles soulignent que le devis de la société Guesneau Couverture et le rapport d’expertise n’ont été communiqués par le syndic qu’après la signature de la promesse de vente. Selon elles, le refus de signer l’acte de vente provient de leur carence à vendre leur appartement.

A l’appui de leur demande de dommages-intérêts, Mmes [K] invoquent un préjudice qu’elles qualifient de particulièrement important. Elles exposent qu’au décès de leur mère en septembre 2021, le marché immobilier était particulièrement porteur et que lors de la remise en vente du bien, le marché immobilier avait connu un retournement et ce, d’autant plus que l’été n’est pas propice à une transaction. Elles rappellent que les charges inhérentes à tout bien immobilier restent dues. Elles soulignent que si une nouvelle promesse de vente a pu être signée, le prix a connu une baisse de 115 000 euros par rapport à la promesse initialement signée. Elles arguent en outre que les défendeurs ont fait tout leur possible pour empêcher toute transaction, en les dénigrant auprès de leurs voisins, du notaire et de l’agence immobilière en charge de la vente du bien et de leurs connaissances dans le domaine immobilier.


*
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Dans le dernier état de leurs conclusions notifiées par RPVA le 14 janvier 2025, M. et Mme [W] demandent au tribunal, au visa de l’article 1103 et 1104, 1602 alinéa 1er, 1112, 1217, 1353, 1132, 1137, 1604 et suivants du code civil, de:
débouter Mmes [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions;à titre reconventionnel,
prononcer l’annulation ou à défaut prononcer la résolution de la promesse de vente du 13 février 2022 aux torts exclusifs des consorts [X] tout état de cause,
ordonner la restitution par Maître [T] de la somme de 75 000 euros entre leurs mains sur simple présentation du jugement à intervenir, avec les intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 30 juin 2022, les intérêts étant capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;condamner solidairement Mmes [K] à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts, étant précisé que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement à intervenir et les intérêts pourront eux-mêmes être capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil;condamner solidairement Mmes [K] à leur payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;condamner solidairement Mmes [K] en tous les dépens et allouer à la société CVS (Maître [Z] [S]), SELARL d’avicats interbarreaux ([Localité 15]-[Localité 18]-[Localité 19]-[Localité 11]-[Localité 8]-[Localité 13]), le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.
Ils exposent à titre liminaire qu’ils ne contestent pas avoir levé l’option dans le délai prévu par la promesse et qu’ils ont fait établir un devis au titre de travaux de rénovation de l’appartement, comprenant la fourniture et la pose d’une terrasse en bois sur toiture en zinc. 

A l’appui de leur demande en annulation ou résolution de la promesse et restitution de l’indemnité d’occupation, ils assurent que leur refus de signer l’acte authentique de vente était justifié, dans la mesure où ils ont appris, postérieurement à la signature de la promesse, qu’ils ne pourraient jouir librement de la terrasse attenante à l’appartement, sur laquelle ils envisageaient d’aménager une terrasse en bois.

En premier lieu, ils reprochent aux venderesses de leur avoir caché le fait que la terrasse de l’appartement venait d’être le siège d’infiltrations répétées et récentes, ayant entraîné des désordres dans les locaux situés au deuxième étage, ce qu’ils ont découvert lors de l’assemblée générale annuelle de copropriété. Ils estiment que Mmes [K] en étaient pourtant informées, peu important que la terrasse soit considérée comme une partie commune dans le règlement de copropriété, puisque des mesures conservatoires avaient été réalisées courant octobre 2021, qu’une intervention recherche de fuite a été réalisée le 3 novembre 2021 et qu’une expertise d’assurance s’est tenue sur place le 8 novembre 2021, étant rappelé que l’accès à la terrasse se fait depuis l’appartement. Ils soulignent que Mme [D] [K] veuve [I] était présente à la réunion d’expertise. Ils font observer que la société Guesneau Couverture est de nouveau intervenue en janvier 2023 pour effectuer de nouvelles réparations sur la terrasse, ce dont les consorts [K] étaient informées et se sont gardées de les informer. Ils estiment démontrer que cette nouvelle intervention n’a pas permis de résoudre les problèmes d’infiltration, un nouveau sinistre étant intervenu au mois de novembre 2024. 

En deuxième lieu, M et Mme [W] estiment leur refus de signer justifié par l’absence de jouissance entière et paisible de la terrasse, du fait des restrictions techniques à l’usage de la terrasse et des restrictions imposées par la copropriété à l’usage de la terrasse.
Ils soulignent que la société Guesneau Couverture a indiqué à Me [T] qu’il était seulement possible de disposer d’une table et de deux chaises, bien que la terrasse fasse 40 m2, avec en outre un risque de poinçonnage des éléments en plomb et que compte tenu de la fragilité de l’étanchéité de la terrasse, la copropriété lors de l’assemblée générale des copropriétaires a rappelé que l’utilisation de la terrasse était interdite. Ainsi, selon eux, aux yeux de la copropriété, il y a un lien de causalité entre les infiltrations et l’utilisation de la terrasse. Ils estiment qu’il est certain que s’ils avaient poursuivi leur projet d’acquisition et aménagé la terrasse, ils s’exposaient à un litige avec la copropriété et/ou les occupants du local situé en-dessous. Ils produisent le projet de refonte du règlement de copropriété qui prévoit des restrictions sur l’utilisation des terrasses.

Par ailleurs, ils relèvent que la promesse de vente reçue par Me [T] le 23 décembre 2022 contient près d’une page d’informations et de mises en garde relativement à la terrasse et que les nouveaux bénéficiaires ont ainsi été informés des infiltrations, de l’expertise dommages ouvrages du 30 novembre 2021 et des nouveaux travaux d’étanchéité programmés sur la terrasse, contrairement à eux, bien que ces documents soient antérieurs à la promesse, ainsi que de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 13 juin 2022 sur le rappel relatif aux restrictions de la terrasse. Ils assurent que si ces restrictions avaient été portées à leur connaissance, ils n’auraient jamais acquis l’appartement litigieux. 

En réponse aux conclusions des demanderesses, M et Mme [W] assurent qu’ils n’avaient aucun problème de financement et qu’ils avaient parfaitement conscience qu’en trois mois, ils ne pourraient pas vendre leur appartement.

Ils en concluent que la mauvaise foi et la réticence dolosive des consorts [K] sont établies et qu’ils ont en outre manqué à leur devoir d’information et de loyauté. Ils rappellent que la jouissance de la terrasse était déterminante pour eux et que le prix particulièrement élevé ayant été fixé en considération de la pleine jouissance de la terrasse.

Pour voir rejeter la demande de dommage-intérêts présentée par Mmes [K], ils font valoir que la baisse du prix de vente de l’appartement résulte des restrictions à l’usage de la terrasse, de sorte qu’elles sont seules responsables des préjudices qu’elles allèguent. Ils indiquent que les courriers qu’ils ont adressés à des négociateurs immobiliers visaient à éviter que de nouveaux acheteurs soient également victimes.

A l’appui de leur demande reconventionnelle en dommages-intérêts, ils font état d’un préjudice moral qu’ils qualifient d’important et d’une anxiété liée aux tracas de cette procédure. Ils soulignent que la retenue de la somme de 75 000 euros bloque tout nouveau projet immobilier pour eux. 

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Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 1er avril 2025.

 
MOTIFS


Sur le sort de la promesse unilatérale de vente du 10 février 2022 et de l’indemnité d’immobilisation

Mmes [K] sollicitent le versement par M et Mme [W] de l’indemnité d’immobilisation en application des dispositions de la promesse unilatérale de vente du 10 février 2022.
En réponse, M et Mme [W] sollicitent le débouté de Mmes [K], invoquant leur mauvaise foi et une réticence dolosive de leur part, ainsi qu’un manquement à leur devoir d’information et de loyauté. A titre reconventionnel, ils sollicitent l’annulation ou la résolution de la promesse de vente et la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

L'étude de ces demandes nécessite d'analyser au préalable la validité de la promesse notariée de vente du 10 février 2022. 

Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du même code énonce que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. 

Selon l'article 1124 du même code, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire de la promesse.

L'article 1112-1 du même code dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.
Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.
Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie.
Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants.

Cet article 1130 énonce que l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.
Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Il ressort de l'article 1137 du même code que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges.
Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie.
Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Le dol consiste ainsi en une manoeuvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. Il doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L'auteur des manoeuvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi "intentionnellement pour tromper le contractant". 

Le dol peut porter sur n’importe quel élément du contrat. Mais le demandeur doit établir qu’il n’aurait pas consenti s’il avait connu la réalité, c’est-à-dire que l’élément concerné était pour lui déterminant, ce qu’il pourra établir librement.

La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. Il doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

Selon l’article 1604 du même code, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et la possession de l’acheteur.

Le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme à la stipulation de l’acte de vente.


La conformité du bien vendu s’apprécie au moment de la délivrance du bien.

La preuve de la non-conformité incombe à l’acquéreur.

En l’espèce, la promesse de vente régularisée le 10 février 2022, constituant la loi des parties, énonce que “les parties déclarent que les dispositions de ce contrat ont été, en respect des règles impératives de l’article 1104 du code civil, négociées de bonne foi. Elles affirment qu’il reflète l’équilibre voulu par chacune d’elles.”
L’acte rappelle en outre que “en application de l’article 1112-1 du code civil qui impose aux parties un devoir précontractuel d’information, qui ne saurait toutefois porter sur le prix, le promettant déclare avoir porté à la connaissance du bénéficiaire l’ensemble des informations dont il dispose ayant un lien direct et nécessaire avec le contenu du présent contrat et dont l’importance pourrait être déterminante de son consentement.”

Il n’est pas contesté que l’option a été levée par les bénéficiaires de la promesse dans les formes et délais contractuellement prévus.

Les venderesses ont décrit dans la promesse régularisée le 10 février 2022 l’appartement vendu comme suit: “au troisième étage, sur le palier gauche, un appartement comprenant: entrée et dégagement, salon avec cheminée, séjour avec cheminée, deux chambres, salle de bains avec WC, cuisine, débarras, WC, buanderie/débarras - terrasse”. (souligné par nos soins)

L’annonce diffusée par ’étude notariale en charge de la vente du bien le présentait comme suit: “L’appartement situé au troisième et dernier étage avec ascenseur, orienté sud-ouest, dans une belle copropriété ancienne est composé: d’une entrée de 10,17 m2 donnant sur un premier salon de 21,33 m2, d’une salle à manger de 25,42 m2 (avec une hauteur sous plafond de 3 mètres) et d’une cuisine de 14,85 m2 avec chaque pièce donnant sur la terrasse de 39,00 m2 orientée sud ouest avec vue directe sur la cathédrale et le cours [Localité 21], d’un WC séparé, d’une chambre de 10,69 m2, d’un espace buanderie de 4,18 m2, d’une salle d’eau de 2,69 m2, d’une salle de bains de 9,46 m2, d’un second WC et d’une chambre de 16,88 m2". (souligné par nos soins) Il est précisé dans l’annonce: “terrasse partie commune à jouissance privative”. Huit photographies étaient jointes à l’annonce, les deux premières portant sur la terrasse, vide, à l’exception de quelques pots de fleurs. Cette description démontre suffisamment que la terrasse constituait un atout du bien litigieux.

Selon le règlement de copropriété, les balcons constituent des parties communes. Dans les versions 3 et 4 du projet de refonte du règlement de copropriété, il est envisagé de prévoir que “avant la mise en place de tout aménagement, amovible ou non, sur les balcons et terrasses, le copropriétaire devra obligatoirement faire la demande auprès du syndic pour connaître le poids admissible par m2 sur son balcon ou terrasse.” Ce projet de refonte est ancien, puisqu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 juin 2020 et celui de l’assemblée générale du 9 juin 2021, dans les résolutions respectivement n° 18 et n° 14, que les membres du conseil syndical se réuniront pour examiner ce projet. La promesse de vente régularisée par les consorts [K] le 23 décembre 2022 y fait référence, en stipulant que “sera communiqué au bénéficiaire, lors de la notification du délai de rétractation, un projet de refonte du règlement de copropriété, établi par Monsieur [C] [L], géomètre-expert à [Localité 15], le 25 juin 2020, et non approuvé à ce jour, ainsi qu’il résulte des procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires demeurées ci-annexées.” Ce projet était ainsi connu des venderesses avant la signature de la promesse de vente avec M et Mme [W] le 10 février 2022. Rien ne permet d’inférer qu’il ait pour autant été porté à leur connaissance. Il s’avère néanmoins qu’il est mentionné dans les procès-verbaux des assemblées générales transmis aux acquéreurs, sans que ces derniers n’en aient demandé une copie. 

Il ressort du carnet d’entretien de l’immeuble que la société Guesneau Bâtiment est intervenue le 2 octobre 2013 pour la réfection des balcons en plomb du bâtiment sur rue. 

Le courrier du conseil de la société Actublex et de la SARL Desmars-Beloncle-Cabioch (respectivement propriétaire et locataire de l’appartement du deuxième étage) du 20 janvier 2022 expose que “les infiltrations subies depuis octobre 2020 jusqu’à novembre 2021 (soit 13 mois) sont incessantes et n’ont pas permis d’user de l’espace convenablement. Le bureau est donc vide de toute occupation. Or, ce bureau est destiné à la location pour l’exercice libéral de la profession d’avocat”. (souligné par nos soins). Ainsi, les infiltrations de la terrasse dans le local en-dessous ont débuté plus d’un an avant la signature de la promesse de vente litigieuse, se sont répétées et ont entraîné des dommages dans l’appartement du deuxième étage qui ne peuvent être considérés comme limités, ainsi que le prétendent les demanderesses.

Le rapport [PR] d’expertise dommages-ouvrages en convention de règlement du 30 novembre 2021, établi à la suite de la réunion d’expertise du 8 novembre 2021, soit trois mois environ avant la signature de l’acte notarié de promesse de vente litigieux, en présence de Mme [G], présentée comme l’occupante du logement du 3ème étage, indique que:
“Au 3ème étage, en surplomb des dommages constatés, le terrasson recouvert d’une couverture plomb est alors inspecté. Il s’agit d’une couverture en table de plomb sur volige et tasseaux. 
Les jonctions entre feuilles de plomb ont été colmatées par des joints de type polyuréthane dans le cadre de mesures conservatoires mises en oeuvre fin octobre 2021 par la SARL Jolly Couverture mandatée par le syndic de copropriétés [Adresse 9]”.
A l’issue des investigations, nous avons consulté le rapport de recherche de fuite effectué par la société Ax’Eau (daté du 03/11/2021) commandé par le syndic de copropriétés De [Adresse 7] Immobilier. Celui-ci fait clairement apparaître que le défaut de pente constaté lors des opérations précemment décrites était à l’origine du dommage. 
* Causes
Lors de fortes précipitations avec un vent défavorablement orienté, l’eau stagnante au niveau du défaut de pente siphonne sous le recouvrement des 2 feuilles de plomb, ruisselle entre 2 lames de voliges puis vient impacter les plafonds des bureaux en sous-face.
Dans le 1er bureau, inoccupé, l’eau de pluie goutte sur le parquet en chêne.” (Souligné par nos soins)

Le procès-verbal de l’assemblée générale du 13 juin 2022, après l’approbation de la résolution n° 16 portant sur l’autorisation à donner au syndic de signer la proposition d’indemnité concernant les infiltrations d’eau ayant endommagé les locaux de la société Actublex (cabinets d’avocats) contient le paragraphe suivant: 
“Rappel: aucun objet ne doit être déposé même temporairement sur le sol des deux terrassons du 3ème étage sur rue pour ne pas endommager l’étanchéité en plomb. L’utilisation à des fins privatives devra faire l’objet d’un aménagement spécifique et démontable réalisé par un professionnel spécialisé après étude soumise à l’approbation des copropriétaires en assemblée générale.”

Ce passage est repris dans la promesse de vente régularisée le 23 décembre 2022 à laquelle sont joints le rapport d’expertise dommages-ouvrages du 30 novembre 2021, le devis établi par la société Guesneau Couverture le 15 novembre 2021, ainsi qu’un courrier de Me Bertrand Naux, avocat, précisant notamment qu’il n’existe aucune restriction à la jouissance de la terrasse. Cette acte notarié précise que:
“Le promettant confirme qu’il n’a reçu aucune notification de la copropriété relativement à la jouissance de cette terrasse.
Le bénéficiaire déclare être parfaitement informé de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle.”

Postérieurement à cette assemblée générale, [N] [M], responsable service travaux de la société Guesneau Couverture, a indiqué par message électronique du 15 juin 2022, transmis par Me [T] au notaire de M et Mme [W]: “effectivement la structure permet de supporter le passage et l’usage avec une table et deux chaises. Je vous alerte toutefois sur le risque de poinçonnage des éléments en plomb face à une telle installation. Il faut que les pieds soient lisses et protégés par un feutre.”

Le syndic de l’immeuble, dans son courrier du 15 mai 2023, expose: “je vous confirme que les infiltrations d’eau dans les bureaux des avocats situées au-dessous du logement des consorts [K] étaient dues à une malfaçon à la suite des travaux d’étanchéité réalisés par la société Guesneau en 2012 sur la terrasse.
De plus, je vous confirme que l’appartement des consorts [K] n’a pas été mis en cause dans le cadre de ce sinistre. La présence de Mme [D] [G] n’a été rendue nécessaire que pour permettre l’accès à la terrasse mais à aucun moment elle n’a participé aux discussions qui se sont exclusivement déroulées entre l’expert, l’entreprise, la copropriété et le copropriétaire des locaux du 2ème étage. Avant le 3 août 2022, Mme [G] et ses soeurs ignoraient que des travaux supplémentaires devaient être réalisés.
[...]
Ce rappel figurant à la résolution n° 16 que vous mentionnez n’était pas inscrit à l’ordre du jour. Il n’a donc pas pu faire l’objet d’un vote et ne figure pas dans le règlement de copropriété”. 

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mmes [K] disposaient avant la signature de la promesse de vente avec M et Mme [W] d’informations relatives à la terrasse, qu’elles n’ont pas transmises aux acquéreurs, alors même qu’elles mettaient en avant la terrasse pour vendre le bien. C’est ainsi qu’elles n’ont pas informé leurs acquéreurs des projets de la copropriété visant à restreindre l’usage de la terrasse, peu important que ces restrictions n’aient pas encore été adoptées et ne figurent donc pas dans le règlement de copropriété. De même, elles n’ont pas informé M et Mme [W] des infiltrations de la terrasse dans le cabinet d’avocats situé au-dessous, alors même que l’une d’entre elles était présente lors de la réunion d’expertise ayant eu lieu trois mois avant la signature de la promesse et lors de la mise en place des mesures conservatoires. Elles ne peuvent sérieusement invoquer le caractère de partie commune de la terrasse pour justifier le manquement à leur obligation d’information, alors qu’elles ignoraient, au jour de la signature de la promesse de vente, que les infiltrations avaient cessé et si d’autres travaux seraient nécessaires, nécessitant a minima la présence des propriétaires et, le cas échéant, le retrait de leurs éventuels aménagements. M et Mme [W] produisent un devis du 16 mai 2022 portant notamment sur la fourniture et la pose d’une terrasse en bois d’environ 40 m2, ce qui confirme leur intérêt pour la terrasse et leur projet de l’investir et de la mettre en valeur. Les informations que Mmes [K] ont tues aux acquéreurs sur la terrasse étaient dès lors déterminantes de leur consentement. Mmes [K] ont ainsi fait preuve d’une réticence dolosive justifiant l’annulation de la promesse unilatérale de vente du 10 février 202.

Les parties doivent être remises dans l'état qui existait antérieurement à celle-ci. En conséquence, la somme de 75 000 euros consignée entre les mains de Me [T] sera restituée à M et Mme [W].En application de l’article 1321-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure du 30 juin 2022. L’accusé réception de cette lettre n’est pas produit. Il peut cependant être déduit de la réponse apportée dès le 1er juillet que cette lettre a été réceptionnée le 30 juin 2022, ce qui constituera le point de départ des intérêts moratoires. La capitalisation des intérêts sollicitée par M et Mme [W] sera en outre ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil.


Sur les demandes de dommages-intérêts 

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que la victime du dol dispose d'une option:
- soit solliciter la nullité du contrat, et le cas échéant des dommages-intérêts s'il y a faute ;
- soit maintenir le contrat et solliciter uniquement des dommages-intérêts, la responsabilité du 
cocontractant fautif étant alors de nature délictuelle.

En l’espèce, Mmes [K], dont il résulte des développements précédents qu’elles se sont rendues coupables d’une réticence dolosive, ne peuvent prétendre à des dommages-intérêts. En tout état de cause, “le dénigrement et les accusations mensongères” imputés à M et Mme [W] ne sont pas établis. Il ne saurait en effet leur être reproché d’avoir fait part de leur mésaventure auprès de leurs connaissances et amis exerçant dans le domaine immobilier. Elles seront dès lors déboutées de leur demande de dommages-intérêts.

Il ne peut être contesté que la procédure judiciaire est génératrice de tensions et a retardé la restitution de la somme de 75 000 euros, objet du présent litige. Néanmoins, il ressort des éléments versés au débat que M et Mme [W] étaient particulièrement intéressés par le bien litigieux, situé à proximité de leur domicile actuel. Il n’est dès lors pas démontré que l’absence de nouveau projet immobilier soit imputable uniquement au blocage de la somme de 75 000 euros. M et Mme [W] ne démontrent donc pas l’existence d’un préjudice autre que celui réparé par les intérêts moratoires. Ils seront dès lors déboutés de leur demande de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

Succombant principalement, Mmes [K] seront condamnées aux dépens. Elles ne peuvent dès lors prétendre à l’octroi d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il apparaît, en revanche, équitable qu’elles prennent en charge les frais que M. et Mme [W] ont dû engager pour se défendre et obtenir la restitution de la somme de 75 000 euros, évalués à la somme de 3 500 euros.


PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, 

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, 

PRONONCE la nullité de l’acte notarié de promesse de vente régularisé le 10 février 2022 entre, d’une part, Madame [O] [K], Madame [Y] [K] et Madame [D] [K], et, d’autre part, Monsieur [F] [W] et son épouse, Madame [U] [H], pour dol;

ORDONNE la restitution par Maître [R] [T], notaire associé de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée “[R] [T] et [CD] [P], notaires SELARL”, titulaire d’un office notarial dont le siège est situé [Adresse 10], de la somme de 75 000 euros à Monsieur [F] [W] et son épouse, Madame [U] [H];

DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 30 juin 2022;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; 

REJETTE l’intégralité des demandes présentées par Madame [O] [K], Madame [Y] [K] et Madame [D] [K], y compris leurs demandes de dommages-intérêts et de frais irrépétibles;

REJETTE la demande de dommages-intérêts présentée par Monsieur [F] [W] et son épouse, Madame [U] [H];

CONDAMNE in solidum Madame [O] [K], Madame [Y] [K] et Madame [D] [K] à verser à Monsieur [F] [W] et son épouse, Madame [U] [H], la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum Madame [O] [K], Madame [Y] [K] et Madame [D] [K] aux dépens, qui pourront être recouvrés directement par la société CVS (Maître [Z] [S]), SELARL d’avocats interbarreaux, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.



LE GREFFIER, LE PRESIDENT,
Sylvie GEORGEONNET Géraldine BERHAULT