Tribunal Judiciaire · 11ème civ. S3 — 2 octobre 2025

N° RG 25/00623 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NSBO


TRIBUNAL JUDICIAIRE 
DE [Localité 10]
11ème Chambre Civile, Commerciale 
et des Contentieux de la Protection
[Adresse 2]
[Adresse 7]
[Localité 3]
 

11ème civ. S3

N° RG 25/00623 - 
N° Portalis DB2E-W-B7J-NSBO

Minute n°






























☐ Copie exec. à :
Maître Sylvia FOTI
 


☐ Copie c.c à la Préfecture


Le 02/10/2025
 
Le Greffier 
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 
02 OCTOBRE 2025


PARTIE REQUÉRANTE :

Monsieur [V] [X]
Madame [Y] [X] née [Z]
demeurant ensemble [Adresse 1]
[Localité 5]

représentée par Maître Sylvia FOTI, 
avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 368, 
substituant Maître [V] PANGALLO,
avocat au barreau de PARIS, 


PARTIE REQUISE :

Monsieur [C] [B]
[Adresse 6]”
[Localité 4]

non comparant, non représenté 


OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection 
Nathalie PINSON, Greffier 

DÉBATS :
A l'audience publique du 01 Juillet 2025 à l’issue de laquelle le Président, Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Octobre 2025.

ORDONNANCE: 
Réputée contradictoire en Premier ressort,
Rendue par mise à disposition au greffe,
Signée par Véronique BASTOS, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier
 
EXPOSE DU LITIGE

Par contrat signé le 31 mai 2024, prenant effet le 1er juin 2024, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] ont consenti à Monsieur [C] [B] un bail d’habitation sur un appartement et une cave situés dans la Résidence “[Adresse 8] à [Localité 4] (2ème étage) , pour un loyer mensuel de 389 € ainsi qu’une provision sur charges de 44 €, soit une somme mensuelle totale de 433 €.

Se prévalant de loyers impayés, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] ont fait signifier à Monsieur [C] [B], le 2 octobre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1.255 €, loyer du mois de septembre 2024 inclus. 

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 2 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2025, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] ont fait assigner Monsieur [C] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, afin de voir prononcer les mesures suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

- le constat de la résiliation de plein droit du bail conclu entre les parties;
- l’expulsion de Monsieur [C] [B] ainsi que de tout occupant de son fait du logement qu’il occupe ;
- la condamnation de Monsieur [W] [T] à leur payer une provision de :
# 1.255 € au titre des loyers et charges, objet du commandement de payer ;
# 2.608 € au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges courus depuis le 1er octobre 2024 jusqu’au 31 mars 2025 ;
- la condamnation de Monsieur [C] [B] à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du 1er avril 2025 jusqu’à parfaire libération des lieux et remise des clés ; 
- la condamnation de Monsieur [C] [B] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer délivré le 2 octobre 2024, ainsi qu’à leur payer la somme de 1.600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

L'assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été dénoncée au Préfet du département du Bas-Rhin le 31 mars 2025.

Lors de l’audience du 1er juillet 2025, date à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X], représentés par leur conseil, reprennent les demandes formées dans leur assignation.

Ils réactualisent cependant la dette à la somme de 5.167,45 € au 25 juin 2025.

Le diagnostic social et financier daté du 20 mai 2025 a été reçu au greffe le 23 mai 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. 



Bien que régulièrement assigné par dépôt à l’étude de Maître [U] [P], Commissaire de Justice à [Localité 10], le 28 mars 2025, Monsieur [C] [B] ne s’est ni présenté ni fait représenter.

L’ordonnance sera par conséquent réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de Procédure Civile.


MOTIFS DE LA DECISION

Conformément aux dispositions de l’article 472 du Code de Procédure Civile , lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

* Sur la recevabilité de la demande de constat de la résiliation du bail

La situation d'impayés a été dénoncée à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 28 mars 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L'assignation a été notifiée le 31 mars 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 1er juillet 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion de la locataire et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables.

* Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus produit effet six semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en page 6/10 chapitre VIII intitulé clause résolutoire, paraphé par Monsieur [C] [B] , qu’en cas de non-paiement du loyers et des charges au terme convenu, le bail serait résilié de plein droit, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.



Il est prévu, selon le même contrat de bail, en page 4/10 que le paiement du loyer sera effectué mensuellement, sur le loyer à échoir, entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice le 2 octobre 2024 pour une somme en principal de 1.255 €, loyer du mois de septembre 2024 inclus.

Il ressort du décompte arrêté au 25 juin 2025, produit lors de l’audience, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de six semaines. En effet, plus aucune somme n’a été réglée depuis le 18 juillet 2024.

Il est ainsi établi et non sérieusement contestable que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de six semaines, soit le 13 novembre 2024 à 24 heures.

L’expulsion peut ainsi être ordonnée.

* Sur le montant de l’arriéré locatif 

En application des articles 1728 2° du code civil et 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code Civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail liant les parties daté du 31 mai 2024, du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 2 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 25 juin 2025 contradictoirement produit à l’audience que Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés. 

Le montant dû figurant sur le relevé de compte du 25 juin 2025 est de 5.167,45 €.

Il sera cependant relevé qu’un montant de 389 € est mis en compte et correspond non pas à des loyers ou charges mais aux honoraires de location habitation et qu’un montant de 10 € est mis en compte à titre de frais impayés.

Or, les honoraires de location habitation ne sont pas dus à Monsieur [V] [X] et à Madame [Y] [Z] épouse [X] mais à l’agence immobilière SCHWARTZ et ne correspondent pas à des loyers et charges. La somme de 389 € sera donc déduite des sommes dues. 

De même, il convient de déduire du décompte présenté la somme de 10 € correspondant à des frais, de tels frais étant proscrits par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [C] [B] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

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En conséquence, Monsieur [C] [B] sera condamné à payer à Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] une provision de 4.768,45 € au titre des loyers, des charges, et des indemnités d'occupation, arrêtés au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l'article 5 du code de procédure civile.

* Sur l’expulsion

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant acquises et non suspendues, il y a lieu de constater la résiliation du bail liant Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X], d’une part, et Monsieur [C] [B], d’autre part, à compter du 14 novembre 2024.

Monsieur [C] [B] ne disposant plus de titre pour occuper les lieux loués depuis cette date, son expulsion sera en conséquence ordonnée.
 
Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

* Sur les indemnités d’occupation 

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. 

L'obligation du défendeur au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n'est pas sérieusement contestable. 

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 14 novembre 2024, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s'était poursuivi, révisable au 1er juin de chaque année, selon indice du 1er trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur [C] [B] sera condamné au paiement d'une telle indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 26 juin 2025 et ce, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux ou reprise des locaux. 



* Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur [C] [B], qui succombe, aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 octobre 2024. 

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile. 

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l'espèce, compte tenu de la nature du litige et en l'absence de dispositions légales contraires, l'exécution provisoire est de droit. Rien ne justifie qu’il y soit dérogé. 

PAR CES MOTIFS,
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et rendue en premier ressort, 
DECLARE l’action de Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] à l’encontre de Monsieur [C] [B] recevable ; 

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 31 mai 2024 entre Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] , d’une part, et Monsieur [C] [B], d’autre part, concernant les locaux (appartement et cave) situés dans la Résidence “[Adresse 9] [Localité 4] (appartement : 2ème étage) , sont réunies à la date du 14 novembre 2024; 

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [C] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ; 

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [C] [B] à Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] à compter du 14 novembre 2024, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au 1er juin, selon indice du 1er trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;



CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] une provision d’un montant de 4.768,45 € au titre des loyers, des charges et des indemnités d'occupation, arrêtés au 25 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 26 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ou reprise du logement ;

CONDAMNE Monsieur [C] [B] à payer à Monsieur [V] [X] et Madame [Y] [Z] épouse [X] la somme de 150 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; 

CONDAMNE Monsieur [C] [B] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du 2 octobre 2024 ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, 

Le Greffier Le Juge des contentieux de la Protection,
Nathalie PINSON Véronique BASTOS