Tribunal Judiciaire · Ch 10 REFERES — 2 octobre 2025

REFERES

ORDONNANCE N°

DOSSIER N° RG 24/01656 - N° Portalis DBYH-W-B7I-L7LZ

AFFAIRE : [D], [L] C/ [Z] 





















































Le : 02 Octobre 2025

Copie exécutoire 
et copie à :
Me Antoine ANGOT
Me Déborah PERCONTE







TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 02 OCTOBRE 2025


Par Sophie SOURZAC, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de GRENOBLE, assistée de Patricia RICAU, Greffière ;

ENTRE : 

DEMANDEURS

Monsieur [P] [D]
né le 25 Janvier 1989 à [Localité 10] (NORD), demeurant [Adresse 4]

Monsieur [I] [L]
né le 17 Janvier 1974 à [Localité 8] (HAUTE SAVOIE), demeurant [Adresse 4]

représentés par Me Déborah PERCONTE, avocat au barreau de GRENOBLE


D’UNE PART


ET :

DEFENDEUR 

Monsieur [T] [Z]
né le 01 Juillet 1971 à [Localité 9] (HAUTS-DE-SEINE), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Nicolas GARBAN, avocat au barreau de PARIS (plaidant) et par Me Antoine ANGOT, avocat au barreau de GRENOBLE, (postulant)

D’AUTRE PART


Vu l’assignation en date du 20 Août 2024 pour l’audience des référés du 10 Octobre 2024 ; Vu les renvois successifs et notamment au 24 juillet 2025;

A l’audience publique du 24 Juillet 2025 tenue par Sophie SOURZAC, Vice-Présidente assistée de Patricia RICAU, Greffière, l’affaire a été mise en délibéré et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Octobre 2025, date à laquelle Nous, Sophie SOURZAC, Vice-Présidente, avons rendu par mise à disposition au Greffe l’ordonnance dont la teneur suit :


EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [T] [Z] a divisé en plusieurs lots un ensemble immobilier comprenant 2 bâtiments situés [Adresse 3].

Le 4 mai 2022, Monsieur [P] [D] et Monsieur [I] [L] se sont portés acquéreurs des lots 1, 7 et 8 du bâtiment A.

Monsieur [Z] est resté propriétaire du bâtiment B dans son intégralité et dans le bâtiment A d'un logement à aménager avec cave. 

Le 29 août 2022, la vente a été réitérée.

Par acte de commissaire de justice du 20 août 2024, Monsieur [P] [D] et Monsieur [I] [L] ont assigné Monsieur [T] [Z] devant le juge des référés.

A l'audience du 24 juillet 2025, Monsieur [P] [D] et Monsieur [I] [L] reprennent les termes de leurs conclusions récapitulatives auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

Ils demandent au juge des référés au visa des articles 1103 et suivants, 1231-1, 1604 et suivants, 1641, 1137 du code civil de :
-ordonner à Monsieur [Z] de démolir et supprimer les conduits métalliques sur le toit et la pompe à chaleur sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la présente ordonnance et au besoin l'y condamne,
-ordonner à Monsieur [Z] d'avoir à respecter ses engagements contractuels consistant en la réalisation des travaux de ragréage des voies d'accès, l'installation d'un portillon avec interphone pour les acquéreurs, l'installation d'un escalier en bois pour l'accès au lot 2, l'individualisation des compteurs d'eau par l'installation de sous-compteur pour chaque habitation, et ce à compter de la signification de la présente ordonnance sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et au besoin l'y condamner.
-réserver expressément la liquidation des astreintes à Madame la Présidente du tribunal judiciaire de GRENOBLE,
-ordonner une expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [Z] concernant les désordres, malfaçons, inachèvements, non-conformités et inexécutions ainsi que les vices allégués,
-débouter Monsieur [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
-condamner Monsieur [Z] à leur verser une provision ad litem correspondant au montant des frais d'expertise à consigner,
-condamner Monsieur [Z] à leur verser la somme de 2.400 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Ils font notamment valoir que Monsieur [Z] a procédé à des installations contraires au règlement de copropriété et sans autorisation d'urbanisme qui constituent des troubles manifestement illicites : installation de deux nouveaux conduits de cheminée sur les toits, installation d'une pompe à chaleur pour la piscine. Ils soutiennent que ces travaux concernent également leur propriété du fait de leurs imbrications réciproques.

Ils précisent avoir utilisé la terre de remblai issue de la fosse creusée pour la construction de la piscine de Monsieur [Z] avec l'accord de ce dernier. Ils affirment ensuite que le diagnostic technique Global (DTG) a une valeur contractuelle. Ils soulignent que les travaux de ragréages des voies n'ont toujours pas été réalisés malgré les engagements en ce sens de Monsieur [Z]. Ils affirment ensuite que contrairement aux énonciations du DTG, un escalier métallique a été posé mais qu'aucun compteur d'eau individuel n'a été installé. Ils ajoutent que Monsieur [Z] n'a pas posé de portillon et d'interphone pour leur logement.



Les demandeurs font ensuite état de vices cachés concernant les tuyaux d'évacuation, l'électricité, le panneau solaire, l'absence d'isolation phonique de la cuisine mais également la présence d'insectes xylophages.

Monsieur [T] [Z] reprend les termes de ses conclusions récapitulatives n°3 auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

Il demande au juge des référés au visa des articles 1101 et suivants du Code Civil, de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété, de :
-Débouter les consorts [L] et [D] de leurs demandes relatives au prétendus troubles manifestement illicites ;
-Débouter les consorts [L] et [D] de leurs demandes relatives à la condamnation à effectuer un ragréage du chemin d'accès de la voie présente sur la parcelle AL [Cadastre 6], ces travaux allant être exécutés sous peu, 
-Débouter les consorts [L] et [D] de leurs demandes relatives à la condamnation à effectuer des travaux (compteurs d'eau/ interphone sur portail, escalier en bois, etc…) ,
-Noter les protestations et réserve d'usage de M. [Z] sur la demande d'expertise in futurum faite par les consorts [L] et [D] et notamment quant à la recevabilité de demandes portant sur les parties communes de l'immeuble hors la présence du Syndicat des Copropriétaires à l'instance ; 
-Exclure de la mission de l'expert les demandes se rapportant : 
- A la présence de capricornes ou autres parasites ;
- A l'isolation phonique qui serait à réaliser au-dessus de la cuisine des requérants ;
- Au fait d'effectuer les comptes entre les parties s'agissant de charges pouvant se répartir selon les tantièmes et notamment les charges d'eau ; 
-Amender la mission de l'expert avec le chef de mission de dire si les désordres relèvent d'une mauvaise utilisation ou de travaux réalisés par les propriétaires ;
-Débouter les consorts [L] et [D] de toutes leurs plus amples demandes ; 
A titre reconventionnel 
-Ordonner aux consorts [L] et [D] d'avoir à remettre en état le terrain bordant le muret séparatif de la parcelle AL [Cadastre 5] et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir sans aucune limitation de durée ;
En toute hypothèse :
-Condamner in solidum les consorts [L] et [D] à lui payer une somme de 2.400 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
-Condamner in solidum les consorts [L] et [D] aux entiers dépens.

Il fait notamment valoir que les travaux critiqués par les demandeurs consistaient en une mise aux normes d'un conduit préexistant. Pour le second conduit, il soutient que celui-ci a été installé sur le bâtiment B dont il est le seul propriétaire. Il considère donc que l'accord des copropriétaires n'était pas nécessaire conformément au règlement de copropriété. Il soutient que l'installation de poêles à bois était autorisée dès lors qu'il s'agit d'un appareil de chauffage conforme à la réglementation. Il ajoute concernant la pompe à chaleur que celle-ci a été installée sur le bâtiment B qui constitue son lot privatif. Il considère qu'il oppose des contestations sérieuses aux demandes de condamnation présentées. Il reproche à son tour aux consorts [L] et [D] d'avoir procédé au remblaiement de 200 m3 de terre sans solliciter l'autorisation de la copropriété et sans s'assurer que le muret séparatif pouvait supporter cette nouvelle charge.

Il ajoute ne s'être jamais opposé à la réalisation d'un balthazar sur la voie d'accès, cette réalisation étant imminente. Il soutient ne s'être jamais engagé à l'installation d'un portail et d'un interphone, à la séparation des compteurs d'eau et à l'isolation phonique de la cuisine. Pour l'escalier, il n'avait pas précisé la matière de celui-ci. Il conteste ensuite les motivations de leur demande d'expertise.





MOTIFS DE LA DECISION

Selon l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il convient de préciser à titre liminaire que la copropriété ne s'est pas dotée d'un syndic et qu'aucune assemblée générale des copropriétaires n'a été réunie.

Sur le conduit de cheminée du bâtiment A

L'article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 énonce que ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Or il est admis en jurisprudence qu'il n'y a pas de trouble manifestement illicite dans le fait de la réalisation de travaux avant l'obtention de cette autorisation, quand la modification réalisée était nécessaire pour des questions de sécurité.

En l'espèce, il est reproché à Monsieur [Z] d'avoir installé un nouveau conduit de cheminée sur la toiture du bâtiment A, sans autorisation préalable de l'assemblée générale.
Aucune assemblée générale n'ayant été réunie, l'autorisation pour ces travaux qui affectent les parties communes n'a pu être donnée. Cependant Monsieur [Z] produit une attestation (pièce 5) selon laquelle la société CHEMINEES CATTARINA est intervenue pour procéder au remplacement d'un ancien conduit préexistant par un nouveau conduit double paroi répondant aux normes du DTU24.1. Les consorts [D] [L] remettent en cause la validité de cette attestation mais ne versent aux débats aucun élément appuyant cette contestation.

Aussi, il y a lieu de considérer que dès lors que les travaux réalisés ont consisté dans le remplacement d'un conduit préexistant par un conduit isolé double paroi, ces travaux étaient justifiés par des raisons de sécurité. Leur réalisation sans autorisation de l'assemblée générale ne constitue pas un trouble manifestement illicite.

Sur le conduit installé sur le bâtiment B, la pompe à chaleur.

L'article 6-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les parties communes spéciales sont celles affectées à l'usage ou à l'utilité de plusieurs copropriétaires. Elles sont la propriété indivise de ces derniers.

La création de parties communes spéciales est indissociable de l'établissement de charges spéciales à chacune d'entre elles.

Les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d'une assemblée spéciale, soit au cours de l'assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l'usage ou à l'utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Le règlement de copropriété dispose que constituent des parties communes spéciales, celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité d'un ou plusieurs bâtiments ou locaux privatifs de bâtiments ou de l'un ou plusieurs d'entre eux, sans pour autant l'être à l'usage de tous. Elles sont la propriété indivise de ces derniers. Il en est ainsi de tous les éléments assurant le clos, le couvert et l'étanchéité.



En l'espèce, le bâtiment B est composé exclusivement des lots 2 et 3 appartenant à Monsieur [Z]. Dès lors, les décisions concernant ce bâtiment sont soumises à sa seule autorisation. Elles n'ont pas à être soumises à l'assemblée générale des copropriétaires. Aussi, aucune autorisation de l'assemblée générale n'était requise pour l'installation du conduit. Aucun trouble manifestement illicite n'est donc caractérisé.

Il résulte des dispositions du règlement de copropriété que l'utilisation d'appareils à combustion lente est formellement interdite (article 6-IV).

On désigne par combustion lente, un procédé qui permet d'optimiser la combustion du bois dans un appareil de chauffage comme le poêle. Celui-ci va brûler lentement le combustible, assurant ainsi une chaleur constante sur une longue période. Le poêle à bois appartient à cette catégorie d'appareil. Cependant, les demandeurs n'en sollicitent pas la suppression dans le dispositif de leurs conclusions. Dès lors, il n'y a pas lieu de se prononcer plus avant sur la violation du règlement de copropriété.

En ce qui concerne la pompe à chaleur, celle-ci étant située sur le lot 3, aucune autorisation de l'assemblée générales des copropriétaires n'était requise. Aucun trouble n'est donc caractérisé.

Sur l'inexécution des obligations contractuelles.

L'article 835 alinéa 2 du code civil énonce que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. 

En l'espèce, les consorts [D] et [L] prétendent que Monsieur [Z] a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas aux travaux de ragréage des voies d'accès aux parties communes et privatives, à l'installation d'un portillon à gauche du portail électrique avec un interphone, à la pose d'un escalier en bois pour l'accès au lot 2, à l'individualisation des compteurs d'eau.

L'acte réitératif de vente du 29 août 2022 prévoit que les travaux de ragréage des voies d'accès aux parties communes et privatives en balthazar seront effectués une fois les travaux de construction de la maison en cours d'édification sur la parcelle voisine terminés.

Monsieur [Z] ne conteste pas son obligation de procéder à ces travaux. Il dit qu'il est prêt à y procéder. Cependant ceux-ci n'ayant pas encore été réalisés, il y a lieu de condamner Monsieur [Z] à y procéder sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours après la signification de la présente.

Il convient de se réserver la liquidation de l'astreinte prononcée.

En ce qui concerne les autres travaux à réaliser, Monsieur [Z] fait valoir qu'il ne s'y était pas engagé. Ces travaux figurent en effet dans Diagnostic technique global qui a été annexé au règlement de copropriété. Il y a donc lieu de déterminer si Monsieur [Z] est engagé par ce DTG à la réalisation de ces travaux. La détermination de la force obligatoire de de document excède les pouvoir du juge des référés. Il sera donc constaté l'existence d'une contestation sérieuse aux demandes de Monsieur [D] et Monsieur [L]. Leur demande de condamnation sous astreinte à procéder à ces travaux sera en conséquence rejetée.

Sur la mesure d'instruction

En application des dispositions de l'article 145 du code de procédure civile, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Justifie d'un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d'être invoqués dans un litige éventuel.

En l'espèce, Messieurs [D] et [L] font état de nombreux désordres affectant le bien immobilier vendu par Monsieur [Z] qu'ils établissent par le constat de commissaire de justice du 29 juillet 2024 (pièce 8).
 
Dans ces conditions, Messieurs [D] et [L] justifient d'un intérêt légitime de voir ordonner une expertise judiciaire préventive au contradictoire des propriétaires des immeubles attenants afin que soit dressé un état des lieux préalable aux différents travaux à réaliser et prévenir d'éventuels désordres ou différends. 

L'expertise se fera aux frais avancés de Messieurs [D] et [L] selon les dispositions et la mission ci-dessous spécifiées. Elle portera sur les désordres affectant la plomberie, l'électricité, la présence d'insectes xylophages, l'isolation phonique de la cuisine et le fonctionnement des panneaux solaires affectant les parties privatives. En effet à défaut de mise en cause d'un syndic, l'expertise ne pourra porter sur les parties communes. 
La mission d'expertise ne portera pas sur les conséquences du non respect des obligations contractuelles allégué par Messieurs [D] et [L] , ce non respect n'étant pas établi.

Sur la demande de provision ad litem

En l'espèce, au regard de la nature du présent litige, l'octroi d'une provision ad litem n'apparaît pas justifié. Monsieur [D] et Monsieur [L] seront donc déboutés de leur demande.

Sur les travaux réalisés par les consorts [D] et [L].

Monsieur [Z] reproche aux demandeurs d'avoir procédé au comblement de la déclivité de leur jardin les séparant de la parcelle [E] sans accord de l'assemblée des copropriétaires.

Messieurs [D] et [L] ne nient pas avoir comblé une bande de terrain. Or ils établissent que ce comblement a été effectué avec la terre issue de la fosse creusée par Monsieur [Z] pour l'installation d'une piscine. De même, ils fournissent un devis communiqué par Monsieur [Z] pour les travaux nécessaires. Enfin ils justifient de l'accord préalable des propriétaires de la parcelle voisine.

L'absence de syndic constitué a empêché la formalisation de cet accord par la réunion d'une assemblée des copropriétaires. Cette assemblée devant alors être constituée des seuls Messieurs [Z], [L] et [D], il y a lieu de considérer au vu de ces éléments, que Monsieur [Z] avait donné son accord à la réalisation des travaux. Il ne peut donc se prévaloir maintenant d'un trouble manifestement illicite constitué par la violation du règlement de copropriété. Il sera par conséquent débouté en référé de sa demande de remise en état du terrain bordant le muret privatif.

Sur les autres demandes

Monsieur [Z] succombant à la présente procédure sera condamné aux entiers dépens. Il devra également verser à Messieurs [D] et [L] la somme globale de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile 

PAR CES MOTIFS

Nous, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du code de procédure civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Messieurs [D] et [L] de leur demande de condamnation sous astreinte à enlever les conduits métalliques sur le toit et la pompe à chaleur,
Condamnons à titre provisionnel, Monsieur [Z] à procéder aux travaux de ragréage des voies d'accès aux parties communes et privatives, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de 30 jours après la signification de la présente.

Se réservons la liquidation de cette astreinte ;

Déboutons Messieurs [D] et [L] de leur demande de condamnation sous astreinte à l'installation d'un portillon à gauche du portail électrique avec un interphone, à la pose d'un escalier en bois pour l'accès au lot 2, et à l'individualisation des compteurs d'eau,

Déboutons Monsieur [Z] de sa demande de condamnation sous astreinte à la remise en état du terrain bordant le muret privatif.

Déboutons Messieurs [D] et [L] de leur demande de provision ad litem ;

Ordonnons une mesure d'expertise judiciaire au contradictoire de Monsieur [T] [Z], Monsieur [P] [D] et Monsieur [I] [L] ;
 
Désignons en qualité d'expert :

Monsieur [J] [W]
E-mail :[Courriel 11]
Adresse : Eco Team Architecture [Adresse 7]
[Localité 2]
Tél. portable : [XXXXXXXX01]
Tél. fixe : 0970446036

Lequel aura pour mission tous droits et moyens des parties étant réservés, de :
1- Convoquer, entendre les parties et recueillir leurs observations ; 
2- Se faire communiquer tous documents utiles à l'accomplissement de sa mission ; 
3- Se rendre sur les lieux du litige, au [Adresse 3] ;
4 - Relever et décrire les désordres, malfaçons et non façons, allégués expressément dans l'assignation, concernant la plomberie, l'électricité, la présence d'insectes xylophages, l'isolation phonique de la cuisine et le fonctionnement des panneaux solaires notamment au regard du constat d'huissier du 29 juillet 2024 et affectant les parties privatives appartenant à Messieurs [D] et [L] ;
5- Indiquer les causes et conséquences de ces désordres quant à la conformité et l'utilisation de l'ouvrage ;
6-Préciser pour chacun des désordres s'ils étaient préexistants à la vente et s'ils ne pouvaient être ignorés des vendeurs et s'ils étaient apparents ou décelables par les acquéreurs ;
7- Donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier ; 
8- Evaluer le coût des travaux utiles à l'aide de devis d'entreprises fournis par les parties ;
9-Donner son avis sur les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons, inachèvements ou non conformités ainsi que sur leur évaluation, dès lors que ces demandes sont présentées de manière motivée ;
10-Rapporter toutes autres constatations utiles à l'examen des prétentions des parties ; donner, le cas échéant, son avis sur les comptes entre les parties.

Fixons à QUATRE MILLE EUROS (4.000,00 €), le montant de la somme à consigner par Monsieur [P] [D] et Monsieur [I] [L] avant le 15 novembre 2025 à la régie d'avances et de recettes du tribunal judiciaire de GRENOBLE (38) et dit qu'à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités ci-dessus mentionnées, et sauf prorogation de délai sollicité en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque ;

Rappelons que la consignation constitue une avance sur les frais d'expertise mais ne constitue pas le prix définitif de l'expertise qui peut s'avérer plus élevé à la fin des opérations au regard des investigation réalisées par l'expert ;


Disons que dès l'acceptation de sa mission et en tous les cas lors de la première réunion des parties, l'expert dressera un programme précis de ses investigations et évaluera d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours, qu'il en informera les parties et le magistrat chargé de la surveillance des expertises et sollicitera le cas échéant, le versement d'une consignation complémentaire conformément aux dispositions de l'article 280 du code de procédure civile ;

Disons que l'expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du code de procédure civile, qu'en particulier il pourra recueillir de toutes personnes informées des déclarations, qu'il aura la faculté de s'adjoindre tous spécialistes de son choix, dans une spécialité distincte de la sienne, à charge pour lui de joindre leur avis à son rapport ;

Disons que l'expert déposera au greffe un pré-rapport écrit de ses opérations et impartira aux parties un délai pour présenter leurs observations ;

Disons que l'expert devra déposer son rapport au plus tard le 15 mars 2026 ;

Disons que l'expert devra joindre à chaque exemplaire de son rapport, y compris ceux adressés aux parties, sa note définitive d'honoraires et que les parties disposeront d'un délai d'un mois pour adresser leurs observations éventuelles au magistrat taxateur ;

Disons que les opérations d'expertise se dérouleront sous le contrôle du magistrat chargé de la surveillance des opérations d'expertise au tribunal judiciaire de GRENOBLE (38) ;

Condamnons Monsieur [Z] à verser à Monsieur [D] et Monsieur [L] la somme globale de 1.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [Z] aux dépens ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE